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住宅ローンを借り換えるなら「固定型」がいい!低金利の今だからこそおすすめする理由

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住宅ローンを借り換えるなら「固定型」がいい!低金利の今だからこそおすすめする理由
住宅ローン借り換え
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住宅ローンが低金利の今、借り換えを考えている人は多いでしょう。

住宅ローンの金利タイプには「変動金利」と「固定金利」があります。

「固定金利」は、

  • 金利の固定期間を選ぶ
    「当初固定金利」
  • 返済期間中の金利が常に固定される
    「全期間固定金利」

の2種類に分かれます。

さまざまな金利タイプがありますが、借り換えの際は金利の低さから「変動金利」を選ぶ人は少なくありません。

変動金利の場合、借り換え当初の金利は低かったとしても、将来の動向によって金利が上がる可能性があります。

そのため、低金利の今だからこそ、変動リスクの少ない固定金利にお得に借り換えるチャンスです。

そこで当記事では、以下のポイントを詳しく解説します。

簡単にまとめると

借り換えで少しでもお得に住宅ローンを返済したい人は、ぜひ最後まで目を通してください。

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固定型の住宅ローンへの借り換えをおすすめする理由

金融機関のホームページで金利情報をチェックすると、固定金利よりも変動金利のほうが金利が低い場合がほとんどです。

そのため、「なぜ金利の高い固定金利に借り換えるといいの?」という疑問がわきますよね。

変動金利ではなく固定金利の住宅ローンの借り換えることには、下記のメリットがあるからです。

固定金利の住宅ローンの借り換えるメリット

まずは、固定金利の住宅ローンに借り換えるメリットを見てみましょう。

固定金利のメリット①低金利の今ならお得に借り換えられる

2016年に日銀がマイナス金利政策を導入して以降、住宅ローン金利は非常に低水準となっています

たとえば、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」の金利は下記の通りです。

借入期間:21年以上35年以下の場合
融資比率金利
90%以下

1.820%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

90%超

1.960%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

さらに、住宅が省エネルギー性や耐震性などの技術基準に適合した場合、フラット35Sの金利引き下げが適用されるため、最大10年間または5年間は金利が▲0.250%さらに引き下げとなります。

また、長期の固定金利が低金利となっているのに対し、変動金利の水準はもともと低金利だったこともあり、それほど大きく下がっていないため、変動金利と固定金利の金利差は小さくなっています

つまり、「固定金利よりも変動金利のほうがお得」だとは一概に言い切れません。

こうした金融政策の影響もあり、以前よりもさらに低金利で固定金利の住宅ローンに借り換えられるのが現状です

固定金利のメリット②金利変動のリスクが低い

金利の変動リスクが低いことは、固定金利の大きなメリットです。

変動金利の場合、景気や物価などの影響を受けて金利が変動します。

借り入れ当初は低金利だったとしても、将来の金利動向によっては返済額が増える可能性もあります

その点、固定金利であれば金利動向による金利変動リスクは少なく、固定期間中の返済額は一定です。

もちろん、今後金利が上昇しなければ、変動金利でも低金利の恩恵を受けることはできます。

しかし、「これから金利は絶対に上がらない」という保証はありません。

そのため、金利が変動して上がっても返済に困らないという人以外は、固定金利に借り換えることで将来のリスクを抑えることができるため、安心でしょう

固定金利の住宅ローンに借り換える際の注意点

固定金利の住宅ローンは比較的低金利で推移しており、固定期間中の返済額は変わらないことが特徴です。

それだけでも魅力的に思えるかもしれませんが、固定金利の住宅ローンに借り換える際は下記の3点に注意が必要です。

固定金利の住宅ローンに借り換える際の注意点

固定金利に借り換えを検討する際は、いくつかのデメリットも把握しておきましょう。

注意点①変動金利よりは金利が高い場合が多い

一般的に、固定金利は変動金利よりも金利が高く設定されています

変動金利は、金利が上がれば返済額も増えますが、逆に金利が下がれば返済額は減るという仕組みです。

すでに変動金利は最低水準となっているため、借り入れ当初から変動金利が変わらなければ、固定金利のほうが総返済額は多くなります

注意点②「当初固定金利」は期間終了後に金利が上がることも

当初固定金利の場合、固定期間終了後の金利上昇や優遇幅の縮小で、金利が上がるケースがあります。

当初固定金利は、住宅ローン契約時に固定期間を選べる金利タイプです。

2年・3年・5年・10年といった固定期間が終わったあとは、変動金利にするか、固定期間を選び直します。

固定期間終了に伴い金利タイプを変える際、世の中の金利水準が上がっていれば、当然金利は高くなります。

また、借り入れ当初は大幅に金利が引き下げられるプランでも、固定期間終了後の優遇幅はかなり小さくなり、金利が上がることがほとんどです。

当初固定期間終了後の金利はどう変わるのかしっかり確認していないと、毎月の返済額が大幅に増える恐れがあります。

注意点③借り換えには手数料などの諸費用が掛かる

借り換えにかかる諸費用によっては、借り換え前よりも総返済額が増えることもあります。

住宅ローンを借り換える際は、さまざまな諸費用を支払う必要があります。

諸費用の設定金額は金融機関ごとに異なり、諸費用の合計金額も借り換え先で大きく変わります。

借り換えで必要となる主な諸費用は下記の通りです。

借り入れ中の
金融機関
・全額繰り上げ返済手数料
・抵当権抹消費用
借り換え先の
金融機関
・印紙税
・事務手数料
・保証料
・抵当権設定費用

固定金利の住宅ローンに借り換える際、諸費用も含めた総返済額も比較検討しなければ、かえって損をしてしまうこともあるでしょう

借り換えの諸費用を入れた総返済額を調べたいときは、下記のシミュレーションツールがおすすめです。

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固定期間の長さは「どのように返済したいか」で選ぶ

「固定金利」は、「全期間固定金利」と「当初固定金利」の2種類があります。

それぞれの特徴は、下記の通りです。

全期間固定金利借り入れから返済終了まで金利が固定される
当初固定金利2年・3年・5年・10年など、一定期間は金利が固定される

固定金利の住宅ローンに借り換える際、固定期間をどれくらいの長さにすればよいのかわからない

固定金利の長さに迷ったら、自分が希望する住宅ローンの返済方法に合わせましょう。

ここからは、住宅ローンの返済方法ごとに適切な固定金利の長さを紹介します。

主な固定金利の種類

長めにコツコツ返済したい人は「35年固定(全期間固定)」

できるだけ毎月の返済額を抑えてコツコツと返済したい人は、「35年固定(全期間固定)」を検討しましょう。

借入条件にもよりますが、返済期間を長めにすれば毎月の返済額を低くすることが可能です。

さらに、返済期間中は金利が変わらないので、返済額が増減することもありません。

ほかの金利タイプと比べると金利は高くなりますが、返済期間を通して返済額が一定になることで、家計管理や返済計画が立てやすくなります

返済期間が20年程度なら「20年固定」

残り20年くらいである程度の返済を済ませるつもりの人は、「20年固定」を視野に入れることをおすすめします。

当初固定期間で20年を選べる金融機関で借り換えれば、20年間は返済額が一定となります。

また、固定期間終了後の金利変動リスクにも十分に対応可能です。

完済までの見通しを立てながら、将来の資金計画も考えやすくなるでしょう。

自己資金にゆとりがある人は「10年固定」

固定期間内に繰り上げ返済を考えている、あるいは固定期間終了後の金利上昇にも対応できるほど資金に余裕がある人は「10年固定」を候補にするとよいでしょう。

一般的に、当初固定期間は固定期間が短くなるほど低金利です。

そのため、全期間固定金利や20年固定と比較すると、「10年固定」は金利が低くなります。

さらに、10年固定はより固定期間が短い「5年固定」と比べても大きな金利差はありません。

返済しながらゆとりのある生活を送れている場合は、「10年固定」に借り換えることで低金利の恩恵を受けられるでしょう

全期間固定でおすすめの住宅ローン

返済期間中の金利変動リスクを避けたい人、長期の返済期間でコツコツと完済したい人におすすめの住宅ローンは下記です。

長期返済でコツコツと完済したい人におすすめの住宅ローン

どちらも固定期間が長期となり、固定期間中は毎月の返済額が一定となります。

ここからは、全期間固定金利でおすすめの住宅ローンの特徴を紹介します。

全期間固定①ARUHI <ARUHIスーパーフラット借換>

ARUHIスーパーフラット借換は、フラット35の取り扱いシェアトップのARUHIが提供する独自商品です。全期間固定金利の住宅ローンに低金利で借り換えることができます。

借り換え後は最長35年固定金利となるため、市場金利が上昇しても返済額は変わりません。

ARUHIスーパーフラット借換の金利(団信加入)

1.810%

2024年02月適用金利

ARUHI スーパーフラット

団信加入

全期間固定②三井住友信託銀行 <リレープランフレックス30年固定>

返済期間35年で借り換える人は少ないため、当初固定金利の固定期間を長めにして借り換えるという方法もあります。

長期の固定金利で借り換えを考えている場合は、三井住友信託銀行のリレープランフレックス30年固定がおすすめです。

当初固定期間である30年間は、金利が引き下げられます。

また、所定の条件を満たすことで、金利0.030%が引き下げられる「家計応援プラン」や出産後1年間は金利0.100%の優遇を受けられる「子育てサポートサービス」も利用できます

リレープランフレックス30年固定の金利

2.030%

2024年02月適用金利

住宅ローン

「住宅ローン 家計応援プラン」利用時は、表示金利より0.03%引下げ

当初20年固定でおすすめの住宅ローン

今借りている住宅ローンの返済期間が20年程度の人におすすめの住宅ローンは下記です。

当初20年固定でおすすめの住宅ローン

どちらも当初固定期間は金利の優遇を受けることができ、低金利で借り換えることができます。

ここからは、当初20年固定でおすすめの住宅ローンの特徴を見てみましょう。

当初20年固定①auじぶん銀行 <住宅ローン(固定20年当初期間引き下げプラン)>

auじぶん銀行の住宅ローンは、トップクラスの低金利を誇るだけでなく、「がん50%保障団信」「4疾病50%保障」「全疾病保障」が無料で付帯する(※)ことが特徴です


住宅ローン(固定20年当初期間引き下げプラン)の金利

1.595%

2024年02月適用金利

当初期間引下げプラン

表示金利は借り換えかつau金利優遇割適用。

審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。

当初20年固定②SBI新生銀行 <住宅ローン(当初20年固定金利)>

SBI新生銀行の住宅ローンであれば、諸費用を抑えつつ低金利の住宅ローンに借り換えることが可能です

ネット銀行の多くは、融資事務手数料を借入金額×2.2%で設定しており、決して安くはありません。

その点、SBI新生銀行の融資事務手数料は55,000円であり、借り換えの初期費用を抑えられることは魅力的でしょう。

住宅ローン(当初20年固定金利)の金利

1.500%

2024年02月適用金利

当初固定金利タイプ

当初10年固定でおすすめの住宅ローン

手元に十分な自己資金を残して借り換えられる人におすすめの住宅ローンは下記です。

当初10年固定でおすすめの住宅ローン

いずれも低金利で借り換えられますが、当初固定期間終了後は金利の優遇幅が小さくなる点に注意してください。

最後に、当初10年固定でおすすめの住宅ローンの特徴を詳しく解説します。

当初10年固定①auじぶん銀行 <住宅ローン(固定10年当初期間引き下げプラン)>

auじぶん銀行の住宅ローンは、ネット銀行ならではの金利の低さが魅力です

また、がんと診断確定されたらローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が上乗せ金利なしで付帯します。

金利の低さだけでなく、充実した団信の保障内容を重視する場合は検討すべきでしょう。

住宅ローン(固定10年当初期間引き下げプラン)の金利

1.045%

2024年02月適用金利

当初期間引下げプラン

表示金利は借り換えかつau金利優遇割適用。

審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。

当初10年固定②イオン銀行 <住宅ローン(当初10年固定特別金利プラン)>

イオン銀行の住宅ローンは、当初固定期間終了後の優遇幅が大きく、11年目以降の急激な金利上昇リスクを抑えられることが特徴です

さらに、イオンセレクトクラブに加入することで、イオングループでの買い物が5%オフになることもお得なポイントでしょう。

住宅ローン(当初10年固定特別金利プラン)の金利

1.490%

2024年02月適用金利

当初固定金利プラン

当初10年固定③ソニー銀行 <固定セレクト住宅ローン 10年>

ソニー銀行の固定セレクト住宅ローンは、金利だけでなく諸費用を入れた総返済額を抑えられる住宅ローンです

ソニー銀行で借り換えれば、保証料・団体信用生命保険料・繰り上げ返済手数料・返済口座への資金移動・ATM手数料も無料となるため、借り換え後のあらゆるコストも抑えられます

固定セレクト住宅ローン10年の金利

0.960%

2024年02月適用金利

固定セレクト住宅ローン

借り換えの場合

まとめ

マイナス金利政策の影響によって住宅ローン金利が極めて低金利となっている今、固定金利に借り換えることでお得になる可能性は非常に高いです。

固定金利は変動金利よりも金利が高くなるものの、任意の期間は毎月の返済額が一定となり、金利の変動リスクを気にする必要はありません。

ただし、当初固定金利の場合、当初固定期間が終了したあとは優遇幅が縮小して適用金利が上がる場合があるため、申込時にきちんと確認しておきましょう。

固定金利の期間に迷った際は、下記の考え方を目安にしてください。

  • 毎月の返済負担を軽くしてコツコツと返したい
    35年固定(全期間固定)
  • 残り20年くらいで返し終えたい
    20年固定
  • 金利上昇にも対応できる十分な資金がある
    10年固定

諸費用も入れた総返済額も考慮し、さまざまな観点から比較検討することが、お得に借り換えるためのコツです。

千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

変動から固定型への借り換えを検討する場合、固定型から固定型への借り換えを検討する場合に、共通して考慮にいれるべきことがあります。

それは、今後も住み替えをせずこの家に住み続けるつもりなのか?です。

変動から固定型への借り換えは金利の上昇を伴います。それでも借り換えるのは、固定金利は金利上昇リスクに対する「保険」付きの住宅ローンだからです。

しかし、その固定期間にわたって住み続けることなく家を売却して住宅ローンを完済したとしたら、もっと短い固定期間への借り換えでよかったということになるでしょう。

固定型から固定型へ借り換える理由は、借り換えることによって金利が下がるためですね。

毎月の返済額が少なくなりますが、本文にもあるように借り換えには費用がかかります。

その借り換え費用を毎月返済額の減少で取り返すことができて初めて、借り換えの目的が達成できたということになります。

借り換えてからあまりに早く家を売却して完済してしまうと、借り換え費用を取り返すことができません。

住宅ローンの借り換えでは、今後の金利動向がどうなるかを気にする人が多いですが、その予想は極めて困難ですし、自分でどうにかコントロールできることではありません。

これに対して今住んでいる家に引き続き長い期間にわたって住み続けるのかは、少なくとも自分自身のことです。
よく考えて決めましょう。

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