35年固定金利の住宅ローンは損！？最安の金融機関を紹介
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35年固定金利の住宅ローンは、借り入れ時の返済額が長期間変わらないため、コツコツと安定した返済を希望する方にピッタリの住宅ローンです。
固定金利の利用を考えている場合は、民間金融機関の35年固定金利とフラット35の両方を含めて、よりお得になる住宅ローンを選ぶようにしましょう。
とはいえ、金利が上昇しても問題なく返済できる方であれば、変動金利や当初固定金利も検討してみてくださいね。
この記事では35年固定金利の住宅ローンについて詳しく解説していきます。
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
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【結論】35年固定金利の住宅ローンが向いている人
35年固定金利は住宅ローンを完済するまで、毎月の返済額が変わることはありません。
そのため、コツコツと安定した返済を希望する方にピッタリの住宅ローンです。
35年固定が向いているのはこんな人
それぞれの理由について、わかりやすく解説していきましょう。
向いている人①計画的に時間をかけて返済したい人
35年固定の住宅ローンは、返済中に金利も毎月返済額も変わることがありません。
35年という長い返済計画のなかでは、子どもの出産や独り立ち、結婚、老後生活などさまざまなイベントで出費が伴います。
「◯年後にはどういう出費があるから、◯年後には◯万円貯蓄しておこう」というように、ライフプランと照らし合わせながら現実的な返済計画を立てられることが大きなメリットです。
そのため、しっかりと返済計画を立てて、安定して返していきたい方には35年固定の住宅ローンはピッタリの商品です。
また、35年固定金利は返済期間を長くすることで毎月の返済額を抑えられるというメリットもあります。
結婚したばかりなどで貯蓄が少ない方でも、返済しながら貯蓄していくことができますよ。
向いている人②返済中の金利動向を気にしたくない人
完済までの返済額が固定されるということは、市場金利に住宅ローンの返済が左右されることがなくなるということ。
変動金利などの金利タイプではいつ返済額が上がるか分からないため、「返済できないほどの金利まで上がってしまうかも……」「住宅ローン破産してしまったらどうしよう」と常に不安を感じている方もいます。
その点、35年固定金利の住宅ローンでは市場金利の状況をいちいち気にする必要がなくなるため、精神的に安心した返済が可能になるのです。
35年という長い返済期間のなかでは、子どもの進学に合わせて仕送りが必要になる等、当初は考えていなかった出費が生まれる可能性もあります。
将来の返済負担や金利動向について不安を抱えたくないという方は、35年固定金利をおすすめします。
民間の35年固定金利とフラット35の違い
「35年固定金利」と一言でいっても、民間金融機関が提供している住宅ローンと公的機関が提供している「フラット35」の2種類があります。
いずれも借り入れ時から35年間の金利が固定される商品ですが、審査の条件や取り扱いが大きく異なり、どちらが優れているというものではありません。
35年固定金利の住宅ローンを利用したい場合は、民間金融機関の住宅ローンとフラット35の両方を含めた上で比較検討していきましょう。
| 商品名 | 民間の35年固定金利住宅ローン | フラット35 |
|---|---|---|
| 勤続年数 | 1～3年以上の勤続年数を必要とする場合が多い | 勤続年数の要件はなし |
| 年収 | 100万円～300万円以上の年収を必要とすることが多い | 年収の要件はなし |
| 職業選定 | 個人事業主や法人経営者は加入しにくい | 職業選定をしないので、 個人事業主や経営者などでも加入しにくくなることはない |
| 物件基準 | 各金融機関の担保評価基準によって異なる | 独自の物件技術基準を満たさなければ借り入れできない。 物件検査手数料が別途必要 |
| 頭金の有無 | 頭金による金利優遇はほとんどない | 物件価格1割の頭金を入れると金利優遇がある |
| 団信 | 各金融機関指定の団信へ加入必須 | 機構指定の団信があるが、加入は任意 |
※比較対象のフラット35は、一般的に広く普及している買取型について記載。保証型の場合は内容が異なる
特に大きな違いとなる「審査時の基準」と「団体信用生命保険」について深堀って解説します。
審査時の基準の違い
民間の35年固定金利は年収など「人に対する基準」を厳しく審査されることに対して、フラット35では「購入する物件」を中心に審査が行われます。
また、審査は民間の金融機関の住宅ローンのほうが厳しい傾向にあります。
対してフラット35は申込者の年収や職業などの最低基準がないため、転職から年数の浅い方や個人事業主でも申し込みしやすい住宅ローンです。
ただし、物件に対する基準が厳しく所定の物件検査をクリアしていなければフラット35は利用できないため注意しましょう。
フラット35の代表的な物件基準
- 住宅の床面積が一戸建てなどの場合70㎡以上、マンションなど集合住宅の場合30㎡以上
- 一般の道に2m以上接していること
- 2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)があり、炊事室、便所及び浴室があること
団体信用生命保険の違い
民間の35年固定住宅ローンとフラット35では、団体信用生命保険（団信）の加入義務と保障内容が異なります。
民間の35年固定住宅ローン
- 団信への加入は必須
- 金融機関ごとに豊富な保障が選べる
フラット35
- 団信加入なしでも借りられる
- 保障の選択肢は少ない
フラット35は団信への加入が任意の住宅ローンなので、健康上などの理由から団信に加入できなかった方でも利用できます。
ただし、団信へ加入しなければもちろん返済中のもしもの事態が起こった際に、家族に住宅ローンを残してしまいます。
団信なしで住宅ローンを検討している場合は、保険会社の生命保険を活用して不測の事態に備えておきましょう。
また、持病があっても加入できる可能性がある「ワイド団信」という団信プランも存在するので、こちらも合わせて検討してみてくださいね。
35年固定の住宅ローンを比較！人気の銀行を3段階で評価
ここではフラット35を含めて、各銀行で取り扱っている35年固定金利の住宅ローン商品を徹底的に比較していきます。
金利の低さはもちろん、団信や付帯サービスの充実度もあわせて、各住宅ローン商品をＡ～Ｃの３段階評価で解説していきます。
より安心できる返済プランを組みたい方は、ぜひ参考になさってください。
| 銀行 | 商品名 | 35年固定金利 (新規借り入れ) |
|---|---|---|
| A評価みずほ銀行 | みずほネット住宅ローン ずっと安心、同じ金利で!（全期間固定プラン） | |
| A評価住信SBIネット銀行 | フラット35(保証型) | |
| A評価ARUHI | ARUHIスーパーフラット9 | |
| B評価三井住友銀行 | WEB申込専用住宅ローン 超長期固定金利型プラン | |
| B評価auじぶん銀行 | 住宅ローン 当初期間引下げプラン 当初固定35年 | |
| B評価SBI新生銀行 | パワースマート住宅ローン 長期固定金利タイプ (全期間固定)35年 | |
| B評価ソニー銀行 | 住宅ローン 固定金利20年超 | |
| C評価三菱ＵＦＪ銀行 | 住宅ローン |
[A評価]みずほ銀行 みずほネット住宅ローン全期間固定プラン
みずほ銀行のネット住宅ローン全期間固定プランは、35年固定の利率が特に低い住宅ローン商品です。
当ページで紹介している他の金融機関と比べても頭一つ抜けている金利の低さで、固定金利の安心感と、低金利のメリットの両方を得られます。
大手都市銀行ですがネット上で契約まで行えるため、店舗に行く時間のない方でも利用しやすいでしょう。
35年固定でとにかく金利が低い住宅ローンをお探しの方におすすめです。
| 35年 固定金利 | |
|---|---|
| 事務 手数料 | 33,000円（税込） |
| 保証料 | 一括前払い型と利息組込み型により変動 |
| 審査期間 | ４週間程度 |
| 来店 | 不要 |
[A評価]住信SBIネット銀行「フラット35保証型」
住信SBIネット銀行の「フラット35(保証型)」は、フラット35を取り扱っている金融機関のなかでは特に低金利の住宅ローンです。
利用には物件価格に対して１割以上の頭金が必要になりますが、金利の低さから完済までのトータルコストを抑えやすくなっています。
さらにフラット35では珍しく、ケガや病気で働けなくなったときに備えられる「全疾病保障」を０円で付帯できます。
全疾病保障の内容
- すべてのケガや病気で働けなくなると、月々の住宅ローン返済額が保障される。
- さらに働けない期間が12ヶ月続くと、住宅ローン残高が０円になる。
- 「がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの特定疾病」「糖尿病・肝硬変・高血圧症・慢性腎不全・慢性膵炎などの慢性疾患」「精神障がいを除くケガや病気など」が対象。
住宅ローンは35年という長期に渡って返済を続けていくもので、完済するまでにどのような事故や病気になってしまうのかは誰にも分かりません。
そのような不測の事態への安心感と、金利の低さの両方のメリットを得たい方におすすめです。
| フラット35 金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込)*1 |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | 最短1週間 ※時期により異なります。 詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 |
| 来店 | 不要 |
*1 フラット35(保証型)の場合
[A評価]ARUHI「スーパーフラット」
「ARUHIスーパーフラット」は、住宅ローン専門の金融機関である「ARUHI」が扱っている住宅ローン商品です。
頭金の割合によって金利の優遇幅が大きくなり、最大で頭金５割以上のプランまで用意されています。
また自己資金割合は0.5割ずつと細かくプランが用意されているため、「物件価格の２割は厳しいから、1.5割くらいを入れておきたい」というケースでも柔軟に対応できます。
選べる豊富な自己資金のプラン
- 自己資金１割
- 自己資金1.5割
- 自己資金２割
- 自己資金2.5割
- 自己資金３割
- 自己資金3.5割
- 自己資金４割
- 自己資金５割以上
そのため自己資金に余裕がある方であれば、35年固定とは思えないほどの低金利で利用できます。
また、フラット35では職業は問われないので、自己資金に余裕がある自営業や転職後の方でも申し込みしやすいでしょう。
| フラット35金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込)*1 |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | １週間程度 |
| 来店 | 不要 |
*1 ARUHIスーパーフラットを利用する場合
[B評価]三井住友銀行 WEB申込専用住宅ローン
超長期固定金利型プラン
三井住友銀行の35年固定金利は、連帯債務やペアローンなど多様な返済方法を選べるというメリットがあり、金利も低めの水準です。
夫婦での借り入れを考えている方にとっては、2人共に保障がある「クロスサポート(夫婦連生団信)」を付帯できる点も大きなポイントです。
すでにメインバンクを三井住友銀行にされている方にとっては、給与振込口座やクレジットカードの引き落とし口座を変更しなくて良いのも嬉しいポイントです。
| 35年固定金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入額×2.2%（税込） |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | ４週間程度 |
| 来店 | 必要（一部不要） |
[B評価]auじぶん銀行 当初引下げプラン 固定35年
auじぶん銀行の35年固定金利は「がん50%保障団信」を０円で付帯できることが大きなポイントです。
がん50%保障団信には、がん診断保障だけでなく「4疾病保障」「全疾病入院保障」も含まれており、無料の団信としては住宅ローン業界でもトップクラスの充実度。
ただし、ここまで紹介した金融機関と比べると、35年固定金利はやや高めの水準です。
頭金を多くするなど、無理のない返済プランを計画した上で利用しましょう。
| 当初35年固定金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入額×2.2%（税込） |
| 保証料 | 無料 ※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 |
| 審査期間 | - |
| 来店 | 不要 |
[B評価]ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行住宅ローンは団信のラインナップが多く、団信付帯時の上乗せ金利も他の銀行より低くなっています。
金利がやや高めで頭金1割必須という点はネックですが、団信にこだわりたい方におすすめです。
また、ワイド団信の上乗せ金利が年+0.1%と低いため、高血圧などの生活習慣病がある方でも申し込みしやすいでしょう。
全国に提携窓口があるため、対面で相談しやすい点もうれしいポイントですね。
| 35年固定金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 44,000円（税込） |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | 4週間程度 |
| 来店 | 不要 |
[C評価]三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン
三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、35年固定金利は高めに設定されています。
しかしながら独自の商品である「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉」は、万一の際も使いやすい保障内容で人気が高いです。
金利は高めでも団信保障を充実させたいという方は、検討してみると良いでしょう。
| 35年 固定金利 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.20％（税込） |
| 保証料 | 不要 |
| 審査期間 | 事前審査：最短翌日 |
| 来店 | 不要 |
35年固定金利で借りる場合の２つのデメリット
金利上昇の心配がない35年固定金利ですが、金利の高さなどのデメリットも存在します。
ここでは35年固定金利の２つのデメリットを解説します。
35年固定金利のデメリット
デメリット①他の金利タイプより金利が高い
35年固定金利は、変動金利などの他金利タイプと比較すると金利が高く設定されているため、毎月の住宅ローン返済額が高くなってしまいます。
そのため、返済中に金利が上昇しなければ完済までの総返済額では大きな差が生まれます。
| 毎月返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.4% | 76,557円 | 32,153,754円 |
| 全期間 固定金利 年1.3% | 88,944円 | 37,356,564円 |
| 差額 | 12,387円 | 5,202,810円 |
※借入金額3,000万円/借入期間35年/元利均等返済
※住宅保証機構株式会社のシミュレーションツールにて算出
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
ただし、上記はあくまでも金利が上昇しなかった場合を想定しているため、返済中の金利状況によっては変動金利のほうが高くなる可能性ももちろん存在します。
安心感と金利の高さの両方を踏まえた上で、他の金利タイプと比較してご自身の返済計画を立てましょう。
デメリット②借り入れ後に市場金利が低下しても返済額は減らない
35年固定金利は市場金利の動向に左右されないことがメリットですが、言い換えれば市場金利が低下したとしても返済額が変わらないということでもあります。
住宅ローンの返済額が増えないという安心感の代わりに、これ以上返済額が下がることもないのです。
先ほどのシミュレーション結果でも触れたように、35年間という長い期間では変動金利と固定金利の返済額の差はとても大きくなります。
毎月の返済額の25%以上を安定して貯蓄できるのであれば、変動金利も十分に選択肢に入ってくるため、両方の金利タイプで試算した上で金利タイプを選んでくださいね。
35年固定金利の２つのメリット
ここまでで35年固定金利のデメリットはお分かりいただけたかと思います。
一方で、金利が固定されることによるメリットも多く存在します。
ここからは35年固定金利のメリットを見ていきましょう。
35年固定金利のメリット
メリット①市場金利が上昇しても返済額が変わらない
変動金利では金利状況によって返済額が大きく増えてしまう可能性があるため、心理的なストレスを感じる方もいるでしょう。
その点35年固定金利は市場金利の変動に左右されないので、将来的に大幅な金利の上昇があったとしても返済額は変わりません。
そのため、完済するまで金利の心配をする必要がなくなります。
ただしデメリットの箇所でもお伝えしましたが、この先金利が下降局面になれば「返済額が減らない」というデメリットも生じます。
十数年先の金利動向は誰にも予測できないものなので、
- 安心感を優先するのなら
「35年固定金利」 - 家計に余裕があり、金利上昇をストレスに感じないなら
「変動金利」
というようにご自身の返済計画や価値観に合わせて金利タイプを選択しましょう。
メリット②金利が固定なので返済計画を立てやすい
35年固定金利の住宅ローンでは、借り入れ当初にこの先35年分の返済額が確定します。
返済期間中に金利も返済額も変わることがないため、ライフプラン通りに計画的な返済をできる点が大きなメリットです。
POINT
変動金利は金利見直しのたびに返済額が変わる可能性があるので、長期の返済計画を立てるのが難しく、短期で返済を考えている方に向いています。
＞変動金利の仕組み
教育費や老後資金など他の資金準備もしやすくなるため、家計管理や計画的な貯蓄が苦手な方でも安定した返済をしていけるでしょう。
もしまだライフプランを作成されていない方は、将来の家計の見通しを立てる意味でもぜひ一度作成してみてくださいね。
35年固定金利と変動金利の返済額シミュレーション
最後に35年固定金利と変動金利で迷っている方に向けて、金利状況によって返済額にどれほどの影響が出るのかをご紹介します。
両者を比較するうえで大切なポイントは「金利の上昇幅とタイミング」です。
ここでは以下の２つのパターンで、シミュレーションしていきます。
どちらも借り入れ当初の条件は「借入金額3,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済」です。
10年後に金利が1.5％上昇した場合
まずは借り入れから早い段階で、金利が上昇した場合の例を見てみましょう。
10年後に金利が1.5％上昇した場合では、金利上昇後の毎月返済額と総返済額はどちらも35年固定金利のほうがお得になります。
| 金利タイプ | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 35年 固定金利 | 35年間： 年1.25% 約8.9万円 | 約3,706万円 |
| 変動金利 | 当初10年間： 年0.5% 約7.8万円 11年目以降： 年2.0% 約9.4万円 | 約3,727万円 |
※変動金利の125％ルールは考慮せず、単純に金利があがった際の返済額上昇幅を概算値で記載
※参考:シミュレーションは「フラット35のツール」を利用
ただし、金利上昇前の当初10年間の返済額を見ると、変動金利のほうが１万円以上も低くなっています。
金利が上がっても問題なく返済できる方は変動金利、返済が厳しくなる方やストレスを感じたくない方は35年固定金利がおすすめです。
- 10年後で金利が1.5％も上がるなんてありえるの？
早い段階で金利が上昇する可能性はあります。
2022年現在、政府が目指している物価上昇率は2％です。
そのため、この先金利が1.5％～2％上がる可能性もゼロではないでしょう
15年後と30年後に金利が1％ずつ上昇した場合
次は少し複雑ですが、15年後に金利が１%上昇し、30年後にさらに1％上昇する場合で計算してみましょう。
こちらのケースでは2回金利が上昇しているにもかかわらず、総返済額・最終的な毎月返済額ともに変動金利のほうがお得になります。
| 金利タイプ | 毎月返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 35年 固定金利 | 35年間： 年1.25% 約8.9万円 | 約3,706万円 |
| 変動金利 | 当初15年間： 年0.5% 約7.8万円 16年～30年： 年1.5% 約8.6万円 31～35年： 年2.5％ 約8.8万円 | 約3,475万円 |
※※変動金利の125％ルールは考慮せず、単純に金利があがった際の返済額上昇幅を概算値で記載
※参考:シミュレーションは「フラット35のツール」を利用
変動金利のほうがお得になる理由は、「金利上昇のタイミングが遅かったから」です。
借り入れから10年後と15年後では住宅ローン残額に大きな差があり、変動金利での借り入れから低金利の期間が長ければ長いほど、途中で金利が上昇してもダメージを受けにくくなります。
金利上昇が起こるタイミングや上がり幅によって、35年固定金利と変動金利のどちらがお得になるかは異なります。
将来の金利がどう変動するかは専門家でも予測が困難なので、「金利が上昇しても問題なく返済できるのか」という観点からシミュレーションをした上で金利タイプを選んでいきましょう。
まとめ
35年固定金利の住宅ローンは借り入れ時の返済額が長期間変わらないため、コツコツと安定した返済を希望する方に向いています。
固定金利の利用を考えている場合は、民間金融機関の35年固定金利とフラット35の両方を含めて、よりお得になる住宅ローンを選ぶようにしましょう。
また、金利が上がっても余裕をもって返済を続けられる方は変動金利を検討してみるのも良いでしょう。
変動金利で借り入れる場合の金利上昇対策については以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考になさってください。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
35年固定金利は変動金利と比べて金利が高いので損という考え方は正しくありません。
変動金利は債権者の都合で金利を上昇させることのできる金利タイプですから、債権者が金利を上げた場合にどういう対応を取ればいいのか？ということについて、自分なりに判断し、対処していかなければならない金利タイプということです。
なお金利が上がったときの対応の一つとしては売却もありますが、売却しにくい物件もあれば、売りやすい物件もあります。
これに対して35年固定金利は、実行時の金利が最後まで適用されますので、金利上昇時の対応について検討したり準備したりする必要はありません。
もちろん売却のしやすさを想定する必要性もかなり低いです。
変動金利と35年固定金利を比較検討するときは、実際に自分が借りる予定の金額に対して毎月の返済額を計算し、具体的に毎月の金額としていくら違うのか？ということを踏まえて判断すべきです。
金利だけを比較すると倍以上の差があるように見えますが、実際に毎月の返済額にしてみるとそれほど大きな差にならないことが多いのです。
実際にシミュレーションしてみて毎月の返済金額を把握し、購入する物件のタイプも勘案して決めてください。
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