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やめたほうがいい?フラット35のデメリットと損をしない選び方

最終更新日:

やめたほうがいい?フラット35のデメリットと損をしない選び方
フラット35
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変動金利にするべきか、フラット35にするべきか……。

住宅ローンを検討し始めると、必ずと言っても良いほど悩むのが金利タイプ選びです。

フラット35は全期間固定金利タイプの住宅ローンなので、完済まで月々の返済額が変わらず、さらに年収や職業の縛りがないことから申し込みしやすいことが特徴です

しかしその一方で、フラット35には以下のデメリットがあり、利用前に内容をしっかりと理解しておかなければ、損をしてしまう場合も……

当ページでは、フラット35のデメリット・メリット、フラット35でおすすめの住宅ローンや、その口コミに関してもご紹介していますので、ぜひチェックしてくださいね。

  • オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所

    監修者千日太郎

  • ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

    監修者白坂大介

  • 株式会社エイチームライフデザイン

    編集者イーデス編集部

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フラット35はやめたほうがいい?5つのデメリットを解説

固定金利が魅力のフラット35ですが、利用する前に知っておくべきデメリットもいくつか存在します。

特に適用金利や審査基準は住宅ローンのなかでも重要な要素ですので、それぞれしっかりと把握しておきましょう。

フラット35のデメリット

デメリット①変動金利よりも適用金利が高い

フラット35は適用金利が一番高い

フラット35のもっとも大きなデメリットは、適用金利の高さです。

一般的に金利の高さは

①変動金利
→②固定期間選択型
→③全期間固定金利

という順に高くなり、フラット35は③全期間固定金利なので比較的高い金利が設定されています

具体的には以下表に記載のとおりで、フラット35の金利は変動金利の2倍以上です。

フラット35の最新金利と変動金利の比較
金利タイプ適用金利
フラット35
(自己資金1割以上) 

1.820%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

変動金利
(みずほ銀行)

0.375%

2024年02月適用金利

ネット住宅ローン

金利に差があれば、毎月の住宅ローン返済額にも大きく影響します。

例えば3,000万円を35年で借りた場合であれば、フラット35の場合は頭金1割(300万円)を支払っても、返済額は以下のように毎月約1.1万円の差が出ます。

フラット35と変動金利の返済額
適用金利毎月の返済額総返済額
(諸費用は含めない)
フラット35

1.820%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

86,967円

39,525,869円
(頭金300万円含む)

変動金利

0.375%

2024年02月適用金利

ネット住宅ローン

76,229円32,016,270円
差額▲10,738円▲7,509,599円

※金利変動がなかった場合として算出。

※フラット35は頭金1割(300万円)で算出。
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/元利均等返済の場合。

さらに完済までの総返済額では、なんと約750万円もの差が生まれます。

変動金利には金利上昇のリスクがあるためシミュレーション通りの返済額になるとは限りませんが、返済期間中に金利が上昇しなかった場合には、固定金利のほうが支払い額は大きくなるということは認識しておきましょう。

少しでも金利の低いフラット35を利用したい場合は、低金利の保証型のフラット35を取り扱っている金融機関を探してください。

デメリット②頭金を用意できない場合は金利が高くなる

頭金を用意できないと金利が高くなる

フラット35は自己資金が1割以上かどうかで金利が変わります。自己資金が1割未満の場合では金利が高くなるため注意しましょう

具体的な金利の違いは、以下の表をご覧ください。

フラット35の最新金利
借り入れ期間15~20年21~35年
フラット35
(自己資金1割以上)

1.340%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間15年~20年の場合

機構団信加入

1.820%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

フラット35
(自己資金1割未満)

1.480%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%未満

借入期間15年~20年の場合

団信加入

1.960%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%未満

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

そのため、フラット35を利用する場合は1割以上の頭金を用意することをおすすめします

もし頭金を用意するのが難しいのであれば、フラット35以外の全期間固定金利の住宅ローンも検討してみましょう。

デメリット③物件によっては審査落ちの可能性もある

フラット35は物件によっては審査に落ちることも

フラット35は民間の住宅ローンとは異なり、融資対象の物件に対する明確な基準が定められています。

そのため、収入や職業に問題がない人でも、物件自体がフラット35の基準を満たしていなければ住宅ローンを借りることはできません

フラット35の審査基準について、詳しくは以下表のとおりです。

フラット35の審査基準
項目条件詳細
借入者・申し込み時に70歳未満である人
・日本国籍の人または永住許可を得ている人や特別永住者
・ローンの返済率負担が、
年収400万円未満の場合30%以下、
年収400万円以上の場合35%以下
対象住宅・住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅
・床面積が一戸建て70㎡、マンションの場合は30㎡以上
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している
・購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅
借入可能金額・100万円以上8,000万円以下
・購入額(建設費)の90%以内
(フラット35の場合は、購入額10%相当の頭金が必要)
借入期間・15年以上、最長35年
(年齢が60歳未満の場合)
・60歳以上の申込者または連帯債務者の場合は、10年以内
・収入合算者が50%以上を超える場合は、本人もしくは収入合算者どちらか年齢が高い方が適用される
借入金利・全固定金利の金利は金融機関や融資率(9割以下もしくは9割超)により異なる
・借入期間
(20年以下もしくは21年以上によって異なる)
返済方法・元利均等毎月払いか元金均等毎月払い
・半年に1回のボーナス払いも可
(借入金額40%以内で1万円単位)
担保住宅と敷地に抵当権を設定
団体信用生命保険任意加入
保証料・保証人不要

また、フラット35を利用するには、上記の条件を満たしていることを証明するための『適合証明書』の取得が必要になります。フラット35を利用する予定の方は、購入する物件がこの基準に適合しているのかを確認しましょう。

フラット35の審査についてはこちらの記事でも詳しく解説しているので、参考にしてくださいね。

デメリット④繰り上げ返済の最低金額が高い

フラット35の繰り上げ返済の最低金額は以下のように設定されており、民間の住宅ローンと比べて高めに設定されています

フラット35の繰り上げ返済の最低金額
インターネット返済窓口返済
フラット3510万円100万円
民間の住宅ローン1万円~50万円~

特に、窓口での最低繰り上げ返済額は100万円以上と高額です。こまめに繰り上げ返済をしたい方にとって、最低金額の高さはデメリットとなるでしょう

返済をなるべく早く終わらせたい方や、少しでも利息を抑えたい方にとっては、一部繰り上げ返済は少額からできる方が有利です。

デメリット⑤フラット35Sは借り換えでは利用できない

フラット35Sは借り換えで利用できない

フラット35Sは一定の住宅性能基準を満たした住宅を購入する場合に、フラット35の金利から最初の5年間もしくは10年間は金利が▲0.25%引き下げられる制度です。

新規借入の方にとっては嬉しい商品ですが、住宅ローンを借り換える場合は利用できません

フラット35への借り換えを検討している人はフラット35Sではなく、通常のフラット35の金利で返済額のシミュレーションを行いましょう。

4つあるフラット35のメリットを解説

頭金がなければ金利が高くなるなど、フラット35のデメリットについてお分かりいただけたかと思います。

しかし、もちろんデメリットばかりではなく、フラット35だからこそ得られるメリットが多く存在することも事実です

そこで、ここではフラット35を利用する4つのメリットについて解説していきます。

フラット35のメリット

メリット①借入当初の事務手数料・保証料が安い

住宅ローンを借りる際に必要となるのが、事務手数料や保証料と呼ばれる『住宅ローン諸費用』です。

2つの費用は合わせると100万円以上かかるケースも多くありますが、フラット35では両方の費用が低い金額で設定されています

フラット35の事務手数料

変動金利など民間の金融機関が提供している住宅ローンの事務手数料は、一般的には「借入金額×2.2%(税込)」で設定されています。

一方、フラット35は金融機関によって事務手数料の設定に違いがあり、事務手数料の安い金融機関では「借入金額×1.1%(税込)」と約半額です

住信SBIネット銀行の融資事務手数料
商品融資事務手数料
(税込)
WEB申込コース
(変動金利)
借入金額×2.20%
フラット35
(買取型)
借入金額×1.10%

3,000万円の住宅ローンだった場合、その差額はなんと33万円。かなり大きな差ですよね。

借入当初の負担を少なくしたい方は、事務手数料の金額を確認しておきましょう。

フラット35の保証料

保証料は住宅ローンの保証会社を利用するための費用です。

一般的な金融機関の住宅ローンでは借入金額に応じて保証料がかかり、60万円~80万円ほどの支払いが必要です。

対して、フラット35では保証会社を利用しないため保証料は無料です

フラット35は保証料が無料

メリット②固定金利なので計画的な返済ができる

フラット35は固定金利型の住宅ローンなので、返済中に金利変動の影響を受けません

そのため、変動金利や固定期間選択型の住宅ローンと比べて、より計画的な返済が可能です。

例えば3,000万円の住宅ローンを借りたとして、借り入れから10年後に金利が2%上昇した場合であれば、以下のように返済額の差が生まれます。

金利上昇があった場合の返済額
適用金利毎月の返済額
変動金利当初10年間:

0.375%

2024年02月適用金利

ネット住宅ローン


11年目以降:
年2.375%
当初10年間:
7万6,229円
11年目以降:
9万6,548円
フラット35

完済まで:

1.820%

2024年02月適用金利

ARUHIフラット35

自己資金10%以上

借入期間21年~35年の場合

機構団信加入

完済まで:
8万6,967円

※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/元利均等返済の場合。
※フラット35の場合の頭金は300万円とする
住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。

借入当初は変動金利のほうが月々の返済額は少ないですが、金利が大きく上昇すると変動金利のほうが高くなっています

  • 金利が上がるかも知れないと思うと不安
  • 金利が上がると返済が厳しい

フラット35ならこのような不安がなくなるため、借入当初に立てた計画どおりの返済をしやすくなっていますよ。

メリット③個人事業主・転職直後の人でも利用できる

フラット35の審査基準には勤続年数の制限がなく、勤務先についても厳しく見られることはありません。

一般的には個人事業主や転職直後の人は住宅ローン審査に通りづらい傾向がありますが、フラット35では安心して申し込むことができます

フラット35と民間住宅ローンの審査の違い

ただし近年では、フラット35以外でも転職後に申し込める住宅ローンが増えていきていますし、転職が必ずしも審査にマイナスの影響を与えるとも限りません

転職と住宅ローン審査の関係については、以下の記事で詳しく解説しています。

メリット④団体信用生命保険を付けなくても利用できる

民間金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険(団信)への加入は必須なので、健康上の理由などから団信へ入れない人は住宅ローンを利用できません。

しかし、フラット35では団信への加入は任意のため、健康に不安がある方でも住宅ローンを組むことができます

フラット35では団信へ加入しない場合は金利が引き下げられるため、住宅ローンの返済額も少なくなることも嬉しいポイントです。

ただし、団信へ加入しなければ返済中の万が一の際の保障がなくなってしまう点には注意が必要です

  • 残された遺族が返済を続けられるか?
  • 他の生命保険で補填できそうか?

など、あらかじめ不測の事態を考慮しておきましょう。

フラット35で損をしないための選び方

ここまで紹介してきたメリット・デメリットを踏まえた上で、フラット35を申し込む金融機関を選ぶ際のポイントを紹介していきましょう。

フラット35選びで損をしないための3つのポイント

選ぶポイント①「初期費用」と「毎月の返済額」で優先することを決める

フラット35は大きく分けると、『買取型』『保証型』の2つの種類が存在します。

それぞれに一長一短があり、買取型は住宅ローンの借り入れ当初の初期費用が少なく、保証型のほうは月々の返済額や総返済額が少なくなります

フラット35の買取型と保証型の特徴

  • 買取型
    ・金融機関によっては事務手数料が安い
    ・保証型より適用金利が高い
    ・どの金融機関でも適用金利は同じ
  • 保証型
    ・買取型よりも事務手数料が高め
    ・買取型よりも適用金利が低い
    ・金融機関によって適用金利が違う

初期費用を抑えたい方は、買取型のフラット35から事務手数料が安い金融機関を比較していくことでお得な住宅ローンを見つけやすくなります。

また、月々の返済額を抑えたい方は保証型のフラット35から、適用金利の低さを比較していくと良いでしょう。

選ぶポイント②住宅ローンの返済額をシミュレーションする

初期費用と月々の返済額のどちらを利用するのかを決めたら、次は住宅ローン返済額のシミュレーションをしてみましょう。

フラット35は固定金利なので、シミュレーションで算出された金額のまま、完済まで支払い続けることになります。

  • 月々の返済額は家計にとって無理のない金額か
  • 共働きから片働きになっても支払える金額か
  • 定年までに完済できる返済計画を立てられるか

これらのポイントを念頭に置きながら、シミュレーション結果を確認していきましょう。

注意点

「よく分からないから銀行の人に任せたい……」と考えている方も多くいますが、他の住宅ローンと比べるためにも、ご自身でシミュレーションをしてみることをおすすめします

銀行はあくまでも自分たちのところで住宅ローンを借りて欲しいため、他の銀行の住宅ローンを詳しく紹介してくれるとは限らないからです

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選ぶポイント③費用以外のスペックも比較する

ここまで返済額や初期費用など費用面のポイントを紹介してきましたが、費用以外のサービスについても確認しておきましょう。

例えば、住信SBIネット銀行の『フラット35(保証型)』では通常の新機構団体信用生命保険に加えて、『全疾病保障』を無料で付帯できます。

新機構団信と全疾病保障の違い

  • 新機構団信
    住宅ローンの契約者が死亡・所定の身体障害状態になったときに、住宅ローンの残高が保障される
  • 全疾病保障
    ・すべての病気やケガで働けなくなったときに、毎月の住宅ローン返済が保障される(*1*2)
    ・上記の働けない状態が一定期間以上続くと、住宅ローンの残高が保障される(*3)

*1 精神しょう害を除く
*2 がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、肝硬変、高血圧症、慢性腎不全、慢性膵炎以外の場合は3ヶ月の免責期間がある
*3 がん、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病、肝硬変、高血圧症、慢性腎不全、慢性膵炎の場合は12ヶ月。精神しょう害を除くその他の病気やケガの場合は24ヶ月

このように金融機関によっては独自のサービスを付帯している場合があるので、費用以外の面も考慮した上で、申し込み先の金融機関を絞り込んでいきましょう

編集部おすすめのフラット35を紹介

最後にフラット35を取り扱っていて、特におすすめできる金融機関を紹介していきます。

ここまで解説してきたフラット35選びのポイントに沿って選定しているので、どの金融機関を利用するか迷っている方は、ぜひ参考になさってください。

編集部おすすめのフラット35

  1. 【業界最低水準(※)の金利】ARUHIスーパーフラット
  2. 【全疾病保障が付帯】住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)

※【フラット35】業界最低水準(ただしスタンダードタイプの場合)。ARUHI 調べ。

それぞれ解説していきます。

おすすめ①業界最低水準(※)の金利!ARUHIスーパーフラット

※【フラット35】業界最低水準(ただしスタンダードタイプの場合)。ARUHI 調べ。

ARUHIの住宅ローンの特徴紹介

ARUHIは住宅ローン専門の金融機関で、保証型のフラット35である『ARUHIスーパーフラット』を取り扱っています。

ARUHIスーパーフラットは頭金の割合に応じて適用金利が割り引かれる商品で、買取型のフラット35よりも低い金利が適用されます


ARUHIスーパーフラットの金利
金利タイプ金利
ARUHI
スーパーフラット9

1.810%

2024年02月適用金利

ARUHI スーパーフラット

ARUHI スーパーフラット9

自己資金10%以上

団信加入

ARUHI
スーパーフラット8

1.690%

2024年02月適用金利

ARUHI スーパーフラット

ARUHI スーパーフラット8

自己資金20%以上

団信加入

ARUHI
スーパーフラット7

1.680%

2024年02月適用金利

ARUHI スーパーフラット

ARUHI スーパーフラット7

自己資金30%以上

団信加入

ARUHIスーパーフラットは勤続年数に条件が設定されていないため、転職後で民間の住宅ローンでは審査に不安がある人でも申し込むことができます。

また、ARUHIスーパーフラットは自己資金10%を用意できるなら、従来のフラット35よりも低い金利で融資を受けることができます。

審査スピードも早く、事前審査は最短即日、本審査は最短3営業日で完了するので、早く審査結果を知りたい方にもおすすめです。

【ARUHI】【新規】ARUHI スーパーフラット
フラット35
ARUHI スーパーフラット

1.440

%
スーパーフラットは一般のフラット35より低金利!
公式サイトはこちら
金利についての注意事項をみる
  • 2024年02月適用金利
  • フラット35S(金利Aプラン)
  • 当初10年間引下げ
  • 自己資金20%以上
  • 一般団信加入

おすすめポイント

01スーパーフラットは一般のフラット35より低金利
ARUHIのスーパーフラットは従来のフラット35より金利が低く、頭金を多くしてさらに低金利にすることも可能です。
02引き落とし口座を自由に決められる
引き落とし口座を自由に設定できるため、口座管理がしやすいです。
03勤続年数が短い人や個人事業主でも申し込める
借り入れ要件に「職業」が含まれていないため、審査が不安な人にも向いています。
04審査スピードが早い
事前審査は最短即日、本審査は最短3営業日と早いため、お急ぎの方にもおすすめです。
052024年2月より「子育てプラス」が新登場
家族構成等に応じて、金利を最大年1.00%引き下げられます。ご夫婦のどちらかが40歳未満なら、子どもがいなくても対象!

おすすめ②全疾病保障が付帯!住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)

住信SBI銀行の住宅ローン(フラット35保証型)の特徴紹介

住信SBIネット銀行でも保証型のフラット35を取り扱っていて、金利の低さと団信保障が充実。全疾病保障の無料付帯に加え、40歳未満なら3大疾病50%保障も無料付帯される「スゴ団信」が魅力です。

住信SBIネット銀行フラット35(保証型)の金利
金利タイプ金利
フラット35(保証型)
※自己資金10%以上

1.790%

2024年02月適用金利

フラット35(保証型)

自己資金10%以上

団信加入

フラット35(保証型)
※自己資金20%以上

1.710%

2024年02月適用金利

フラット35(保証型)

自己資金20%以上

団信加入

特にフラット35で全疾病保障が付けられる金融機関はかなり珍しいため、固定金利と保障内容の両方から安心した返済計画を建てたい方におすすめです

ARUHIと住信SBIネット銀行のどちらの方が低い金利になるのかは、頭金の割合によって異なります。

「自分はどれくらいの頭金を用意できるのか?」を考えた上で、どちらの金融機関がお得になるのかを比較してみてください。

【住信SBIネット銀行】【新規】フラット35(保証型)
フラット35
フラット35(保証型)

1.460

%
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  • 2024年02月適用金利
  • フラット35S(金利Aプラン)
  • 当初10年間引下げ
  • 自己資金20%以上
  • 団信加入

おすすめポイント

01全疾病保障が無料で付帯
すべての病気やケガで働けなくなった場合に住宅ローンの返済が一定期間免除されたり、働けない期間が一定を超えて続いた場合に住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が無料付帯。
02通常のフラット35より低金利
住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は一般的なフラット35(買取型)よりも低金利。
03自己資金20%以上でさらに低金利になる
フラット35(保証型)の新規借入には住宅購入価格に対して自己資金20%以上でさらに適用金利が下がります。
04定額自動入金サービスが無料
住信SBIネット銀行の口座へ自動で毎月の返済額の入金ができるので、メインバンクを変更しなくてもOK。

フラット35についてよくある質問

フラット35をやめたほうが良いのはどんな人?

①頭金なしで借りたい人②団信加入なしに魅力を感じている人

フラット35は1割以上の頭金を用意しない場合に、適用される金利が高くなります。
頭金なしでのフラット35はおすすめできないので、他の長期固定ローンや20年固定金利も検討してみましょう。

>住宅ローンの20年固定金利を比較!3段階評価で解説します

また団信の加入していないと、返済中に万一のことがあった際に、残された家族へ大きな負担となってしまいます。他の住宅ローンで団信に通らなかったという理由で、フラット35を利用するのはおすすめできません。

>持病があっても大丈夫?ワイド団信への加入で利用できる住宅ローン

フラット35の団信特約料ってなに?

団信特約料とはフラット35で団信を利用するために必要な費用でしたが、平成29年10月1日以降は不要になりました。

フラット35は「新機構団信付きのフラット35」へと商品が生まれ変わり、団体信用生命保険料は金利に組み込まれています。

特約料が必要だった時代では、ローン残高1,000万円に対し35,800円が必要だったので、例えば3,000万円の借り入れでは200万円程度の負担が発生していました。

変動金利とフラット35どちらが結局はお得なの?

住宅ローンはどちらの金利タイプがお得というものではなく、利用する人の価値観によって変わると考えておきましょう。

頭金が用意できて、安定した返済をしたい人はフラット35を。資金に余裕があり、短期での完済を考えている人は変動金利を検討してみましょう。

住宅ローン一括比較ツールを使えば、お得なローンをすぐに調べられます。

まとめ

フラット35のメリット・デメリットは以下のとおりです。

フラット35のメリット

  1. 借入当初の事務手数料・保証料が安い
  2. 固定金利なので計画的な返済ができる
  3. 個人事業主・転職直後の人でも利用できる
  4. 団体信用生命保険を付けなくても利用できる

フラット35のデメリット

  1. 変動金利よりも適用金利が高い
  2. 頭金を用意できない場合は金利が高くなる
  3. 物件によっては審査落ちの可能性もある
  4. 繰り上げ返済の最低金額が高い
  5. フラット35Sは借り換えでは利用できない

固定金利で安心できるというメリットだけでなく、適用金利の高さや頭金による金利の違いなどもしっかりと理解した上で、利用を検討してくださいね。

フラット35の最新おすすめランキングを詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

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返済額が変わる!

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1分

まずはシミュレーションで
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監修者。千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

フラット35のメリットとしては、もう一つ、月の半ばあたりでほぼ確実に翌月の適用金利が予想できるというものがあります。

フラット35を取り扱う銀行は多くありますが、これらの銀行は融資事務の代行を行っているだけであり、実質的な債権者は住宅金融支援機構です。

例えばフラット35「買取型」の場合、いったんは銀行が住宅ローンのお金を貸すのですが、その直後に住宅金融支援機構が銀行から住宅ローンの債権を買い取るという仕組みになっています。

その買取資金は毎月末に住宅金融支援機構が機関投資家向けに発行する機構債によって集められます。

その機構債の表面利率が月の半ばくらいに公表されるのですが、この表面利率が前月から何ポイント上がったか、又は下がったかによって事前にフラット35の金利が予想できるのです。

予想と言うよりは予定に近いレベルで0.01%程度の誤差で翌月の金利が分かります。

千日太郎のイーデスやイーデスチャンネルで公開している金利予想はマーケットの金利動向だけでなく、こうした金利決定の仕組みを勘案し、できるだけ確度の高い情報をお届けするために頑張っていますので、ぜひご利用くださいね!

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