住宅ローン借り換えに最適なタイミングは、目的によって違う！借換えメリットを最大化するポイントを分かりやすく解説
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簡単にまとめると
- 借り換えるべきタイミングは目的によって異なる
- 利息軽減が目的なら借り換え時期は早いほうが良い
- 金利上昇対策なら今がベストなタイミング
住宅ローンを借り換える最適なタイミングは、借り換えをする目的によって異なります。
なんとなく借り換えを考えている人は、まずは自分が借り換えをする目的が何なのかを明確にしておきましょう。
当ページでは下記4つの目的に合わせて、借り換えるべきタイミングを解説していきます。
目的にあった借り換えタイミング解説
また、「もっと金利が下がるかも知れない」「本当に今借り換えても良いのか」と考えている方に向けて、借り換えを先送りした場合のリスクについても紹介しています。
ご自身にあった借り換えタイミングを把握して、住宅ローンの借り換えを賢く成功させてくださいね。
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ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役
監修者白坂大介
お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。
2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。
2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。
主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。
▼講演会実績
2020年11年27日 PTA進路講演会「親と子の進学マネープラン説明会」（主催：京都府立城陽高等学校）
2018年6月29日 PTA進路講演会「進学マネープラン～奨学金・教育ローン講座～」（主催：京都府立城陽高等学校）
▼保有資格
2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
証券外務員1種
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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【返済負担の軽減】借り換えは早いほうがメリットを得やすい
返済負担を抑えるための借り換え時期は、シンプルに金利が下降しているときです。
2023年現在は最低水準の金利が続いているため、最新の金利と自分が借りている金利との差が年0.3%～0.5%以上ある方は、一度借り換えメリットを試算してみましょう。
金利が高い時期に住宅を購入した方であれば、100万円以上も利息を軽減できることも多くあります。
【2023年現在】借り換えメリットを得られる金利の目安
- 固定金利への借り換え
…年1.8%以上で借りている人 - 変動金利への借り換え
…年0.9%以上で借りている人
また、「あと数年もすれば、もう少し金利が下がりそう」と借り換えを悩む方も多いのですが、高い金利のまま数年間の支払いをする方が最終的には損をしてしまう可能性があります。
現在、固定金利で借りている方と、変動金利で借りている方の2つの具体例を見てみましょう。
固定金利「年2.0%」からの借り換え
例として、15年前に
- 借入金額：4,000万円
- 返済期間：35年
- 金利年：2.0%
- 元利均等返済
で住宅ローンを借り入れたとします。
上記の場合、新規借り入れから
- 15年経過した時点の住宅ローン残高は
「約2,610万円」 - 残り20年間での利息を含めた総返済額は
「約3,168万円」
が必要です。
| 借り換え時のローン残高 | 2,610万円 |
|---|---|
| 当初の返済額 | 13万2,505円 |
| 残り20年間の総返済額 | 3,168万8,412円 |
※借り入れ金額4,000万円 / 返済期間35年 / 金利年2.0%(固定金利) / ボーナス返済なし / 元利均等返済
※住宅ローン金融支援機構のシミュレーションにて算出
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
上記の状態から「2023年点の目安金利」「5年後に▲0.1%～▲0.2%」となった場合、それぞれの借り換えによる利息軽減メリットは下記表の通りで、今の金利で借り換えるほうがメリット額は大きくなります。
| すぐに固定1.3%へ 借り換え | 5年後に固定1.2%へ 借り換え | 5年後に固定1.1%へ 借り換え | |
|---|---|---|---|
| 残り20年間の 毎月返済額 | 12万3,558 | 12万4,503 | 12万3,595 |
| 残り20年間の 総返済額 | 2,965万3,777 | 3,036万0,735 | 3,019万7,320 |
| 借り換えメリット額 | -203万4,635円 | -132万7,677円 | -149万1,092円 |
※5年後の住宅ローン残高2,050万円 / 5年間の支払いは795万300円(13万2,505円×12ヶ月×5年)として計算
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
つまり、金利が下がるのを待っている5年間を現在の高い金利のままで支払い続けるほうが、最終的には損をしてしまう可能性もあるということです。
これは変動金利での借り換えの場合でも同じです。
変動金利「年0.975%」からの借り換え
変動金利では、15年前に
- 借入金額：4,000万円
- 返済期間：35年
- 金利年：0.975%
- 元利均等返済
で住宅ローンを借り入れたとします。
上記の場合、新規借り入れから
- 15年経過した時点の住宅ローン残高は
「約2,450万円」 - 残り20年間での利息を含めた総返済額は
「約2,697万円」
が必要です。
| 借り換え時のローン残高 | 2,450万円 |
|---|---|
| 当初の返済額 | 11万2,401円 |
| 残り20年間の総返済額 | 2,697万6,124円 |
※借り入れ金額4,000万円 / 返済期間35年 / 金利年2.0%(固定金利) / ボーナス返済なし / 元利均等返済
※金利変動がないものとして算出
※住宅ローン金融支援機構のシミュレーションにて算出
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
変動金利は2024年現在、ほぼ底値と言えるほどに低水準です。
これ以下に利率を下げてしまうと銀行が利益を得られなくなってしまうため、今以上に大きく引き下げられることはないと考えて良いでしょう。
そのため、ここでは5年後に▲0.05%～▲0.1%となった場合で比較します。
| すぐに 変動0.450%へ 借り換え | 5年後に 変動0.400%へ 借り換え | 5年後に 変動0.350%へ 借り換え | |
|---|---|---|---|
| 残り20年間の 毎月返済額 | 10万6,765円 | 10万7,626円 | 10万7,225円 |
| 残り20年間の 総返済額 | 2,562万3,500円 | 2,611万6,739円 | 2,604万4,524円 |
| 借り換えメリット | -135万2,624円 | -85万9,385円 | -93万1,600円 |
※5年後の住宅ローン残高1,880万円 / 5年間の支払いは674万4,060円(11万2,401円×12ヶ月×5年)として計算
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
今回の例では、変動金利でも金利が下がるのを待っている間に、今のまま高い金利で返済を続ける方が借り換えメリットは少なくなります。
「まだ金利が下がりそうだから、今借り換えるべきか迷う」という気持ちは誰でも抱くものですが、将来金利が下がるかどうかを待っている間の利息は見落としてしまいがちです。
固定金利であれば年1.8%以上で借り入れている人、変動金利であれば年0.9%以上で借り入れている人は、早めに借り換えたほうがメリットを得やすいでしょう。
【金利上昇対策】固定金利への借り換えは今がベスト
現在の住宅ローンの金利タイプが変動金利であったり、固定期間選択型であったりする場合、将来的な住宅ローンの金利上昇リスクは心配になりますよね。
全期間固定金利への借り換えを考える場合、金利が1％台で推移している今がまさに借り換えにベストなタイミングといえます。
記事の前半でも解説したように、数年が経過してから少しの金利差で借り換えるよりも、金利の低い現時点で借り換えるほうが、借り換えメリットを得やすいことが理由です。
また、借り換えでは審査に通るかどうかも重要なため「Web上で借り換え審査に申し込んでみる」「審査に不利な状況を精算しておく」など、早めに借り換え準備を進めておきましょう。
固定金利への借り換えでは返済負担に注意
変動金利や固定金利選択型から全期間固定金利へ借り換えると、金利が上がり返済負担が増すケースがほとんどです。
全期間固定金利では、金利の変動リスクがない代わりに金利が高めに設定されているのです。
金利上昇が不安で固定金利への借り換えを検討している方は、感情だけで借り換え判断をするのではなく、必ず今の返済額と、借り換え後の返済額を比べてみてください。
返済額が上がっても「安心」を優先するのかどうか、改めて優先順位を考えてみてくださいね。
【固定期間の終了時】基本的に借り換えがおすすめ
住宅ローンの当初の固定期間が満了となる場合には、2023年時点では基本的に借り換えがおすすめです。
固定期間終了時の選択肢は下記の2つ
- 現在の住宅ローンを継続して、金利タイプを新たに選択する
- 違う金融機関に借り換える
しかし、一般的に当初の固定期間が終われば「店頭金利(基準金利)」からの金利優遇幅がかなり小さくなり、住宅ローンの適用金利は高いケースがほとんどです。
そのため同じ金融機関のままで、金利タイプを10年固定→変動金利に切り替えるよりも、ほかの金融機関に借り換えたほうが低金利で借りられる可能性が高いのです。
しかし、他社で住宅ローンの借り換えをする際は審査に通るかどうかが重要なので、事前審査をしてみて、「自分は借り換えの審査に通る状況か」をチェックしておくことも大切です。
借り換えのタイミングを考えるのは、まずは審査を通してからでも遅くはありません。
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【団信や特典】付帯するサービスを切り替えたい
最近ではがんと診断確定された場合に保障対象になったり、病気やケガを手厚くサポートしたりする魅力的な「団体信用生命保険（団信）」や「疾病保障付き住宅ローン」が増えています。
例えば、ソニー銀行の住宅ローンでは団信保険料0円でがんと診断確定された際に、保険金により住宅ローン残高の50%相当額が保障されますし、住信SBIネット銀行であれば、全疾病保障を保険料無料で付帯することができます。
ただし、持病を患ったり健康状態によっては団信に加入ができず、借り換えができないというケースもあります。
もり借り換えを検討している人で、現在の健康状態が良好なのであれば、病気をしたり健康診断で指摘をされる前に、借り換えを進めるのがおすすめです。
団信の切り替えには健康状態の診査が必要
たとえ病気と診断を受けていなくても、再検査を指摘されていたり、健診結果の数値の異常があったりすると、住宅ローン自体の審査に影響する可能性があります。
健康診断で「要再検査」もしくは「要精密検査」「要注意」などと指摘されている場合には、必ず病院を受診しましょう。
再検査などの指摘を放置している状態よりも、再検査をして何もなかったと証明されている状態や、きちんと治療を受けている状態のほうが、団信加入の診査では有利となります。
借り換えの注意点
「本来の借り換えの目的は何なのか」によって借り換えを検討するタイミングは異なりますし、借り換えの際に注意すべき点も目的によって変わってきます。
借り換えにおける注意点をふまえたうえで、借り換えのタイミングを上手に調整してくださいね。
借り換えの注意点として、代表的なことは以下の5つ。
借り換えの代表的な注意点
いずれもかなり重要な注意点ですので、それぞれに分けてご説明していきます。
転職後は審査に通りづらくなる
住宅ローンの借り換えでは、新規借り入れのときのようにローン審査が行われます。
つまり前回借り入れしたときは問題なく審査に通った人や、ローン返済をしっかりしてきた人でも、審査の結果が変わる可能性があるということです。
今までの金融機関と違う金融機関でお金を借りるのですから、当然ですよね。
たとえば、引っ掛かりやすいのが「転職後の審査」です。多くの金融機関では審査に通る勤続年数の条件を「3年以上」としているため、転職して間もない場合は審査に通りづらくなる可能性があります。
勤続年数については基準を緩和しているネット銀行や、フラット35のように勤続年数の条件が定められていない住宅ローンもあります。
転職した人は、気になる金融機関の審査条件などを確認し、転職後の勤続年数を考え、借り換えのタイミングを調整してくださいね。
健康面に問題があると審査に通らない場合もある
以前の住宅ローンから違う住宅ローンに借り換える場合、住宅ローンに付帯している団信もあわせて変更することになります。
会社の健康診断で指摘を受けていたり、直近で入院や手術をしていたりすると、団信の審査が通らない可能性があります。
団信に加入できなければ借り換えもできないケースがほとんどですので、健康状態の不安はできるだけ解消してから借り換えのタイミングを考えるようにしましょう。
年収が減る予定がある場合
共働き家庭の場合、出産や子どもの進学などで、配偶者の働き方や年収が変動することも多々あるでしょう。
仕事を辞めなくても、育児休業を長くしたり、子どもの出産が重なることで産休を立て続けにとったりすると、世帯年収は一気にダウンします。
対面で申し込める金融機関であればこのような事情を話すこともできるでしょうが、ネット銀行などは住宅ローンの手続きがインターネット主体で対面相談がなく、そうした事情も考慮してもらえない可能性があります。
借入金額と返済期間を調整しよう
金利やそのほかの条件面を比較して有利な条件になることがわかれば、「すぐにでも借り換えしたい！」と思いますよね。
確かに、有利な条件になるのがわかっているなら、借り換えは早い方が良いです。
しかし借り換え後の月々の返済額ばかり見て、諸費用を安くすることを忘れると、借り換えによる費用対効果が薄れてしまいます。
借り換えにかかる諸費用のうち、もっとも大きな金額を占めるのは「保証料(※)」です。
保証料は「借入金額」と「返済期間」という2つの要素から決められます。
※最近では、保証料不要の金融機関もあります。
余裕資金がある場合はできるだけ資金を住宅ローン返済に充てて、借入額を少なくしつつ返済期間も短くすれば、諸費用も安くすることができますよ。
借り換え後に60歳以降もローン残高が残る返済プランは危険
30年や35年といった長期で住宅ローン組むケースが多い中、公的年金の支給は65歳以降のため、60歳時点でローン残高がたくさんあると、退職金や貯蓄などからやりくりすることになり家計を圧迫する可能性もあります。
また、年々増加が予想される医療費負担など他への支払いも考慮する必要があります。
公的年金がやや不安な中、老後の生活資金を考えると、退職金をあてにしたローン返済はなるべく避けたいところですね。
借り換えのときには、老後の生活も見据えた返済計画と、貯蓄などの備えもあわせてきちんと考えておく必要があります。
継続して控除を受けられるように借り換えよう
住宅ローン控除の期間が残っている間に借り換えをする場合は、借り換え後のローンの返済期間に注意しましょう。
借り換え後も継続して控除を受けるためには、借り換え先のローンの返済年数が10年以上である必要があります。
例えば、借り換え前のローンは借り入れから5年間が経過しているとします。控除対象の期間は10年間なので、残りの5年間は控除を受けられますよね。
ここで返済期間が8年のローンに借り換えたとすると、本来は対象だった5年分の控除を受けられなくなってしまうのです。
また購入後10年以内に一括返済をした場合はローン残高がゼロになるため、そこで終了となり制度を利用することができなくなってしまいます。
控除を受けると受けないとで、逆に100万円以上も金額差が生まれてしまうこともあるため意味がなくなってしまいます。
引き続き住宅ローン控除を受けたい場合には、損をしないよう必ず継続して住宅ローン控除を受けられる条件で借り換えをしましょう。
借り換えは何度もできる
住宅ローンの借り換えに制限はなく、しようと思えば何度もできます。
住宅ローンの返済は長期にわたるため、定期的な見直しで常に最適な状態の住宅ローンを選ぶことこそが、有利に住宅ローン返済を進めていくうえで必要な考え方です。
今の返済額でもそれほど困っていなくても、有利な条件はできるだけ利用して借り換えをうまく活用した方が、住宅ローン返済をもっとスムーズにできるでしょう。
同じ金利タイプでも借り換えの効果が得られる
また、借り換えにおける勘違いとして、「変動金利→変動金利」「固定金利→固定金利」というケースは借り換え効果がないと思っている人が多くいます。
たとえば10年ほど前に借りた変動金利と、現在の変動金利では金融機関の優遇幅(金利の割引)は大きく変わりました。
住宅ローンを借り入れた時期がたった数年違うだけで金利水準は大きく変化していて、同じ変動金利でも適用金利に1％近くの差がついていることも実際にあります。
同じ金利タイプへの借り換えだとしても、まずは借り換えシミュレーションをして、メリットを得られるのかをチェックしてみてくださいね。
2019年以降についても、日銀がこれまで景気回復を目的に、政策金利の引下げをはじめ、量的緩和、マイナス金利の導入等さまざまな手を打ってきたことにより、住宅ローンの「変動金利」の見通しは、当面現状維持という見方が強いといわれています。
「すでに固定金利だから」「見直したばかりだから」という理由で効果がないと思い込み、比較しないのはもったいないことです。
特に低金利が続く今は、借り換えでメリットを得られる人が大半を占めています。
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まとめ
住宅ローンの借り換えについて気になっているということは、今の住宅ローンに対して何かしらの不満や不安があるということだと思います。
経済的な不安を解消したいのか、精神的な不安を解消したいのか、あるいはもっと内容を充実させたいのか。それぞれ借り換えに求める目的は異なるものの、今より状況をよくしたいという思いは同じですよね。
「今より状況をよくしたい」「より有利な条件で住宅ローンを借り換えたい」と思って実行に移したいのなら、金利の引き下げ競争が激化している今が借り換えのチャンスです。
借り換えるローンとの金利差が1%以上あることを目安に、当記事内でご紹介した方法でご自身にとって最適なタイミングを把握し、借り換えを賢く成功させてくださいね。
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共働きで、住宅ローンを連帯債務で借り換えしたい場合は、配偶者の年収の変動を把握した上で借り換えるタイミングを調整するようにしてください。