住宅ローン審査から金消契約までの流れを解説！必要書類から注意点まで
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住宅ローンの審査に通れば、いよいよ金融機関との住宅ローン契約に進みます。
当ページでは住宅ローンを利用する際に契約する契約の種類や、締結までの流れ、スムーズに契約を進めるポイントについて解説していきます。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）とは
住宅ローンの契約では『金銭消費貸借契約』を締結します。
金銭消費貸借契約は金消契約とも呼ばれ、「借主が金銭の消費を目的に、貸主から借りた金額と同等の金銭（利息額も含む）を返済する」という契約です。
噛み砕いて説明すると、借りた金額と同じ金額を返済するという意味ですね。
金銭消費貸借契約には住宅ローンの借入条件に関する重要事項が記載されているため、金銭消費貸借契約の契約書には細部まで目を通しましょう。
金銭消費貸借契約に盛り込まれる事柄
- 借入金額
- 金利タイプ、利率
- 借入期間
- 返済を滞納した場合の遅延損害金
- 繰り上げ返済の手続き、手数料
また、金銭消費貸借契約と併せて抵当権設定契約、保証委託契約も締結します。
抵当権設定契約とは
抵当権設定契約とは「住宅ローンを借りる際に建物と土地に担保権を設定する」という契約です。
抵当権を設定することにより、契約者が住宅ローンの返済が困難になった場合に金融機関は所定の手続きを経ることで、担保権を設定した建物や土地を競売にかけることが出来ます。
金銭消費貸借契約と抵当権設定契約はまとめて締結することが多く、ひとつの書面に2種類の契約内容が盛り込まれることもあります。
抵当権設定登記は、不動産会社が指定した司法書士が行うことが一般的です。
保証委託契約とは
金銭消費貸借契約・抵当権設定契約に加えて、『保証委託契約』という契約も存在します。
保証委託契約とは「借主が保証人に債務の保証を依頼する契約」で、保証人の代わりに保証会社を利用するためのもの。
保証会社は万が一住宅ローンの返済が困難となった際に残金の返済を肩代わりしてくれますが、以降は保証会社に対する債務に変わります。
保証会社を利用したからと言って、借主の返済義務が消滅するわけではないことは認識しておきましょう。
住宅ローン契約完了までの流れ
住宅ローンの事前審査から契約完了までは、一般的に次の流れで進めていきます。
金銭消費貸借契約は⑤の借入日の当日に行われます。
STEP1
事前審査の申し込み
WEB上や店頭にて、事前審査に申し込みます。
審査の結果が分かるまでの期間は、最短当日～１週間ほどです。STEP2
本審査の申し込み
WEB上や店頭、郵送にて本審査に申し込みます。
審査の結果が分かるまでの期間は、３日～３週間ほどです。STEP3
契約内容の手続き・確認
不動産会社と相談し、引き渡し日等を決定します。
金融機関に対して借入希望日や金額、金利タイプなど最終的な契約内容を伝えます。STEP4
司法書士との面談
金融機関の指定した司法書士と面談を行います。
日時や面談場所は事前に相談して決めておきます。STEP5
契約完了
借入日の当日に、書類や手続き内容に問題がないかを確認します。
金融機関への振り込み完了後に売買が成立し、抵当権を設定後に契約成立となります。
融資実行日の詳しい流れ
「金銭消費貸借契約」は、住宅ローン融資実行日に締結します。
金融機関から金銭消費貸借契約について説明を受けるため、重要事項や借入金額、借入年数、適用金利に間違いがないかを入念にチェックしましょう。
また、一般的に住宅ローンの融資実行と物件の引き渡しは平日に行われます。
住宅ローン実行日の所要時間は約１時間～１時間半なので、会社などを休む必要がある場合には前もって調整しておいてくださいね。
STEP1
書類確認
契約書や権利書などの書類に問題がないか確認します。
住宅ローンの契約がOKとなれば、銀行が融資作業を開始します。STEP2
残金支払い
銀行から引き落とし口座に住宅ローンの借入金額が入金され、物件の売主に残金を振り込みます。
また、司法書士に登記を依頼する費用や登録免許税も支払います。STEP3
登記申請
所有権・抵当権の登記は司法書士が行ってくれるため、登記に必要な書類に記名・押印します。STEP4
住宅ローン諸経費の支払い
仲介手数料や固定資産税、都市計画税、管理費などの諸経費を精算します。STEP5
物件の引き渡し
物件の鍵が引き渡されるため、引き渡し確認書類に記名・押印します。
また、建築確認査証や検査査証、取扱説明書、保証書などの書類も渡されます。
日程調整がスムーズに進めば、対面型の住宅ローンでは１～２週間程度、ネット型の住宅ローンでは１週間程度で融資実行まで完了することもあります。
ただし金融機関の混雑状況や、手続きに手間取った場合は契約完了までの期間も長くなります。
そこで、次の章では住宅ローンの契約をスムーズに進めるポイントを紹介していきます。
住宅ローン契約をスムーズに進めるポイント
ポイント①住宅ローン契約日の日程調整
住宅ローンの契約をするにあたって、まず決めなければならないのが「住宅ローンの契約日をいつにするのか」という点です。
一般的には契約手続きを始めてから融資実行（契約完了）までに、３日～１週間ほどかかります。
しかし、建売の新築住宅や中古住宅は購入から引き渡しまでの時間が短いため、融資実行までの期間を考慮していないと予定していた決済日に融資が間に合わないことがあるのです。
融資が間に合わないと入居が先延ばしになる恐れもあるので、融資までの期間を踏まえて適切な契約日を設定しましょう。
ポイント②契約時に必要な書類を準備する
住宅ローンを契約する際には、多くの種類が必要になります。
ギリギリになってから慌てて用意しなくても良いように、必要な書類や実印などは余裕をもって準備しておきましょう。
住宅ローン契約に必要な書類の例
- 本人確認書類（運転免許証、保険証、パスポートなど）
- 住民票（世帯全員分）
- 実印
- 印鑑証明書
- 預金通帳
- 金融機関取引印
- 収入印紙
銀行によって住宅ローン契約の必要書類が異なる場合もあるため、金融機関から受け取るチェックリストと見比べながら書類を準備しておきましょう。
住民票は原則、現住所のものを提出する
住宅ローンの契約時には住民票の用意が必要になりますが、住民票は原則現住所のものを提出しましょう。
契約する金融機関によっては新居の住所が記載された住民票を提出するよう求めてくることもありますが、引っ越し前に住民票を異動することは法律違反であり、罰則が科される恐れがあります。
住民票の移動についての注意
- 虚偽の転入届・転居届を提出した場合、5万円以下の過料に処されます。
基本的に住宅ローンを借りる際は現住所の住民票でも問題ないことが多いため、金融機関にはできる限り現住所の住民票を提出しましょう。
新居の住民票が求められる理由など、契約時の住民票について詳しくは以下の記事で解説しています。
ポイント3：住宅ローン引き落とし用の口座開設
一般的に住宅ローンの毎月返済額は、契約している金融機関の口座から引き落とされます。
そのため借り入れる金融機関の口座を持っていない場合は、住宅ローンの契約前に開設しておきましょう。
新規口座開設のポイント
新しい口座の開設には約1週間～2週間かかります。
住宅ローン契約を結ぶ際には、早めに口座開設を申し込みましょう。
また、銀行によっては店頭窓口だけでなくホームページやアプリなど、インターネットから新規の口座開設を受け付けている場合があります。
平日に店頭窓口へ行くことが難しい人は、インターネットを利用するとよいでしょう。
なお、すでに住宅ローンを借りる銀行の口座がある場合は、その口座をローン返済の引き落とし口座として使用可能です。
頭金は開設した引き落とし口座に入れておこう
銀行から借りたお金は指定した口座に入金され、そこから物件の残金や住宅ローンの返済金額を銀行振込で支払います。
残代金を複数の口座から振り込むと余計に振込手数料が発生してしまうため、頭金は前もって振り込みに使う口座に集約しておきましょう。
まとめ
住宅ローンを利用するには、主に以下３つの契約を締結します。
住宅ローン利用にあたって締結する契約
- 金銭消費貸借契約
- 抵当権設定契約
- 保証委託契約
金銭消費貸借契約には住宅ローンに関わる重要事項が記載されているため、借入金額や適用金利、契約にかかる手数料などをしっかりと確認しておきましょう。
またマイホームの購入後には、最大35万円の住宅ローン控除を受けるために確定申告が必要になります。
住宅ローン控除について詳しくは以下の記事で解説していますので、こちらも参考になさってくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
千日太郎に住宅ローンの相談をされる人の多くは、「早く住宅ローンを決めないと、もう時間的な余裕があまりないのです」という人が多いです。
しかし、本当のところ時間は十分に残っているケースが多いです。
どういうカラクリなのかをお話します。
「いつまでに住宅ローンの契約をすればいいですか？」
お客からこう聞かれた営業マンは、本当の期限よりも早めの期限を言うのです。
住宅ローン契約の流れを全く知らない初心者に対しては、本当の期限よりも早めに設定しておかないと、本当のギリギリまで決まらない面倒さがあるからです。
こちらとしては、思いのほか早い期限を言われて焦ってしまうのですね。
普通の人にとっては家を買うのも、住宅ローンを組むのも、人生で何度も経験することではないですから、営業マンから言われたらそういうものかと思ってしまうのです。
あえてハッキリ言いますが「住宅ローンの契約をいつまでにするか？」は営業マンから指示される筋合いのことではありません。
住宅ローンは、家の代金を払うために金融機関と締結する金銭消費貸借契約です。
住宅ローンの契約において、住宅・販売業者は契約の当事者ではありません。
住宅・販売業者の営業マンにとって関係があるのは引き渡しの日までに確実に代金を払ってくれるかどうかだけなのです。
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