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住宅ローン借り換えの損益分岐点はいくらから?残高別の分岐点をFPが徹底試算

最終更新日:

住宅ローン借り換えの損益分岐点はいくらから?残高別の分岐点をFPが徹底試算
住宅ローン借り換え
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昨今の低金利ブームと消費税増税で、借り換えを検討中の人が増えています。

とはいえ、実は住宅ローンの借り換えによって「お得になった」と感じる損益分岐点は、人によって違います

ある人にとっては「めちゃくちゃお得!」と感じる結果でも、違う人にとっては「割に合わなかった」という結果に感じる場合もあるということです。

この点を踏まえて借り換えで大切なのは、以下のふたつを知ることです。

  • ご自身のローン状況で借り換えするといくら負担が軽減されるのか
  • 「それなら面倒でもやる価値があるな」と感じる軽減額はいくらくらいか

つまり借り換えにおいては、「自分にとっての損益分岐点を知ること」が何よりも重要だということですね。

当記事では、住宅ローンを借り換えする場合の損益分岐点を、残高別に徹底計算しています。

「借り換えを検討しているけど悩んでいる」という人は、ぜひ参考にしてくださいね。

また手っ取り早く「どれくらいお得になるのか」を調べたい方は、当サイトの借り換えシミュレーションツールもご活用ください。

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住宅ローン借り換えの損益分岐点は、諸費用を含めて計算する

借り換え時はトータルコストで考える

住宅ローン借り換え損益分岐点を求める際に大切なのは、「諸費用を含めた総返済額で計算すること」です。

なぜかというと、住宅ローンの借り換えには、新規借入れ時と同様に一定の諸費用がかかるからです。

諸費用を含めて計算しないと、「数万円お得になると思って借り換えしたけど、実際は諸費用がかかって数十万円の赤字だった…」という事態に陥りかねません。

本当の意味でお得かどうかを判断するためには、借り換えのシミュレーションに諸費用も含めて計算する必要があります。

これからご紹介する借り換えの損益分岐点では諸費用も含めて計算していますが、これはあくまでも概算値です。

実際にかかる諸費用はローンの契約内容などで異なりますので、ご自身のケースはどれくらいの諸費用が必要なのかを事前に確認しておくと良いですよ。

また、現契約の住宅ローン保証料を一括で前払いしている場合は、ローン保証料が返ってくる可能性があります。

保証料の返金があれば諸費用に充てることができるので、借り換えを行う前に現在契約している金融機関で確認しておきましょう。 

ローン残高2,000万円の借り換え損益分岐点

ここからは、住宅ローン残高が2,000万円と想定した場合に、「損益分岐点はどれくらいになるのか」を実際に試算していきます。

試算は

  1. 金利差による損益分岐点
  2. 借り換え後の返済年数による損益分岐点

という2つのパターンに分けて解説しますね。

1.金利差による分岐点

まずは、住宅ローンの「金利差による分岐点」を見ていきます。

下記の前提条件を元に、金利が0.1%違えば総返済額をどれだけ削減できるのか、実質軽減額とあわせて表にまとめました

  • 現在のローン残高:2,000万円
  • 返済年数:20年(※)
    ※ローンの残存年数と借り換え後の返済年数は同じとする
  • 現在のローン金利:0.7%~1.6%
  • 借り換え後のローン金利:0.6%
  • 借り換えでかかる諸費用(概算値):61万9,400円(税込)

<諸費用の内訳>

  • 事務手数料(借入金額×2.20(税込)):43万2,000円
  • 保証料:3万2,400円
  • 印紙税:2万円
  • 登録免許税(借入金額×0.4%):8万円
  • 司法書士報酬:2万5,000円 
  • 現契約のローン完済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
    ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮しておりません。
ローン残高:2,000万円/返済年数:20年
現在の
金利
借り換え後
の金利
金利差借り換えで
削除できた費用(a)
諸費用
合計額(b)
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
0.7%0.6%▲0.1%20万9,280円61万9,400円▲41万120円
0.8%0.6%▲0.2%42万240円61万9,400円▲19万9,160円
0.9%0.6%▲0.3%63万2,400円61万9,400円1万3,000円
1.0%0.6%▲0.4%84万5,760円61万9,400円22万6,360円
1.1%0.6%▲0.5%106万560円61万9,400円44万1,160円
1.2%0.6%▲0.6%127万6,800円61万9,400円65万7,400円
1.3%0.6%▲0.7%149万4,240円61万9,400円87万4,840円
1.4%0.6%▲0.8%171万3,120円61万9,400円109万3,720円
1.5%0.6%▲0.9%193万3,200円61万9,400円131万3,800円
1.6%0.6%▲1.0%215万4,480円61万9,400円153万5,080円

上記の場合、借り換えによる負担軽減メリットが発生するのは、「金利差0.3%から」でした。ただ、金利差0.3%による実質軽減額は1万3,000円とかなり少額のため、手間をかけて手続きする対価としては、少ないと感じますね。

したがってローン残高2,000万円の場合、借り換えメリットを感じられる分岐点は、「金利差0.4%~0.5%から」だと思います。

金利差を0.4~0.5%程度確保できれば数十万円規模の経済的メリットを得られるので、借り換えする価値も大きいといえるでしょう。

2.返済年数による損益分岐点

次に、「ローンの返済年数による分岐点」を見ていきます。基本的には、借り換えのメリットはローンの残存返済期間が長ければ長いほど、大きくなるとされています。

ここでは、先ほどのシミュレーションでメリットを感じやすい金利差は0.4%~0.5%という結果が出たため、同様に金利差0.5%で前提条件を想定。

その上で「返済年数が1年違うと実質軽減額はどうなるのか」を検証していきますね。

  • 現在のローン残高:2,000万円
  • 返済年数:20年~10年
    ※ローンの残存年数と借り換え後の返済年数は同じとする
  • 現契約の住宅ローン金利:1.1%
  • 借り換え後の住宅ローン金利:0.6%
  • 借り換えでかかる諸費用(概算値):61万9,400円(税込)

<諸費用の内訳>

  • 事務手数料(借入金額×2.20%(税込)):43万2,000円
  • 保証料:3万2,400円
  • 印紙税:2万円
  • 登録免許税(借入金額×0.4%):8万円
  • 司法書士報酬:2万5,000円 
  • 現契約のローン完済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
    ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮しておりません。
1.1%→0.6%に借り換えた際の損益分岐点(ローン残高:2,000万円)
返済
年数
借り換えで
削減できた費用
諸費用
合計額
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
20年106万560円61万9,400円44万1,160円
19年100万5,252円61万9,400円38万5,852円
18年94万9,968円61万9,400円33万568円
17年89万5,152円61万9,400円27万5,752円
16年84万384円61万9,400円22万984円
15年78万6,060円61万9,400円16万6,660円
14年73万1,808円61万9,400円11万2,408円
13年67万7,976円61万9,400円5万8,576円
12年62万4,528円61万9,400円5,128円
11年57万1,164円61万9,400円▲4万8,236円
10年51万8,280円61万9,400円▲10万1,120円

上記表をご覧いただくとわかるように、やはりローンの残存年数が長くなるほど軽減額も大きくなっていますね。

返済年数による比較の場合、諸費用を差し引いても負担軽減メリットが発生するのは「返済年数12年から」でした。ただ、返済年数12年の実質軽減額は5,128円なので、メリットと言うには少なすぎますよね。

このような結果を踏まえると、多くの方が借り換えメリットを感じる分岐点は、数十万円程度のメリットがある「返済期間14年~15年以上から」だといえますね。

ローン残高3,000万円の借り換え損益分岐点

さらに別のシミュレーションとして、ローン残高3000万円で借り換えした場合、損益分岐点がどうなるかを見てみましょう。

ここでも、金利差による分岐点と返済年数による分岐点をそれぞれ見ていきます。

金利差による損益分岐点

ローン残高3,000万円の場合、金利差による分岐点がどうなるかを見ていきます。

下記の前提条件を基に、金利が0.1%違うと総返済額をどれだけ削減できるのか、実質軽減額とあわせて表にまとめました。

    • 現在のローン残高:3,000万円
    • 返済年数:20年
      ※ローンの残存年数と借り換え後の返済年数は同じとする
    • 現在のローン金利:0.7%~1.6%
    • 借り換え後のローン金利:0.6%
    • 借り換えでかかる諸費用(概算値):87万5,400円(税込)

    <諸費用の内訳>

    • 事務手数料(借入金額×2.20%(税込)):64万8,000円
    • 保証料:3万2,400円
    • 印紙税:2万円
    • 登録免許税(借入金額×0.4%):12万円
    • 司法書士報酬:2万5,000円 
    • 現契約のローン返済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
      ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮していません。
ローン残高:3,000万円/返済年数:20年
現在
の金利
借り換え後
の金利
金利差借り換えで
削減できた費用(a)
諸費用
合計額(b)
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
0.7%0.6%▲0.1%31万4,160円87万5,400円▲56万1,240円
0.8%0.6%▲0.2%63万480円87万5,400円▲24万4,920円
0.9%0.6%▲0.3%94万8,720円87万5,400円7万3,320円
1.0%0.6%▲0.4%126万8,880円87万5,400円39万3,480円
1.1%0.6%▲0.5%159万960円87万5,400円71万5,560円
1.2%0.6%▲0.6%191万5,200円87万5,400円103万9,800円
1.3%0.6%▲0.7%224万1,360円87万5,400円136万5,960円
1.4%0.6%▲0.8%256万9,680円87万5,400円169万4,280円
1.5%0.6%▲0.9%289万9,680円87万5,400円202万4,280円
1.6%0.6%▲1.0%323万1,840円87万5,400円235万6,440円

ローン残高3,000万円の場合、借り換えによるメリットが生じるのは「金利差0.3%から」ですね。

ただし残高が3,000万円にもなると諸費用も高額になるため、借り換えのためにある程度まとまった費用を準備しなければなりませんよ。この点に注意が必要です。

借り換えにかかる手間や諸費用の負担を考えると、数十万円規模のメリットが生じる「金利差0.4%~0.5%から」が、多くの方にとっての損益分岐点になると思いますね。

返済年数

次は、ローン残高3,000万円で返済年数が異なる場合の分岐点を見ていきましょう。

下記の前提条件を基に、返済年数が1年違うと総返済額をどれだけ削減できるのか、実質軽減額とあわせて表にまとめました。

なお、ここでは借り換えメリットを感じやすい金利差0.5%を前提に計算しています。

    • 現在のローン残高:3,000万円
    • 返済年数:10年~20年
      ※ローンの残存年数と借り換え後の返済年数は同じとする
    • 現在のローン金利:1.1%
    • 借り換え後のローン金利:0.6%
    • 借り換えでかかる諸費用(概算値):87万5,400円(税込)

    <算入している諸費用の項目>

    • 事務手数料(借入金額×2.20%(税込)):64万8,000円
    • 保証料:3万2,400円
    • 印紙税:2万円
    • 登録免許税(借入金額×0.4%):12万円
    • 司法書士報酬:2万5,000円 
    • 現在のローン返済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
      ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮していません。
1.1%→0.6%に借り換えた際の返済年数の損益分岐点(ローン残高:3,000万円)
返済
年数
借り換えで削減
できた費用(a)
諸費用
合計額(b)
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
20年159万960円87万5,400円71万5,560円
19年150万7,764円87万5,400円63万2,364円
18年142万4,952円87万5,400円54万9,552円
17年134万2,524円87万5,400円46万7,124円
16年126万480円87万5,400円38万5,080円
15年117万9,000円87万5,400円30万3,600円
14年109万7,712円87万5,400円22万2,312円
13年101万7,120円87万5,400円14万1,720円
12年93万6,864円87万5,400円6万1,464円
11年85万6,812円87万5,400円▲1万8,588円
10年77万7,480円87万5,400円▲9万7,920円

ローン残高3,000万円の場合でも、負担軽減メリットが発生する返済年数は「12年から」となっていますね。ただ、返済年数12年の負担軽減額は約6万円と少ないのに対し、借り換え諸費用は約88万円と高額です。

このような点を踏まえると、現契約のローンで88万円繰り上げ返済したほうが、手間をかけずに総返済額の負担を軽減できるのでお得ですよ。

このように、高額な諸費用の支払いをするなら、その費用を繰り上げ返済に回すほうが手軽に負担を軽減できる場合もあります。ローン残高3,000万円の場合、繰り上げ返済よりも借り換えメリットが大きくなる分岐点は、「返済年数15年~16年程度(※)」でしょう。

※繰り上げ返済による負担軽減額は人によって異なるため、ご自身の場合にどうなるのかを併せて確認しておきましょう。

ローン残高4,000万円の借り換え損益分岐点

3つ目のシミュレーションとして、ローン残高4,000万円で借り換えした場合に、損益分岐点がどうなるかを見ていきましょう。

ここでも、金利差による分岐点と、返済年数による分岐点をそれぞれ探っていきます。

金利差による損益分岐点

ローン残高4,000万円の場合に、金利差による分岐点がどうなるかを見ていきます。ローン残高が4,000万円もあるという点を想定すると、返済期間もそれなりに長く残っているはずです。

今回の前提条件では返済期間を30年とし、金利が0.1%違うと総返済額をどれだけ削減できるのか、実質軽減額とあわせて表にまとめました。

  • 現在のローン残高:4,000万円
  • 返済期間:30年
    ※ローンの残存年数と借り換え後の返済期間は同じとする
  • 現在のローン金利:0.7%~1.6%
  • 借り換え後のローン金利:0.6%
  • 借り換えでかかる諸費用(概算値):113万1,400円(税込)

<算入している諸費用の項目>

  • 事務手数料(借入金額×2.20%(税込)):86万4,000円
  • 保証料:3万2,400円
  • 印紙税:2万円
  • 登録免許税(借入金額×0.4%):16万円
  • 司法書士報酬:2万5,000円 
  • 現在のローン返済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
    ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮していません。
ローン残高:4,000万円/返済年数:30年
現在
の金利
借り換え後
の金利
金利差借り換えで
削減できた費用(a)
諸費用
合計額(b)
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
0.7%0.6%▲0.1%64万800円113万1,400円▲49万600円
0.8%0.6%▲0.2%128万7,360円113万1,400円15万5,960円
0.9%0.6%▲0.3%193万9,680円113万1,400円80万8,280円
1.0%0.6%▲0.4%259万8,120円113万1,400円146万6,720円
1.1%0.6%▲0.5%326万2,680円113万1,400円213万1,280円
1.2%0.6%▲0.6%393万3,000円113万1,400円280万1,600円
1.3%0.6%▲0.7%460万9,080円113万1,400円347万7,680円
1.4%0.6%▲0.8%529万1,280円113万1,400円415万9,880円
1.5%0.6%▲0.9%597万9,600円113万1,400円484万8,200円
1.6%0.6%▲1.0%667万3,320円113万1,400円554万1,920円

※シミュレーションの総返済額はイーデスのサイトより

ローン残高4,000万円で返済期間が30年の場合は、「金利差0.2%から」借り換えによる負担軽減効果が得られます。ただし金利差0.2%での負担軽減額は約16万円なので、諸費用として約113万円支払うことを考えると、かなりメリットは小さいですよね。

多くの方がメリットを感じる分岐点は、負担軽減額が約80万円程度得られる「金利差0.3%から」だといえますね。

返済年数

ローン残高4,000万円で、返済年数が異なる場合の分岐点も見ていきましょう。返済年数が1年違うと総返済額をどれだけ削減できるのか、実質軽減額とあわせて表にまとめました。

なお、ここでの金利差はメリットが生じやすい金利差0.3%で比較しています。

  • 現在のローン残高:4,000万円
  • 返済期間:20年~30年
    ※ローンの残存年数と借り換え後の返済期間は同じとする
  • 現在のローン金利:0.9%
  • 借り換え後のローン金利:0.6%
  • 借り換えでかかる諸費用(概算値):113万1,400円(税込)

<算入している諸費用の項目>

  • 事務手数料(借入金額×2.20%(税込)):86万4,000円
  • 保証料:3万2,400円
  • 印紙税:2万円
  • 登録免許税(借入金額×0.4%):16万円
  • 司法書士報酬:2万5,000円 
  • 現在のローン返済に必要な手数料(繰り上げ返済手数料や保証会社事務手数料など):3万円
    ※現在のローン返済で戻ってくる可能性のある手数料は考慮していません。
0.9%→0.6%に借り換えた際の返済年数の
損益分岐点(ローン残高:4,000万円)
返済
年数
借り換えで
削減できた費用(a)
諸費用
合計額(b)
借り換えでの
実質軽減額(a-b)
30年193万9,680円113万1,400円80万8,280円
29年187万848円113万1,400円73万9,448円
28年180万2,304円113万1,400円67万904円
27年173万4,048円113万1,400円60万2,648円
26年166万6,080円113万1,400円53万4,680円
25年159万8,700円113万1,400円46万7,300円
24年153万1,296円113万1,400円39万9,896円
23年146万4,180円113万1,400円33万2,780円
22年139万7,616円113万1,400円26万6,216円
21年133万1,064円113万1,400円19万9,664円
20年126万4,800円113万1,400円13万3,400円
19年119万9,052円113万1,400円6万7,652円
18年113万3,568円113万1,400円2,168円
17年106万8,348円113万1,400円▲6万3,032円

返済年数で見た場合、負担軽減メリットがあるのは「返済年数18年から」です。ただ返済年数18年の場合、諸費用分の113万円を繰り上げ返済に回したほうが、手軽に負担を軽減できますよ。

ローン残高4,000万円の場合、繰り上げ返済より借り換えしたほうがメリットを得られる分岐点は、「返済年数24年程度から」でしょう。

繰り上げ返済で得られるメリットは個々の状況によっても異なるため、ご自身の場合はどうなるかを計算のうえ、損益分岐点を探ってくださいね。

借り換えでお得になりやすい低金利住宅ローン

借り換えでは基本的に、借り換え前後の金利差が大きいほど、メリットを受けやすくなります。

ここでは借り換えのメリットを得やすい低金利住宅ローンを紹介します。

借り換えでお得になりやすい低金利住宅ローン

【変動金利】auじぶん銀行住宅ローン

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴紹介

auじぶん銀行住宅ローンは、すべての銀行の中でも変動金利が特に低く設定されています。

また住宅ローンに付帯される保障も充実していて、

  • がんと診断確定されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信
  • 4疾病を発病し所定条件・状態に該当すると住宅ローン残高が半分になる「4疾病保障
  • けがや病気で180日以上継続入院した際にローン残高が0円になる「全疾病保障

という3つの保障が0円で付帯できます。

おすすめポイント

  • すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
  • けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
  • がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
  • 4疾病を発病し所定条件・状態に該当すると住宅ローン残高が半分になる
  • 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い

注意点と対策

  • 対面相談は都内のみなので、不安がある場合は住宅ローンセンター(0120-926-777)に電話で相談する

【固定20年】SBI新生銀行住宅ローン

SBI新生銀行の住宅ローンの特徴紹介

SBI新生銀行住宅ローンは、固定20年の金利の低さと、融資事務手数料の低さが特徴です。

一般的なネット銀行では事務手数料は「借入金額×2.2%」で設定されていますが、SBI新生銀行住宅ローンの当初固定金利タイプでは「55,000円~(税込)」となっています。

借り換え当初の諸費用を抑えられるので、固定20年への借り換えを検討している方におすすめの住宅ローンです。

変動金利も低めに設定されていますが、こちらは事務手数料が「借入金額×2.2%(税込)」なので注意しましょう。

おすすめポイント

  • 変動金利、固定20年がトップクラスの低金利
  • 固定20年では、借入当初の諸費用が安い

注意点と対策

  • 変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>では、諸費用は高め

借り換えタイミングの見極め方

住宅ローンの借り換えによる損益分岐点は、契約状況や契約者によって異なります。ご自身にとっての損益分岐点を知るために重要なポイントは、「借り換えで得られる具体的なメリットを知ること」ですね。

具体的な借り換えメリットを調べるには、専用のシミュレーションツールが便利ですよ。下記の住宅ローン借り換えシミュレーションで、「現在の借入金額」もしくは「月々の返済額」を入力し、借り換えメリットを調べてみてください。そうすることで、具体的なメリットを知ることができますよ。

まとめ

住宅ローンの借り換えによる損益分岐点について、ローン残高別に解説してきました。

当記事の重要ポイントをおさらいすると、下記の3つですね。

簡単にまとめると

  • ローン残高2000万円の損益分岐点は
    金利差0.4%~0.5%、返済年数14年~15年程度
  • ローン残高3000万円の損益分岐点は
    金利差0.4%~0.5%、返済年数15年~16年程度
  • ローン残高4000万円の損益分岐点は
    金利差0.3%、返済年数24年程度

ただ冒頭でも触れたように、人によってお得感を感じる損益分岐点は異なります。

大切なのは、ご自身のケースでどれだけ負担を軽減できるか、具体的なメリットを知ることです。

ご紹介したシミュレーションツールで具体的な借り換えメリットを知り、納得できる分岐点を探ってくださいね。

千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

借り換えすべき目安として、ネット上には不正確な情報も多いので注意が必要です。

本文のように実際にFPが計算すると遥かにそのハードルは低いということがわかりますね。

借り換えの損益分岐点は残期間、ローン残高、金利差という3つの要素が重なり合って決まるため、簡単に目安として提示できるものではありません。

実際に現在借りている住宅ローンの各要素と、借り換える住宅ローンの金利、そして借り換えにかかる諸費用を計算してシミュレーションしてみなければ、本当の正解は出てきません。

これを銀行に詳細計算させる方法があります。

まず、借り換えたい候補の銀行に借り換えの審査に出します。
審査に通った場合、借り換えによっていくらのメリットがあるのか教えてくれることがあります。

ただし、銀行側には借り換えてほしいというインセンティブが働きますので、あくまで借り換え審査に通ることを確認することが主目的です。

そして、審査に通ったことを踏まえて、現在の銀行に金利の引き下げ交渉を行います。
銀行のローン窓口に電話で「金利を見直して欲しい」と言うだけです。

借り換えで本当にメリットがあるならば、現在の銀行は金利の引き下げに応じるでしょう。

この現在の銀行の計算と判断はプロ中のプロによるものですから、ほぼ間違いないと考えて差し支えありません。

ここで、借り換えの審査に通過しているという事実が効いてくるのです。

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