住宅ローンの金利推移を解説！変動金利は上昇していない？

長期的にみると、現在の住宅ローンは最低水準の低金利です。

住宅ローンの長期的な金利推移

「今月の金利情報をすぐに知りたい！」という人は、以下から確認してみましょう。

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
公認会計士中村岳広事務所

公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。

▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産

中野良唯

ファイナンシャルプランナー
ジョインコントラスト株式会社

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。

現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。

▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）

▼保有資格
AFP
宅地建物取引士

現在の住宅ローン金利は、最低水準の低金利

住宅ローンの金利は現在、過去最低クラスの低金利になっています。

金利の推移はどの金利タイプを選ぶのかによって異なりますので、ここでは

をそれぞれ見ていきましょう。

フラット35の金利推移【15年前と比較して金利は2分の1に】

フラット35の金利は2022年前半から長期金利の影響により徐々に上昇傾向にあります。しかし、長期的な推移にみると徐々に下降傾向にあり、15年前と比べても約2分の1程度の金利になっています。

なお、適用される金利は毎月更新されるため、月によってやや変動があります。

先月からの金利推移を知りたい方は、フラット35の先月からの金利推移でチェックしてくださいね。

変動金利の金利推移【店頭金利は横ばいだが、適用金利は下がっている】

変動金利の店頭(基準)金利は、直近20年ほどはほぼ横ばいに推移していて、こちらも最低クラスの低金利をキープしています。

さらに、上記のグラフはあくまで住宅ローンの「店頭(基準)金利」を示しており、実際に住宅ローンを借りる際にはここから金利の優遇(割引)を受けられます。

近年、多くの金融機関はこの優遇幅を大きくしているので、実際に借り入れる際の金利はさらに低金利で借り入れできます。

つまり、固定金利を選ぶ場合にも、変動金利を選ぶ場合にも、現在は非常に低金利で住宅ローンを借りられるタイミングといえます。

なお、先月と比較した変動金利の推移は、変動金利の先月からの金利推移でチェックしてください。

すでに変動金利で借りている人は、低金利の恩恵を受けられていない可能性も

近年多くの金融機関で金利の優遇幅が大きくなっているため、店頭(基準)金利が横ばい状態の変動金利でも、実際に適用される金利は低金利になっています。

ただし、すでに住宅ローンを変動金利で借りている人に関しては、銀行のホームページに記載されている金利＝あなたのローンに適用されている金利ではないことに注意が必要です。

住宅ローンの適用金利は、基準金利から一定の優遇幅を差し引いて決められますが、この優遇幅は「住宅ローンを借り入れた時点の優遇幅」が適用されます。

つまり、銀行のホームページ上で金利が下がっているように見えても、実際にはあなたの住宅ローンの優遇幅は変わっていないのです。

そのため、すでに変動金利で住宅ローンを借りている人でも、より優遇幅が大きくなっている今、借り換えを行うことで、返済の負担を大きく抑えられる可能性があります。

2023年11月の住宅ローン金利推移・動向

では、より短期的な住宅ローンの金利推移はどうなっているのでしょうか。先月の金利からの推移を見てみましょう。

今月の金利は、10年固定金利、35年固定金利、フラット35で動きが見られました。

金利タイプごとに、金融機関別の住宅ローン金利推移を解説します。

2023年11月の住宅ローン金利推移・動向

変動金利は金利が横ばい

変動金利は、ほとんどの金融機関で金利が横ばいになっています。

複数の金融機関で0.3～0.4%台という記録的な低金利がキープされており、新規借り入れ・借り換えのどちらを検討されている方にとっても低金利のメリットを受けやすいタイミングです。

一部の金融機関では自己資金割合での引下げ条件の追加により先月より最低金利が下がっています。自己資金なしの場合の金利も確認しておきましょう。

具体的な借り入れ金額や、借り換えメリットを調べたい場合にはシミュレーションツールもご活用ください。

新規借り入れ

借り換え

10年固定金利は金利が上がった

10年固定金利タイプでは、-0.11%～+0.28%の範囲で多くの金融機関で金利が上がりました。

日銀の政策によりイールドカーブ・コントロールを再修正した影響で、多くの金融機関で長期金利を基準とする固定金利が上がりました。

10年固定金利　新規借り入れ

10年固定金利　借り換え

全期間固定金利・フラット35は金利が上がった

フラット35は、前月に比べて金利が+0.08%上がりました。

全期間固定金利は、-0.065%～+0.26%の範囲で多くの金融機関で金利が上がっています。

10年固定と同様に日銀の政策修正が影響し、全期間固定金利・フラット35の金利が上がりました。

全期間固定金利で金利変動リスクを避け、安心を手に入れたい方は、ぜひ検討したいですね！

全期間固定金利・フラット35（新規借り入れ）

全期間固定金利・フラット35（借り換え）

フラット35の過去の金利推移を確認したい人は、以下の記事をご覧ください。

金利の推移をみていると、気になるのは「これから金利はどうなるの？」という点ですよね。

次の章では、今後の金利に関してのお話と、もし金利上昇があったときにどう備えるべきかを解説します。

将来の住宅ローン金利予測は意味がない！

金利について一番気になるのは「これから先の金利はどうなるの？」ということですよね。

残念ながら将来の金利は誰にも分かりません。

来月の金利くらいであれば、ある程度の予測をすることは可能ですが、住宅ローンの返済は今後30年以上続けていくものです。

30年後の日本の経済状況がどうなっているのか、それによって住宅ローン金利がどのような影響を受けるのかを予想できる人なんて居ないのです。

大切なのは金利を予測することではなく、金利が上がったときの対策を決めておくことです。

変動金利タイプを選ぶなら、金利上昇時の対策を考えておこう

変動金利タイプを選ぶ際には、金利が上昇した際に「どのような家計への影響があるのか」「金利上昇に備えて準備しておくべきことは何なのか」をしておきましょう。

変動金利には125%ルールと言って、金利が上昇しても毎月の返済額は直前の125%までしか増えないという特徴があります。

つまり毎月返済額に対して25%の貯蓄をしておける人であれば、毎月返済額の上昇には耐えられます。

とはいえ、もちろん家計への負担が大きくなることは間違いないため、毎月返済額が増えたとしても滞りなく返済を続けていけるのかを必ず確認してください。

また、金融機関によっては125％ルールを設けていない住宅ローンもあります。契約する際にチェックしておきましょう。

住宅ローン金利の決まり方

住宅ローンの基準金利の決まり方は変動金利と固定金利でそれぞれ違っていて、変動金利は短期プライムレート、固定金利は新発10年国債利回りを参考にして、銀行が設定しています。

変動金利に影響する「短期プライムレート」とは？

短期プライムレートは、銀行が企業に貸し出す時の最優遇金利で、貸出期間が１年以内のものを指します。

短期プライムレートは日銀の政策金利の影響を受けるため、日銀の政策金利→短期プライムレート→変動金利という流れで影響していきます。

将来的に景気が良くなっていけば、日銀も金利を引き上げることが予想されるので、その際は短期プライムレート、変動金利も上昇していくでしょう。

固定金利に影響する「新発10年国債利回り」とは？

国債とは、国が発行する債券を指します。簡単に言うと借金（の証書）のことですね。

国は債券を発行して投資家の購入資金が入り、投資家は年2回利息を受け取ることができます。

また国債には満期があり、満期になれば国債を購入した際に支払った資金が戻ってきます。この満期には3年や5年、10年などがあり、このうち10年満期の国債利回りを固定金利の参考としています。

なお利回りは価格に対する利息の割合のことです。

住宅ローンを借り換えるべきタイミングとは

将来の金利は誰にも分からないのなら、住宅ローンの借り換えはいつすればいいの？

利息負担を減らしたいのであれば、今がまさにベストなタイミングです！

現在は変動金利・固定金利の両方で記録的な低金利水準となっているため、借り換えメリットを得やすくなっています。

フラット35からフラット35の借り換えをする場合でも、借り換えによって数十万円～数百万円お得になることも珍しくありません。

残りの返済期間が短くなるほど、借り換えのメリット額も小さくなってしまうので、借り換えの準備はなるべく早く進めていきましょう。

またもしも審査に落ちてしまった時のことも考えて、複数の金融機関に対して事前審査を申し込んでおくこともオススメします。

住宅ローンの審査は複数の銀行に申し込んでもマイナスになることはないですし、審査通過後のキャンセルも可能ですよ。

住宅ローンの金利タイプをおさらい

そもそも住宅ローン金利とは、住宅ローンの借り入れ金額に応じて、借り入れ先に支払う利息を決めるための割合のことを指します。

金利のタイプは、大きく以下の3つに分けられます。

それぞれ、メリットとデメリットを理解して、自分のライフプランに合った住宅ローンを選ぶようにしてくださいね。

固定金利か変動金利か、迷ったときの考え方

金利タイプを選ぶ際の基本は、以下の2つの考え方です。

低金利時に固定金利型のローンを利用すれば、その後金利が上昇しても自身に適用される金利は低いまま。

一方で、高金利時に変動金利型のローンを利用すれば、金利が下がると自身に適用される金利も下がるということですね。

筆者なら保証型のフラット35を選択する

筆者ならどの住宅ローンを借りるのかと聞かれれば、保証型のフラット35を選択します。

将来的に金利が上昇するのか、このまま維持するのかは誰にも分かりませんが、銀行も利益を取らなければならないため、住宅ローン金利が0%を下回ることはありません。

金利がほぼ下限近くまで下がっている今のタイミングで固定金利を選択すれば、完済までの35年間ずっと低金利が適用され続けます。

さらに住宅ローン控除が返済残高の1%なので、実質的に10年間はほぼ利息なしで借りられるようなものです。

低金利の住宅ローンのおすすめ

低金利の住宅ローンのおすすめは以下の3つです。

おすすめの低金利の住宅ローン

auじぶん銀行住宅ローン（変動金利）

SBI新生銀行住宅ローン（変動金利）

住信SBIネット銀行住宅ローン（変動金利）

住宅ローン金利についてのよくある質問

住宅ローン金利の計算方法は？

住宅ローンの利息を含めた毎月返済額は、「借入金額×{月利(1＋月利)返済回数/(1＋月利)返済回数－1}」で計算可能です。

しかし計算式が複雑なため、シミュレーションツールを活用して計算するのがおすすめです。

住宅ローン金利の相場はどれくらい？

2023年11月時点では多くの金融機関で、 変動金利…0.2%～0.5%、固定10年…0.9%～19%、固定35年…1.8%～2.4% ほどで設定されています。

それぞれの金融機関での最新の金利は記事内で解説しています。

将来の金利はどうなりそう？

将来の金利がどうなるのか、確実な予想をできることはまずありません。

そのため将来の金利がどうなるかではなく、「金利が上がった時にどう対策をするのか」を事前に考えておくことが大切です。 変動金利のリスクや対策については、記事内で詳しく解説しています。

まとめ

住宅ローン金利を選ぶ際に大切なことは、金利タイプごとの特徴を理解して、返済計画を立てておくことです。

金利の上昇が早い段階で起こったとしても、余裕のある返済計画を立てられるのなら変動金利。

金利が上がった場合に余裕が見込めないなら、固定期間選択型や、全期間固定型を選ぶのが一般的にはおすすめです。

ただし一般的に言われていることが全ての人には当てはまらないこともありますので、実際にシミュレーションをして具体的な返済金額を確認してみてくださいね。

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

2022年からは金利の先高観から住宅ローンの固定金利は急激に上昇していますが、変動金利は日銀が金融緩和政策を継続し、政策金利を上げていないことから低金利で横ばいとなっています。

ならば今は変動金利がお勧めか？というと必ずしもそうとは言えません。

メガバンクの三菱UFJ銀行はこれまで変動金利と並んで0.3％台の3年固定金利を主力商品としてきましたが、2022年3

月に0.44％となって変動金利と大差ない水準となり、2022年4月にはホームページのトップページから姿を消しました。

うがった見方をしますと「3年間金利を固定するのであれば変動金利よりも低金利にすることが出来ない」ということなのです。

これに対して変動金利はどの銀行も横ばいですが、この理由は「変動金利は日銀が政策金利を上げたらすぐ上げられますから前もって上げなくてもいい」ということです。

固定金利はその固定期間にわたって金利を固定するため、将来金利が上昇するという観測下では高めに金利を設定しておかなければ、将来銀行が損をしてしまうということになります。

しかし、変動金利は6か月ごとに金利を上昇させることができる金利タイプであるため、実際に日銀が利上げをしてから上昇させれば良いのです。

銀行としては日銀の利上げを前提にした主力商品のラインナップに変えてきているということなのですね。 

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