どんな住宅ならフラット35を利用できる？ 建物の審査条件や流れを解説
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- フラット35の利用条件はどんな内容？
- 建物の基準は厳しいと聞くけど本当？
フラット35の利用を検討する際に、上記のような疑問を感じる方も非常に多いです。
フラット35は質の高い住宅の普及を目的としているため、建物(物件)に関する条件は厳しめです。
当然ながら条件を満たさなければフラット35の利用はできないため、中古住宅の購入時などは特に注意が必要です。
逆にフラット35は建物条件さえ満たせば比較的審査に通りやすく長期固定金利でお得に借入できるので、魅力的な住宅ローンでもあります。
当記事ではフラット35を利用できる建物の条件(技術基準)や物件検査について、わかりやすく解説していきます。
記事内容を参考にすれば、フラット35条件に関する悩みはスムーズに解決することができますよ。
記事後半では「おすすめの住宅ローン」について具体的にご紹介しています。
フラット35を検討中の方はぜひ読んでみてくださいね。
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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フラット35の利用には住宅の広さや技術基準を満たす必要がある
フラット35を利用するには、住宅の広さや構造面などの「技術基準」を満たしていなければなりません。
フラット35を借り入れする際にはまず、対象住宅が技術基準に適合しているかどうかを確認する「物件検査」を受ける必要があります。
住宅金融支援機構が認める検査機関で物件検査を受けて適合証明書を発行してもらい、ようやく借り入れできるのです。
物件検査を受けるには所定の手数料がかかりますし、簡単にできるものではありません。
ここではフラット35技術基準のポイントを、建物の種類別に解説していきます。
購入希望の物件が技術基準を満たしているかどうか、ご自身で確認してみましょう。
新築一戸建ての場合
新築一戸建て住宅のおもなフラット35技術基準は、以下のとおりです。
| 接道 | 一般の道に2m以上接している |
|---|---|
| 住宅の床面積 | 70㎡以上 |
| 住宅の規格 | ・2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある ・台所(炊事室)、便所、浴室が設置されている |
| 戸建型式など | 木造住宅の場合、一戸建てまたは連続建てに限る |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工 (断熱等性能等級2レベル以上） |
| 住宅構造 | 耐火構造、準耐火構造(※2) または耐久性基準(※3)に適合 |
※1：一戸建て住宅とは、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む
※2：準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3：耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準
上記をご覧いただくとわかるように、質の高い住宅にはいずれも必要不可欠な条件となっています。
これらの基準はあくまでも最低限として位置づけられているため、やはり建物に対するフラット35の利用要件は厳しいといえるでしょう。
より詳細な新築住宅技術基準は、下記を参考にしてください。
新築マンションの場合
新築マンションのおもな技術基準は、以下のとおりです。
| 接道 | 一般の道に2m以上接している |
|---|---|
| 住宅の床面積 | 30㎡以上 |
| 住宅の規格 | ・ 2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある ・台所(炊事室)、便所、浴室が設置されている |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工 (断熱等性能等級2レベル以上) |
| 住宅構造 | 耐火構造、準耐火構造(※2)または耐久性基準(※3)に適合 |
| 管理規約 | 管理規約が定められていること |
| 長期修繕計画 | 計画期間20年以上 |
※1：マンションとは、地上3階以上の共同建ての住宅を指す
※2：準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3：耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準
新築マンションの場合は戸建てとは技術基準が異なり、マンションの管理規約など維持管理に関する基準が設けられています。
戸建ての技術基準とは広さの面でも違いがあるので、注意してくださいね。
より詳細な技術基準は下記を参考にしてください。
中古一戸建ての場合
中古一戸建て住宅のおもなフラット35技術基準は、以下のとおりです。
| 接道 | 一般の道に2m以上接している |
|---|---|
| 住宅の床面積 | 70㎡以上 |
| 住宅の規格 | ・2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある ・台所(炊事室)、便所と浴室が設置されている |
| 戸建型式など | 木造住宅の場合、一戸建てまたは連続建てに限る |
| 住宅構造 | 耐火構造、準耐火構造(※2)または耐久性基準(※3)に適合 |
| 住宅の耐震性 | ・建築確認日が昭和56年(1981)年6月1日以後(※4)であること ・建築確認日が昭和56年(1981年)5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること |
| 劣化状況 | 土台、床組等に腐朽や蟻害がないことなど |
※1：一戸建て住宅とは連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む
※2：準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3：耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準
※4：建築確認日が確認できない場合、新築年月日(表示登記における新築時期)は昭和58年(1983年)4月1日以後とな
中古一戸建て住宅の場合は築年数が気になると思いますが、重要なのは住宅の「耐震性」です。
築年数が古い住宅でも建築確認日が1981年6月1日以降なら対象になりますし、もしくはそれ以前の住宅でも「新耐震基準」に適合していれば利用できる可能性がありますよ。
より詳細な技術基準は下記を参考にしてください。
中古マンションの場合
中古マンションのおもなフラット35技術基準は、以下のとおりです。
| 接道 | 一般の道に2m以上接している |
|---|---|
| 住宅の床面積 | 30㎡以上(※2) |
| 住宅の規格 | ・2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある ・台所(炊事室)、便所と浴室が設置されている |
| 住宅構造 | 耐火構造、準耐火構造(※3)または耐久性基準(※4)に適合 |
| 住宅の耐震性 | ・建築確認日が昭和56年(1981)年6月1日以後(※4)であること ・建築確認日が昭和56年(1981年)5月31日以前の場合は、耐震評価基準などに適合していること |
| 劣化状況 | 外壁、柱等に鉄筋の露出がないことなど |
| 管理規約 | 管理規約が定められていること |
| 長期修繕計画 | 計画期間20年以上 |
※1：マンションとは地上3階以上の共同建ての住宅を指す
※2：建物の登記事項証明書による確認においては、28.31㎡以上あればOK
※3：準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※4：耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準
中古マンションの場合も築年数より重要なのは、住宅の「耐震性」です。
建築確認日が1981年6月1日以降で「新耐震基準」に適合しているマンションであれば、多少古くてもフラット35を利用できる可能性がありますよ。
また中古マンションの場合は、下記サイトで該当している物件であれば検査の省略が可能です。
まずは確認してみましょう。
より詳細な技術基準は下記を参考にしてください。
物件検査の一般的な流れ
フラット35の物件検査は、下記のような流れで進んでいきます。
- フラット35の物件検査
STEP1
所定の検査機関へ申請
STEP2
一通りの物件検査を受ける
STEP3
適合証明書の交付
物件検査は建物の設計図書などを元に行われる「書面検査」と、実際に現場で行われる「現場検査」の2種類があります。
書面の検査を経てから現地検査が行われるため、サクッと簡単に完了できるものではありません。
また対象物件が新築もしくは中古なのかによって、流れやかかる時間、検査手数料も変わってきます。
ここでは物件の種類別に、物件検査の流れをご紹介していきます。
物件検査をスムーズに完了するためにも、必ずチェックしておいてくださいね。
新築物件の検査方法
新築物件の物件検査は、下記のような流れで進んでいきます。
新築物件の場合は、工事前と建物の工事途中、完成後の3ステップに分けて検査が行われます。
それぞれのステップごとに解説していきましょう。
新築物件1:設計図書などをもとに設計検査
所定の検査機関に申請し、設計検査を受けます。
設計検査は建物の仕様書などの設計図書を中心に書面で行われるため、住宅の工事着工後でも申請することが可能です。
ただし中間現場検査の時期までしか申請できないので、申請時期には注意してくださいね。
設計検査申請時に必要となるおもな書類は、以下のとおりです。
設計検査時の必要書類例
- 所定の設計検査申請書
(第一面・第二面) - 設計図書
(付近見取図や配置図、平面図などの住宅図面仕様書のこと) - その他検査機関から要望があった書類
設計検査申請書はフラット35のサイトからダウンロードでき、設計図書は不動産会社や工事業者より入手します。
フラット35で借り入れする旨を事前に伝えておき、早めに設計図書を手配してもらいましょう。
設計検査に通れば「設計検査に関する通知書」などが交付され、中間現場検査の申請手続きに進みます。
新築物件2:工事途中段階での中間現場検査
設計検査が終わったあとは中間現場検査の申請を行い、工事の途中段階で検査を受けることになります。
中間現場検査の申請時に必要となるおもな書類は、以下のとおりです。
中間現場検査の必要書類例
- 所定の中間現場検査申請書
(第一面・第二面) - 工事内容確認チェックシート
(一般用・機構承認住宅用)
いずれもフラット35のサイトよりダウンロード可能ですので、設計検査の際にあわせて用意しておくと良いでしょう。
中間現場検査とは、物件の工事途中で現場の目視確認をする検査のことです。
中間現場検査は対応可能な時期があらかじめ決まっていますので、注意してください。
木造住宅などの場合は屋根工事完了後、鉄筋コンクリート造の場合は最上階の「がりょう」または「屋根板」の配筋完了後から現場検査可能となっています。
工事の進捗状況を確認しながら、具体的な検査日程を検査機関の担当者と打合せして決めておきましょう。
中間現場検査に通れば「中間現場検査に関する通知書」などが交付され、竣工現場検査の申請手続きに進みます。
新築物件3:工事完了時の竣工現場検査
中間現場検査が終わったあとは竣工現場検査を申請し、現地で検査を受けることになります。
竣工現場検査の申請時に必要となるおもな書類は、以下のとおりです。
竣工現場検査の必要書類例
- 所定の竣工現場検査申請書・適合証明申請書
(第一面・第二面) - 工事内容確認チェックシート
(一般用・機構承認住宅用) - 検査済証の写し
上記のうち、検査済証の写し以外はフラット35のサイトよりダウンロード可能です。
竣工現場検査とは、物件工事が完了した現場で目視確認を行う検査になっています。
加えて建築基準法に基づき検査済証の交付確認も行われます。
検査時期は工事が完了して居住できる状態になってからなので、最終段階の検査だといえるでしょう。
工事完了が近づいてきたら検査機関の担当者と具体的な日程を調整し、検査の申請を済ませておきましょう。
竣工現場検査に合格すれば、検査機関より適合証明書が交付されます。
現場検査から適合証明書交付までの期間は検査機関によって異なりますが、数営業日程度で交付されるのが一般的です。
万が一現地調査で物件が不適合となった場合は、不適合箇所の是正確認が必要となり、確認後の証明書発行となります。
中古物件の検査方法
中古物件の物件検査は、下記のような流れで進んでいきます。
- 中古物件の物件検査
STEP1
STEP2
STEP3
それぞれのステップごとに、わかりやすく解説していきましょう。
中古物件1:物件検査省略対象物件に該当しないかを確認
中古物件の場合は物件検査を省略できる可能性があるため、まずは「物件検査省略対象物件」に該当していないかどうかを確認します。
物件検査省略対象物件かどうかをチェックする際のポイントは下記のとおりです。
いずれかに該当すれば物件検査を省略できる可能性があるので、よく確認しておきましょう。
物件検査省略対象物件のチェック方法
- 「中古マンションらくらくフラット35」に該当する中古マンション
【参考】中古マンションらくらくフラット35 - 以下いずれかの要件を満たす中古物件
・築年数20年以内で、新築時に長期優良住宅の認定を受けている
・安心Ｒ住宅で、新築時にフラット35を利用している
・築年数10年以内で、新築時にフラット35を利用している
・団体登録住宅で、当該団体があらかじめフラット35の基準に適合することを確認している
対象住宅の詳細は下記に詳しく記載されていますので、チェックしてみてくださいね。
中古物件2:設計図書を中心に書類審査
物件検査省略対象物件に該当しない場合は物件検査の申請を行い、書類審査を受けることになります。
ただし「設計住宅性能評価」を活用する場合や、一定の基準を満たした「長期優良住宅」については、設計検査を省略できる可能性があります。
これらの制度の利用可否に関しては、事前に不動産会社へ確認しておくと良いでしょう。
書類審査は、あらかじめ提出する以下の書類によって行われます。
漏れがないように1つずつチェックしておきましょう。
物件検査時の必要書類例
- 中古住宅適合証明申請書
- 建物の登記事項証明書の写し
- 敷地面積、建築確認日、物件の概要が確認できる書類
- 【一戸建て】土地の登記事項証明書の写し
- 【マンション】管理規約、長期修繕計画の写し
中古住宅の必要書類は物件の種類や状況によって大きく異なります。
したがって必要書類の詳細は物件検査を受ける検査機関に細かく確認しておきましょう。
物件検査の書類申請をすれば、調査内容や現地調査日の確認が行われます。
その後書類審査に合格すればすぐに現地調査となりますので、段取りよく進めていきましょう。
中古物件3:物件の現地調査
書類審査に合格したら、あらかじめ打合せしていた日程で物件の現地調査が行われます。
現地調査では建物の規格や劣化状況を目視によって確認され、合格すれば適合証明書が交付されます。
万が一現地調査で不適合になった場合でも不適合箇所の是正を確認することができれば、適合証明書を交付してもらえますので安心してくださいね。
中古住宅の場合はすでに物件が完成しているため、不備がなければ物件検査も1週間程度で終わりますよ。
より厳しい条件にクリアすると金利が下がるフラット35S
フラット35よりもさらに厳しい物件基準を満たせば、一定期間金利が優遇される「フラット35S」を利用できます。
フラット35Sの特徴は以下のとおりです。
フラット35Sの特徴
- フラット35の物件基準を満たしたうえで、さらに省エネルギー性などの部分で優れた住宅を取得する際に利用できる金利優遇プラン
- 当初10年の金利が優遇されるAタイプと、当初5年間の金利が優遇されるBタイプがあり、それぞれ条件が異なる
- 金利優遇幅はフラット35の金利から年0.25％引き下げ
フラット35に対応している住宅であれば、業者への工事依頼によってフラット35Sに適合させることも可能です。
フラット35Sが気になる場合は、一度業者に相談してみましょう。
より詳細な内容やフラット35との違いが気になる場合は、下記の記事を参考になさってください。
長期固定金利でおすすめの住宅ローン
長期固定金利とひと口に言っても、販売する金融機関によって独自のプランがあります。
金利面だけを見るのではなく、団信保障や契約者サービスなど、さまざまな視点でご自身にあった住宅ローンを選ぶのが大切ですよ。
ここでは数あるサービスの中から厳選したおすすめの長期固定金利住宅ローンとして、下記の3社をご紹介します。
おすすめの長期固定金利住宅ローン
いずれも長期間固定金利で利用するメリットが大きいサービスなので、選択肢に入れておきましょう。
各住宅ローンのおすすめポイントについて、わかりやすくご案内していきます。
【フラット35】フラット35シェアNo.1のARUHI
フラット35シェア業界1位（※）のARUHIでは、フラット35のさまざまなプランを販売しています。
※2010年度-2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット３５】実行件数（2024年3月末現在、ARUHI調べ）
中でもおすすめのプランは、頭金の金額によって金利が低くなっていく「ARUHI スーパーフラット」です。
ARUHIスーパーフラットのおすすめポイント
- 一般的なフラット35よりも金利が低い
- 頭金の金額に応じて、お得な金利で借り入れできる
- 契約者サービス「ARUHI暮らしのサービス」を利用できる
ARUHIスーパーフラットは、一般的なフラット35よりも金利が低いことが大きな魅力です。
現在の金利差は以下のようになっています。
| ARUHI 「スーパーフラット9」 | 従来のフラット35 |
|---|---|
年1.810%
| 年1.820%
|
ARUHIはフラット35の取り扱い実績が豊富なので、物件条件などの相談もしやすくなっています。
「フラット35を考えていて、頭金を多めに用意できる資金力がある」という方なら、ARUHIがピッタリですよ。
【フラット35】保障が手厚い住信SBIネット銀行
低金利な住宅ローンを多数販売している住信SBIネット銀行では、独自のお得なフラット35を販売しています。
住信SBIネット銀行のおすすめプランは、「フラット35(保証型)」です。
住信SBIネット銀行フラット35(保証型)のおすすめポイント
- 一般的なフラット35よりも金利が低い
- 頭金を1割～2割用意すれば、その分お得な金利で借り入れできる
- 無料で充実した団信特約と疾病保障を付帯できる
ARUHIと同じく、一般的なフラット35よりも低金利で借り入れることができます。
現在の金利は以下の通りです。
| 住信SBIネット銀行 フラット35(保証型) | 従来のフラット35 |
|---|---|
年1.810%
| 年1.820%
|
また、住信SBIネット銀行の特長として、低金利ながらも先進医療給付金特約や全疾病保障といった無料の保障が充実していることがあげられます。
「金利も保障もこだわりたい」という方なら、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)がおすすめですよ。
【全期間固定】低金利が魅力のみずほ銀行ネット住宅ローン
メガバンクのみずほ銀行では、お得な長期固定金利の住宅ローンを用意しています。
こちらの住宅ローンはフラット35ではありませんが、長期固定金利の安心感と低金利さは、フラット35に劣らない魅力がありますよ。
みずほ銀行のおすすめプランは、「みずほネット住宅ローン 全期間固定プラン」です。
みずほネット住宅ローン 全期間固定プランのおすすめポイント
- フラット35（保証型）と同等の金利
- 固定期間を短くすれば、金利をさらに引き下げできる
- ライフステージの変化にあわせて返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン」などの契約者サービスが多彩
| みずほネット住宅ローン 全期間固定35年 |
|---|
年1.790%
|
みずほ銀行の特徴は頭金の有無に関わらず、低金利な長期固定金利住宅ローンを借りられることです。
ネット専用のプランとはいえ、多彩な契約者サービスが用意されている点も魅力ですね。
フラット35で建物の条件が合わず、「フラット35以外でお得な長期固定金利を検討したい」という方には、みずほ銀行がおすすめですよ。
まとめ
フラット35を利用するためには、所定の技術基準を満たした建物(物件)でなければなりません。
したがってフラット35を検討する際は、最初に利用条件を確認することが大切です。
フラット35の利用条件で重要なポイントは、以下の5点です。
簡単にまとめると
- フラット35の利用には書類審査と現地審査からなる「物件検査」を行い、適合証明書を取得する必要がある
- 新築と中古、マンションと一戸建てでは物件の技術基準が異なる
- 中古住宅の場合、一定の条件を満たした物件であれば物件検査を省略できる
- 物件検査をスムーズに進めるためには、申請書の提出や検査機関との日程調整が大切
- より厳しい基準をクリアすれば、金利がさらにお得なフラット35Sを利用できる
上記のポイントを参考にしつつ、あなたにとって一番お得な住宅ローンを選んでくださいね。
フラット35の関連記事
このような理由からフラット35の利用を検討する際は、ご自身で技術基準の確認をしておくことが大切ですよ。