転職をするのは住宅ローンの融資を受けてから！転職の影響と審査に通るための具体的な３つの対策
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簡単にまとめると
- 転職後は住宅ローン審査に通りづらいため、融資実行後の転職が安心
- グループ会社間の異動や、キャリアアップ転職は審査への影響は少ない
- 転職後の場合は、勤続年数に縛りがない金融機関もしくはフラット35を利用する
「転職したあとは住宅ローンを組みづらい」と、マイホーム購入を検討しているなら一度は耳にしたことがありますよね。
確かに、転職後すぐに住宅ローンを組むのは難しく、審査に落ちてしまう可能性もあります。
とはいえ、マイホーム購入を諦める必要はないので安心してください。
近年では、転職後でも申し込める金融機関もありますし、フラット35など勤続年数に申込要件のない住宅ローンもあります。
この記事では、転職が住宅ローン審査に与える影響と、転職後でも住宅ローンを利用するための具体的な対策方法について解説しています。
「住宅ローンの検討中に転職することになり、タイミングで悩んでいる」という方や、「審査に影響がないよう転職したい」という方は、ぜひ参考にしてくださいね。
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転職をするのは住宅ローンの融資が実行されてから
冒頭でもお伝えしたように、転職をするタイミングは住宅ローンの融資が実行された後にすると安心です。
なぜならば、多くの金融機関では住宅ローンの申込要件に勤続年数を掲げており、一定の勤続年数がなければ融資の条件を満たせなくなるからです。
国土交通省の調査によると、「民間金融機関が住宅ローンを融資する際に考慮している項目」は以下の通りとなっています。
| 審査項目 | 考慮すると回答した割合 |
|---|---|
| 完済時年齢 | 98.5% |
| 健康状態 | 96.6% |
| 借入時年齢 | 96.0% |
| 年収 | 94.0% |
| 勤続年数 | 93.6% |
「勤続年数」は５番目ではありますが、それでも93.6%の金融機関が考慮していると回答しています。回答項目が全20種類あるなかでの５番目ですので、勤続年数は審査に大きな影響を及ぼしている項目であることがうかがえます。
金融機関によって具体的な年数は異なりますが、以下に該当する方は特に注意が必要です。
転職後の年数で注意すべき人
- 会社員
…転職後3年以内の人 - 自営業
…事業開始後3年以内の人
では、どうして金融機関は申込者の勤続年数を条件に含めているのでしょうか。
詳しく見ていきましょう。
住宅ローン審査で勤続年数が重視される理由
金融機関が勤続年数を重視している理由は、「申込者の収入が安定しているかどうか」を見極めたいからです。
金融機関がもっとも避けたいのは、住宅ローンが貸し倒れになってしまうこと。
勤続年数が長い人であれば、収入が安定していると金融機関は判断します。しかし勤続年数が短い人の場合は、「もしかしたら近いうちに転職や退職で収入が減ってしまうかも？」と思われかねません。
そのため勤続年数が短い人に対して審査のハードルを高くして、「申込者自身に毎月安定した収入が今後も継続して見込めるか」を徹底的にチェックしているのです。
収入の多さよりも安定度が大切
収入に関して重要なポイントは、「収入の多さ」よりも「収入の安定度」です。
住宅ローンの返済は長期に渡るため、一時的に収入が多い方よりも、毎月安定した収入を得ているほうが「安定して返済してくれる」と判断されやすいのです。
そのため転職で大きく年収が上がったとしても、単純に審査に大きくプラスになるという訳ではないことは覚えておきましょう。
融資実行日と審査完了日は異なる
ここで一つ注意しておきたいのは、転職して良いタイミングは住宅ローンの審査完了時ではないということ。
金融機関は住宅ローンを貸し付けても良いのかどうかを、事前審査や本審査の申告内容をもとにして審査しています。
ところが、融資実行前に転職をしてしまうと、審査時の申告内容と最新の状態に違いが出るため、融資を受けられなくなってしまう可能性もあるのです。
住宅ローンの本審査完了から、実際に融資を受けるまでの間には最低でも３日～１週間ほどはかかります。
繰り返しにはなりますが、転職をするなら上記の期間を経た上で、融資が実行されてからにしましょう。
転職を申告しなかった場合はバレるのか
ここまでを読んで「転職したことを隠しておけば良いんじゃないの？」と考える方もいるかも知れません。
しかし結論を言うと、隠したとしても転職をしたことはまず間違いなくバレます。
なぜバレてしまうのかと言うと、申込み手続きの際に提出する健康保険証に「資格取得年月日」が記載されているからです。
審査書類には「勤続年数10年」と書かれているのに、健康保険証の資格取得年月日は１ヶ月前……なんてことがあれば、転職をしたことは丸わかりですよね。
仮に虚偽の申告で審査に通ったとしても、健康保険証の提出であとからバレてしまいます。審査で承認を得ていても、融資は確実に取り消されます。
転職をしたからと言って必ず審査に落ちるわけではないので、転職した事実や勤続年数は正確に申告しましょう。
転職直後でも審査に通るケース
転職後３年以内の人は注意が必要だとお伝えしましたが、実は転職から１年未満でも審査に通るケースもあります。
転職後でも審査に通るケース
それぞれ簡単に説明しますね。
審査通過のケース①グループ会社間での転籍・異動・出向
グループ会社間での転籍や異動、出向をしたケースでは、住宅ローン審査に通る可能性は十分にあります。
これらのケースでは在籍している会社は変わったとしても、人事異動の一環です。そのため、いわゆる「転職を行った場合」とは状況が違いますよね。
このケースに該当する方は転職後１年未満でも審査に通る可能性があるため、金融機関にグループ会社間での異動である旨を必ず伝えておきましょう。
審査通過のケース②同業界への転職で、キャリア・年収アップしている
転職前と同じ業界への転職で、さらにキャリアアップや年収アップに成功しているケースは審査に大きなマイナスにはなりません。
キャリアに一貫性があり、計画的な転職をしていると判断されることが理由です。
ただし全く異なる業界や、違う職種に転職を繰り返している方は注意しましょう。
転職で年収がアップしていても、「違う職業を転々としていて仕事が安定しない」という印象になり、審査結果にマイナスの影響を与えてしまう可能性があります。
審査通過のケース③勤続年数の縛りがない住宅ローンを利用している
詳しくは次の章で解説していますが、一部の金融機関の住宅ローンや、フラット35には勤続年数に縛りがありません。
これらの住宅ローンであれば、転職してすぐの場合でも問題なく審査に申し込むことができます。
ただし勤続年数が1年未満に申し込んだ場合は、職務経歴書や過去の収入証明書類の提出を求める金融機関が多くなっています。スムーズに審査を進めるためにも、どのような書類が必要になるかを早めに確認しておくと良いでしょう。
転職したばかりで住宅ローンを利用するための具体的対策
ここまでは転職が住宅ローン審査に与える影響を解説してきましたが、転職をしてしまった人は住宅ローンの借り入れを諦めないといけなのか、というとそうではありません。
転職後でも住宅ローンを利用する方法はあるので、安心してくださいね。
転職後に住宅ローンを利用する方法
③の「審査に通る勤続年数になるまで待つ」という方法は、マイホームを購入するタイミングが遅くなってしまう可能性もあるため、①②の方法から検討してみましょう。
それぞれ詳しく解説しますね。
住宅ローン利用の方法①勤続年数の要件がない金融機関を利用する
金融機関のなかには、住宅ローンの申込要件に勤続年数を設けていない銀行もあります。
これらの金融機関であれば、転職後１年未満でも問題なく申し込めるため積極的に利用を検討してみると良いでしょう。
こんな人におすすめ
- 直近の1～3年以内に転職をした人
- 入居までに転職する予定の人
勤続年数の制限がない住宅ローンでは、「SBI新生銀行」や「auじぶん銀行」が金利も低くおすすめです。
※転職した方すべてが審査に通るという保証はありません。直近の転職を含めた職歴に一貫性がない方や、他にも多くの借り入れがある方などは審査に落ちる可能性もあるので留意しましょう。
固定期間選択型なら「SBI新生銀行住宅ローン」
SBI新生銀行住宅ローンでは、勤続年数の要件が定められていません。
ホームページ上でも「転職したばかりでも申し込み可能」と記載されていて、勤続年数が気になっている方でも安心して申し込めるでしょう。
Q.転職したばかりですが、住宅ローンの申し込みは可能か教えてください。
A.お申し込み可能です。マイページログイン後、お申込み情報にて入力してください。紙申込書の場合は、申込書にて転職歴をご記入ください。
また、SBI新生銀行住宅ローンは固定期間選択型の事務手数料が安いため、借り入れ当初の諸費用を抑えられる点もメリットです。
一般的なネット銀行の事務手数料は借入金額に対して2.2%の定率設定となっているケースがほとんどで、仮に3,000万円を借りた場合でも66万円ほど必要になります。それに対してSBI新生銀行であれば、事務手数料は定額の5万5,000円～16万5,000円から選択できます。
マイホームの購入時はなにかと諸費用もかかるうえに、転職で一時的に収入が減ってしまっている方も多いはず。
変動金利なら「auじぶん銀行住宅ローン」
auじぶん銀行住宅ローンでは、「転職3年未満でも職歴書を提出すれば申込み可能」という内容が記載されています。
Q. 【住宅ローン】転職したばかりでも、住宅ローンは利用できますか。
A. お申込みいただけますが、転職後3年未満の場合は、職歴書をご提出いただきます。 また、お勤め先以外の情報も含め審査いたします。
また、他の銀行と比べても変動金利がトップクラスに低く、無料で付帯する保障も充実しているため、転職して間もない人で、変動金利を利用したいのであればauじぶん銀行を検討してみましょう。
事前審査の結果が分かるまでの日数も「最短当日」となっているため、審査に通るか不安だから早く結果を知りたい方にもおすすめです。
住宅ローン利用の方法②フラット35を利用する
フラット35は年収や勤続年数に制限がない住宅ローンで、勤続年数1年未満でも申込み可能です。
民間の金融機関の住宅ローンが申込者を中心に審査を行うのに対して、フラット35では物件を中心に審査します。
ただし、転職したての方は直近3ヶ月程度の給与明細を求められることもあります。
そのため、できれば転職して3ヶ月ほどの期間を経たのちに、給与明細が溜まった段階で申し込むほうが審査に通りやすくなるでしょう。
ここではフラット35のなかでも金利の低い「保証型」の商品を扱っている「住信SBIネット銀行」について簡単に紹介します。
住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)
数あるフラット35のなかでも、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)をおすすめする理由は以下の２つ。
住信SBIネット銀行のおすすめポイント
- 頭金の割合で金利を引き下げられる
- 充実した疾病保障がついている
特に全期間固定金利であるフラット35において、適用される金利は最終的な総返済額に大きく影響します。
以下は、従来のフラット35と比較した場合の金利の違いを表にしたものです。
| 従来のフラット35 | フラット35(保証型) | |
|---|---|---|
| 頭金なし | 年1.930%
| ー |
| 頭金１割以上 | 年1.820%
| 年1.810%
|
| 頭金２割以上 | ー | 年1.750%
|
保証型のフラット35は頭金なしでは利用できませんが、頭金が１割以上であれば金利が低くなることが分かります。
また、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)には、すべての病気やケガが対象になる「全疾病保障」がついています。
- 転職後はしばらく収入が不安定なので、金利の変わらない固定金利で借りたい
- 頭金を入れる余裕があるので、できる限り金利を引き下げたい
という方には、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおすすめです。
※フラット35には買取型と保証型の2種類があります。買取型は住宅金融支援機構が貸し手となり、保証型は金融機関(住信SBIネット銀行)が貸し手となるため、団信保障や金利設定が異なります。間違えないように注意しましょう。
住宅ローン利用の方法③審査に通る勤続年数になるまで待つ
審査に通る勤続年数の一般的な目安は、転職後から3年以上です。
ですので、転職後や勤続年数1年未満の申し込みで審査に落ちてしまった場合には、審査に通る勤続年数まで時間の経過を待つという方法もあります。
「待っている間に気になる住宅が売れてしまうかも」
「複数の金融機関で審査を申し込めば、ひとつくらい通るところがあるのでは？」
と考えるかも知れませんが、審査を通したいがために手当たり次第に申込みをするのは、実は逆効果です。
住宅ローンの審査履歴は個人信用情報に記録されるため、何度も審査を重ねていると「他の金融機関で審査落ちしているのかな？」という印象を、金融機関から持たれてしまう可能性があります。
マイホームを早く欲しいと思うのは当然かと思いますが、待っている間にしっかりと貯蓄をしておけば、頭金を多く捻出できたり、住宅ローンの選択肢が広がったりとメリットも多くありますよ。
住宅ローン返済中に転職をする場合の3つの注意点
もし既に住宅ローンを契約していて、返済中に転職を考えている場合は以下の３点に注意しましょう。
返済中に転職をする場合の3つの注意点
それぞれ対策方法も交えながら解説していきます。
注意点①転職による年収ダウン
借り入れ後に転職をする場合は、年収が下がる可能性に注意しましょう。
当然のことですが、年収が下がれば毎月の住宅ローン返済の負担は大きくなってしまいます。
「転職による年収減が理由で、住宅ローンの返済が滞ってしまう……」ということを避けるには、転職後の収入でも問題なく住宅ローンの支払いができるのかを事前に確認することが大切です。
対策①転職前に住宅ローン負担の変化を確認しよう
住宅ローン返済のために支出を切り詰めたり、生活が圧迫されてしまったりする事態に陥らないよう、転職による収入の変動は事前にしっかりと確認しておきましょう。
単純に給与が下がってしまう場合はもちろん、意外と気づきづらいのは以下２つのケースです。
気づきづらい収入減少の例
- 転職後は手当が少なくなり、手取りが下がった
- ボーナスの割合は多くなったけど、毎月の手取りは少なくなった
①は想定していなかったところで収入が下がってしまう例で、②は年収は上がっていたとしても毎月の家計が厳しくなってしまう例です。
このように毎月の基本給だけを比較して転職を決めてしまうと、ボーナスや手当の違いによって実質の収入が下がってしまうことがあるのです。
転職後も安心して住宅ローンを返済していくために、必ず転職前後での返済負担の違いを計算しておきましょう。
対策②収入が減った場合の対応方法
住宅ローンの返済途中で転職が決まったものの、一時的に収入が減ってしまう可能性もあるでしょう。
もし収入が減ってしまった場合は、下記の対策を検討しましょう。
収入が減った場合の対応方法
- 一部繰り上げ返済で返済額を軽減する
- 住宅ローンの返済期間を延長する
- 返済条件の変更を金融機関に相談する
このうち、最も気軽にできる方法は①の一部繰り上げ返済です。まとまった預貯金があれば、繰り上げ返済に回すことで、残高が少しでも早く減るように努めましょう。
ただし、手元に一定の余裕資金を残しておくことも重要なので、繰り上げ返済は当面のライフプランも考慮してくださいね。
もし繰り上げ返済をする余裕がない中でどうしても返済が苦しいようであれば、②③のような返済条件の変更を金融機関に相談する方法もありますが、条件変更はあまり簡単ではありません。
金融機関によっても条件や対応方法は異なりますので、まずは金融機関へ相談してみましょう。
注意点②転職先の仕事内容・職場に馴染めるか
住宅ローンの返済だけに限ったことではありませんが、仕事内容や職場など、転職後の新しい環境にうまく馴染めるかどうかも重要です。
転職前は給与や勤務体系など表面的な部分しか分からず、転職後の職場の内情について知ることは困難です。
しかし、実際に転職してみると思っていたような環境ではなかったり、環境に馴染めなかったりということも可能性として考えられます。
たとえ収入はアップしても、精神的・肉体的に大きく消耗してしまうような職場では、心身の健康に悪影響を与えてしまいます。
対策：十分な貯蓄をした上で転職をする
上記の理由などで、転職しても早々に退職せざるを得ない状況も想定した上で対策を考えておきましょう。
具体的には、家族が暮らすために必要な貯蓄を蓄えてから転職をすると安心です。
注意点③住宅ローン控除の手続き忘れ
転職後も引き続き住宅ローン控除を受けられるようにするため、年末調整での書類提出を忘れないようにしましょう。
転職をしても年末調整で必要な書類は変わりませんが、転職先の会社はあなたが住宅ローン控除を受けていることを把握していません。
年末調整に必要な書類
- 住宅ローン残高証明書
- 給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書 兼 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
書類の提出を求められることもないため、忘れてしまわないように自身でしっかりと把握しておく必要があるのです。
それぞれの書類を提出しなければ控除は受けられないので、転職後の年末調整ではくれぐれも忘れないように気をつけてくださいね。
まとめ
転職者が住宅ローンの借り入れで注意すべきポイントをまとめると、以下の通りです。
この記事のポイントまとめ
- 転職をするのは住宅ローンの融資が実行されてから
- グループ会社間の異動や、キャリアアップ転職は審査への影響は少ない
- 転職後の場合は、勤続年数に縛りがない金融機関もしくはフラット35を利用する
転職後は住宅ローンの審査では厳しく見られますが、転職歴があるという理由だけで審査に落ちるわけではありません。
転職したばかりだからとマイホーム購入を諦める必要はないので、記事で紹介した対策も検討して理想のライフプランを実現させてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
本文に記載の通り転職したばかりだと、住宅ローンが借りられなくなるわけではありませんが、その選択肢が狭くなってしまうという弊害があります。
一方で転職のタイミングは新たな職場でのキャリアを決定づけるかもしれない重要な要素です。
住宅ローンの実行を待ってからということで先方が納得するかどうかという問題点もあります。
たまたまうまくタイミングが合う可能性もありますが、タイミングが合わない場合は、どちらかを犠牲にしなければならなくなります。
住宅購入は一度スタートすると、途中でストップすることがとても難しいプロジェクトです。
金額にして数千万円、最長35年の債務を負う大きな決断を伴います。そして転職も容易にストップできるような覚悟では進められませんし、失敗すると大きな後悔を伴います。
同時に進めるとキャパシティオーバーとなってしまう可能性があり、どちらも自分にとって納得のいかない結果となってしまうリスクがあります。そんなことになっては本末転倒ですよ。
住宅購入か転職か？
まず自分の中で優先順位を決めてから一つずつ実行することをお勧めします。
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