優良住宅ローンのフラット35を解説！金利や団信、メリット・デメリット
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「優良住宅ローン」はフラット35を取り扱う民間の金融機関で、業界最低水準の諸費用が大きな魅力となっています。
しかしながらその一方で
- 優良住宅ローンにはどんな特徴があるの？
- 諸費用以外のメリットやデメリットは？
- 借り換えには向いている？
- 審査や手続きの流れを知りたい！
などの疑問が出てきますよね。
当記事では、「優良住宅ローン」が販売するフラット35の特徴や、ほかのフラット35販売金融機関との比較、メリット・デメリットから審査手続きの流れまで気になる疑問を詳しく解説していきます。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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優良住宅ローンとは
優良住宅ローン株式会社は、「安全で高品質な家に住んでほしい」という願いから誕生した住宅ローン専門の金融機関で、長期固定金利のフラット35に特化しています。
住宅ローン販売金融機関といえばほとんどがネット銀行や都市銀行なので、優良住宅ローン株式会社のようなノンバンク系(※銀行ではない金融機関のこと)に不安を感じるかもしれませんね。
しかしながら、優良住宅ローン株式会社は大手ハウスメーカーである積水ハウス、住友林業、積水化学工業(セキスイハイム)、大和ハウス工業と日立キャピタルが共同出資して設立された会社です。
名だたる有名企業が出資者として名を連ねているので、ノンバンク系とは言え安心感のある金融機関だといえるでしょう。
優良住宅ローンの金利・諸費用
ノンバンク系である優良住宅ローンですが、やっぱり気になるのは、ほかの金融機関と比べて金利や諸費用が有利なのかどうかという点ですよね。
まずは
を比較してみましょう。
当記事では、フラット35を取り扱う主要な金融機関である
フラット35を取り扱う主要な金融機関
のローン金利と諸費用を優良住宅ローンと比較していきます。
金利
金利の比較は、
- フラット35で住宅ローンを新規借入れ
- 融資率9割以下
- 新機構団信付き(住信SBIネット銀行は、SBI生命の団信)
という前提条件で比較をしました。
| 金融機関： 種類 | 金利 （返済期間21年以上） |
|---|---|
| 優良住宅ローン： 住宅ローン専門金融機関 (ノンバンク) | 年1.940%
|
| ARUHI： 住宅ローン専門金融機関 (ノンバンク) | 年1.940%
|
| 三井住友信託銀行： 信託銀行 | 年1.940%
|
| 楽天銀行： ネット専業銀行 | 年1.940%
|
| 住信SBIネット銀行 (買取型)： ネット専業銀行 | 年1.940%
|
借入期間が21年～35年の場合を「フラット35」、借入期間が20年以下の場合を「フラット20」と呼び、借入期間が短いほど金利は有利になります。
しかし現時点では、金融機関ごとの大きな金利差はなく、銀行系であってもノンバンク系であっても、金利は横並びという結果になりました。
フラット35Sの金利引き下げ幅に関しても同様の取り扱い
実はフラット35には、借入れする住宅が耐震性などの基準を満たした優良住宅である場合、借入金利を一定期間引き下げできる「フラット35S」という金利割引制度があります。
しかしながらこの金利割引制度は国が支援するものなので、金利引き下げ幅もどの金融機関で申し込んでも一律で当初5年間年0.25％～0.75％(※)と決まっています。
つまりフラット35であってもフラット35Sであっても、今のところ金融機関による金利差はないということになりますね。
※申込時期や融資実行時期により金利引き下げ幅や内容は異なります
諸費用(融資事務手数料)
諸費用の比較は、
- フラット35で住宅ローンを新規借入れ
- 諸費用の中でもっとも高額な融資事務手数料
という条件で比較をしました。
優良住宅ローンは諸費用が業界最低水準といわれていますが、実際はどうなのでしょうか。
| 金融機関： 種類 | 融資事務手数料 (税込) |
|---|---|
| 優良住宅ローン： 住宅ローン専門金融機関 (ノンバンク) | ・新築住宅 借入額×0.8％ ・中古住宅（※1） 借入額×1.65％ ※最低手数料110,000円 |
| ARUHI： 住宅ローン専門金融機関 (ノンバンク) | 融資額×1.1％ ※WEB申し込みの場合 ※最低手数料220,000円 ※ARUHI スーパーフラットの場合は、融資額×2.2% |
| 三井住友信託銀行： 信託銀行 | 借入額×0.99% ※最低手数料220,000円 |
| 楽天銀行： ネット専業銀行 | 借入額×1.10％ ※最低手数料110,000円 |
| 住信SBIネット銀行(買取型)： ネット専業銀行 | 借入額×２.2％ ※最低手数料110,000円 |
※1.中古住宅とは、住宅ローン借入れの本申込日において竣工から2年を超えている、または既に人が住んだことのある住宅を指します。
融資物件が新築住宅の場合は、優良住宅ローンは評判通り、フラット35を販売する主要な金融機関の中でも融資事務手数料が最安で、0.8％とかなり低く設定されています。
諸費用の中でももっとも高額になる融資事務手数料が数％違えばどれだけ変わるのか、借入額2,500万円の物件の場合で比較してみましょう。
| 優良住宅ローン | 借入額2500万円×融資事務手数料0.8％ ＝200,000円(税込) |
|---|---|
| ARUHI | 借入額2500万円×融資事務手数料1.1％ ＝275,000円(税込) |
| 三井住友信託銀行 | 借入額2500万円×融資事務手数料0.99％ ＝247,500円(税込) |
| 楽天銀行 | 借入額2500万円×融資事務手数料1.10％ ＝270,000円(税込) |
| 住信SBIネット銀行 | 借入額2500万円×融資事務手数料2.2％ ＝550,000円(税込) |
融資事務手数料がもっとも高い住信SBIネット銀行と比べて、優良住宅ローンは融資事務手数料が30万円も安くなります。
フラット35はどの金融機関でも金利が横並びの今、優良住宅ローンの融資事務手数料の安さは大きなメリットといえます。
ただし、融資物件が中古住宅（住宅ローン借入れの本申込日において竣工から2年を超えている、または既に人が住んだことのある住宅）の場合は、優良住宅ローンの融資事務手数料は1.65%となっており、新築住宅の場合より高めの設定になっているため、注意しましょう。
補足として、融資事務手数料以外にかかる諸費用は以下の5つです。
下記の諸費用は金融機関による費用差がほとんどありません。
したがって、フラット35の販売金融機関を比較する際の目安にはなりませんが、融資事務手数料以外にどのような諸費用がかかるのか、念のため覚えておいてくださいね。
融資事務手数料以外にかかるフラット35のおもな諸費用
- 収入印紙税：
印紙税法で決まっており、借入額1,000万円超〜5,000万円以下の場合、一律1万円 - 抵当権設定費用(登録免許税)：
借入額×0.4％ - 司法書士への報酬代：
3万円～10万円以内が相場 - 適合証明書発行費用(物件検査手数料)：
物件や地域により異なり、新築戸建で2～3万円、中古戸建で4～6万円程度が相場 - 火災保険料：
加入する保険会社(自由に選べる)や契約内容により異なるが、
新築戸建で18～20万円(10年契約)、
新築マンションで10万円(10年契約)
程度が相場
優良住宅ローンの団信・保障
「団信」と聞くとわかりにくいかもしれませんが、いわゆる「団体信用生命保険」のことです。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が障害や死亡等のトラブルに陥った場合に、契約者に代わり住宅ローンを完済してもらえるものです。
したがって、住宅ローンを契約する際にはかなり重要なポイントになっています。
優良住宅ローンは、原則として「新機構団信(新機構団体信用生命保険)」への加入が必要で、下記の内容が保障されます。
優良住宅ローンの新機構団信保障内容
- 死亡保障：
死亡したとき - 身体障害保障：
身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき
80歳の誕生月末日まで保障
従来の団信は、ローン支払いとは別に団信の特約保険料が必要で、保障内容も従来の「死亡・高度障害」という内容でした。
しかし2017年(平成29年)10月以降は「新機構団信(新機構団体信用生命保険)」への加入によって特約保険料の支払いは不要(ローン金利に組み込まれることに)になり、保障内容も「死亡・身体障害保障」へ変更されたことで、さらに充実したものになっています。
なお、優良住宅ローンでは、下記の通り、新機構団信への加入は必須とはなっていません。
Ｑ401 団体信用生命保険に加入しないとだめですか？
健康上の理由その他の事情で団体信用生命保険に加入しないことも可能です。ただし、その場合、お客さまに万一のことがあった場合、【フラット35】の債務を返済する義務が残ります。 相続が発生した場合には、債務を相続した方に返済していただくことになり、ご家族に負担を残す可能性があります。 健康上の理由以外の事情で団体信用生命保険に加入しないご予定の方は、ご家族と十分にご検討いただきますようお願いいたします。 借入申込みを行った後で新機構団信制度の申込みの変更は原則できませんのでご注意下さい。
健康上の問題で新機構団信への加入ができない、または何らかの理由で新機構団信へ加入したくない場合でも、優良住宅ローンを利用することは可能です。
ただし、その場合は、上記にもあるように、契約者に万一のことがあっても住宅ローンを返済する義務が残るため、注意が必要です。
もし健康面で不安がある場合は、並行してほかの金融機関も検討し、同時に審査しておくのがおすすめです。
優良住宅ローンのメリット
優良住宅ローンでフラット35を利用する場合、融資事務手数料以外のメリットはあるのでしょうか。
詳しくご説明していきますね。
優良住宅ローンのメリット
メリット①融資事務手数料が安い
先述したとおり、「諸費用」の多くを占める融資事務手数料は、主要な金融機関の中でも優良住宅ローンが最安です。
- 新規借入れ時の融資実行手数料は、新規住宅なら0.8％、中古住宅※なら1.65%
※中古住宅とは、住宅ローン借入れの本申込日において竣工から２年を超えている、または既に人が住んだことのある住宅を指します。 - 借り換え時の融資事務手数料は1.00％
となっており、新築住宅の新規借入れ時だけでなく借り換えの際の手数料も非常に安いです。
この点は利用者にとって最大のメリットといえるでしょう。
メリット②引き落とし口座の指定がない
優良住宅ローンはノンバンク系ローンのため、引き落とし口座の指定がなく、自分が普段使っている好きな口座（ゆうちょ銀行を除く）をローンの引き落とし口座に指定することができます。
優良住宅ローンのデメリット
優良住宅ローンにはメリットが多いですが、それゆえ生じるデメリットもいくつかあります。
優良住宅ローンのデメリット
デメリット①融資実行日が少ない
それほど大きなデメリットではありませんが、優良住宅ローンの融資実行日はほかの主要金融機関と比べると、ひと月につき4日ほど融資実行できる日程が少なくなっています。
(毎月月初の3営業日と、14日を除く営業日が融資実行日)
たった数日の差ですが、万が一融資実行日と契約日の調整がうまくいかない場合には、つなぎ融資が必要になるなど、余計な手間が生じる可能性もあるので気をつけてください。
デメリット②住宅ローン審査に時間がかかりやすい
住宅金融支援機構と金融機関の両方が関わるフラット35は、元々ローン審査に時間がかかるのが特徴で、優良住宅ローンではさらに審査期間が長引く傾向があります。
フラット35を提供している各社のHP上でも、フラット35販売金融機関の最大手であるARUHIは店舗手続きの場合最短で「3営業日」と記載されていますが、優良住宅ローンは「1～2週間ほど」と記載されています。
審査に時間がかかる点は、少し気になるデメリットかもしれません。
時間がかかる原因としては、融資事務手数料が業界最安で人気があること、ほかの大手金融機関に比べまだ規模が小さく人材が不足している等の理由も考えられます。
ただし当然ながら、そもそもローン審査はローン内容によっても時間が大きく異なるものですから、優良住宅ローンを利用するすべての人の審査が遅くなるとは一概にいえません。
したがって、気にかけておく程度で問題ないでしょう。
優良住宅ローンの審査を希望する場合は、遅れる可能性があることも想定し、ほかの住宅ローンも同時に審査するなどして対処しましょう。
優良住宅ローンが向いている人・向いていない人
優良住宅ローンの最大のメリットは融資事務手数料の安さですが、それゆえ審査期間が長引きやすいというデメリットを抱えています。
メリットとデメリットをふまえたうえで、優良住宅ローンが
をご案内します。
ただし、「どのようなケースにおいても住宅ローンの借入れには正確な資金計画が必要」ということを忘れないようにしておいてくださいね。
優良住宅ローン：向いている人
住宅ローンの借入れ計画において、金利や諸費用を工夫して総返済額を抑えることは非常に大切なことです。
フラット35の金利は横並びなので、審査が急ぎではなく、健康面に不安がない人であれば総返済額を少しでも安くできる優良住宅ローンが向いています。
優良住宅ローン：向いていない人
人気の土地や物件を購入希望で審査を急いでいる人や、健康面に不安がある人には優良住宅ローンは向いていません。
「希望していたエリアでやっとマンションが販売された」など、ずっと物件を探していて、ローン契約タイミングが「今しかない」という人もいるでしょう。
住宅ローンの審査期間だけで住宅ローンを選ぶのはおすすめできませんが、「自己資金は十分にあるが、希望の条件に合う物件をずっと探している」というタイミング重視の人にとって、審査期間の早さは非常に重要です。
そのような場合にはフラット35以外の住宅ローンや、フラット35でもARUHIなど審査期間が早いといわれる金融機関も同時に申込んでおき、審査が通るローンで本契約をするのが良いのではないでしょうか。
優良住宅ローンの口コミ・評判
優良住宅ローンの口コミを調査すると、「金利が低い」「フラット35取扱金融機関の中で融資事務手数料がもっとも安かった」など、金利や手数料の面でメリットを感じているといった口コミが数多く見受けられました。
優良住宅ローンの口コミ・評判
- 金利が低い
- フラット35取扱金融機関の中で融資事務手数料がもっとも安かった
- 繰上返済手数料が不要
- 転職して1年未満でも各条件達成で借り入れできた
- 融資実行日が少ない
優良住宅ローンはフラット35に特化していることもあり、利用者の多くが金利や諸費用面など他金融機関と比較検討した上で選ばれているようです。
また引き落し口座の指定がないため、利用口座がそのまま使えるので新規口座開設の手間が省けてよかったといった声も挙がっています。
※ゆうちょ銀行は利用できません。
優良住宅ローンは借り換えに向いている？
優良住宅ローンの借り換え金利は、フラット35業界の中でも最低水準です。
しかし、今支払っている住宅ローンの借り換えに向いているか向いていないかは、以下の条件を満たしていることが大前提です。
まずは今の住宅ローン条件を確認してから、優良住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。
住宅ローンの借り換えが向いているケース
- 借り換え後の金利が、借り換え前の金利と比べて1%以上低くなること
- ローン支払い残高が1,000万円以上あること
- ローンの支払い残期間が10年以上あること
優良住宅ローンで借り入れした場合のシミュレーション
優良住宅ローンで住宅ローンを借り入れした場合、月々の支払額はいくらになるのでしょうか。簡単にシミュレーションしてみましょう。
| 物件価格 | 3,000万円 |
|---|---|
| 頭金 | 500万円 |
| 借り入れ 金額 | 2,500万円 （融資率9割以下） |
| 返済期間 | 30年間 |
| 適用金利 | 年1.940%
|
| 毎月返済額 | 91,656円 （ボーナス支払いなし/元利均等返済方式） |
| 総返済額 | 32,996,193円 |
フラット35で借り入れした場合、30年間金利が固定なので、毎月の支払い金額は変わりません。
今から35年前のバブル期には住宅ローン金利が５％を超えていたことを考えると、これから30年ずっと１％台の金利が続くのは、大きな魅力といえるのではないでしょうか。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
優良住宅ローンの審査や申し込みの流れ
優良住宅ローンで借入れする際の、一般的な審査から申し込みの流れについてご説明します。
これはあくまでも一般的なケースなので、購入物件や契約者の状況によりどうしても差異が出てきます。
したがって、住宅ローンを申し込む際はあらゆる事態を想定し、余裕を持って申し込むようにしてくださいね。
審査や申し込みの流れ
優良住宅ローンで申し込みする場合の具体的な流れは下記のとおりです。
全ての手続きに1～2ヶ月程度要するケースもあるため、時間の余裕を確保した上で申し込みしてくださいね。
- 審査や申し込みの流れ
STEP1
ローン相談:
電話で資料請求や借入れ相談をします。優良住宅ローンの電話番号03-6457-7572に問い合わせましょう
STEP2
仮審査の申し込み(2～3営業日程度で回答)：
購入物件や借入額が決まれば、web上のフォームから入力して仮審査の申し込みを行います。
完了後、必要な書類を郵送で優良住宅ローン宛に送付します。
(FAXでも可だが、後日原本の郵送が必要)
その後仮審査の結果が書面にて通知されますSTEP3
本審査の申し込み(1～2週間程度で回答)：
仮審査に通った人に本審査用の書類が送付されます。その後必要な書類を郵送で優良住宅ローン宛に送り、本審査の申し込みをします
STEP4
審査結果の連絡:審査結果の電話連絡があり、本契約に必要な書類などについて説明を聞きます
STEP5
ローン本契約:必要な書類を用意し、正式に契約します。
契約手続きは対面で行います
STEP6
融資実行:融資実行され、ローンの引き落としが始まります
優良住宅ローンの審査について
優良住宅ローンに限らず、フラット35の審査すべてに共通するのが、「フラット35の仮審査は住宅金融支援機構を通さず金融機関独自でするもの」という点です。
優良住宅ローン側の仮審査に通ったとしても、それはあくまで「仮」の結果です。住宅金融支援機構もふまえた本審査で通らないと住宅ローンの借入れはできないので、気をつけておきましょう。
審査の厳しさ
一般的に、フラット35の住宅ローン審査は、民間の住宅ローンよりも比較的優しめの水準だとされています。
なぜかというと、民間の金融機関が販売する住宅ローンは貸し倒れリスクを想定して個人の支払い能力を厳しく審査しますが、フラット35は貸し倒れになっても機構が債権(※お金を返してもらう権利のこと)を買い取るため、金融機関側に被害が発生しにくい仕組みになっているからです。
しかし、過去に会計検査院より民間金融機関のフラット35審査の甘さが指摘された事例もあり、今現在も過去のようなゆるい審査がまかり通っているとはいえません。
優良住宅ローンの審査基準は公開されていないため、結局は審査に申し込みしてみないことにはわかりません。
人や物件によって審査は大きく変わりますので、まずは相談するか仮審査をしてみるのがおすすめです。
審査のスピード
デメリットの点でもお伝えしましたが、優良住宅ローンはフラット35販売金融機関の中でも特に手続きが遅くなりがちです。
人気がある金融機関なので対処に時間がかかっている等の理由も考えられますが、HPで記載されている目安(本審査は１～2週間で回答)より審査期間が長引くことは十分ありえます。
場合によっては申し込みから契約まで１～2か月かかることも考えられるため、急ぐ場合にはほかのローンも並行して申し込んでおくなどの対処が必要です。
まとめ
低金利が続いている今、長期固定金利のフラット35で住宅ローンを考えている人も多いと思います。
フラット35はどこの金融機関で加入しても商品内容はほぼ同じで、金利も横並び状態です。
商品内容や金利が変わらないからこそ、諸費用面で有利な優良住宅ローンはおすすめの借入先だといえますね。
ただ、魅力的なメリットにはデメリットが付き物で、諸費用の安さの裏には審査期間の長さという手続き面のデメリットが存在します。
諸費用と手続き面のメリットとデメリットを比較した上で、返済総額を低く抑えることを優先するのか、手続きの早さというタイミングを優先するのか、改めてご自身で確認してみましょう。
ご自身にとって最適な住宅ローンを選択できるよう、あらゆる面からチェックしてみてくださいね。
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千日さん
住宅ローン専門家
千日 太郎さんからのコメント
優良住宅ローン株式会社は銀行業ではありませんが、住宅金融支援機構のフラット３５の手続き代行を主に行っている会社です。そのため同社が銀行業を営んでいないことは、住宅ローンの利用に関して全く気にする必要はありません。私たちはお金を借りる側であり、信用力を審査される側だからです。さらにお金を貸すのは住宅金融支援機構であり、優良住宅ローンは融資の手続きを代行しているだけの位置づけです。
その代行手数料については、本文にあるように他社と比べて低い料率が魅力的ですね。ただし、中古住宅（住宅ローン借入れの本申込日において竣工から２年を超えている、または既に人が住んだことのある住宅を指します。）については融資額の1.65%（税込み）となるため、購入しようとしている物件によっては他社の方がお得になるケースもあります。
金利については、フラット３５の買取型の取り扱いのみとなりますので、保証型のように頭金を多く入れることによる金利面のメリットはありません。
しかし、子育てプラスなどの金利引下げ制度は問題なく受けることができるため、保証型を利用しない人、保証型を使うメリットが少ない人にとっては特にお勧めしたい住宅ローンです。