住宅ローンの必要書類を解説！ 必要なタイミングと取得方法は？
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住宅ローンには借入れまでには仮審査・本審査・契約のステップがあり、それぞれ必要な書類が異なります。
書類の中には「発行から3ヶ月以内」など、取得してから提出までの期限が設定されているものや、市区町村役場で取得しなければならないものもあります。
そのため、必要書類やタイミングを把握しておかなければ「仕事の都合で取りに行けない」といった事態にもなりかねません。
この記事では、審査や契約をスムーズに進められるよう、住宅ローンのステップごとに必要な書類と取得方法について解説します。
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住宅ローンの必要書類を用意する際のポイント
住宅ローンの審査や契約時に必要になる書類は、大まかに3種類にわけられます。
| 種類 | 書類名 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 住民票など |
| 収入確認用の書類 | 源泉徴収票など |
| 購入物件確認用の書類 | 売買契約書や 重要事項説明書など |
住宅ローン申し込み後の流れは
という順番になりますが、それぞれのタイミングで必要になる書類が異なります。
必要になる書類の詳細は「住宅ローンの新規申し込みに必要な書類」の章でご紹介しますが、書類の準備をする前に知っておいた方がいい注意点として、以下の3点を解説します。
書類準備前の注意点
注意点1：事前審査の書類はコピーでOK
住宅ローンには本審査の前に事前審査（仮審査）があります。
事前審査に際しては、各書類ともコピーを提出して問題ありません。
事前審査から本審査に移ると、各書類とも原本が必要になるうえに必要書類が増えるので、あらかじめ用意しておくと安心です。
なお、どの金融機関でも住民票の写しを必要書類としています。
住民票については「本籍地やマイナンバーの記載がないもの」としていることほとんどです。
新たに住民票を取得する場合には注意しておきましょう。
注意点2：書類の有効期間に注意
住宅ローンの審査においては、必要書類に対して「発行から3ヶ月以内のもの」など有効期間が設定されているものもあります。
住民票についてはほとんどの場合「発行から3ヶ月以内」のものを提出する必要があります。
また一方で、例えば、本人確認書類としてパスポートを提出する場合などは、パスポートの有効期間を超過していると使えません。
注意点3：同一の書類が複数枚必要になることもあるので注意
書類によっては、審査時と契約時それぞれに提出を要するため、結果的に2枚以上必要となるものもあります。
以下の書類が2枚以上必要となる書類の代表例です。
書類が2枚以上必要となるもの
- 本人確認書類（コピー）
- 健康保険証（コピー）
- 印鑑証明書
- 住民票
- 売買契約書（コピー）
- 重要事項説明書（コピー）
- 販売パンフレットなどの図面
住宅ローンの新規申し込みに必要な書類
住宅ローンは借入れまでの段階によって必要な書類が異なります。
事前審査・本審査・契約時の3段階でどの書類が必要なのかをご紹介します。
また、借り換えの場合は必要書類が異なるため、こちらも併せてご確認ください。
事前審査に必要な書類
事前審査で求められることが多いのは、以下の書類です。
事前審査に必要な書類
- 本人確認書類（運転免許証等）
- 健康保険証
- 前年分の源泉徴収票など収入確認用の書類
- 他に返済中のローンがある場合は、返済予定表または残高証明書
なお、上記以外に住宅ローンの借入申込書に記入・捺印が必要です。
しかし、捺印については認印でも問題ありません（ただしシャチハタはNGです）。
また、収入確認用の書類は「サラリーマン・公務員」「会社の代表・役員」「個人事業主」でそれぞれ異なります。
職業ごとの必要書類と入手先は以下の通りです。
| 職業 | 必要書類 | 入手先 |
|---|---|---|
| サラリーマン 公務員 | 源泉徴収票 (前年分) | 勤務先 |
| 会社の 代表・役員 | ・源泉徴収票 ・会社の決算報告書 (直近3期分など) | 勤務先 |
| 個人事業主 | 確定申告書 (3年分など) | 税務署 |
源泉徴収票は、通常、毎年12月前後に給与明細とともに会社から発行されます。
もしも保管していない場合は、会社の経理担当者などに問い合わせて新たに取得しなくてはなりません。
再発行には時間がかかることもあるので、余裕を持って依頼しておいた方がいいでしょう。
本審査に必要な書類
無事に事前審査を通過したら、本審査に移ります。本審査で必要になるのは以下の書類です。
| 書類内容 | 入手先 |
|---|---|
| 本人確認書類(運転免許証等) | ー |
| 住民票 | 市区町村 役場 |
| 実印 | ー |
| 実印に対応した印鑑証明書 | 市区町村 役場 |
| 昨年分の源泉徴収票など 収入確認用の書類 | 勤務先 もしくは 税務署 |
| 健康保険証など 勤続年数確認用の書類 | ー |
| 売買契約書など 購入不動産に関する書類 | 不動産会社 |
一部書類については事前審査の時と同じです。印鑑証明書と実印、売買契約書など不動産関連書類が追加で必要になります。
印鑑証明書は市区町村役場に行かないと取得できません。
また、住民票や印鑑証明書はマイナンバーカードがあれば、コンビニなどでも取得可能な場合がありますが、それができない場合には市区町村役場へ取りに行く必要があります。
市区町村役場は平日の日中しか窓口対応していないので、土日しか都合が合わない場合は、各自治体のサービスカウンターで対応できないか調べておきましょう。
融資決定後に必要な書類
本審査も通過したら、無事ローン契約となりますが、ローン契約にあたっては以下の書類が必要です。
| 書類内容 | 入手先 |
|---|---|
| 本人確認書類(運転免許証等) | ー |
| 住民票 | 市区町村 役場 |
| 実印 | ー |
| 実印に対応した印鑑証明書 | 市区町村 役場 |
| 収入印紙 | 郵便局 |
| キャッシュカード | ー |
審査までと違うのは、収入印紙とキャッシュカードです。収入印紙はローン契約の契約書に貼付するため必要となります。
契約金額によって収入印紙の金額が変わるので、事前に確認しておくと安心です。
なお、ペアローンの場合は契約書を2通作成するため、収入印紙も2枚必要になります。
また、キャッシュカードは返済用口座に対応するものを提出します。
返済用口座はローン利用する銀行で開設するので、今まで口座を持っていなかった銀行でローン利用する場合は、口座開設の手続きも必要です。
住宅ローンの借り換えに必要な書類
ここからは、住宅ローンの借り換えにあたって必要な書類についてご紹介します。
新規借り入れの場合と必要となる書類が異なる部分もあるので、書類を用意する際には注意してくださいね。
事前審査に必要な書類
まず、事前審査に必要な書類です。
| 書類内容 | 入手先 |
|---|---|
| 本人確認書類(運転免許証等) | ー |
| 健康保険証 | ー |
| 前年分の源泉徴収票など 収入確認用の書類 | 市区町村 役場 |
| 住宅ローン以外のローンがあれば 返済予定表・残高証明書 | 金融機関 |
| 現在返済中の住宅ローンに関する 返済予定表と返済用口座の通帳 | 金融機関 |
| 間取図・配置図 | ー |
| 建物登記事項証明書 | 法務局(出張所含む) |
新規借り入れとの違いは、現在返済中の住宅ローンに関する書類と該当する住宅に関する図面などです。
返済予定表について、控えが見つからなければ銀行に問い合わせて取り寄せましょう。
また、対象となる住宅が実在しているかどうかの証明として、登記事項証明書を提出します。
登記事項証明書は法務局で手続きして取得するか、オンラインでも申請ができます。
詳しくは、法務局のホームページをご覧ください。
本審査に必要な書類
本審査で必要になるのは以下の書類です。
| 書類内容 | 入手先 |
|---|---|
| 本人確認書類(運転免許証等) | ー |
| 住民票 | 市区町村役場 |
| 実印 | ー |
| 実印に対応した印鑑証明書 | 市区町村役場 |
| 昨年分の源泉徴収票など 収入確認用の書類 | 勤務先 もしくは 税務署 |
| 健康保険証など 勤続年数確認用の書類 | ー |
| 現在返済中の住宅ローンに関する返済予定表など | 返済中のローンを利用している金融機関 |
| 間取図・配置図 | ー |
| 登記事項証明書 (土地・建物ともに) | 法務局(出張所を含む) |
| 土地の公図 | 法務局(出張所を含む) |
土地の登記事項証明書や公図については、一戸建てで土地も含めて住宅ローンを利用している場合に限られます。
なお、公図も登記事項証明書と同じくオンラインで申請可能です。
融資決定後に必要な書類
続いて契約に必要な書類の一覧です。
| 書類内容 | 入手先 |
|---|---|
| 本人確認書類(運転免許証等) | ー |
| 住民票 | 市区町村役場 |
| 実印 | ー |
| 実印に対応した印鑑証明書 | 市区町村役場 |
| 収入印紙 | 郵便局 |
| 登記済証 | 法務局 |
| キャッシュカード | ー |
新規借り入れとの違いは、登記済証です。
なお、登記済証は登記事項証明書と何が違うのか、疑問に思われる方もいるかもしれません。
登記事項証明書は登記されている内容を証明するための書類で、登記済証は登記が完了していることを証明するための書類です。
混同しやすいですが、明確に違う書類なので覚えておいてください。
金融機関によっては必要書類や提出方法が異なる
ここまでご紹介してきた必要書類は代表的な一例であり、正確には金融機関によって必要な書類が異なります。
提出書類には、登記事項証明書や公図などオンラインで取得できるものが複数あります。
しかし、対面取得した原本が必要なのかオンラインで取得したものでよいのかも金融機関によって違うので、問い合わせてみてください。
契約書の記入や捺印が不要なネット銀行もある
住宅ローンの審査や契約にあたっては、提出書類は銀行の窓口へ持っていくのが基本です。
しかし、店舗を設けていないネット銀行では、書類の提出をオンラインで完結させられます。
例えば、auじぶん銀行では、住宅ローンの書類提出をネットで完結させられるほか、契約書の記入や捺印が不要です。
平日日中の時間がなかなか取れない人は、ネット銀行の利用も検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
住宅ローンを利用するためには、審査や契約のためにいろいろな種類の書類を用意しなくてはなりません。
取得先も異なっているので、取得のために何度も市区町村役場などに足を運ぶのは骨が折れる作業です。
また、銀行は書類が足りないと審査その他の手続きを進めてくれません。
書類に不備があって再提出などのことが重なると、審査だけでも膨大な時間がかかってしまいます。
必要な書類をあらかじめ把握しておいたうえで、あらかじめ収集しておくのが手続きをスムーズに進めるためのコツです。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの必要書類は、複数の金融機関で審査に出すことを想定して予め複数枚用意しておくことをお勧めします。
住宅ローンの金利は、特定の金融機関または金利タイプだけが上がる、もしくは下がるということがあります。
特に当初固定金利と全期間固定金利については、金融マーケットの長期金利の動向の影響を受け、ほとんど毎月のように変動しています。
そして金融機関ごとの営業方針によっても動きます。
わたしたちは金融マーケットに参加する投資家ではありませが、わたしたちが借りようとしている数千万もの住宅ローンの金利はマーケットの影響や金融機関の営業方針をモロに受けます。
ですから、リアルに数千万円単位の元手で金融市場に参加するのと同じ心構えが必要なのです。
住民票や納税証明書などは発行に手数料がかかりますが、たかだか数百円ですし、後になってから役所等に出向いて発行してもらう手間を考えれば結果的に余ってしまったとしても、それほどロスにはなりません。
auじぶん銀行のようにネットで審査資料の提出から契約まで完結する金融機関もありますが、多くの金融機関では「ネット住宅ローン」であっても本審査には原本書類を郵送しなければならないケースが多いのです。
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