住宅ローンの借り換えで多く借りることはできる？オーバーローンのOKケースと注意点
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簡単にまとめると
- 借り換えで多く借りられるかは目的によって決まる
- 諸費用とリフォーム費用は上乗せできる
- 借金や家具の購入代金に充てるのは契約違反
住宅ローンの借り換えの際、「他の支払いのために多く借りたい」という方もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、借りたい目的によっては、住宅ローンの借り換えで多く借りることも可能です。
例えば下記のような理由であれば、借り換えの際に既存の住宅ローンの残債より多い金額を借りられます。
住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース
- リフォーム費用を上乗せする場合
- 諸費用分を上乗せする場合
しかし、家具や車を購入するために住宅ローンを利用することは違法とされています。
借り換えで多く借りることは可能ですが、多く借りたい目的によって利用できるか否かは異なる点には注意しましょう。
この記事では、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースと、借りられないケースについて詳しく解説していきます。
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オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
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住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース
前述のとおり、住宅ローンを借り換えることにより、ローンを多く借りることは可能です。
マイホームの購入費用以上の金額で、住宅ローンを多めに借りる方法のことを「オーバーローン」と言います。
ただし、すべてのケースで住宅ローンを多く借りられるというわけではありません。
そこでまずは、住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースをご紹介します。
住宅ローンの借り換えで多く借りられるケース
ケース①リフォーム費用を上乗せする場合
住宅ローンの返済中であっても、マイホームをリフォームする際は「リフォームローン」を借り入れることが一般的です。
しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあるため、躊躇してしまうという方も多いでしょう。
このような時は、新たな金融機関で住宅ローンを借り換えして、その中にリフォーム費用を組み込ませるという方法が利用できます。
住宅ローンの低い金利の恩恵が受けられるだけでなく、リフォームの費用分も住宅ローンとして1つにまとめることができます。
現在、多くの金融機関では「リフォーム費用を含めた住宅ローンの借り換え」プランが提供されています。
住宅ローンの借り換えとあわせて、リフォームも検討しているのであれば、この方法が最もおすすめと言えるでしょう。
ケース②諸費用分を上乗せする場合
住宅ローンを借り換える際には、事務手数料や保証料などの「借り換え諸費用」が必要になります。
30万円～100万円ほどが必要になるケースがありますが、これらの費用を住宅ローンに上乗せできる金融機関も存在します。
諸費用を用意するには「諸費用ローン」と呼ばれる専用の借入をする方法も存在しますが、住宅ローンと比べると金利が高め。
諸費用も含めて借りたい場合は、住宅ローンに上乗せできる金融機関を選択しましょう。
注意点
- 住宅ローン残高によっては上乗せできない可能性もあります。諸費用を含めたい場合は、事前に相談しておきましょう。
家具や車、借金返済などの費用を借りるのは契約違反
マイホームを購入した際は、「家具・家電など生活に必要なものをすべて新しいものに変えたい」「他のローン返済を住宅ローンにまとめたい」と考える方も多いでしょう。
自己資金に余裕がない方の場合、金利の低い住宅ローンで多く借りたいと考えるのは自然なことです。
しかし、住宅費用に関連しない用途でのオーバーローンは契約違反である上に、場合によっては違法行為となってしまう可能性もあります。
契約違反になってしまう理由
住宅ローンは、負債者（ローンの契約者）本人の住宅を購入するためにあるものです。
実際に、契約書や審査項目には資金の「使用目的」が明記されており、住宅購入に関連する目的のみ使用できる決まりになっています。
住宅ローンの代表的な資金使途
- 住宅の購入資金
- 住宅購入に関わる諸費用
- 住宅の増改築費用
家具の購入資金や車のローンは住宅購入に関係しない費用なので、住宅ローンの契約違反になってしまうのです。
オーバーローンを利用する際は、必ず住宅購入に関する費用の支払いを目的として申込みましょう。
金融機関にとってオーバーローンはリスクがある
お金を貸す金融機関は住宅を担保としています。
これにより金融機関は、債務者が住宅ローンを返済できなくなった場合には、債務者の住宅を売却し、残った返済額を回収します。
しかし、オーバーローンをしていた場合では、住宅ローンの契約を結んだ時点で既に「担保価値の方が低い」という状態となります。
この状態で債務者が住宅ローンを返済できなくなると、住宅を売却しても残った返済額を回収できなくなる可能性が高くなり、金融機関にとってはリスクになるのです。
そのため、オーバーローンはほとんどの金融機関で認められていません。
意図的ではないオーバーローンだとしても、契約に違反してしまう可能性が高く、違法行為とみなされるケースもあるため、確実に融資を受けられるようオーバーローンはしないことをおすすめします。
住宅購入資金以外のオーバーローン申込はばれるのか
「多めに住宅ローンを申し込んでもバレなさそう」と考える方も少なからず存在します。
しかし、実際は確実にバレると言っても過言ではありません。
住宅ローンの契約時には「不動産売買契約書」「工事請負契約書」といった書類の提出が必要ですが、これらの書類には当然住宅ローンの購入金額も記載されています。
住宅ローンの購入金額と比べて、希望の借入金額が大きければ、金融機関はすぐに気づきますよね。
住宅ローンの借り換えで多く借りたい場合は、誤った方法で申込をせずに、ご紹介したリフォーム費用・諸費用の上乗せなど、正しい方法で申込をする必要があります。
借り換えで多く借りる場合の注意点
前述のとおり、住宅ローンの借り換えで多く借りることは可能です。
しかし、住宅ローンの借り換えで多く借りる場合は以下の2点に注意する必要があります。
借り換えで多く借りる場合の注意点
それぞれ簡潔に解説します。
借り換え先は金利や諸費用を含めて選ぶ
借り換えで住宅ローン残高よりも多く借りたいなら、以下2つのポイントを意識した上で金融機関を検討しましょう。
借り換えで意識すべきポイント
- 金利の低い住宅ローン
- 諸費用の低い住宅ローン
当然のことですが、借り換えで多く借りるということは、それだけ借りる金額が大きくなるということ。
借りる金額が大きければ金利の影響も大きくなり、毎月の返済額も高くなってしまいます。
また、借り換えでは初めて住宅ローンを借り入れた際と同じように、事務手数料や保証料といった諸費用が必要になります。
金利の低い住宅ローンや、諸費用の低い住宅ローンであれば利息負担を抑えやすいため、多く借りることのデメリットを軽減しやすいのです。
注意点
- 変動金利へ借り換える場合は返済中の金利上昇リスクがあります。ご利用の際には金利上昇時のリスク対策を練った上で、無理のない返済計画を立てておきましょう。
住宅ローン控除額の計算方法が変わる
借り換え時に多く借りた場合、住宅ローン控除の計算方法が変わるため注意しましょう。
今までは「年末時点の住宅ローン残高×1%」の金額が控除限度額でしたが、借り換えで多く借りた場合は
新しいローンの年末残高 ×
借り換え前のローンの残高 ÷
新しいローンの借入額 × 1%
という計算式で控除限度額を算出します。
住宅ローン控除は、返済中の税負担を大きく軽減できる制度です。
上記の計算式を今すぐに覚える必要はありませんが、間違えた金額で申請してしまわないために「計算方法が変わる」ということは忘れないで下さいね。
借り換えで多く借りる場合におすすめの住宅ローン
ここでは先述した「金利の低さ」と「諸費用の低さ」という2つの観点から、おすすめの住宅ローンを紹介していきます。
借り換えにおすすめの住宅ローン
おすすめ①変動金利が特に低い「auじぶん銀行住宅ローン」
auじぶん銀行は、KDDIの完全子会社であるネット銀行です。
※三菱ＵＦＪ銀行からのauじぶん銀行株式の取得完了は、2025年1月末を予定
auじぶん銀行住宅ローンの、最も大きな魅力は「低金利」である点。
特に変動金利は最大引下げ金利が非常に低いため、借り換えによるメリットを受けやすく、返済負担を大きく下げられる可能性があります。
また団信の充実度も魅力のひとつで、
- がんと診断されるとローン残高の50%が保障される「がん50%保障団信」
- 4疾病を発病し所定条件・状態に該当するとローン残高の50%が保障される「4疾病保障」
- けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」
という3つの保障がある団信を、保険料0円で付帯できます。
「通常の団信だけだと不安だけど、金利を上乗せして保険に加入するほどではない気がする……」と、考えている方にとってもおすすめです。
おすすめ②固定20年の手数料が安い「SBI新生銀行住宅ローン」
SBI新生銀行住宅ローンの魅力はいくつかありますが、その中でも特に大きなメリットは以下の3つ。
SBI新生銀行住宅ローンのメリット
- 固定20年の金利が低く、諸費用も安い
- 変動金利が低い
- 契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすい
特に当初固定金利タイプの事務手数料が安いため、借り換えの諸費用をできるだけ抑えたい方におすすめです。
なかでも固定20年は金利も低いため、お得度の高い住宅ローンと言えますね。
ただし「変動金利(半年型)タイプ＜変動フォーカス＞」では、変動金利の5年ルールや125%ルールが適用されない点には注意しましょう。
住宅ローンは返済途中での増額はできない
住宅ローンの契約を既に結んでいる場合、同じ金融機関で借入金額を増額することは困難だと言えます。
そもそも住宅ローンは「マイホームの購入資金」を用意することを目的に、購入する住宅を担保として融資を受けるためのローンです。
金融機関側の視点を考えてみれば、新規借り入れの時点で「マイホームの購入資金」にあたる金額を貸し付けているため、契約後に増額したいと言われても住宅ローンの本来の目的に合っていないことになります。
そのため、既にマイホームを購入して住宅ローンの契約を結んでいる場合の増額は難しいのです。
増額したいときの対処方法
とはいえ、住宅ローンの返済途中での増額は完全に不可能だというわけではありません。借入先である金融機関などに交渉し、追加融資に応じてもらえたケースも実際には存在します。
しかし、基本的には「ほぼ不可能」だと言っても過言ではないほど困難で、金融機関に交渉して増額することが現実的な対処方法とは言えません。
どうしても追加の融資を受けたい場合は金融機関から借りるのではなく、「自己資金から切り崩す」「親・兄弟など親族などからお金を借りる」などの方法を考えるほうが現実的でしょう。
本来であれば、「住宅ローンの契約中に増額をしなければならない」という事態を防ぐことが大切です。
住宅ローンの契約前や契約後すぐに、あらかじめキャッシュフロー表を作成するなどして、ライフプランニングをしておきましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えで多く借りられるのは、「諸費用を上乗せする」「リフォーム費用を上乗せする」という２つの場合です。
住宅ローンの借り換えで多く借りられるケースのまとめ
- リフォーム費用を上乗せする場合
- 諸費用分を上乗せする場合
住宅ローンの借り換えで多く借りたい方は、契約違反となる可能性のあるオーバーローンを申し込むのではなく、正しい用途でのみ利用しましょう。
また、住宅ローンの借り換えによって総返済額が大きくなり、かえって負担となってしまっては意味がありません。
借り換えシミュレーションを行い、必ず毎月の返済額と総返済額を試算してから借り換えを進めてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
オーバーローンの最大のデメリットは住宅ローンの返済を続けられなくなり、家を売却して住宅ローンを完済しようとしたときに顕在化します。
住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る（オーバーローン）場合は売却代金によって住宅ローンを完済することができません。
金融機関は対象の不動産を処分した代金で住宅ローンを回収できるようにする権利として抵当権を設定していますので、住宅ローンの残高よりも安い値段で売るのであれば、簡単には物件の売却を了承してくれません。
つまり抵当権を外してくれません。
足らずの部分を自己資金で確実に返済できることが条件となります。
金融機関に黙って強引に売ろうとしたところで、買主は銀行の抵当権が付いたままの物件など買わないでしょう。
さらに不動産を売却するには、仲介業者に対し成約価格に応じた仲介手数料を支払う必要があります。
オーバーローンの状態から家を売却する場合は、足らずの部分と仲介手数料を自己資金で払う必要があります。
手持ちがなければ「キャッシング」や「フリーローン」などの高金利の借金をして調達するほかないでしょう。
住宅ローンは1％未満の低金利ですが、キャッシングは10％以上の高金利となります。まさに泣き面に蜂という状態になるのです。
物件価格を超えて借りる場合はデメリットについても十分理解しておく必要があります。
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