住宅ローンの仮審査に通れば本審査にも通る？違いや落ちるポイントを知って対策しよう
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事前審査と本審査では基準が異なるため、事前審査に通過しても本審査で落ちてしまう可能性はあります。
とはいえ、住宅ローンの本審査に落ちる理由は大きく5つです。以下の5つの理由を押さえておけば、本審査も通過できるでしょう。
本審査に落ちる５つの原因
本審査に不安がある人は、ぜひ参考にしてくださいね。
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住宅ローンの本審査に落ちる5つの原因と対処法
事前審査と本審査では審査基準が異なる以上、住宅ローンの事前審査に通過していても、本審査で落ちてしまう人は一定数います。
しかし、実は本審査で落ちてしまうケースのほとんどは以下５つのどれかが原因です。
本審査に落ちる５つの原因
そのため、これからお伝えする「本審査に落ちやすい原因」を把握しておけば、適切な対策を取った上で安心して本審査に申込むことができます。
原因①提出書類の不備
住宅ローンの本審査では、多くの書類を提出しなければいけません。
その中で記載内容に間違いがあったり、提出書類が遅くしていたりと、書類の不備が続けば、審査に落ちやすくなるため要注意です。
審査する側から見ても「不備がある＝ルーズな方」という印象をもたれて、審査の目が厳しくなってしまうため、書類の不備は極力なくすように努めましょう。
対策：提出前にダブルチェックを行う
書類の不備を防ぐためには、金融機関から受け取る提出書類のチェックシートを見ながらダブルチェックを徹底しましょう。
チェックの際は、用意した書類に不足はないか、記入内容に間違いや漏れはないか、細かく確認することが大切です。
特に収入関連書類は、「納税証明書」「所得証明書」など似たような名前の書類が複数あるため、混同しがちです。
チェックシート記載の書類名称と様式をしっかり確認し、間違えないように気をつけてくださいね。
原因②事前審査と本審査で伝えた内容が違う
事前審査で申告していた内容と、本審査での申告内容が異なっている場合、住宅ローンの本審査で落ちやすくなります。
また、申告内容と提出書類の内容が一致しない場合でも同様です。
特に気をつけたいのが、融資実行までに他の借入れをするなど、申告内容を変えてしまうような行動です。
故意でなかったとしても、情報が違えば虚偽申告と思われる可能性があるので注意しましょう。
対策：融資実行までは他の借入を行わない
住宅ローンの融資が実行されるまでは、他の借入れをしたり、転職をしたりと言った行為は避けましょう。
審査時に申告していた内容と、最新の状況が変わってしまうため、審査に落ちる可能性が生まれてしまいます。
本審査から融資実行まで、1か月～1か月半ほどかかります。その間は余計なことはせず、申告内容が変わらないように気をつけてください。
原因③持病などで健康状態に問題がある
健康状態に問題があることが理由で、住宅ローンの本審査に落ちてしまうケースもあります。
健康状態が悪ければ団体信用生命保険(以下、団信)に加入することができず、保証会社の保証を受けることができません。
団信への加入は住宅ローン契約の必須条件のため、結果的に住宅ローンの本審査に落ちてしまうのです。
団信の加入診査では、過去3年以内の病歴や持病について聞かれます。
3年以内にがんなどの大病を患っている場合や、直近で手術や入院歴がある場合は、一般団信の加入は難しいと考えておくほうが良いでしょう。
対策：ワイド団信やフラット35を検討する
健康に不安がある方は、「ワイド団信」や「フラット35」を利用するという方法があります。
ワイド団信は健康状態に対する引受基準が緩和されている団信で、持病や病歴がある方でも入りやすくなっています。
利用するには金利に年0.2%～0.3%ほどの上乗せが必要にはなりますが、健康状態が理由で団信の審査に落ちてしまった方は前向きに検討してみましょう。
また、ワイド団信の金利が気になる方はフラット35を利用するという方法もあります。
フラット35では団信の加入が任意になっているため、団信なしで住宅ローンを申し込むことも可能です。
団信の審査がないと、健康状態を問われることがないので、安心して本審査を申し込むことができますよね。
ただし当然ながら、その分保障面でリスクを背負うことにもなります。
団信なしでフラット35を申し込む場合は、加入済みの一般生命保険の確認と、加入できる一般生命保険を探してみてください。
最終的にはを健康状態がよくなってから一般の生命保険に加入し、できる限り保障を備えておきましょう。
原因④年収に対する返済負担率が高い
返済負担率とは、年収に対する返済額割合のことを指します。
事前審査でも本審査でも、返済負担率が高い場合は審査に落ちやすくなります。
金融機関で返済負担率の上限を公表しているところは少ないのですが、理想は25％以下に抑えることです。
返済負担率が申し込み要件ギリギリの状態で、しかも他に借入れがある場合は特に審査が厳しくなるので注意しましょう。
対策：借入金額を見直す、他の借入れを完済させる
返済負担率を抑えるための方法として、手軽なのが「ローンの返済額を調整すること」です。
住宅ローン返済額の調整方法
- 頭金を多くして借入金額を減らす
- 他の借入れを完済させる
住宅ローンは非常に大きな金額を扱う借入契約です。
慎重に借入金額を検討した上で、安心して返済できるプランに設定するようになさってください。
原因⑤担保評価が低い
住宅ローンの融資希望額に対して、物件の担保評価が低い場合にも本審査に落ちやすくなります。
担保評価は金融機関によって基準がばらばらですが、築年数が古い住宅や、特殊な条件で建てられている住宅などは、どんな金融機関でも評価は低くなってしまいます。
担保評価が気になる場合は、いっそのこと審査に通りやすい物件に選びなおすという方法もありますよ。
対策：審査に通りやすい物件を選ぶのもひとつの手段
審査に通りやすいのは、新築の戸建て物件やマンションで金融機関の提携ローンが用意されている物件です。
提携ローンとは金融機関が不動産会社と提携し提供する「専用の住宅ローンプラン」のことで、既に担保評価の基準をクリアしている物件が取り扱われています。
担保評価を変えるのは難しいですが、審査に通りやすい物件を選べば、担保評価で悩むことはありません。
したがって、地元の不動産会社やハウスメーカーで、提携ローン可能な物件を確認してみるのも良いでしょう。
住宅ローンの本審査と事前審査の違い
本審査の審査項目は非常に多く、金融機関や住宅ローンの種類によっても基準が異なります。
住宅ローンの事前審査
自己申告の内容をベースにして「本審査を受ける基準をクリアしているか」を簡易的にチェックする
住宅ローンの本審査
「本当に住宅ローンを貸しても大丈夫なのか」という観点から、源泉徴収票や住民税決定通知書といった書類を確認し、複数の審査項目に対して厳しくチェックする
本審査の審査項目と一般的な評価基準
住宅ローンの本審査で、多くの金融機関が見ている項目の上位５つは以下の通りです。
「年齢」に関わる２項目は事前審査の時点でチェックされていて、「担保評価」はかんたんに物件を変えるのは難しいですよね。
そのため、実質的に注意したいのは「健康状態」と「勤続年数」になります。
健康状態に不安がある場合はワイド団信を利用する、直近で転職した場合は勤続年数に条件が含まない住宅ローンを利用するなどの対策が必要です。
人物に対する評価基準
ここでは国土交通省の調査を元に、多くの金融機関が重視する審査項目と一般的な審査基準を表にまとめました。
| 審査項目 | 一般的な審査基準 |
|---|---|
| 健康状態 | ・指定の団体信用生命保険へ加入できる健康状態かどうか ・提携保証会社の審査に通る健康状態かどうか |
| 借入時の年齢 | ・65歳～75歳未満 |
| 完済時の年齢 | ・80歳未満 |
| 勤続年数 | ・勤続年数:3か月～3年以上 ※勤続年数を問わない金融機関もある |
| 年収 | ・100万円～200万円以上 |
| 連帯保証 | ・連帯保証人の有無 ※近年では提携保証会社の保証を受けることが必須条件で、連帯保証人を設定していなくても借入れできるケースが多い |
| 返済負担率 | ・25％～35％ ※年収により異なる ※金融機関により、審査金利は異なる |
| 融資可能額・融資率(住宅購入の場合) | ・融資率90％までとする金融機関が多い ・近年では融資率100％のフルローンが可能な住宅ローンもある |
| 雇用形態、業種など | ・個人事業主や中小企業の経営者は審査が不利になる ※フラット35の場合、職業が審査に影響することはない |
| 個人信用情報 | ・個人信用情報に事故歴や滞納歴はないか、他の借り入れ状況はどうなっているのか ※事故歴などがなくても、クレジットカードのキャッシングや消費者金融の借入れがあると審査が不利になる |
主に注意するべきは「健康状態」と「勤続年数」ですが、金融機関によっては「個人信用情報」の確認を本審査のみで行っている場合もあります。
個人信用情報は事前審査・本審査問わず、常にクリーンな状態を維持しておきましょう。
物件に対する評価基準
| 審査項目 | 一般的な審査基準 |
|---|---|
| 物件の担保評価 | 住宅ローンの借入金額に見合った担保評価があるか |
住宅ローンの借入金額に対して、担保評価が著しく低い場合は、金融機関にとっては貸し倒れのリスクに繋がります。
物件に対する評価方法は金融機関によって大きく異なりますが、「築年数が古すぎる中古住宅」「特殊な建築条件の住宅」「私道に面している住宅」などは、担保評価が低くなりがちです。
本審査から契約完了までの流れ
①本審査の申し込み
WEB上や郵送にて本審査に申し込みます。
審査の結果が分かるまでの期間は、３日～３週間ほど。②契約手続き
不動産会社と相談し、引き渡し日等を決定します。
金融機関に対して借入希望日や金額、金利タイプなど最終的な契約内容を伝えます。③司法書士との面談
金融機関の指定した司法書士と面談を行います。
日時や面談場所は事前に相談して決めておきます。④契約完了
借入日の当日に、書類や手続き内容に問題がないかを確認します。
金融機関への振り込み完了後に売買が成立し、抵当権を設定後に契約成立となります。
あらかじめ金融機関にスケジュールを確認した上で、スムーズに融資実行を終えられるように段取りしておきましょう。
住宅ローンの本審査に必要な書類
本審査時に必要な書類は、大きくは以下の２つに分類できます。
本審査に必要な書類
ただし、住宅ローンの対象が戸建てなのか、マンションなのかによって必要書類は異なります。
ここでは一般的に必要とされる書類を物件別にまとめたので、参考になさってください。
※金融機関や利用者の状況によって、詳細な必要書類は異なります。
申込者本人に関する書類
| 必要書類 （すべて原本） | 土地付き戸建て物件 | マンション |
|---|---|---|
| 運転免許証、パスポート、個人番号カードなど ※ネット完結型の場合はコピーで可 | 〇 | 〇 |
| 健康保険証 | 〇 | 〇 |
| 住民票の写し | 〇 | 〇 |
| 必要書類 | 土地付き戸建て物件 | マンション |
|---|---|---|
| 【原本】直近の源泉徴収票 | 〇 | 〇 |
| 【原本】直近の住民税決定通知書 | 〇 | 〇 |
| 【原本】給与所得者で確定申告している場合 | 〇 | 〇 |
| 直近の確定申告書や所得証明書 | 〇 | 〇 |
| 必要書類 | 土地付き戸建て物件 | マンション |
|---|---|---|
| ■原本 直近の納税証明書2～3年分 ■コピー 直近の確定申告書2～3年分 | 〇 | 〇 |
物件や住宅ローンに関する書類
| 必要書類 （すべて原本） | 土地付き戸建て物件 | マンション |
|---|---|---|
| 住宅ローン借入申込書 (兼・保証会社委託申込書) | 〇 | 〇 |
| 個人情報取扱い同意書 | 〇 | 〇 |
| 団体信用生命保険申込書兼告知書 | 〇 | 〇 |
| 必要書類 | 土地付き戸建て物件 | マンション |
|---|---|---|
| 【原本】不動産登記簿謄本 | 〇 | 〇 |
| 【原本】公図 ※コピーで可の場合もある | 〇 | ― |
| 【コピー】住宅地図、物件案内図 | 〇 | 〇 |
| 【コピー】地積測量図 | 〇 | ― |
| 【コピー】建物平面図 | 〇 | 〇 |
| 【コピー】建物配置図 | 〇 | ― |
| 【コピー】建築確認済証 | 〇 | ― |
| 【コピー】不動産の売買契約書 | 〇 | 〇 |
| 【コピー】不動産の重要事項説明書 | 〇 | 〇 |
提出書類は余裕をもって準備しておこう
住宅ローンの本審査に必要な書類は、事前審査の段階で準備しておくのが無難です。
なぜかというと、本審査の必要書類は非常に数が多く、事前審査後からだと慌てて用意することになる可能性が高いからです。
特に収入関連の書類については、事前審査で収入を間違いなく記載するためにもあったほうが良いでしょう。
- 毎年12月の年末調整時期にもらえる源泉徴収票
- 2月～3月の確定申告書控え
などを準備しておき、書類を見ながら申込書を記載すれば、誤記載を防ぐことができますよ。
住宅ローンの本審査に落ちてしまったら
住宅ローンの本審査に落ちた場合、「早く他で申し込まないと！」と焦って手当たり次第に他の金融機関へ申し込むのは危険です。
なぜなら、金融機関の審査であなたの個人信用情報が照会されるたび、情報開示履歴が残ってしまうからです。
情報開示履歴が残る
たとえば、A銀行で審査に落ち、その次にB銀行へ申し込みをしたら、B銀行には「A銀行が個人信用情報を見た」という履歴がわかります。
したがって審査を担当する側からすれば、「他の銀行で落ちたから、うちに申込んだのかな」という印象をもってしまうわけですね。
次に必ず審査に通るためにも、手当たり次第申し込む行為は避けるのが賢明です。
原因に対して適切な対策を取り、そのうえでご自身の状況にあった審査基準の金融機関を探すことが大切ですよ。
まとめ
住宅ローンの事前審査と本審査は、どちらもローンを借りるための重要なステップです。
当記事のポイントをまとめると、以下の通りです。
住宅ローンの本審査についてまとめ
- 本審査では「本当に住宅ローンを貸しても大丈夫なのか」を厳しくチェックされる
- 事前審査の申告内容と違いを生まないように注意する
- 本審査に落ちる理由は大きく５つに分けられる
- 提出書類は余裕をもって準備する
ご紹介したポイントを参考にしつつ、本審査に臨みましょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの本審査に通れば「次は契約ですよ」と言われます。
「契約」と聞くと、もう住宅ローンが確定的になったかのような印象を受けますが、この段階で行うのは「住宅ローン契約書」の準備、ないし下書きなので融資が確定的になったと安心するのは禁物です。
金融機関は絶対にお金を貸すという約束はしません。本審査の結果通知は口頭ですし、書面で提出する場合でも必ずどこかに「これは融資を約束するものではない」という注意書きがあります。
住宅ローンを選ぶ際は早くから一つの銀行に絞ってしまわず、複数の金融機関、金利タイプの組み合わせで本審査まで通しておくことをお勧めしています。
住宅ローンの金利、特に当初固定金利タイプと全期間固定金利タイプはその時の金融マーケットの市況に影響を受けて毎月その月に融資を実行する適用金利が変動しています。また、その金融機関の営業方針によっても変動することがあります。
マーケットの投資家が複数の金融商品に分散投資するように、わたしたちも複数の住宅ローンで本審査を通しておくことで、リスクを分散するべきなのです。
そして、本審査の後の契約書の準備についても複数の金融機関で並行させることが可能です。
ただし契約書の準備については、住宅ローンを借りる本人が平日の昼間に金融機関に出向いて沢山の書類に実印を押すという作業が必要ですので、複数の住宅ローンで並行させるのは本審査までにしておくのが良いでしょう。
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