20年固定住宅ローンを借りる前に読むべき！比較して分かった損をしない選び方

20年固定金利の住宅ローンは、全期間固定金利より低金利の金利タイプであることと、当初20年間は金利が変わらない安心感が大きな特徴です。

20年固定金利が向いている人

20年固定金利を選ぶポイント

しかし20年固定金利は金融機関による違いが大きく、当初20年の金利だけで選んでしまうと損をする可能性も否めません。

選んだ住宅ローンによっては、固定期間終了後に大きく金利が上がり、返済が苦しくなってしまう可能性も。

そこで本記事では、当初金利・21年目以降の金利優遇幅・事務手数料から、20年固定金利で借りるべきかの判断ポイントまで徹底的に比較した上で、20年固定金利のおすすめ住宅ローンを解説していきます。

千日太郎

オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
公認会計士中村岳広事務所

公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。

▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産

中野良唯

ファイナンシャルプランナー
ジョインコントラスト株式会社

大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。

現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。

▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）

▼保有資格
AFP
宅地建物取引士

20年固定金利の住宅ローンを徹底比較！人気銀行を3段階でランキング

20年固定の住宅ローン選びで後悔しないためには、以下の3つの点で住宅ローンを比較する必要があります。

とくに見落としやすいポイントとして、金融機関によっては固定期間終了後に返済額が大きく上がってしまうことがあるので注意しましょう。

上記のポイントをふまえ、主要金融機関の20年固定金利住宅ローンを比較し、それぞれA～Cの3段階で評価していきます。

[A評価]auじぶん銀行住宅ローン　当初期間引下げプラン

auじぶん銀行では当初20年間の金利が業界トップクラスに低く、無料で付帯する団信が充実している住宅ローンを取り扱っています。

auじぶん銀行住宅ローンの無料付帯の保障内容

上記の充実した保障を上乗せ金利なしで付帯できる金融機関は少なく、auじぶん銀行の強みとなっています。

働けなくなった時のことも考えた上で住宅ローンを選んでおくと、もしもの場合でも家族への負担を抑えやすいでしょう。

21年目以降の金利優遇幅は少ないため、早めに住宅ローンを完済させようと考えている人に向いています。

[A評価]SBI新生銀行住宅ローン　当初固定金利タイプ

SBI新生銀行住宅ローンは金利と事務手数料の両方が低く、トータルコストを抑えやすい商品です。

特に事務手数料は当初20年固定の場合「55,000円(税込)」となっていて、一般的なネット銀行の「借入金額×2.2%(税込)」と比べると数十万円以上もの差が生まれます。

ただし、付帯する保障は「所定の要介護状態が180日以上継続した場合」もしくは「要介護3以上に認定された場合」でないと受けられないため、保障を受けられる条件がやや厳しめな点には注意しましょう。

20年固定金利を検討していて、諸費用も抑えたい方にピッタリの住宅ローンです。

[A評価]住信SBIネット銀行　WEB申込コース

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、20年固定金利ネット銀行の中でも低金利です。

40歳未満なら3大疾病50%保障と全疾病保障が0円で付帯するなど金利以外の魅力も多い住宅ローンです。

[A評価]SBIマネープラザ　当初引き下げプラン

SBIマネープラザは、上で解説した住信SBIネット銀行の住宅ローンを取り扱っています。

SBIマネープラザでは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを店舗で対面相談ができることが強みです。低金利な住信SBIネット銀行を利用したいけど、店舗で相談しないと不安だという人には心強いでしょう。

[B評価]ソニー銀行　固定セレクト住宅ローン

ソニー銀行住宅ローンは、がん50%団信を0円で付帯できることが魅力です。

がん50%団信では、がんと診断されると住宅ローン残高の50%が保障されるため、「金利を上乗せしたくないけど、がんへの保障だけでも備えておきたい……」という方におすすめです。

また「ワイド団信」の上乗せ金利が低めに設定されているため、高血圧症や糖尿病など持病がある方が利用する場合でも負担を抑えることが出来ます*。
*健康状態によっては審査に通過できないこともあります。

[B評価]PayPay銀行　住宅ローン

PayPay銀行住宅ローンは、団信の保障が充実しており、以下のような保障を無料で付帯することができます。

変動金利と10年固定金利は、ネット銀行の中でも際立って金利が低く設定されていますが、20年固定金利も比較的低金利で利用できます。

審査期間が早く、返済の利便性も高いなどのメリットに魅力を感じるかたは利用を検討してみると良いでしょう。

[C評価]三菱ＵＦＪ銀行　住宅ローン

三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは、固定期間終了後の金利優遇幅が大きい商品です。

ネット銀行では21年目以降の金利優遇幅は「年▲0.8%前後」がほとんどですが、三菱ＵＦＪ銀行は「最大年▲1.55%」となっています。
（2023年10月時点）

「ゆっくり返済していきたいから、固定期間終了後に返済額が増えてしまうのは困る……」と感じている方は、三菱ＵＦＪ銀行のように固定期間終了後の金利優遇幅が大きい住宅ローンが向いているでしょう。

ただし当初20年間の金利はやや高めの水準なので、必ず返済額のシミュレーションをしておいてくださいね。

[評価なし]20年固定金利を取り扱っていない銀行

下記の銀行は20年固定金利を取り扱っていないため、この記事では「評価なし」として記載しています。

20年固定金利で借りるべきか判断するポイント

20年固定金利がおすすめなのは、以下のどちらかにあてはまっている人です。

20年固定金利で借りるべきかの判断ポイント

20年固定では固定期間終了後に金利が上がり、返済負担が増えてしまう可能性が高いです(詳細は後述)。

そのため、20年の固定期間の間に完済するか、もしくは21年目以降でも余裕を持って返済を続けられることが重要になるのです。

金利が上がった際の返済額

次の表は20年間の固定期間中の金利上昇幅によって、21年目以降の毎月返済額にどれくらいの影響が出るのかを表にしたものです。

この表を見ると、金利が4%上昇した場合では、毎月返済額は約2万6000円ほど高くなることが分かりますね。

つまり、毎月3万円以上の貯蓄をできる人や、20年間で毎月の収入が3万円以上増える見込みがある人であれば、金利が4%上昇したとしてもローンを返済していけるということになります。

徐々に金利が上昇していく可能性を考えた上で、無理なく返済を続けられるのかを判断基準として20年固定金利を利用してくださいね。

将来の金利が心配なら全期間固定がおすすめ

上で解説した内容を踏まえても金利上昇が不安な場合には、全期間固定金利を選ぶほうが安心です。

「もし金利が上昇したらどうしよう……」と考えながら返済を続けていくのは、精神的なストレスも大きいもの。
全期間固定金利では、完済まで金利が変わらないため、将来の金利変動への心配がなくなります。

ただし金利が上がった場合でも、金利の上昇幅やタイミングによっては20年固定金利のほうがお得になるケースもあります(後述)。

金利が上がると返済額がどれくらい上がるのかを確認した上で、金利タイプを検討してみて下さいね。

20年固定金利の３つのデメリット

20年固定金利は変動と固定のメリットをバランスよく受けられる点にありますが、言い換えれば「どちらのメリットも中途半端である」という事でもあります。

ここでは20年固定金利のデメリットについて、詳しく見ていきましょう。

20年固定金利のデメリット

デメリット①固定期間終了後に返済負担が大きくなる可能性がある

20年固定金利のもっとも大きなデメリットは、金利状況によっては固定期間終了後に返済負担が大きくなってしまうことです。

固定期間選択型の住宅ローンでは、固定期間が終わったあとは基本的に変動金利へと移行します。

そのため借り入れから20年の間で金利が上昇していた場合は、21年目以降の返済負担が大きくなり、想定以上に家計を圧迫してしまう可能性も考えられます。

さらに20年固定金利では、「変動金利の125%ルール」が適用されないことにも注意が必要です。

20年固定では125%ルールが適用されない

変動金利の住宅ローンには「金利が上昇した場合でも、直前の毎月返済額の125%までしか返済額が増加しない」というルールがあります。

しかし、20年固定を含む固定期間選択型の住宅ローンでは、この125%ルールが適用されません。

そのため、借り入れから20年間の金利状況によっては、21年目以降の返済額が大幅に増加してしまう可能性があるのです。

20年固定金利で住宅ローンを借りる際は、「金利が上昇した場合でも無理なく返済を続けられるかどうか」を判断ポイントのひとつとしておきましょう。

125％ルールについては、下記の記事で詳しく解説しています。

デメリット②変動金利や10年固定よりも金利が高い

20年固定金利は、変動金利や10年固定金利と比べると利率が高めに設定されています。

金利が高ければ毎月の返済額や完済までの総返済額も大きくなってしまうため、20年固定金利のデメリットのひとつです。

例えば変動金利「年0.525%」と固定20年「年0.900%」で、3,000万円の住宅ローンを返済期間35年で組んだ場合では、総返済額では200万円以上のが生まれます。

ただし、上記表はあくまでも返済中に金利変動がなかった場合の例です。

変動金利では半年に一度の金利見直しがあるため、金利状況によっては変動金利のほうが返済負担が大きくなる可能性ももちろんあります。

金利の低さと安心感はトレードオフになっているため、「金利の低さ」と「金利上昇に対する安心感」のどちらを優先したいのかを考えた上で金利タイプを選びましょう。

デメリット③固定期間終了の時期を忘れやすい

多くの金融機関では固定期間終了後の「金利優遇幅」が小さめに設定されているため、21年目以降の金利は高くなります。

そのため20年後の金利状況に合わせて住宅ローンの見直しが必要になるのですが、固定期間が20年と長期に渡るため、見直しをするタイミングを忘れてしまいやすいのです。

将来の金利状況にもよりますが、見直しをしなかったことで適用金利と返済額が上がってしまう可能性も十分に考えられます。

「20年後に見直そう」と考えていると忘れてしまいやすいため、以下２つのポイントを日頃から意識しておくと良いでしょう。

固定期間終了時に失敗しないためのポイント

20年固定金利の２つのメリット

デメリットを知ると「20年固定金利って微妙かも……」と感じてしまったかも知れませんが、もちろん20年固定金利にはメリットも多く存在します。

20年固定金利で借りるメリット

一言で簡単に説明すると、低金利のメリット・固定金利の安心感の両方をバランスよく受けられる金利タイプと言えますね。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリット①当初20年の金利が固定されるため安心感がある

住宅ローンの借入当初から20年間は適用金利が固定されているため、市場の金利が上昇しても毎月の返済額は変わりません。

そのため具体的な返済計画が立てやすく、金利上昇のストレスがないことによる安心感も得られます。

子どもの受験費用や仕送りなど、将来の支出に備えておきたい方は特にメリットを感じやすいでしょう。

メリット②全期間固定金利よりも利率が低い

20年固定金利の住宅ローンは、全期間固定金利やフラット35と比べて金利が低く設定されています。

金利が低ければ毎月の返済額が少なくなり、以下の例では完済までに必要なトータルコストでは約260万円もの差が生まれています。

上記はあくまでも金利変動がなかった場合の例ですが、200万円もあれば古くなってきた住宅のリフォームもできますし、家族旅行なども可能です。

繰り上げ返済を活用するなど、早い段階で完済する予定で考えている人にとって特に大きなメリットとなります。

当初固定が選ばれる理由は「金利の低さ」

当サイトで当初固定金利タイプを利用している方に「全期間固定ではなく当初固定を選んだ理由」を聞いたところ、「金利の低さ」を理由とする人が65%と圧倒的でした。

全期間固定金利のほうが安心感は上ですが、やはり金利の高さが気になる方は多いようです。

金利変動による返済負担額への影響

ここまでの説明をうけて「金利が上昇するかどうかが重要になっているな……」と感じているでしょう。

そこでここからは『借入金額3,000万円・返済期間35年』で住宅ローンを借りた場合に、金利変動によってどれくらいの金額差が生まれるのかをシミュレーションをしてみましょう。

金利変動による返済負担額の比較

金利変動①変動金利との比較

20年固定金利と変動金利を比べると、金利上昇による影響は以下のようにまとめられます。

※それぞれ金利上昇後に、再度金利変動がないものとして計算しています

【変動】金利上昇のタイミングが早い場合

次の表は返済開始から10年後に、金利が+1.5%された場合のシミュレーション結果です。

完済までの総返済額を見ると、10年後に金利が＋1.5%された場合では20年固定金利のほうが約31万円安くなっていることが分かります。

【変動】金利上昇のタイミングが遅い場合

金利上昇のタイミングが遅く、20年後に1.5%上昇した場合では20年固定金利の方が高くなります。
また、毎月の返済額についても完済するまで20年固定金利の方が高くなります。

【変動】金利が変動しなかった場合

変動金利はもともとの適用金利が低いため、金利が上昇しなかった場合は最終的な返済額では20年固定金利のほうが約250万円も高くなります。

しかし、これからの35年間ずっと金利が変動しない可能性は、現実的に考えるとかなり低いでしょう。

下記はフラット35の金利推移のグラフですが、11年前(2008年)の旧団信金利は3%を上回っていました。

現在の金利は1%を下回っているため、この11年で2%ほど金利が動いていることが分かります。

10年足らずでこの金利変動なので、35年の返済期間中に大きな金利変動が起こる可能性も十分にありえます。

金利変動②全期間固定金利との比較

20年固定金利と全期間固定金利を比べると、金利上昇による影響は以下のようにまとめられます。

※それぞれ金利上昇後に、再度金利変動がないものとして計算しています

【全期間固定】金利上昇のタイミングが早かった場合

金利上昇のタイミングが遅く、10年後に1.5%上昇した場合では20年固定金利の方が約70万円安くなります。

【全期間固定】金利上昇のタイミングが遅かった場合

金利上昇のタイミングが遅く、20年後に1.5%上昇した場合では20年固定金利の方が約70万円安くなります。

お気づきの方もいるかと思いますが、先ほどの「10年後に金利が上昇したパターン」と金額差は同じです。

20年固定金利では、10年後に金利が上昇した場合でも返済額に影響が出るのは20年後です。

そのため10年後に金利が上昇した場合でも、20年後に金利が上昇した場合でも返済負担に違いは生まれません。

【全期間固定】金利が変動しなかった場合

金利が上昇しなかった場合は、20年固定金利のほうが約250万円安くなります。

全期間固定金利は利率が高いため、金利上昇がない場合には負担が大きくなってしまうのです。

ここまでの計算で分かるように年1.5%ほどの金利上昇であれば、いずれの場合でも20年固定金利のほうが安くなっています。

年1.5%というのはあくまでも例になるので、ご自身でも金利上昇の影響を計算してみてくださいね。

20年固定金利についてよくある質問

20年の固定期間が終わった後はどうなるの？

基本的に変動金利へと移行します。

20年固定金利を含めた「固定期間選択型」の住宅ローンでは、固定期間が終わったその後は基本的に変動金利になり、以降の返済を続けていきます。
また金融機関によっては、変動金利に移行するか、固定期間選択型のまま返済をするか選べる場合もあります。

固定期間が終わった後にみんなが選んでいる金利タイプは？

変動金利を続ける人が多く、借り換えは少数派です。

当サイトで固定期間選択型の住宅ローンを利用している方にアンケートを実施したところ、「変動金利として返済をする」と回答した人は35%、「わからない」と回答した人は29%、「固定金利として返済する」と回答した人は27%となっていました。

まとめ

20年固定金利は、低金利と安心感のバランスの良い住宅ローンです。

20年固定金利で借りようか迷っている方は、以下２つのポイントから判断しましょう。

20年固定金利が向いている人

また、20年固定金利でお得な住宅ローンを見つけたい場合は、

20年固定金利を選ぶポイント

という３つの費用を確認した上で比較していくことで、完済までのトータルコストが安い住宅ローンを見つけられますよ。

ただし将来の金利を予測するのは非常に難しいため、「金利が上昇した場合でも問題なく返済を続けられるのか」というポイントを忘れずに検討してみてくださいね。

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

20年固定金利については、「20年しか金利を固定しない」と考えるか「20年も金利を固定してくれる」と考えるかによってそのありがたみが変わってくるでしょう。

そして多くの人は後者に当てはまります。

住宅ローンの期間は最長で35年間であるため、本当の意味で金利が固定されているのは35年固定金利です。

しかし、実のところ最初に借りた35年の住宅ローンを最後まで借り続ける人は少数派です。

住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローンの完済債権の平均経過期間は14年から15年くらいなのです。

住宅ローンが完済されるのは、家を売却して完済するケースと、住宅ローンを借り換えて完済するケースがありますね。

つまり、マイホームを購入するときにはこの家に終生住むんだ！という覚悟で決める人が多いものの、そのうち少なくない割合の人が家を住み替えているということです。

また、住宅ローンの金利が低くなり、借り換えて利息負担を減らす人も多いのですね。

つまり20年固定金利は統計的な住宅ローンの平均完済期間よりも長い期間にわたって金利が固定されるので、実質的に35年の全期間固定とそう変わらない金利固定の効果があるとも言えるのです。

吉兼一弥 / イーデス 住宅ローン担当

住宅ローンアドバイザーの資格を保有。

イーデス編集部で住宅ローンを担当しています。

読者が自分に合った住宅ローンを選べるように、できるだけわかりやすい情報発信を心掛けています。

おすすめ住宅ローンの関連記事

おすすめ住宅ローン

【11月最新】住宅ローンおすすめランキング｜金利比較シミュレーション付き

2023年11月29日

吉兼一弥

おすすめ住宅ローン

三井住友信託銀行の住宅ローン利用者の口コミを調査！メリットや審査について

2023年11月22日

中澤悠生

おすすめ住宅ローン

ろうきんの住宅ローンはお得？口コミやメリット・デメリットを解説！

2023年11月22日

秦 創平

おすすめ住宅ローン

楽天銀行住宅ローンのデメリットを詳しく解説 | 利用者の口コミ・評判も紹介

2023年11月22日

中澤悠生

おすすめ住宅ローン

JAバンク住宅ローンの審査は厳しい？口コミやメリット・デメリットまで解説

2023年11月22日

政所温也

おすすめ住宅ローン

ネット銀行住宅ローンの２つのデメリット | メガバンクとの違いからリスクを抑える方法まで解説

2023年11月22日

吉兼一弥

おすすめ住宅ローン

au携帯や電気とセットで住宅ローン金利が最大年0.1%引き下げ！ auじぶん銀行の割引を解説

2023年11月22日

千日太郎

おすすめ住宅ローン

35年固定金利の住宅ローンは損！？最安の金融機関を紹介

2023年11月22日

政所温也

目的から住宅ローンを探す

Previous

10年固定

20年固定

35年固定

住宅ローン借り換え

おすすめ住宅ローン

ネット銀行 住宅ローン

フラット35

10年固定

20年固定

35年固定

住宅ローン借り換え

おすすめ住宅ローン

ネット銀行 住宅ローン

フラット35

10年固定

20年固定

35年固定

住宅ローン借り換え

Next