住宅ローン事務手数料の相場 | 諸費用が安い銀行を解説！
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事務手数料が安い
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住宅ローンの融資事務手数料とは、金融機関に対して「住宅ローンの申し込み手続きの報酬」として支払う費用です。
費用の相場は、「借入金額×2.2%(税込)」が一般的となっています。
しかし、事務手数料が安くても保証料がかかるケースがあるため、住宅ローンを選ぶ際は事務手数料と保証料の合計金額で比較することが重要です。
借り入れ当初の諸費用を安く抑えたい人は、保証料が無料かつ、事務手数料が定額型のソニー銀行や楽天銀行を検討してみましょう。
| 金融機関 | 商品名 | 保証料 | 事務手数料(税込) |
|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| ソニー銀行 | 住宅ローン | 無料 | 4万4,000円 |
| 固定セレクト住宅ローン | 借入額×2.20％ | ||
| 変動セレクト住宅ローン | 借入額×2.20％ | ||
| 楽天銀行 | 住宅ローン(金利選択型) | 無料 | 33万円 |
| auじぶん銀行 | 全期間引下げプラン | 無料 ※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 | 借入額×2.20% |
| 住信SBIネット銀行 | ネット専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| PayPay銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| ARUHI | ARUHIフラット35 | 無料 | 借入額×1.10% ※Webからの新規借り入れのみ ※最低事務手数料は220,000円 |
| ARUHIスーパーフラット | 無料 | 借入額×2.20% ※最低事務手数料は220,000円 | |
| イオン銀行 | 金利プラン (新規お借入限定) | 無料 | 定額型：110,000円 定率型：借入金額×2.20％ |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| 三井住友銀行 | WEB申込専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| みずほ銀行 | みずほネット住宅ローン (ローン取扱手数料型) | 無料 | 借入額×2.20% |
| りそな銀行 | 住宅ローン (融資手数料型) | 無料 | 借入額×2.20% |
| 住宅ローン (金利上乗せ型) | 無料 | 金利＋0.3% |
ただし事務手数料が安くても、金利が高いと総返済額では損してしまうことがあります。
借り入れ当初に事務手数料を支払う余裕があるなら、金利を含めた総返済額でシミュレーションしてみましょう。
このページでは、住宅ローン事務手数料について解説しています。
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住宅ローンの事務手数料とは
住宅ローンの事務手数料とは申し込み手続きの報酬として金融機関に支払う費用で、どの金融機関で住宅ローンを借りる場合でも必要です。
マイホーム購入時には住宅ローン意外にもさまざまな費用が必要ですが、その中でも特に大きな割合を占めているのが事務手数料です。
基本的に住宅ローンの返済とは別で支払う必要があるため、借り入れ当初には数十万円～100万円ほどのまとまった資金が必要になることを認識しておきましょう。
また、金融機関によっては融資事務手数料と記載されていることもありますが、事務手数料と意味は同じです。
住宅ローンの事務手数料の相場
住宅ローンの事務手数料は一般的にネット銀行では「借入金額×2.2%」、メガバンクでは「3万円+消費税」で定められています。
こう見るとメガバンクのほうが手数料が安いように見えますが、メガバンクでは別途「保証料」が必要になるため諸費用の合計額では大きな違いは生まれません。
- ネット銀行
事務手数料「借入金額×2.2%(税込)」＋保証料「０円」 - メガバンク
事務手数料「約3.3万円(税込)」＋保証料「数十万円」
ネット銀行のように事務手数料が借入金額に対する割合で決まり、保証料が０円の住宅ローンを「事務手数料型」。
メガバンクのように事務手数料が数万円で、保証料が数十万円必要になる住宅ローンを「保証料型」と言います。
諸費用は「事務手数料＋保証料」で考える
実際に事務手数料＋保証料の金額を計算すると以下表のようになり、ネット銀行とメガバンクでは大きな金額差が生まれないことがお分かりいただけるかと思います。
| ネット銀行 (住信SBIネット銀行) | メガバンク (みずほ銀行) | |
|---|---|---|
| 事務 手数料 | 660,000円 | 33,000円 |
| 保証料 | 0円 | 618,330円 |
| 合計 | 660,000円 | 651,330円 |
※借入金額3,000万円、返済期間35年、変動金利の場合
※それぞれ各銀行の公式サイトのシミュレーションツールを使用して算出
「保証料0円」「事務手数料３万円」といった言葉だけを見ると安く感じますが、想像以上に諸費用がかかってしまい家計に負担がかかることも考えられます。
そのため住宅ローンを選ぶ際は、事務手数料と保証料の合計額をチェックしておきましょう。
金利や諸費用を含めてお得な住宅ローンを探す際は、以下の一括比較シミュレーションツールもご活用ください。
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【金融機関別】ローン事務手数料・保証料の比較
以下は新規で借り入れた場合の事務手数料と保証料を比較した表です。
詳しくは後述しますが「ソニー銀行」「楽天銀行」は事務手数料と保証料の両方が安く、諸費用を抑えやすくなっています。
| 金融機関 | 商品名 | 保証料 | 事務手数料(税込) |
|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| ソニー銀行 | 住宅ローン | 無料 | 4万4,000円 |
| 固定セレクト住宅ローン | 借入額×2.20％ | ||
| 変動セレクト住宅ローン | 借入額×2.20％ | ||
| 楽天銀行 | 住宅ローン(金利選択型) | 無料 | 33万円 |
| auじぶん銀行 | 全期間引下げプラン | 無料 ※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 | 借入額×2.20% |
| 住信SBIネット銀行 | ネット専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| PayPay銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| ARUHI | ARUHIフラット35 | 無料 | 借入額×1.10% ※Webからの新規借り入れのみ ※最低事務手数料は220,000円 |
| ARUHIスーパーフラット | 無料 | 借入額×2.20% ※最低事務手数料は220,000円 | |
| イオン銀行 | 金利プラン (新規お借入限定) | 無料 | 定額型：110,000円 定率型：借入金額×2.20％ |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| 三井住友銀行 | WEB申込専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.20% |
| みずほ銀行 | ネット住宅ローン (ローン取扱手数料型) | 無料 | 借入額×2.20% |
| りそな銀行 | 住宅ローン (融資手数料型) | 無料 | 借入額×2.20% |
| 住宅ローン (金利上乗せ型) | 無料 | 金利＋0.3% |
事務手数料が安い住宅ローンの詳しい解説
ここでは住宅ローンの事務手数料を抑えたい方に向けて、事務手数料と保証料の合計が安い住宅ローンを紹介していきます。
迷ったらまずはコレ
事務手数料が安い
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それぞれ見ていきましょう。
ソニー銀行住宅ローン【事務手数料4.4万円～】
ソニー銀行は、通常の住宅ローンの事務手数料のみ「定額44,000円(税込)」となります。
がんになると住宅ローン残高の半分が保障される「がん団信50」を保険料０円で付帯できるため、手厚い保障を求める人にもおすすめの金融機関です。
ただし、金利の低い変動セレクト・固定セレクトを選ぶ場合は、事務手数料が借入金額×2.2%かかってしまうので注意しましょう。
また事務手数料の金額はSBI新生銀行よりも安いですが、金利は全体的に高めである点にも注意しましょう。
- 当初35年固定
- 住宅ローン
- 年
2.826
%
金利についての注意事項をみる
- ※2025年3月適用金利
- ※新規購入の場合
おすすめポイント
- 01がん団信50が金利上乗せなしで付帯
- がんと診断確定時に住宅ローン残高の50％が保障される「がん団信50」が金利上乗せなしで付帯できます。
- 02がん団信100の上乗せ金利が割安＆充実の保障
- 年+0.1%の金利上乗せで、がん診断確定時に住宅ローン残高0円+100万円が保障され、さらにがん先進医療給付金（通算1,000万円）がついて保障充実。
- 03事務手数料を抑えられる金利プランが選べる
- すべての金利タイプで事務手数料が4.4万円（税込）の金利プランが選べるため、諸費用を抑えたいかたにも向いています。
- 04ワイド団信の上乗せ金利が割安
- 一般的なワイド団信の上乗せ金利は年+0.3%。ソニー銀行のワイド団信なら年+0.2%の上乗せ金利で加入できるため他行に比べ割安です。
楽天銀行住宅ローン【事務手数料33万円】
楽天銀行住宅ローンでは、事務手数料は「33万円(税込)」となっています。
ここまで紹介してきた２社と比較するとやや高めではありますが、それでも一般的なネット銀行やメガバンクと比べると数十万円ほど安く抑えられます。
また、がん保障特約と全疾病保障を保険料０円で付けられるため、保障面でも充実しています。
保障を充実させつつ、諸費用を抑えたい方におすすめです。
ローン事務手数料以外の費用もチェックしておこう
ここまで住宅ローンの事務手数料について解説してきましたが、住宅ローンを契約する際には他にもさまざまな費用が必要です。
印紙税や登録免許税、登記代行手数料などの馴染みの少ない項目も多いため、ここで全体感を知っておきましょう。
①保証料
記事の前半でも触れたように、メガバンクでの借り入れには「保証料」が必要です。
保証料は契約者が住宅ローンの返済をできなくなった際に、金融機関が保証会社から保証を受けるための費用です。
住宅ローンは数千万円という大きな金額なので、貸している銀行側としては、きちんと返してもらえないと大きな損に繋がる恐れがありますよね。
そこで融資を実行する条件として、保証会社との契約を義務付けているのです。
保証料の金額目安
ネット銀行で住宅ローンを借りる場合、保証料は基本的に０円です。
また、メガバンクで借り入れる場合の保証料は、50万円～100万円ほどを想定しておくと良いでしょう。
また繰り返しにはなりますが、「保証料が0円」の金融機関では事務手数料が必要になります。その場合の事務手数料の金額は「借入金額×2.2%(税込)」が一般的です。
必ず事務手数料と保証料の合計金額を確認しておきましょう。
具体的な金額を知りたい場合は「住宅ローンシミュレーションツール」もご活用ください。
②印紙税
住宅ローンの契約書類には「印紙税」という税金がかかります。
印紙税は契約金額によって異なりますが、一般的には２万円と考えておいて問題はないでしょう。
| 契約金額 | 印紙税 |
|---|---|
| 500万円超～1000万円以下 | １万円 |
| 1000万円超～5,000万円以下 | ２万円 |
| 5,000万円超～１億円以下 | ６万円 |
| １億円超～５億円以下 | 10万円 |
また、ペアローンなどで契約書が２通になる場合は、印紙税は２通分（２万円×２＝４万円）が必要になります。
③団体信用生命保険料
団体信用生命保険(団信)とは、住宅ローン契約者が死亡・高度障害状態となった場合に、保険会社が残りのローン返済を肩代わりしてくれる保険です。
団信の保険料は基本的に０円です（厳密に言うと住宅ローン金利に含まれています）
ただし、保障内容を充実させたい場合は別途保険料がかかるため、前もって必要な金額を確認しておきましょう。
| 団信の種類 | 保険料の 目安 | 保障対象 |
|---|---|---|
| 一般団信 | ０円 | 住宅ローン契約者が死亡もしくは高度障害となったとき |
| がん保障付き団信 | ０円～ 金利上乗せ年0.2% | がん（悪性新生物） |
| ３大疾病 保障付き団信 | 金利上乗せ年0.2%～年0.3% | がん（悪性新生物）、脳卒中、急性心筋梗塞 |
| ８大疾病 保障付き団信 | 金利上乗せ年0.3% | ３大疾病保障に加えて、 高血圧症/糖尿病/慢性腎不全/肝硬変/慢性膵炎 |
| 全疾病 保障付き団信 | ０円～ 金利上乗せ年0.3% | 精神しょう害を除いたすべてのケガや病気 |
④火災保険料
住宅ローンを利用する際には、火災保険への加入が必須です。
火災保険料は建物の構造によって金額が異なり、コンクリートなどの耐火性能が高い建物ほど火災保険料は安くなります。
| 建物の構造 | 火災保険料 |
|---|---|
| M構造 （コンクリート造の共同住宅） | 安い |
| T構造 （コンクリート・鉄骨造などの耐火構造） | 中間 |
| H構造 （木造などの非耐火構造） | 高い |
また、住宅購入時や住宅ローン借入時に、銀行や不動産会社から特定の火災保険を勧められる事がありますが、銀行や不動産会社から提案された火災保険に必ず加入する必要はありません。
よりお得に住宅ローンを契約したい場合は、火災保険も比較した上で検討しましょう。
⑤不動産取得税
不動産を取得する（マイホームを購入する）際には、市区町村へ税金を支払う必要があります。
税率は固定資産税評価額の４%が原則ですが、2021年3月31日の取得までであれば３%に引き下げられています。
また不動産取得税には軽減措置があり、条件を満たす住宅を購入した場合であれば税額が軽減されます。
- 新築住宅の場合
（床面積50㎡以上240㎡以下）
（固定資産税評価額 - 控除額1,200万円）× 税率3% = 税額 - 中古住宅の場合
（固定資産税評価額 - 新築時期に応じた控除額）× 税率3% = 税額
※引用：東京都主税局「不動産取得税」
⑥登録免許税
住宅ローンを契約する際には、抵当権の設定費用が必要です。
「抵当権」という言葉には馴染みがないと思いますが、いわゆる「担保」のことだと思うと分かりやすいでしょう。
抵当権設定の手続きは基本的に司法書士が代行してくれますが、その際にかかる税金が「登録免許税」です。
3,000万円借り入れた場合、以下のようになります。
3000万×0.4%=12万円
また、司法書士への報酬として次に紹介する「登記代行手数料」が必要になります。
⑦登記代行手数料
抵当権設定にあたって、司法書士に代行してもらうための費用です。
具体的な金額は担当の司法書士によっても異なりますが、10万円ほどを見ておきましょう。
⑧住宅ローン代行手数料
住宅ローン代行手数料は、不動産会社に住宅ローン手続きを代行してもらう際に必要な費用です。
不動産会社が書類の提出や、金融機関とのやり取りをしてくれるというメリットはありますが、10万円ほど掛かるケースもあります。
ただし代行というだけあって、実は自分自身でもできる作業です。
少しでも費用を節約したい場合は、自身で書類を準備して、金融機関とやり取りをすることも検討しましょう。
住宅ローンの事務手数料についてよくある質問
住宅ローンの事務手数料ってどれくらいかかるの？
多くの金融機関では「借入金額×2.2%」で設定されています。
例えば3,000万円の住宅ローンを組む場合では、「3,000万円×2.2%＝66万円」が必要です。
事務手数料って返ってくるの？
事務手数料は返ってくることはありません。
メガバンクで支払う「保証料」は、繰り上げ返済の際に一部が返ってきますが、事務手数料はあくまでも「手続きに対する報酬」として支払う費用だからです。
事務手数料っていつ払うの？
事務手数料を支払うのは融資が実行されるタイミングです。
また、保証料、保険料などを支払うのも、事務手数料と同じ融資実行時点となります。
事務手数料が安い金融機関はある？
楽天銀行やソニー銀行など、いくつかの金融機関は事務手数料が安く設定されています。
一般的なネット銀行が「借入金額×2.2%」に対して、
- 楽天銀行では「330,000円～(税込)」
- ソニー銀行では「44,000円~(税込)」
で設定されています。
またメガバンクでは事務手数料は「3.3万円」など低めの金額が設定されていますが、事務手数料とは別に「保証料」が必要になるため、諸費用の総額ではネット銀行と比べて大きな違いはありません。
事務手数料が安い銀行と、金利の低い銀行はどっちがお得？
トータルコストで見れば、金利の低い銀行のほうがお得になるケースは多くなります。
しかし借り入れ条件によって異なる場合もあるため、借り入れシミュレーションで具体的な返済額をチェックしておきましょう。
まとめ
住宅ローンの事務手数料は、申し込み手続きの報酬として金融機関に支払う費用です。
事務手数料はネット銀行では「借り入れ金額×2.2%」、メガバンクでは「約３万円」で設定されていますが、メガバンクでは別途数十万円の保証料が必要です。
- ネット銀行
事務手数料「借入金額×2.2%(税込)」＋保証料「０円」 - メガバンク
事務手数料「約3.3万円(税込)」＋保証料「数十万円」
住宅ローンに関わる諸費用を比較する際は、事務手数料＋保証料の合計金額を確認しておきましょう。
千日太郎からのコメント
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
住宅ローンの必要経費の大部分を占めるのが債権者に払う手数料（保証料を含む）です。
これには大きく分けて『保証料型』と『融資手数料型』があります。銀行によって両方を取り扱う銀行も有れば、片方だけの銀行もあります。
一般的に融資手数料型は保証料型に比べて金利が0.1%位低い傾向にあります。
保証料型と融資手数料型の両方を取り扱う銀行の場合は、金利の低い融資手数料型の方が種々の条件で有利となることが多いですね。
なぜそうなるのか、お話ししておきましょう。
保証料型は保証会社が住宅ローンの保証を行います。債務者が返済できなくなったら、保証会社がその時点のローン残高を銀行に弁済し、以後は保証会社が債権者となって請求、訴訟などを行います。
つまり銀行の債権保全のための保証です。
融資手数料型は保証会社の保証が付きません。もし債務者が返済できなくなったら、銀行が自分で請求し、訴訟などを行います。そのため、銀行が保証料相当額を請求するのが融資手数料の実態です。
そのため審査の属性が高い人（返済できなくなる可能性が低い人）は融資手数料型でも保証料型でも審査に通りますが、審査の属性が低くなってくると（返済できなくなる可能性が高くなってくると）融資手数料型では審査に通らず、保証料型を勧められるようになります。
さらに審査の属性が低くなり、保証会社が保証できないということになると、住宅ローンを借りられないということになります。
こうしたことから、属性の高い人を想定した融資手数料型が様々な面で有利な条件となりやすいのです。
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