金利差0.3%でも住宅ローン借り換えでお得になる！目安とポイントを解説
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現在、住宅ローンは低金利となっているため、借り換え先によっては返済額を100万円以上軽減できる場合もあります。
そのため、できるだけお得に住宅ローンを借り換えたい人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンを借り換える際には手数料などの諸費用がかかります。
金利差の小さい住宅ローンに借り換えると、かえって損をするケースも少なくありません。
現状の住宅ローン残高や残りの返済年数にもよりますが、お得に借り換える金利差の目安は「0.3％以上」です。
当記事では、借り換えでお得になる目安と返済シミュレーション、借り換える際に気を付けるべきポイント、おすすめの住宅ローンを解説します。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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金利差0.3%以上なら住宅ローンの借り換えを検討しよう
一般的に、金利差が大きいほど借り換えの効果も高くなります。
ネットや書籍には「金利差1%以上でお得になる」と書かれていることもありますが、必ずしも1％以上の金利差が必要となるわけではありません。
下記は、借り換え前後の金利差によって、どれくらいお得になるのかを示した表です。
| 現在の 金利 | 借り換え 前後の 金利差 | 借り換えで お得になる金額 ※諸費用含む |
|---|---|---|
| 1.20% | 0.785% | 1,001,040円 |
| 1.10% | 0.685% | 784,800円 |
| 1.00% | 0.585% | 570,000円 |
| 0.90% | 0.485% | 356,640円 |
| 0.80% | 0.385% | 144,480円 |
| 0.70% | 0.285% | -66,480円 |
| 0.60% | 0.185% | -275,760円 |
| 0.50% | 0.085% | -484,080円 |
※当サイトの借り換えシミュレーションツールにて算出
※諸費用は住信SBIネット銀行の金額を使用
※住宅ローン残高2000万円、残りの返済期間20年、借り換え後の金利0.415%、元利均等返済の場合
上記の表から、金利差0.3％以上であれば、借り換えでお得になる可能性があることがわかります。
残高が多く、残りの返済期間が長いほどお得になる
先ほど説明した金利差に加えて、借り換えによるメリットが出やすいのは、ローン残高が多く返済期間が長い場合です。
下記は、ローン残高3,000万円で金利1.0％の住宅ローンから、金利0.415%の住宅ローンに借り換えたときのシミュレーション結果です。
10年・20年・30年という返済期間ごとに金額の変化をまとめています。
| 残りの返済期間 | 借り換えで お得になる金額 |
|---|---|
| 30年 | 1,919,573円 |
| 20年 | 938,885円 |
| 10年 | 608円 |
※諸費用は住信SBIネット銀行の金額を使用
上記を見れば、返済期間が長ければ長いほど、借り換えでお得になる金額は増えることがわかります。
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金利差がない場合も借り換えるメリットはある
金利差は大きくないと住宅ローンを借り換える意味がないと考えている人もいるかもしれません。
しかし、ローン返済額を抑えること以外にも、住宅ローンの借り換えにはメリットがあります。
下記は、借り換えのメリットに関するアンケートの結果です。
金利の低減に伴う返済額の減少のほかには、上記のようなメリットがあったと回答している人が多くいます。
ここからは、「固定金利による安心感」と「保障の手厚い団信への切り替え」に着目して、住宅ローンを借り換えるメリットを詳しく説明します。
固定金利に借り換えれば金利変動のリスクが無くなる
変動金利から固定金利に借り換えれば、金利変動によって返済額が増えることはありません。
変動金利の場合、景気や為替などの影響を受けて住宅ローン金利も増減してしまいます。
金利の動向によっては、予想外に返済額が増えるケースも少なくありません。
返済額が増えたタイミングで、教育費が増えたり収入が減ったりすれば、住宅ローンの返済が困難になるでしょう。
そのため、今後のライフプランで収支のバランスが変わる可能性がある場合は、固定金利の住宅ローンに借り換えることで安心して返済できるというメリットを得られます。
団信保障が手厚い住宅ローンに借り換えれば今後も安心
住宅ローンを借り換える場合、現在加入している団体信用生命保険（団信）の保障は終了となり、あらためて別の団信に加入します。
そのため、借り換え時に手厚い保障がある団体信用生命保険（団信）に加入すれば、不測の事態に備えることができます。
通常の団信には、住宅ローン契約者の死亡、高度障害に対する保障が付いています。
しかし、病気やけがで就業不能状態となった場合の保障はないため、あらゆるリスクに完璧に対応できるわけではありません。
最近ではさまざまなタイプの保障が付いた団信が登場しています。
自分のニーズに合わせて必要な保障がある団信に切り替えれば、長期間にわたる住宅ローンを安心して返済できるでしょう。
住宅ローンを借り換える際の注意点
住宅ローンの借り換えを行う際は、2つの注意点を押さえる必要があります。
住宅ローンの借り換えを行う際の注意点
住宅ローンの借り換えを検討している人は、注意点も念頭に置いておきましょう。
注意点①「金利」だけで金融機関を比較すると損してしまうことも
今の住宅ローンより金利が低くても、借り換え時の諸費用がかさむことで、逆に損をするケースもあります。
住宅ローンの借り換えには、さまざまな諸費用がかかります。諸費用の内訳は、下記のとおりです。
| 住宅ローンの借り換えで必要な諸費用 | |
| 印紙税額 | 501万円以上～1,000万円以下： 1万円 1,001万円以上～5,000万円以下： 2万円 5,001万円以上～1億円以下： 6万円 ※借入金額に応じて印紙税額は変動 |
|---|---|
| 融資手数料 | 借入金額×2.2% |
| 保証料 | 上乗せ金利0.200％ もしくは 借入時一括 |
| 事務手数料 | 10,000～30,000円 |
| 抵当権設定 費用 | 借入金額×0.4％ |
| 全額繰り上げ 返済手数料 | 5,000～33,000円 |
| 抵当権抹消 費用 | 25,000円 |
※あくまでも上記は目安です。
※融資事務手数料と保証料の両方が必要となる金融機関は少なく、どちらか一方のみとなる場合がほとんどです。
なお、金融機関によっては、保証料や全額繰り上げ返済手数料が無料になる場合もあります。
借り換えにおける諸費用の相場は約30～80万円と言われていることから、どこで借り換えるかで諸費用を含めたトータルコストは大きく変動します。
諸費用を入れた総支払額が借り換え前よりも増えないよう、金利の低さだけで借り換え先を判断することは避けましょう。
注意点②借り換えの際にも住宅ローンの審査がある
住宅ローンの借り換えにおいても、新規の借り入れと同様に審査に通る必要があります。
そのため、金融機関の審査に通らなければ、住宅ローンを借り換えることはできません。
当初の借り入れ時は問題なかったとしても、年齢の上昇や健康状態の悪化などの理由から、借り換えの審査に通らないケースはめずらしくありません。
「問題なく審査に通るだろう」と考えていると、いざ審査に落ちたときに返済計画が崩れてしまう恐れがあるため、複数の金融機関に借り換えの事前審査を申し込むことをおすすめします。
借り換えにおすすめの住宅ローン
住宅ローンを借り換えるポイントは、諸費用も含めたトータルコストを比較検討しつつ、複数の金融機関の事前審査に申し込むことです。
とはいえ、どの金融機関に借り換え審査を申し込めばよいのかわからないと迷う人もいるでしょう。
ここからは、金利タイプ別に借り換えにおすすめの住宅ローンを紹介するため、借り換え先を探している人はぜひ参考にしてください。
【変動金利】auじぶん銀行住宅ローン 全期間引下げプラン
auじぶん銀行に借り換えるメリットは、金利の低さにあります。
| 金利 タイプ | 借り換え金利 |
|---|---|
| 変動金利 | 年0.439%
|
すべての金融機関のなかでトップクラスの低金利になっているため、借り換えをすることで今までより低い金利になる可能性が高いでしょう。
またauじぶん銀行の『がん50%保障団信』は、手厚い保障を無料で付帯できます。
がん50％保障団信の内容
がん診断50%保障
- がんと診断された場合、就業不能状態を問わず、住宅ローン残高の50%が保険金として支払われる
4疾病保障
- 急性心筋梗塞または脳卒中を発病し所定の状態に該当または所定の手術を受けた場合、住宅ローン残高の50%が保険金として支払われる
- 肝疾患または腎疾患を発病し60日以上継続入院した場合、住宅ローン残高の50%が保険金として支払われる
全疾病入院保障
- すべてのけが・病気で入院が継続180日以上となった場合、住宅ローン残高が保険金として支払われる
- すべてのけが・病気で入院が連続して31日以上になった場合、もしくは以降入院が継続して30日に達するごとに、毎月の住宅ローン返済額が給付金として支払われる
金利の低さと充実した団信保障がauじぶん銀行の大きな魅力といえますね。
【10年固定金利】三井住友信託銀行リレープランフレックス
三井住友信託銀行リレープランフレックスは、金利の低さだけでなく、固定期間終了後の優遇幅の大きさが魅力です。
| 金利 タイプ | 借り換え金利 |
|---|---|
| 当初固定10年 | 年1.555%
|
当初固定金利の場合、固定期間終了後の金利は高く設定されていることがほとんどです。
そのため、固定期間中の金利が低かったとしても、固定期間が終わったあとの優遇幅が小さいために、思っていたよりも返済額が増える可能性があります。
その点、三井住友信託銀行リレープランフレックスは、固定期間が終了した11年目以降も金利を抑えることが可能です。
また、所定の手続きを行えば、手数料無料で自動的に一部繰り上げ返済できるサービスもあります。
固定期間終了後の優遇幅を重視して繰り上げ返済も行いたい人は、三井住友信託銀行リレープランフレックスを前向きに検討してください。
【全期間固定金利】住信SBIネット銀行フラット35（保証型）
住信SBIネット銀行の特長は、充実した保障が付帯するフラット35を低金利で借りられる点にあります。
| 金利タイプ | 借り換え金利 |
|---|---|
| フラット35 (保証型) | 年1.850%
|
フラット35は全期間固定金利の住宅ローンであり、借り換え当初に適用された金利が変動することはありません。
毎月の返済額が一定となるため、ライフプランが立てやすくなるでしょう。
さらに、住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）は、全疾病保障が無料で付帯します。
がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎の8種の疾病を含む、すべての病気やけがで就業不能状態が続いた場合、所定の条件を満たせば、住宅ローンの残高が0円となる保障
ただし、フラット35（保証型）に借り換えるためには、住まいが住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければなりません。
借入条件や諸費用なども確認したうえで、全期間固定金利で借り換えたい人はフラット35（保証型）を選択肢に入れましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えで目安となる金利差は「0.3％以上」です。
ローン残高が多く返済期間が長いほど総返済額を抑えられるため、金利差が0.3％以上あれば借り換えを検討しましょう。
もちろん、金利差がそれほど大きくない場合でも、借り換えには下記のメリットがあります。
借り換えのメリット
- 変動金利から固定金利に変更すれば、変動リスクを心配せずに済む
- 充実した保障のある団信に切り替えれば、リスクに備えられる
住宅ローンの金利の低さばかりに着目すると、諸費用を含めたトータルコストが膨らんだ結果、借り換え前よりも総支払額が増えるケースもあります。
当記事で紹介した借り換えにおすすめの住宅ローンの情報も参考に、諸費用や団信の保障内容といった金利以外の要素も比較検討してみてください。
金利差を目安にして自分に合う住宅ローンを見つけることが、お得な借り換えにつながるでしょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
現在の金融機関で借りている金利から何パーセント下がれば、借り換えメリットがあるか？
これは一言で言い切ることが出来ません。
借り換えメリットがあるかどうかは、以下の４つの要素によって決まるからです。
●借り換えに係る費用：安いほど借り換えメリットが出やすい。
●借り換え時のローン残高：多いほど借り換えメリットが出やすい。
●借り換えから完済までの期間：長いほど借り換えメリットが出やすい。
●金利の引き下げ幅：大きいほど借り換えメリットが出やすい。
たまに「住宅ローンを借りたばかりだから、借り換えてもメリットはないと思います。」と言う人がいますが、逆です。
借りたばかりのタイミングは、ローン残高が大きく、完済までの期間が長いので、むしろ借り換えメリットが出やすいのです。
また、あまり知られていないのが、現在の金融機関で保証料を前払いしている場合は、全額繰り上げ返済することで、残期間と残高に相当する金額が返金されるということです。
正確な保証料の返金額については、銀行の担当者も分からない（保証会社が別会社だから）ので聞かれないと言及しないことが多く、ほとんど無視されているのが現状です。
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