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審査の甘い借り換えローンに申し込みたい人必見!確認しておきたい3つの注意点

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審査の甘い借り換えローンに申し込みたい人必見!確認しておきたい3つの注意点
住宅ローン借り換え
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借り換えローンで審査の甘い住宅ローンはある?

このように考えて情報収集していませんか?

結論から言えば、「審査の甘い借り換えローン」と公表している金融機関はありません。

融資の審査は金融機関にとって非常に重要で、審査基準を緩和してそれを公表するのはリスクが高すぎるからです。

借り換えローン契約時の注意点

  1. 借り換えでは健康状態の悪化、物件の劣化、返済状況の変化に気をつける必要がある 
  2. ご自身で気になる変化があれば、審査を受ける前に適切な対策を取ることが重要
  3. 審査に不安がある場合は基準の異なる金融機関を3つに絞って申し込み、希望に沿った金融機関を見つける

当記事では住宅ローンの借り換え審査時に注意すべき上記3つのポイントをご説明したうえで、具体的な対策をご案内しています。

借り換え金融機関を比較するには、当サイトの借り換え比較シミュレーションをご活用ください。

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    監修者千日太郎

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    監修者白坂大介

  • 株式会社エイチームライフデザイン

    編集者イーデス編集部

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審査の甘い借り換えローンはない!

冒頭でもお伝えしましたが、「審査が甘い借り換えローン」と公表されているような都合の良い住宅ローンはありません

金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なります。

そして審査基準は一般に公開されていないので、審査が甘いかどうかも客観的に判断しようがないのです。

借り換えを検討していると、口コミで「あの金融機関は審査が甘い」と聞くことがあるかもしれません。

しかし審査結果をどう感じるかは住宅ローン利用者の状況や借入れ内容によって変わってしまいます。

つまりある人からは審査が甘く見える金融機関でも、またある人には審査が厳しいように見えるケースもあるということです。

このように口コミの評価は人の主観によって大きく変わるため、注意が必要です。

したがって住宅ローンの借り換えでは、「どの金融機関の住宅ローン審査が甘いのか」を気にするよりも、「自分が審査に通る方法」を考えるべきだと言えますよ

住宅ローンの借り換え審査に通るために大切なポイントは下記の3点です。

住宅ローンの借り換え審査に通るために大切なポイント

  • どの金融機関にも共通している住宅ローン審査の注意点を知っておくこと
  • 注意点に対し適切な対策を取って審査に臨むこと
  • それでも不安な場合は基準の異なる複数の金融機関で審査を試してみること

これからお伝えする注意点と対策をもとに、ご自身が借り換え審査に通るために必要な改善点を見つけましょう。 

借り換えローン審査時の3つの注意点

住宅ローンの借り換え審査は金融機関によって基準が異なりますが、どの金融機関でも共通して注意すべきポイントが3つあります。

借り換えローン審査時の注意点

大切なポイントなので、それぞれ具体的にお伝えしていきましょう。

注意点①健康状態の悪化により、団信に加入できない可能性がある

借り換え時には健康診断が必要となる

新規借入れ時と借り換え時で決定的に違うポイントは、契約者の年齢が上がっているということです。

一般的に人は年齢が上がれば上がるほど、病気にかかるリスクも高くなります。

つまり新規借入れ時には問題なく団信に加入できていた方でも、借り換え時には健康状態を理由に団信に加入できない可能性が出てくるのです。

民間の金融機関の大半は、指定する団信の加入を借り換え条件にしています。

団信加入ができなければ借り換え自体ができなくなるため、ご自身の健康状態に不安な点はないかをよく確認しておきましょう。

よくある事例としては、直近の健康診断で指摘されたにも関わらず放置しているケースです。

たとえ軽微な指摘であっても再検査を指摘されたまま放置していると、団信の審査には悪影響です。

健康診断で指摘事項があればその指摘をクリアしたうえで団信の審査へ進みましょう。

もし健康状態の不安が簡単に解消できそうにない場合は、ワイド団信フラット35を利用するという方法があります。

対策:ワイド団信やフラット35を利用する

借り換えをしたいけど健康状態が悪く、通常の団信加入は難しそう

という方は、ワイド団信やフラット35の利用を検討しましょう。

「引受基準緩和型団信」と呼ばれる団信で、健康状態に不安がある方でも加入しやすい内容になっています。

ワイド団信の特徴は下記のとおりです。

ワイド団信と一般団信の違い

特徴を踏まえると、「多少金利は上がっても借り換えしたい」という方におすすめです。

もう1つの方法として、公的ローンと民間ローンのハイブリッドであるフラット35を利用するという選択肢があります。

実はフラット35であれば団信に加入せず借り換えローンを利用することが可能です。

フラット35の特徴は下記のとおりです。

フラット35と民間の住宅ローンの比較

フラット35は完済まで金利が変わらない固定金利型なので、「固定金利への借り換えを検討していて、フラット35適合住宅に住んでいる」という方におすすめですよ。

ただし注意点として、フラット35で団信保障を付けずに借り換えすると、借り換え後のローンに対する保障が何も無くなります。

したがってもし健康上の理由でフラット35を契約する場合は、民間の保険などで団信の代わりの保障を考えるようにしてくださいね。

注意点②対象物件の経年劣化により、返済負担率や年収の審査が厳しくなる

担保評価が下がると審査は通りづらくなる

新規借入れ時と借り換え時で異なるポイントの2つ目は、「住宅ローン対象物件の経年劣化」です。

新規借入れ時には新築だった物件も、借り換え時には必ず中古物件になっています。

そして物件の経年劣化によって、借り換え審査時には返済負担率(年収に対する年間返済額の割合のこと)や年収を厳しくチェックされやすいのです。

なぜ物件の劣化が返済負担率に関係するの?

と疑問に思いますよね。

理由は担保評価をカバーするための金融機関の措置が影響するからです。

金融機関の中古物件査定では、住宅ローン残高に見合った担保価値として評価されないことが多々あります。

対象物件の担保の価値が低いということは金融機関にとってはリスクとなります。

当然金融機関としては、借り換えでより多くの新規顧客を獲得し融資を増やしたいのが本音です。

そこで借り換えローンの審査では担保評価を甘く見るかわりに、一方で年収などの返済能力や人物評価を厳しく見て審査のバランスを取っているのです。

わかりやすくいえば

借り換えで物件の担保評価が低いのはしょうがない。
ただこのままでは融資を通せないから、年収や返済負担率を厳しく審査して決めよう。

というイメージですね。

年収や返済負担率の審査の厳しさに対処するためには、繰上返済によって借り換え後の融資額を減らすといった対策を取ることもできます。 

対策:繰上返済で元本を減らす、または頭金を多く入れる

繰り上げ返済の仕組み(返済期間短縮型)
繰り上げ返済の仕組み(返済額軽減型))

お伝えしたように借り換えローンの審査では、返済負担率や年収を厳しくチェックされる傾向があります。

このうち年収については一朝一夕でどうにかできるものではないですよね。

ご自身が借り換えしたい金融機関の年収基準を確認し、適した借り換えローンを選ぶしか対策はありません。

しかし返済負担率については、繰上返済や頭金の増額などで簡単に抑えることができます。

具体的には下記のような対策を取ります。

返済負担率を抑えるための対策

  • 現在の住宅ローン(借り換え前のローン)を繰上返済して残高を減らす
  • 借り換え時に頭金を多く入れ、借入金額を減らす

上記の対策はいずれも借り換え時の借入金額を少なくできるので、返済負担率も大きく引き下げることができます。

また金融機関によっては、頭金の増額で住宅ローンの適用金利を低くできる可能性があります。

どちらの対策を採用するかは、借り換えしたい金融機関や住宅ローンの金利条件にあわせて決めましょう。

注意点③現在の返済状況が悪く延滞していると借り換えできない可能性が高い

新規借入れ時と借り換え時で異なるポイントの3つ目は、「住宅ローンの返済状況が個人信用情報に追加されている」ということです。

新規借入れ時の個人信用情報では、「クレジットカードや自動車ローンの返済に気をつける程度だった」という方は多いでしょう。

しかし借り換えをするときには、これらの返済に住宅ローンの返済情報が加わっている状況ですよね。

現在の住宅ローンを延滞している場合、個人信用情報に延滞履歴が記載されているので、借り換えローンの審査に通らない可能性が高くなります。

個人信用情報が原因で住宅ローンの借り換え審査に落ちるのは、下記のような状況にある場合です。

個人信用情報が原因で住宅ローンの借り換え審査に落ちるケース

  • 住宅ローンや他の各種ローンでたびたび延滞を繰り返している
  • 3か月以上の延滞で個人信用情報に傷がついている
    (いわゆる「金融事故情報」が記載されている状態)

1度や2度のうっかり延滞程度であれば、大きな問題はないかもしれません。

しかし何度も短期の延滞を繰り返している場合や、延滞期間が3か月以上など長期に至った場合は、審査で落ちる可能性が非常に高いです。

特に審査で「一発アウト」になるのは、個人信用情報に傷がついている(金融事故情報の記載がある)ケースです。

個人信用情報に対する対策もご説明しますね。 

対策:個人信用情報の事故情報が消えるまで借り換えを控える

異動の記載があると審査に影響する

長期延滞などで個人信用情報に傷がついている場合、一般的な住宅ローンへの借り換えはまず不可能です。

そのため「個人信用情報に記載されている金融事故情報が消えるまで借り換えを控える」しか、有効な対策はありません。

過去に長期延滞などの経験がある方は、以下のとおり対処しましょう。

過去に長期延滞などの経験がある方の対処方法

  • ご自身の個人信用情報を開示請求し、いつ頃事故情報が記載されたのかを確認する
  • 事故情報記載の年月から5年間は借り換えを保留にし、その間は貯蓄をして住宅ローン関連費を貯めておく

なお国内の個人信用情報機関は以下の3つです。

国内の個人信用情報機関

  1. 全国銀行個人信用情報機センター(JBA):銀行系
    本人開示の手続き方法
  2. 株式会社シー・アイ・シー(CIC):カード系
    本人開示の手続き方法
  3. 株式会社日本信用情報機構(JICC):消費者金融系
    本人開示の手続き方法

いずれも郵送やネットから500円~1,000円程度の費用で簡単に開示請求可能です。

まずはご自身の返済状況が個人信用情報にどのように記録されているのか、確認しておきましょう。

審査が不安な場合は借り換えローンを複数申し込んでみよう

借り換え審査が不安な場合は複数の借り換えローンを申し込み、ご自身の状況にマッチする金融機関を見つけましょう。

先述したとおり住宅ローンの借り換えでは、どの金融機関にも共通する審査の注意点があります。

そのため借り換え審査を受ける際は、共通の注意点にあわせて事前に対策を取ったうえで審査を受けることが大切です。

ただ十分な対策を取っていても審査に落ちてしまう方や、どの金融機関で審査を受けるか悩んでしまうという方もいるでしょう。

このように審査に落ちたり金融機関選びで悩んだりした場合こそ、複数の金融機関で審査を受けるべきですよ

1つの金融機関で審査に落ちたからといって、絶対に借り換えできないわけではありません。

なぜなら借り換え審査の最終判断は金融機関によって異なるからです。

したがって借り換えの際は、基準が異なる金融機関を3つ程度絞り込んで申し込みましょう。

手あたり次第審査を受けるのはおすすめしませんが、3つ厳選して申し込めば、ご自身の状況に合う借り換えローンを見つけやすくなりますよ。

ここでは借り換えにおすすめできる住宅ローンを3つ厳選してご紹介します。

審査に不安がある方はご紹介する金融機関も選択肢に含めて、借り換え審査を複数受けてみてくださいね。 

借り換えにおすすめの住宅ローン

借り換えにおすすめできる住宅ローンは「SBI新生銀行 変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>」です。

SBI新生銀行の住宅ローンの特徴紹介

対面相談できる店舗を全国に複数持つSBI新生銀行では、諸費用がお得な「パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)」が販売されています。

当プランであれば、借り換え金額がいくらであっても事務取扱手数料を5万5,000円に抑えることができます。

加えてSBI新生銀行はネット銀行並みの低金利でかつ対面相談もできるので、借り換え審査や手続きに不安がある方でも安心ですよ。

パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)の特徴は下記のとおりです。

パワースマート住宅ローン変動金利(半年型)の特徴

  • 金利
    (返済期間5年~35年/変動金利):

    • 0.600%

      • 2024年05月適用金利
      • 変動金利(半年型)タイプ
      • 表示金利は金利優遇キャンペーン適用(詳細は公式サイトへ)
  • 頭金:
    不要
  • 各種サービス:
    事務手数料は最低5万5,000円から利用可
    独自の保障付き団信「安心パックシリーズ」を利用できる
    諸費用も含めて借り換えできるなど
  • 年収要件:
    前年度税込年収300万円以上

特に通常であれば数十万円必要になるはずの事務手数料が5万5,000円という圧倒的な安さになっている点は、借り換え時の自己負担を抑えたい方にとって大きな魅力ですよ。

加えて独自保障が付いた団信「安心パックシリーズ」を利用すれば、下記の保障を受けることができます。

  • 共働きにうれしい「病児保育サービス」や「家事代行サービス」
  • 自然災害時に住宅ローンの返済が一定期間免除される「自然災害時債務免除特約」

「借り換え時の諸費用を抑えたい」という方や「契約者サービスにこだわりたい」という方には、SBI新生銀行での借り換えがおすすめですね。

まとめ

住宅ローンの借り換えで「どこの借り換えローンの審査が甘いのか」を気にしても答えは出ません。

住宅ローンの借り換え審査は金融機関によって基準が異なるので、誰に対しても審査が甘い金融機関なんて存在しないからです。

借り換えで何より大切なのは、「ご自身の状況で契約できる借り換えローンを見つけること」です。

ご自身に適した借り換えローンを契約するためには、以下3つのポイントに気をつけてください。

借り換えローン契約時の注意点

  1. 借り換えでは健康状態の悪化、物件の劣化、返済状況の変化に気をつける必要がある 
  2. ご自身で気になる変化があれば、審査を受ける前に適切な対策を取ることが重要
  3. 審査に不安がある場合は基準の異なる金融機関を3つに絞って申し込み、希望に沿った金融機関を見つける

上記のポイントやご紹介したおすすめ金融機関を参考に、最適な借り換えローンを契約してくださいね。

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

銀行の担当者は自ら審査が甘いとは言わないのですが、現実的に審査が甘い銀行と厳しい銀行という棲み分けは存在します。そうしないと、お金を貸すという商売が立ち行かないからです。

最も分かりやすい見分け方は「金利」です。低金利を売りとする民間銀行の審査は厳しいと考えて良いと思います。

住宅ローンはそもそも低金利ですが、その中でも特に低金利でお金を貸そうとする意図として、審査属性の高い人を取り込んで様々な金融商品を売り込みたいということもあるのです。

売り込みたい金融商品を買う余裕の無さそうな収支ギリギリの人は相手にしたくないのです。

民間銀行は営利を目的としているため「低金利で融資する代わりにこの人からどれだけの利益が得られるのか?」というシビアな判断を行います。

ということは、高めの金利を設定している民間銀行は、低金利の民間銀行の審査に通らなかった人をターゲットにしているということになります。

もともと金利にはリスクプレミアムという要素が加算されています。

これは「債務者が返せなくなってしまうリスクに対する見返りに相当する部分」と言い換えてもいいでしょう。

低金利の民間銀行に通らなかった分だけリスクプレミアムが上乗せされて金利が高くなるのです。

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