【2025年4月最新】住宅ローン借り換えおすすめランキング！後悔しないための全知識
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2025年最新版
住宅ローン
借り換えるならどこ？
借り換えで
月々の返済額が安くなる
たった
1分
借り換えシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
住宅ローンの借り換えはタダではできません。手数料がかかる分、借り換えるなら「借り換えによるメリット」を受けられることが重要です。
何をメリットと捉えるかは人によってさまざまで、
- 今よりも返済額を少なくできる
- 当初固定期間が終了するから、借り換えることで金利を抑えられる
- 返済額は変わらないけど、今よりも保障の手厚い団信に入れる
- 金利は今より上がるけど、固定金利にすることで金利変動リスクを避けられる
などがあります。
本記事では金銭的メリットを得られるよう、住宅ローンの借り換え金利が低い金融機関ランキングを用意しています。
そのほか、住宅ローンの借り換え先選びに失敗しないためのポイントを紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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- 借り換えで失敗しないために知っておくべきポイント
- ポイント1：同じ金利タイプでも借り換えメリットはある
- ポイント2：諸費用を含めたトータルコストで比較する
- ポイント3：借り換え審査は複数の銀行に申し込んでおく
【2025年4月最新】借り換え金利が低い順ランキング
2025年4月1日現在における借り換え金利の低い金融機関ランキングを紹介します。
このランキングはどんな人におすすめ？
- とにかく金利が低く、なおかつ、信頼できる金融機関で借り換えたい人
| 金融機関 | 1  | 2  | 3  | 4  | 5  | 6  | 7  | 8  | 9  | 10  |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 金利 タイプ | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 | 変動金利 |
| 適用金利 | 年0.430%
| 年0.525%
| 年0.595%
| 年0.640%
| 年0.647%
| 年0.698%
| 年0.749%
| 年0.780%
| 年0.829%
| 年1.025%
|
| 事務 手数料 | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) | 借入金額×2.2％(税込) |
| おすすめ ポイント | 転職直後でも柔軟に審査してもらえる！ | メガバンクとしては、がん100%保障の上乗せ金利が低い。AI事前診断が便利で使いやすい。 | 7大疾病保障の補償適用条件が優れている。 | 団信革命の保障が手厚い。 | がん50%保障が無料付帯。ワイド団信も上乗せ金利が安い。 | 40歳未満なら3大疾病50%保障が無料付帯で、全疾病保障も付いてくる。 | がん50％保障に全疾病保障・非自発的失業保障・自然災害保障が付くプランも無料。 | がん50%保障はないが、全疾病保障団信が無料。また、完済までイオングループでの買い物が毎日5%オフ。 | がん50%保障団信に、4疾病保障と全疾病長期入院保障が付いてくる。 | 万一への充実した保障＋満足度94.7％の対応力！ |
| 解説 | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る | 解説を見る |
| 公式 サイト |
1位：SBI新生銀行
SBI新生銀行住宅ローンの変動金利タイプは、時々実施される金利優遇キャンペーンに乗れば、業界最低水準の金利の低さでとてもお得。キャンペーン実施中なら、是非とも借り換えを検討したい金融機関です。
審査が柔軟という特徴もあり、「収入等問題ないはずなのに、ほかの金融機関で審査に落ちた」という人でも、SBI新生銀行なら審査に通ったというケースがあります。転職直後でも柔軟に見てもらえます。
審査に通らず借り換えできずにいる人は、ぜひSBI新生銀行を検討してみてください。
また、所定の要介護状態が180日以上継続した場合、もしくは要介護3以上に認定された場合に住宅ローン残高が保障される「安心保証付団信」にも金利上乗せなし加入できるため、不慮の事故などで働けなくなった時にも備えられます。
おすすめポイント
- キャンペーン金利なら、業界最低水準の金利で借りれてオトク！
- 審査が柔軟で、他の金融機関ではムリでもSBI新生銀行なら借りられる可能性あり
- 安心保証付団信を金利上乗せなしで利用できる
注意点と対策
- 5年ルールと125%ルールの適用がないため、余裕のある毎月の返済額にする
- 変動金利
- 住宅ローン（定率型）
- 年
0.430
%
金利についての注意事項をみる
- ※2025年4月適用金利
おすすめポイント
- 01ガン団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になるガン団信の一般的な上乗せ金利は年+0.2%。SBI新生銀行の「ガン団信」なら上乗せ金利が年+0.1%で加入できます。
- 02転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 転職歴の確認や年収見込証明書の提出などの対応をすることで、転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 03つなぎ融資に対応
- つなぎ融資が利用できるので注文住宅にも対応
SBI新生銀行の月々の支払額を確認
| 返済年数 | 毎月の返済額 | 諸費用（概算） | 総支払額（総返済額＋諸費用） |
|---|
- ※金額のない返済年数は非対応の商材金利です
- ※シミュレーション結果は借り換え時の内容です
2位：みずほ銀行
みずほ銀行住宅ローンの変動金利（借り換え）も、他の銀行と比べて低く設定されています。三菱ＵＦＪ銀行より若干高いものの、年0.3%台で提供している住宅ローンは中々ありません。
また、がん団信の利用には金利の上乗せが必要であるものの、メガバンクにしては年0.1%と低いのも特徴。上乗せしても十分低金利と言える良心的な設定です。2024年7月より「ペアローン団信」の取り扱いも開始しており、共働き世帯にもおすすめ。
みずほ銀行住宅ローンの特徴として外せないのは、ライフイベントに応じて返済額を調整できる点でしょう。
産休や育児による時短勤務で収入が減ったり、お子様の入学などのタイミング家計支出が増えたりした際、一定期間だけ月々の返済額を減らすことができます。共働きで収入が増えたり、お子様の独立で支出が減った場合には、返済額を増やすことも可能です。
おすすめポイント
- 借り換え時の変動金利が低い
- がん団信を年+0.1%の金利上乗せで利用できる
- ライフイベントに応じて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」がある
注意点と対策
- がん団信を付ける場合は、上乗せ金利が必要
- 変動金利
- ネット住宅ローン
- 年
0.525
%
金利についての注意事項をみる
- ※2025年4月適用金利
- ※金利引き下げ幅は、お申込内容や審査結果等によって決定いたしますので、ご留意ください。
おすすめポイント
- 01がん団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断されたら住宅ローン残高が保障される「がん団信」は一般的に上乗せ金利が年+0.2%かかります。みずほ銀行のがん団信は年+0.1%で加入できるのでおトクです。
- 02AI事前診断が便利で使いやすい
- AI事前診断なら最短1分で借入の可能性がわかります。また何度でも診断できるので物件を決める際の借り入れの目安にも使えるので便利。
- 03固定期間終了後の金利引下げ幅が大きい
- 固定期間終了後も借り入れ時の金利引下げ幅が適応されるので他行に比べると、固定期間終了後に金利が急激に上がりにくい。
- 04ライフイベントに応じて返済額の増減ができる
- 出産後やお子さんの大学入学時など支出が多い期間に返済額の見直しができる。
みずほ銀行の月々の支払額を確認
| 返済年数 | 毎月の返済額 | 諸費用（概算） | 総支払額（総返済額＋諸費用） |
|---|
- ※金額のない返済年数は非対応の商材金利です
- ※シミュレーション結果は借り換え時の内容です
3位：三菱ＵＦＪ銀行
三菱ＵＦＪ銀行の変動金利（借り換え）は、他の銀行と比べて低く設定されています。
年0.3%台で提供している数少ない金融機関のひとつです。メガバンクのなかでも一番低い金利で、金利の低さと安心感を求める人におすすめです。
金利の低さだけでなく、団信保障内容の充実さも三菱ＵＦＪ銀行の魅力。
団信の加入には上乗せ金利（もしくは保険料の支払い）が必要ですが、がんと診断されたり、脳卒中・急性心筋梗塞の入院で住宅ローン残高０円になります。何よりすごいのは、入院日数の条件がない点です。他行では入院日数60日以上など日数条件があるのが普通ですが、三菱ＵＦＪ銀行は1日でも入院すれば残高0円になります。
この差は大きく、金利上乗せの価値はあると言えるでしょう。
また、事前審査の回答が最短翌日であるため、早く結果を知りたい人にも三菱ＵＦＪ銀行はおすすめです。
おすすめポイント
- 借り換え時の変動金利が低い
- 事前審査が最短翌日回答とスピーディー
- 団信の保障内容と条件が優秀
注意点
- がん団信を付ける場合は、上乗せ金利または別途保険料の支払いが必要
- 変動金利
- 住宅ローン
- 年
0.595
%
金利についての注意事項をみる
- ※2025年4月適用金利
- ※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
おすすめポイント
- 013大疾病保障充実タイプは保障充実
- 「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉3大疾病保障充実タイプ」は他行より保障充実。
- 02各提携会社の特典が利用できる
- ビックカメラやコジマでの家電購入特典やホームセキュリティなどの特典利用ができます。（※1）
- 03毎月Pontaポイントがたまる
- 完済まで毎月50ポイントのPontaポイントが貯まります。（※2）
- ※1. 各提携会社の特典：特典の利用には条件があるため、詳細は三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
- ※2. Pontaポイント：月末時点でお借入残高がある場合が対象。勤務先を通じてお借入れされたローン等、優遇適用の対象外となるケースもあるため、詳細はお取引店に確認ください。
- ※2. Pontaポイント：Pontaポイントをためるには、「スーパー普通預金（メインバンク プラス）」のご利用・「三菱ＵＦＪダイレクト」のご利用（ログインパスワード・Eメールアドレス登録）・「ポイントサービスのお申し込み」が必要です。詳細は、三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
三菱ＵＦＪ銀行の月々の支払額を確認
| 返済年数 | 毎月の返済額 | 諸費用（概算） | 総支払額（総返済額＋諸費用） |
|---|
- ※金額のない返済年数は非対応の商材金利です
- ※シミュレーション結果は新規借入時の内容です
借り換えるべきかの目安は「金利差0.3%」
住宅ローンを借り換えるべきか迷っている場合は、「借り換え前後の金利差が0.3%以上あるかどうか」を目安に判断しましょう。
借り換え前のローン状況にもよりますが、多くの場合、金利差が0.3%以上あれば、借り換えで利息の負担を軽減できます。
| 現在の金利 | 借り換え前後の金利差 | 借り換えでお得になる金額 ※諸費用含む |
|---|---|---|
| 1.20% | 0.785% | 1,001,040円 |
| 1.10% | 0.685% | 784,800円 |
| 1.00% | 0.585% | 570,000円 |
| 0.90% | 0.485% | 356,640円 |
| 0.80% | 0.385% | 144,480円 |
| 0.70% | 0.285% | -66,480円 |
| 0.60% | 0.185% | -275,760円 |
| 0.50% | 0.085% | -484,080円 |
※当サイトの借り換えシミュレーションツールにて算出
※諸費用は住信SBIネット銀行の金額を使用
上記は借り換え前の条件を「住宅ローン残高2000万円、残りの返済期間20年、元利均等返済」として、借り換えた場合にどれくらいお得になるのかを記載した表です。
表を見ると、
- 現在の金利が1.2%なら、借り換えることで約100万円
- 現在の金利が0.8%なら、借り換えることで約14万円
の借り換えメリットを受けられることが分かると思います。
ただし現在の金利が0.6%なら、借り換えることで約27万円のマイナスとなってしまいます。
この損益分岐点の目安が、「借り換え前後の金利差0.3%あるのか」なのです。
ただしこの表はあくまで仮の条件でシミュレーションした例。ご自身が借り換えをしてお得になるのかどうかは、必ず借り換えシミュレーションをしてくださいね。
「金利差1%以上でお得になる」はもう古い！
従来は「借り換えメリットを得るためには、借り換え前後の金利差が1%以上必要」と言われてきました。
しかしこれらは都市銀行が中心だった時代のことで、現在の住宅ローン事情ではそのとおりではありません。
先ほどの表に記載していたのはどれも金利差1%未満でしたが、借り換えメリットがありましたよね。
インターネット上の情報や、住宅ローン関連の書籍にも「金利差1%以上」と書かれていることはまだまだありますが、必ずしも1%である必要はないことは覚えておいてください。
住宅ローンの借り換え金利比較表
「金利差0.3%」が目安と分かったところで、現在の金利がどの程度なのか見てみましょう。
※金利タイプをタップすると、金利タイプを切り替えられます。
| 金融機関名 | 金利 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 年0.829%
|
| PayPay銀行 | 年0.749%
|
| 住信SBIネット銀行 | 年0.698%
|
| SBI新生銀行 | 年0.430%
|
| SBIマネープラザ | 年0.698%
|
| みずほ銀行 | 年0.525%
|
| ソニー銀行 | 年0.647%
|
| イオン銀行 | 年0.780%
|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 年0.595%
|
| 楽天銀行 | 年1.043%
|
| 三井住友銀行 | 年1.025%
|
| りそな銀行 | 年0.640%
|
| ARUHI | - |
| 金融機関名 | 金利 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 年1.765%
|
| PayPay銀行 | 年1.630%
|
| 住信SBIネット銀行 | 年1.789%
|
| SBI新生銀行 | 年1.630%
|
| SBIマネープラザ | 年1.789%
|
| みずほ銀行 | 年1.850%
|
| ソニー銀行 | 年1.884%
|
| イオン銀行 | 年1.640%
|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 年1.890%
|
| 楽天銀行 | 年2.239%
|
| 三井住友銀行 | 年2.850%
|
| りそな銀行 | 年2.085%
|
| ARUHI | - |
| 金融機関名 | 金利 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | 年2.870%
|
| PayPay銀行 | 年2.500%
|
| 住信SBIネット銀行 | 年1.910%
|
| SBI新生銀行 | 年2.150%
|
| SBIマネープラザ | 年1.910%
|
| みずほ銀行 | 年2.320%
|
| ソニー銀行 | 年3.010%
|
| イオン銀行 | 年1.940%
|
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 年2.410%
|
| 楽天銀行 | 年1.940%
|
| 三井住友銀行 | 年3.030%
|
| りそな銀行 | 年2.835%
|
| ARUHI | 年1.740%
|
住宅ローンの借り換えにおける注意点
住宅ローンを借り換えるにあたって、3つの注意点があります。
注意点
注意点を知ったうえで、借り換え判断をしましょう。
同じ銀行で借り換えできない
基本的に、住宅ローンは同じ銀行で借り換えることができません。
仮に三菱ＵＦＪ銀行で新規借り入れしていた場合、三菱ＵＦＪ銀行以外で借り換えることになります。この場合、他銀行に借り換えれば「三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンを利用していたことによるメリット」はなくなる可能性があり、注意しなければなりません。
”いま利用中の銀行だからこそ”の恩恵があるならば、その点を含めて借り換えを検討しましょう。
がん特約や疾病保障が変わる・なくなる
当然ですが、借り換えれば「利用する住宅ローン商品」が変わることになります。つまり、いま利用できている保障がなくなります。
万が一に備えておきたい人は、
- 保障が充実した住宅ローンに借り換える
- 最低限の保障がついた住宅ローンに借り換えて、不足分は収入保障保険などでカバーする
といった選択肢がありますので、必要に応じて保障内容をチェックするようにしましょう。
住宅ローン控除を受けられなくなるケースもある
住宅ローン控除を受けるには、諸条件を満たしている必要があります。
借り換えるときに注意したいのは、「住宅ローンの借入期間が10年以上あること」という条件です。
住宅ローン控除を受けたいのであれば、借り換え後の借入期間が10年以上必要ということを覚えておきましょう。
なお、控除期間は、新規借り入れ時からの通算です（新築は13年、中古は10年）。借り換えても、借り換え時から13年ではなく、新規借り入れから13年となることに注意しましょう。
借り換えで失敗しないために知っておくべきポイント
住宅ローンの借り換えは、「金利上昇リスクを下げる」「返済額を抑える」といった目的ですることがほとんど。
損しないための借り換えですから、借り換えで失敗して後悔するようなことは避けたいですよね。
この章では、借り換え検討中の人に知っておいてほしい３つのポイントをお話します。
ポイント
ポイント1：同じ金利タイプでも借り換えメリットはある
「金利の低い変動金利で借りているから、借り換えなくても問題ない」
「金利タイプを変えるつもりがないから、借り換える必要はない」
もしこのように考えているなら、ぜひ考え直していただきたいと思います。
もとから金利の低い変動金利を利用していたとしても、同じ変動金利に借り換えることでメリットを受けられる可能性があるためです。
固定金利から固定金利への借り換えをする場合も、同様です。
適用金利は「優遇幅」で決まる
前提として、各個人に適用される住宅ローン金利は、下記の計算式で決まります。
適用金利 = 基準金利－優遇幅
下のグラフを見てわかるように、直近20年、変動金利の基準金利はほぼ変わっていません。
しかし、各金融機関のホームページを見ると、変動金利の適用金利はこの20年で下がってきています。
なぜなら、「優遇幅」が大きくなってきているためです。
ここで問題になるのは、優遇幅は借入当初に決められて、それ以降は変わらないということ。
つまり、
- 優遇幅が2%の時に借りた人は、ずっと「基準金利 -2%」の金利が適用される
- 優遇幅が1%の時に借りた人は、ずっと「基準金利 -1%」の金利が適用される
ということです。
「あなたが新規借り入れしたときの優遇幅」と「現在の優遇幅」が異なる可能性は、十分ありえること。
金利の低い変動金利を利用していたとしても、借り換えることでさらに低い金利が適用されるかもしれません。
固定金利から固定金利への借り換えでもメリットはある
固定金利から固定金利への借り換えでも、同様に借り換えメリットはあります。
下記は平成17年～令和元年のフラット35の金利推移ですが、近年では固定金利は下降傾向にあることが分かるかと思います。
※住宅金融支援機構ＨＰより
自身に適用されている金利を確認して、借り換えのメリットを受けられるのかどうかを確認してみてください。
ポイント2：諸費用を含めたトータルコストで比較する
「金利の低い銀行に借り換えたら良いんでしょ？」と考えている方も多いかと思いますが、金利だけを見て住宅ローンを借り換えると、損をしてしまうこともあります。
理由は、借り換えには数十万円～の諸費用が必要であり、この金額が金融機関によってバラバラだから。金利が低い住宅ローンでも、諸費用を加味したトータルコストで見れば負担額が高くなるケースがあるのです。
下記は、三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン・楽天銀行住宅ローンへそれぞれ借り換えた場合の例です。
| 三菱ＵＦＪ銀行 住宅ローン | 楽天銀行 住宅ローン | |
|---|---|---|
| 金利 | 年0.595%
| 年1.043%
|
| 諸費用 | 643,850円 | 570,000円 |
| 毎月の返済額 | 109,753円 | 109,775円 |
| トータルコスト | 26,984,570円 | 26,916,000円 |
※借入残高2500万円・返済機関20年・変動金利・元利均等での借入のシミュレーション
金利だけを見ると、三菱ＵＦＪ銀行のほうが低く設定されています。
しかし楽天銀行住宅ローンは借り換えに必要な諸費用が低いため、トータルコストでは楽天銀行のほうが約7万円ほど低くなっています。
「7万円の差は大きい」と感じる人も多いのではないでしょうか。
借り換え先を決める前に、必ず諸費用を含めたトータルコストで比べて、お得なローンを見つけるようにしましょう。
諸費用のうち大きな割合を占める「手数料」に関しては、のちほど「借り換えに必要な手数料」の章で解説します。
具体的な金額を調べるならシミュレーションツールが便利
複数の銀行でシミュレーションしていくのは時間も手間もかかるので、正直大変です。
そこで当サイトでは、主要銀行の住宅ローンの借り換えメリットを、一括で比較できるツールを提供しています。
借り換えメリットが一番大きい住宅ローンを1分で見つけられるので、ぜひ借り換え比較シミュレーションツールをご活用ください。
ポイント3：借り換え審査は複数の銀行に申し込んでおく
借り換えの事前審査は、複数の金融機関に申し込んでおきましょう。
理由は単純で、借り換え審査に必ず通るとは限らないからです。
審査結果を待っている間は「もし審査に落ちたらどうしよう」と不安になりやすいですし、もし審査に落ちてしまうと借り換えの時期がずれ込んでしまいます。
事前審査に通過してからのキャンセルはまったく問題ありません。複数申し込み、審査通過した中からもっとも条件の良い住宅ローンに借り換えることをおすすめします。
住宅ローンの借り換え審査は厳しくなりやすい
一般的に審査基準は、新規で住宅ローンを組んだ時よりも、借り換えのほうが厳しくなるケースが多いです。
- あなたの年齢が上がりローンを組める期間が短くなっている
- 健康状態が変わっている
- 給与条件が変わっている
- 住宅の担保価値が下がっている
新規で住宅ローンを借りたとき、不動産屋さんやハウスメーカーの方に勧められて、複数の銀行に事前審査を申し込みませんでしたか？
新規借り入れですら複数審査に申し込んでいたのですから、難易度の上がっている借り換えでは、なおさら複数の銀行に事前審査を申し込んでおくことをおすすめします。
借り換えに必要な手数料（融資事務手数料＋保証料）
住宅ローンを借り換える際は、新規借り入れの時と同様に手数料がかかります。
金融機関によって異なりますが、目安として30万円～100万円ほどかかると考えておくと良いでしょう。
「融資事務手数料」と「保証料」をチェックすること
借り換えにかかる諸費用のなかで、特に高額となるのが「融資事務手数料」と「保証料」です。先ほどお伝えした30万円～100万円は、その２つを合わせた金額です。
大事なのは、「融資事務手数料」と「保証料」の両方がいくらなのかを確認すること。なぜなら、下記ケースがあるためです。
- 融資事務手数料が安くても、その分、保証料が高くなっているケース
- 融資事務手数料が高くても、その分、保証料が安くなっているケース
融資事務手数料だけを見て判断すると、想定よりも諸費用が高くなる可能性があるので気を付けましょう。
手数料が安い金融機関もある
借り換え手数料は30万円～100万円が目安ですが、ネット銀行を中心に手数料が安い住宅ローンが出てきています。同じ銀行内でも、商品や金利タイプによって金額が異なるケースは多くあります。
「手数料が安いぶん金利が少し高め」など何かしらのトレードオフがある可能性もありますが、諸費用を安く抑えたい人は下記を参考にしてみてください。
| 金融機関 | 融資事務手数料 | 保証料 | 手数料合計 （2,000万円を借り換える場合） |
|---|---|---|---|
【SBI新生銀行】 パワースマート住宅ローン ※変動金利（半年型）タイプ | 借入額×2.2%（税込） | 0円 | 440,000円（税込） |
【ソニー銀行】 変動セレクト住宅ローン | 借入額×2.2%（税込） | 0円 | 440,000円（税込） |
【ソニー銀行】 固定セレクト住宅ローン | 借入額×2.2%（税込） | 0円 | 440,000円（税込） |
【ソニー銀行】 住宅ローン | 44,000円（税込） | 0円 | 44,000円（税込） |
【イオン銀行】 住宅ローン ※ローン取扱手数料：定率型 | 借入額×2.2%（税込） | 0円 | 440,000円（税込） |
【イオン銀行】 住宅ローン ※ローン取扱手数料：定額型 | 110,000円（税込） | 0円 | 110,000円（税込） |
手数料に関してもっと詳しい情報を知りたい人は以下の記事を参考にしてください。
なお、もし借り換えにかかる諸費用の支払いが厳しい場合は、借り換える住宅ローンに上乗せするという方法があります。
諸費用を支払える程度には余裕のある家計が理想ですが、無理してまで現金で諸費用を払う必要はありません。万が一の備えとして「いま使えるお金」はある程度残しておくべきです。
貯蓄がゼロになってしまうなら、低金利な住宅ローンに諸費用を含めるほうが賢明と言えます。
住宅ローンの借り換えに関するよくある質問
- 住宅ローンを借り換えにはどんなメリットがあるの？
- 借り換えでどれくらいお得になるのか調べる方法はある？
- 住宅ローンの借り換えにかかる時間は？
- 借り換えに最適なタイミングは？
- 借り換えでも頭金って必要なの？
- 借り換えにかかる諸費用はどれくらい？
- 転職したてでも住宅ローンの借り換えはできる？
- 借り換え審査を申し込むときの注意点は？
- みんなはどの金利タイプに借り換えているの？
- 借り換えで多めに借りることはできる？
住宅ローンを借り換えにはどんなメリットがあるの？
A.借り換えの主なメリットは、金利が低くなることによって、毎月の返済額や、完済までの総返済額が少なくなることです。
また固定金利に借り換えれば、将来の金利変動リスクに備えることもできます。
ただし、以下のようなデメリットもあるため、借り換えの目的を考えて判断しましょう。
- 数十万円の諸費用が必要
- 借り換え自体に手間がかかる
- 借り換えの審査は厳しい
借り換えでどれくらいお得になるのか調べる方法はある？
A.お得になる金額を調べるには、各金融機関のWebサイトにある「借り換えシミュレーションツール」を利用しましょう。
ただし金融機関によっては、諸費用を含まない計算結果しか表示されない場合もあります。諸費用を含めた金額を調べるには、当サイトの借り換えシミュレーションツールをご活用ください。
住宅ローンの借り換えにかかる時間は？
借り換えにかかる時間は約1か月～1か月半が目安になります。
借り換えをスムーズに進めるためには、必要書類の準備と正確な内容入力（記入）が何より大切です。
借り換えに最適なタイミングは？
住宅ローンを借り換える最適なタイミングは目的によって異なります。
「返済負担額を抑えたい」「当初固定期間が終わる」なら借り換え時期は早いほうがおすすめです。
| 返済負担額を抑えたい | 目安は、自分に適用されている金利と最新金利との差が年0.3%以上ある場合です。一度借り換えメリットを試算しましょう。 |
|---|---|
| 当初固定期間の優遇期間が終わる | 当初固定期間が終わると金利が高くなるため、期間終了のタイミングで同じ銀行で金利タイプを選び直すか、ほかの銀行への借り換えあおすすめ。 |
| 金利上昇リスクに備えたい | 全国+海外 |
| 異なる団信・保障・特典を利用したい | 現在の健康状態が良好であれば、病気をしたり健康診断で指摘される前に、借り換えを進めるのがおすすめ。（健康状態によっては団信に加入できないため） |
自分が借り換えをする目的に合わせて最適なタイミングを把握しましょう。
借り換えでも頭金って必要なの？
住宅ローンの借り換えには頭金は必要ありません。
しかし借り換えには融資事務手数料をはじめとした諸費用が必要になるため、まとまった資金が必要になることは認識しておきましょう。
借り換えにかかる諸費用はどれくらい？
金融機関によって異なりますが、30万円～100万円程度が目安になります。
諸費用のうちもっとも大きな割合を占めるのは融資事務手数料で、ネット銀行では「借り入れ金額×2.2%」で設定されていることが多いです。事務手数料が定額で、諸費用が安い住宅ローンもあるため、必ずトータルコストで比較しましょう。
転職したてでも住宅ローンの借り換えはできる？
フラット35など融資条件に勤続年数が設けられていない住宅ローンであれば、申し込み可能です。
また転職の内容によっては、住宅ローンの審査に影響しないこともあります。
借り換え審査を申し込むときの注意点は？
「健康状態の悪化」や「返済負担率の上昇」など、審査に通りにくくなる場合も考えられます。
住宅ローンを一度借りているからといって、必ずしも借り換え審査を通過できるとは限りません。
借り換えの審査は、下記の観点より新規借入れ時よりも審査が厳しくなる傾向です。
- 健康状態の悪化
- 返済負担率の上昇
特に気をつけたいのが「健康状態の悪化」です。現在の住宅ローンを借りたときは健康だった方も、年齢を重ねれば健康状態が変わっているはずです。
過去3年以内の傷病歴や、直近の通院・投薬歴などを聞かれるケースが多く、もし「団信に加入できる健康状態でない」と判断されれば借り換えができません。
ワイド団信へ加入する選択肢もありますが、金利の上乗せ（年0.3%程度）があるため、その分を含めて借り換えメリットがあるかどうかを検討する必要があります。
また、「返済負担率の上昇」にも気を付けたいところ。
自動車ローン・奨学金・ショッピングローンなど他の借り入れが増えている場合、新規で住宅ローンを組んだ当時よりも返済負担率が高くなり審査に落ちるケースがあります。
できる限り完済したうえで、借り換えを申し込みましょう。
みんなはどの金利タイプに借り換えているの？
借り換えた人の５割は、変動金利を選択しています。
当サイトで「住宅ローンの借り換え後に選択した金利タイプ」についてアンケートをとったところ、変動金利を選んだ人は50.0%、当初固定金利は17.6%、全期間固定は29.6%という結果でした。
「変動金利タイプ」は借り換えメリットを受けやすいからでしょう。
変動金利には金利が上昇した際に返済負担が大きくなるというリスクもありますが、返済者の負担を軽減するために、「大きく金利が上昇しても、従来の返済額の125%を超えないこと」という上限が設けられていることがあります。
もし固定金利から変動金利に借り換えるのであれば、「毎月返済額が125%まで上昇したとしても、問題なく返済を続けられるのか」を判断基準にすると良いでしょう。
借り換えで多めに借りることはできる？
借りたい目的によっては、住宅ローンの借り換えで多く借りることも可能です。
具体的には、以下の目的で多めに借りたいということであれば、ローンに含められます。
- リフォーム費用を上乗せしたい
- 諸費用分を上乗せしたい
しかし、「家具・家電など生活に必要なものをすべて新しいものに変えたい」「他のローン返済を住宅ローンにまとめたい」というような住宅購入に関連しない用途である場合、住宅ローンの契約違反になります。
場合によっては違法行為になります。
まとめ
住宅ローンの借り換え先を選ぶときは、金利だけではなく諸費用も含めたトータルコストで比較していくことが大切です。
ここ数年は過去にないくらいの低金利になってきているので、ぜひこの借り換えチャンスを活かしてくださいね。
千日氏
変動金利は日銀の政策金利の影響を受けます。
日銀は長きにわたりマイナス金利政策を含む大規模な金融緩和政策を続けてきましたが、日銀総裁に植田氏が就任してからは正常化へ大きく舵を切っています。
今後、政策金利が上昇していき変動金利が上がっていくなら、現在の固定金利よりも高くならないうちに固定金利に借り換えるべきなのか？
それとも、変動金利が上がっていくとしても、さすがに現在の固定金利より高くならならないと読んで変動金利へ借り換えるべきなのか？
こういう判断をすべきタイミングが来ているのかもしれませんね。
ただし、金利タイプを変更するということは、金利上昇リスクへの対応方針を変えるということです。
あくまで、自分にとって後悔の無い金利タイプであるのか？じっくり考えてみてください。そのうえで、メリットがあるなら借り換えるべきでしょう。
また、他行への借り換えによってメリットある状況であると、今の銀行に対して金利の引下げ交渉が可能となっていることを意味します。
銀行の担当者に電話をかけて「金利を見直して欲しい」と言うだけですが、その際、実際に借り換えようと思っている銀行の借り換え審査に通しておくと効果があります。
金利を下げてくれなければ本当に銀行を乗り換える準備があることを明示することになるからです。
ただし現在フラット35で借りている人は交渉の余地はありません。金利引下げに応じてくれる可能性はゼロですので、交渉せずに借り換えるという対応になります。
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