住宅ローンの借り換えで上乗せできるのは『諸費用』と『リフォーム費用』| お得に借り換える方法を紹介
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簡単にまとめると
- 「諸費用」や「リフォーム費用」は借り換え時に上乗せできる
- 自動車ローンやカードローンは上乗せできない
- 諸費用やリフォーム専用のローンは金利が高い
住宅ローンを借り換える際、借り換えの諸費用やリフォーム費用であれば上乗せ可能な住宅ローンもあります。
ただし、自動車ローンやカードローンなどの住宅関連以外の費用は上乗せできないため注意が必要です。
これらの費用を住宅ローンに上乗せすると契約違反になってしまい、最悪の場合は住宅ローンの一括返済を求められてしまうケースも。
「わざとじゃないのに契約違反になっていた……」というような失敗をしてしまわないために、この記事では住宅ローンの借り換え時に上乗せできる費用について詳しく解説していきます。
また、金利の低いローンを利用するポイントについても紹介していますので、ぜひ参考になさってください。
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ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役
監修者白坂大介
お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。
2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。
2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。
主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。
▼講演会実績
2020年11年27日 PTA進路講演会「親と子の進学マネープラン説明会」（主催：京都府立城陽高等学校）
2018年6月29日 PTA進路講演会「進学マネープラン～奨学金・教育ローン講座～」（主催：京都府立城陽高等学校）
▼保有資格
2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
証券外務員1種
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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借り換え時に上乗せできるのは「諸費用」と「リフォーム費用」
住宅ローンの借り換え時に上乗せできる費用は、
- 借り換えの諸費用
- 住宅のリフォーム費用
の２種類です。
金融機関が取り扱っている住宅ローンにはそれぞれ資金使途が定められていて、増改築資金や諸費用の支払いに利用できる旨が明記されています。
例えば、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンでは以下のように資金使途が記載されており、②が住宅ローンのリフォーム費用、③～⑦が諸費用に該当する項目です。
住宅ローンの資金使途の例
- ご本人またはご家族がお住まいの現在お借入れ中の住宅ローンの借換資金
- ご本人またはご家族がお住まいのご自宅にかかわる増改築資金
- お借換にかかわる費用
- 登記費用
- 火災保険料、地震保険料
- 事務取扱手数料
- 収入印紙代
住信SBIネット銀行「〔住宅ローン〈ネット専用〉〕 借入の条件はなんですか？」
ただし、リフォーム費用については住宅ローンの返済中であることが前提となっており、住宅ローンを完済している方がリフォームだけを目的として利用することはできません（一部の金融機関を除く）。
他のローンは上乗せできない
住宅ローンの借り換えで上乗せできるのは、あくまでも「住宅関連費用」だけです。
そのため、自動車ローンやカードローンなど、住宅と関係のない費用を上乗せして借り換えることはできません。
他ローンの上乗せは契約違反
- 住宅に関連しない費用を上乗せする行為は住宅ローンの契約違反
- 住宅ローンの一括返済をもとめられる可能性もある
数千万円もの金額を一括で返済するなんて、はっきり言って無理ですよね。
契約違反になるリスクを回避するためにも、「上乗せできる費用」と「上乗せできない費用」をしっかりと理解しておきましょう。
次の章からは、住宅ローンの借り換え時に費用を上乗せする具体的な方法を解説します。
借り換え時に「諸費用」を上乗せする方法
住宅ローンの借り換えでは、事務手数料や保証料などの諸費用が数十万円ほど必要です。
これらの諸費用を借り換え時に上乗せする方法としては、以下2つの方法が挙げられます。
借り換え時に諸費用を上乗せする方法
- 借り換える住宅ローンに諸費用を上乗せする
- 諸費用ローンを利用する
それぞれ簡潔に解説します。
借り換える住宅ローンに諸費用分を上乗せする
借り換え前の住宅ローン残高に対して、借り換えにかかる諸費用を上乗せして借り換える方法です。
借り換え前の住宅ローン残高＋
借り換え諸費用
＝ 借り換え後の住宅ローン残高
物件価格以上の金額を借り入れることは「オーバーローン」と呼ばれていて、次に紹介する「諸費用ローン」に比べると適用金利が低く、完済までのコストはお得になります。
借り換え時に諸費用も借り入れたい場合は、基本的に住宅ローンに諸費用を上乗せする方法を優先して検討しましょう。
上乗せした諸費用にも利息がかかる
諸費用を住宅ローンに上乗せするということは、諸費用のために借り入れた金額にも住宅ローンの利息がかかるということ。
そのため、上乗せしなかった場合と比べると毎月の返済額や、完済までの総返済額が高くなります。
例として、住宅ローン残高が2,000万円・残りの返済期間が20年の状態から借り換えた場合を試算してみましょう。
| 毎月の返済額 | 総支払額 (諸費用含む) | |
|---|---|---|
| 上乗せなし | 8万7,155円 | 2,157万7,200円 (※1) |
| 諸費用66万円を上乗せ | 9万31円 | 2,160万7,440円 |
| 差額 | +2,876円 | +3万240円 |
※1：諸費用66万円を含む
※借り換え時の住宅ローン残高2,000万円 / 残りの返済期間20年 / 借り換え後の金利0.45% / ボーナス返済なし / 元利均等返済
※金利変動がないものとして、当サイトの借り換えシミュレーションツールにて算出
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。
残り20年間の総返済額と諸費用を合わせた総支払額で見れば約3万円ほどの差ですが、毎月の返済負担では約3,000円ほどの差が生まれます。
毎月の固定費が3,000円変わるとなると、それなりに大きな金額ですよね。
諸費用を上乗せして借りる場合は毎月の返済負担は大きくなるため、諸費用を上乗せした上でも借り換えのメリットを得られるのかを必ず確認しておきましょう。
諸費用ローンを利用する
諸費用ローンとは、事務手数料や保証料など「住宅ローン契約に関わる諸費用の支払い」に利用できるローンです。
住宅ローンに比べると適用金利が高いため、先述した住宅ローンに諸費用を上乗せする方法と比べて負担が大きくなります。
| ローンの種類 | 金利 |
|---|---|
| 住宅ローン | 年0％～1％台 |
| 諸費用ローン | 年2％～4％台 |
また、他にも「諸費用ローンを利用できる金融機関は限られている」「諸費用ローンを組むための諸費用がかかる」など、いくつかの注意点が存在します。
特別な理由がない限りは、住宅ローンに諸費用を上乗せできる金融機関を利用するほうが良いでしょう。
どうしても諸費用ローンを利用したいのであれば、金融機関で諸費用ローンの取扱有無を確認した上で、住宅ローン借り換えの事前審査を申込みましょう。
借り換え時に「リフォーム費用」を上乗せする方法
借り換えのタイミングでリフォームを行う場合は、以下2つの方法で費用を上乗せすることが可能です。
借り換え時にリフォーム費用を上乗せする方法
それぞれ簡潔に解説します。
方法①借り換える住宅ローンにリフォーム費用を上乗せする
借り換え前の住宅ローン残高に対して、リフォーム費用を上乗せして借り換える方法です。
借り換え前の住宅ローン残高 ＋
リフォーム費用
＝ 借り換え後の住宅ローン残高
後述のリフォームローンと比べると適用される金利が低く、毎月の返済額を抑えられるというメリットがあります。
| ローンの種類 | 金利 |
|---|---|
| 住宅ローン | 年0％～1％台 |
| リフォームローン | 年2％～4％台 |
また、リフォームローンは最長10年～15年ほどで借り入れるため、毎月の返済額も大きくなりがちです。
そのため、借り換えで住宅ローン金利を見直せても、リフォームローンを併用したことで結果的に毎月の返済負担が重くなる可能性もあるのです。
借り換え時にリフォーム費用もあわせて借りたい場合は、基本的に借り換える住宅ローンに上乗せする方法を検討しましょう。
方法②リフォームローンを利用する
借り換える住宅ローンとは別で、リフォームローンを利用するという方法も存在します。
ただし、先ほどもお伝えしたように住宅ローンに比べると適用される金利が高いため、一時的な返済負担が大きくなります。
以下は住宅ローンに上乗せした場合と、リフォームローンを併用した場合それぞれの返済負担の違いを記載した表です。
| 借入金額 | 2,500万円 |
|---|---|
| 金利 | 年0.5% |
| 返済期間 | 10万9,483円 |
| 支払総額 | 2,627万5,910円 |
| 住宅ローン | リフォームローン | |
|---|---|---|
| 借入金額 | 2,000万円 | 500万円 |
| 金利 | 年0.5% | 年2.8% |
| 返済期間 | 20年 | 10年 |
| 毎月の返済額 | 8万7,586円 | 4万7,820 円 |
| 支払総額 | 2,675万9,058円 | |
※「シミュレーションは住宅金融支援機構サイト」を利用
※返済期間中の金利変動は考慮なし
※いずれも元利均等返済方式、ボーナス払いなし
それぞれの支払総額を比べると、リフォームローンを併用した方は約48万円も高くなっていることが分かります。
また、①の場合はすべて返済期間が20年となりますが、②の場合はリフォームローンだけ返済期間が10年になっているため、借り入れ当初10年間の返済額は約2万5,000円も高くなります。
このようにリフォームローンを併用する場合は返済負担が大きくなりやすいため、①の住宅ローンにリフォーム費用を上乗せする方法をおすすめします。
【注意】借り換え後は住宅ローン控除額の計算方法が変わる
諸費用やリフォーム費用を住宅ローンに上乗せして借り換えた場合、住宅ローン控除額の計算方法が変わるため注意が必要です。
借り換え前であれば「住宅ローン残高×1%」が控除限度額でしたが、上乗せして借り換えた場合の計算式は以下のようになります。
上乗せして借りた場合の控除額の計算式
新しいローンの年末残高 ×
借り換え前のローンの残高 ÷
新しいローンの借入額 × 1%
= 住宅ローン控除の限度額
計算式だけで見れば少し複雑ですが、実際の金額を当てはめてみるとイメージしやすいかと思います。
以下の例では、14万1,176円が住宅ローン控除の限度額となります。
| 借り換え前の ローン残高 | 1,500万円 |
|---|---|
| 新しいローンの 借入額 | 1,700万円 |
| 新しいローンの 年末残高 | 1,600万円 |
上記の計算式
1,600万円 ×
1,500万円 ÷
1,700万円 × 1%
＝ 14万1,176円
住宅ローン控除を無駄なく利用するためにも、諸費用やリフォーム費用を上乗せして借りる場合には、上記の計算式を覚えておいてくださいね。
借り換え前に住宅ローン控除の要件を確認しておこう
借り換え後も引き続き住宅ローン控除を受けるためには、借り換え先の住宅ローンが以下の要件を満たしていなければなりません。
借り換え後に住宅ローン控除を受けるための要件
- 新しい住宅ローンが「当初の住宅ローン等の返済のためのものであること」
- 新しい住宅ローンが「10年以上の償還期間であるなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること」
特に償還期間(住宅ローンの返済期間)は重要で、借り換え後の住宅ローンの返済期間が10年未満とした場合は、控除を受けられる要件から外れてしまいます。
住宅ローンを借り換える際は、忘れずに返済期間をチェックしておきましょう。
また、住宅ローン控除を受けられる期間は居住を開始した年から一定期間と決まっているため、借り換えても控除を受けられる期間が延長されることはありません。
借り換え時に費用を上乗せする場合のおすすめ金融機関
実は、住宅ローンの借り換えにリフォーム費用を上乗せできる金融機関は限られています。
とはいえ、金利や商品内容で妥協したくはないですよね。
そこでFPである筆者が、住宅ローンの借り換えとリフォーム費用をセットにする際におすすめの金融機関をご紹介します。
諸費用やリフォーム費用の上乗せにおすすめ
それぞれの特徴や金利、おすすめポイントについて解説していきますね。
おすすめ①りそな借り換えローン(リフォーム資金セット型)
りそな借り換えローン(リフォーム資金セット型)は、ネット業界並の低金利と独自の団信保障が大きな特徴です。
通常の住宅ローンと同様の内容でリフォーム資金を組み込めるため、低い金利で費用の上乗せが出来ます。
| 金利 （※） | 年0.340% 2024年04月適用金利 りそな住宅ローン 融資手数料型 引下げ金利を受けられる条件はホームページよりご確認ください。 |
|---|---|
| 融資金額 | 50万円以上1億円以内 (1万円単位) |
| 返済期間 | 1年以上35年以内 (1年単位) |
※変動金利を利用した場合
また、りそな銀行では独自の「団信革命」という団信保障が用意されています。
団信革命は年0.25％(※)の金利上乗せで、病気やケガによる特定の状態や要介護状態に該当したとき住宅ローン残高が無料になる保障です。
保障内容も充実していて返済中のさまざまなリスクに備えられるので、民間保険代わりとして加入するのも良いでしょう。
※団信革命の上乗せ金利：40歳未満の場合は年+0.25％、40歳以上の場合は年+0.30％となります。
楽天銀行の住宅ローン
楽天銀行の住宅ローンは、リフォーム資金を組みこんだ借り換えが可能です。
楽天銀行の住宅ローンは金利が低いうえに融資事務手数料も一律33万円と安くなっており、諸費用を抑えやすいことも特徴となっています。
| 金利 （※） | 年0.583% 2024年04月適用金利 住宅ローン（金利選択型） |
|---|
※変動金利を利用した場合
また楽天銀行の団信保障には、
楽天銀行の団信保障のメリット
- すべての病気やケガを対象とする「全疾病特約」が無料で付帯される
- 夫婦連帯債務で借り入れする場合に金利0.2％上乗せで「夫婦連生団体信用生命保険」を利用できる
というメリットがあります。
夫婦連生団信は夫婦のどちらかに万一のことがあっても住宅ローン残高が100％保障されるので、共働き夫婦にとって必須の団信保障だといえます。
夫婦ともにフルタイムで収入がさほど変わらないようなご家庭では両方の保障が非常に重要なので、夫婦連生団信がおすすめですよ。
まとめ
住宅ローンの借り換えで上乗せできる費用は、諸費用やリフォーム代などの住宅関連費用に限定されています。
自動車やカードローンなど、住宅に関係ない費用は上乗せできないので注意しましょう。
借り換えで住宅関連費用を上乗せする際は、以下が重要なポイントになります。
簡単にまとめると
- 「諸費用」や「リフォーム費用」は借り換え時に上乗せできる
- 自動車ローンやカードローンは上乗せできない
- 諸費用やリフォーム専用のローンは金利が高い
いずれも重要なポイントなのでしっかり押さえておきましょう。
借り換えのタイミングで上乗せを考えているなら、金利の低い今がチャンスなので、まずは一度借り換えシミュレーションを利用してメリット金額を計算してみてくださいね。
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