フラット35Sを分かりやすく解説！利用条件や知っておくべき注意点
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フラット35Sとは
所定の要件を満たした物件を購入する際、フラット35の金利から5年間金利が引き下げられる制度です。
「性能の高い家」を取得する人が利用できます。
耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を購入する場合に、住宅ローンの金利引き下げを受けられるため、上手に活用することで返済負担を軽減できます。
フラット35Sを適用できれば、フラット35の金利を当初5年間年0.25％～0.75％引き下げられるので、フラット35Sのことをしっかり理解してお得に申し込みたいですね。
この記事では、フラット35Sの金利プランや利用条件についてわかりやすく解説します。
「フラット35Sを利用できるかな？」と気になっている人はぜひ参考にしてくださいね。
フラット35Sの確認ポイント
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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フラット35Sとは
フラット35Sとは、条件を満たした住宅を購入する場合に、フラット35の金利から一定の利率が引き下げられる制度です。
フラット35を申し込む人が性能の高い住宅を取得する際に利用できます。
物件の性能の高さによって、ZEH（ゼッチと読む）・金利Aプラン・金利Bプランの３種類のプランに分かれており、それぞれ金利優遇の大きさが異なります。
【フラット35S】金利引き下げメニュー
- ZEH：当初5年間、フラット35の金利から年0.75%引き下げ
- 金利Aプラン：当初5年間、フラット35の金利から年0.50%引き下げ
- 金利Bプラン：当初5年間、フラット35の金利から年0.25%引き下げ
仮に住宅ローンの借入金額3,000万円・返済期間35年の場合、「通常のフラット35」と「フラット35Sの金利Aプラン」では最終的な返済金額で約80万円ほどの差が生まれます。
| 適用金利 | 毎月の返済額 | 総返済額 | |
|---|---|---|---|
| 金利Aプラン | ●当初5年間： 年1.320%
●6年目以降： 年1.820%
| ●当初5年間：89,233円 ●6年目以降：95,632円 | 39,781,299円 |
| 通常プラン | ●全期間： 年1.820%
| ●全期間：96,630円 | 40,584,324円 |
| 差額 | ― | ― | ▲80万3,025円 |
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
通常のフラット35と比べると毎月の返済額も約1,000円～7,400円ほど安くなるため、フラット35の固定金利の安心感を得ながら、コストも抑えられることがフラット35Sの大きな特徴です。
フラット35Sの利用条件・技術基準
フラット35Sを利用するためには、下記2つにあてはまることが大前提です。
- フラット35自体の利用条件を満たしていること
- フラット35Sの対象となる住宅であること
フラット35自体の利用条件は下記記事で紹介していますので、改めてチェックしたい方はご覧ください。
フラット35Sを利用するにあたり大事なことは、購入する住宅が一定の技術基準レベルを満たしているかという点です。
技術基準レベルには以下４つの項目があり、どれか１つ以上の基準を満たしていればフラット35Sを利用できます。
フラット35Sの技術基準項目
- 省エネルギー性：高水準の断熱性などを実現した住宅
- 耐震性：強い揺れによる倒壊・崩壊を防ぐほどの性能を確保した住宅
- バリアフリー性：高齢者が日常生活を過ごしやすい住宅
- 耐久性・可変性：長期にわたり良好な状態で使用できる措置が講じられた住宅
要するに、長期的に見て「省エネで地震に強く、長持ちで、高齢者にとっても過ごしやすい家」が対象の住宅となるイメージ。
新築だけでなく、中古住宅も対象です。
なお、各項目における具体的な基準は、ZEH・金利Aプラン・金利Bプランそれぞれで異なり、金利引き下げ幅の一番大きいZEHを利用するためには、より高い技術基準レベルを満たさなければなりません。
では、条件がいちばん優しい金利Bプランから、具体的な条件・基準を紹介します。
フラット35S（金利Bプラン）の条件
金利Bプランは、以下のうちいずれか1つ以上の基準を満たす新築住宅・中古住宅が対象です。
| 省エネルギー性 |
|
|---|---|
| 耐震性 |
|
| バリアフリー性 |
|
| 耐久性・可変性 |
|
| 省エネルギー性 |
|
|---|---|
| 耐震性 |
|
| バリアフリー性 |
|
| 耐久性・可変性 |
|
※出典：【フラット３５】Ｓの対象となる住宅｜住宅金融支援機構
断熱等性能等級とは、住宅の断熱性を評価するための指標で、等級が高いほど断熱性能が優れています。
一次エネルギー消費量等級とは、住宅の省エネルギー性能を総合的に評価するための指標で、等級が高いほどエネルギー効率が優れています。
地震に対する構造躯体の倒壊、崩壊等のしにくさを評価するための指標です。等級は３段階に分けられ、等級が上がるほど耐震性能も高くなります。
「移動時の安全性」と「介助の容易性」という２つの観点から、高齢者等への配慮のために対策の度合いを評価するための指標です。
新築住宅の専用部分においては、以下表の５段階で評価されます。
| 等級 | 結果 |
|---|---|
| 等級5 | 高齢者等が安全に移動することに特に配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに特に配慮した措置が講じられている |
| 等級4 | 高齢者等が安全に移動することに配慮した措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うことを容易にすることに配慮した措置が講じられている |
| 等級3 | 高齢者等が安全に移動するための基本的な措置が講じられており、介助用車いす使用者が基本的な生活行為を行うための基本的な措置が講じられている |
| 等級2 | 高齢者等が安全に移動するための基本的な措置が講じられている |
| 等級1 | 住戸内において、建築基準法に定める移動時の安全性を確保する措置が講じられている |
住宅に使われている材料の劣化を軽減する（劣化の進行を遅らせる）ための対策がどの程度手厚く講じられているかを評価するもの。
専用部分の給排水管、給湯管及びガス管の維持管理（清掃、点検及び補修）を容易とするため必要な対策がどの程度講じられているかを評価するもの。
フラット35S（金利Aプラン）の条件
金利Aプランは、以下のうちいずれか1つ以上の基準を満たす新築住宅・中古住宅が対象です。
| 省エネルギー性 |
|
|---|---|
| 耐震性 |
|
| バリアフリー性 |
|
| 耐久性・可変性 |
|
| 省エネルギー性 |
|
|---|---|
| 耐震性 |
|
| バリアフリー性 |
|
| 耐久性・可変性 |
|
※出典：【フラット３５】Ｓの対象となる住宅｜住宅金融支援機構
長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた、優良な住宅のこと。
※参考：長期優良住宅とは｜国土交通省
フラット35S（ZEH）の条件
ZEHとは、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した住宅です。
断熱性能を大幅に上げるなどして省エネをはかりつつ、太陽光発電などを導入し、使うエネルギー≦創るエネルギーにしようとするイメージ！
ZEHプランの利用条件は、「断熱性能」と「一次エネルギー消費量」の基準のほか、適用条件に寒冷地・低日射地域など地域区分や、住宅用途の階層数などが設けられていることが特徴です。
また、一戸建てか一戸建て以外かで満たすべき基準が異なります。
たとえば一戸建てなら、断熱性能には断熱等性能等級5相当・一次エネルギー消費量は▲100％以上・住宅用途の階層数は1～3層などが、条件として必要になります。
つまり、フラット35S（ZEH）は、かなり高性能かつ広めの住宅が対象になると推測されます。
フラット35Sの利用においては、金利Aプランもしくは金利Bプランの利用者が多くを占めると思われます。
フラット35Sの条件を満たすかどうかを調べる方法
取得する住宅がフラット35Sの利用対象かどうかは、売主・工事請負業者・販売代理業者などに確認しましょう。
フラット35Sで住宅ローンを借りるためには下記の住宅性能を満たさなければなりませんが、住宅性能の良し悪しは構造躯体が関わることが多く、自分の目で確かめることはできません。
- 省エネルギー性
- 耐震性
- バリアフリー性
- 耐久性・可変性
専門分野であるため素人が書類だけで判断するのはむずかしく、専門家であるハウスメーカー等に確認する方が間違いないでしょう。
なお、フラット35Sの申し込み時は技術基準に関する証明書類の提出は不要ですが、フラット35Sの融資実行前に適合証明書を金融機関に提出する必要があります。
適合証明書とは
適合証明書とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを証明する書類です。
適合証明書の取得には、住宅購入者が検査機関に物件検査申請をおこない検査に合格する必要があります。
フラット35とフラット35Sの技術基準を満たしていると確認できる書類を用意しておきましょう。
フラット35Sの金利【2024年10月現在】
フラット35Sの最新金利は以下のとおりです。
| プラン | 金利 （頭金1割以上） | 金利 （頭金1割未満） |
|---|---|---|
| フラット35 | 1.82% | 1.93% |
| フラット35S （金利Bプラン） | 当初5年間：1.57% 6年目以降：1.82% | 当初5年間：1.68% 6年目以降：1.93% |
| フラット35S （金利Aプラン） | 当初5年間：1.32% 6年目以降：1.82% | 当初5年間：1.43% 6年目以降：1.93% |
| フラット35S （ZEH） | 当初5年間：1.07% 6年目以降：1.82% | 当初5年間：1.18% 6年目以降：1.93% |
※借入期間が21年以上35年以下の場合
※出典：金利情報｜住宅金融支援機構
フラット35は頭金をどの程度用意できるかによって金利が変わります。
フラット35公式サイトでは「頭金」ではなく「融資率」で記載されており、融資率が9割以下（＝頭金1割以上）だと金利が低くなります。
融資率とは
融資率とは、住宅の建設費または購入価額に対するフラット35の借入額の割合を表したもの。
わかりやすく言うと、頭金を多く用意できれば低い金利が適用されるということです。
なお、フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、各金融機関で販売される住宅ローン商品。そのため、取扱金融機関によって提供する金利が異なる場合があります。
フラット35を取り扱うおすすめの金融機関は、下記記事で紹介しています。
フラット35Sを利用する際の注意点
フラット35Sを利用する際は、以下の3つに注意しましょう。
フラット35Sの注意点
ひとつずつ解説します。
注意点①フラット35Sは受付終了になる場合がある
フラット35Sは、いつ申し込んでも必ず利用できるわけではありません。
フラット35Sには予算金額があり、その金額に達した場合は受付が終了します。
受付が終わる約３週間前までには、フラット35の公式サイトで案内されるため、フラット35Sの利用を考えている方は受付状況を確認しておきましょう。
注意点②フラット35Sは借り換えで利用できない
フラット35Sは、住宅ローンの借り換えでは利用できません。
新規で住宅を取得する場合にのみ使える制度なので注意してください。
もし全期間固定金利に借り換えたいのであれば、通常のフラット35を利用するか、民間金融機関が提供している全期間固定金利タイプの住宅ローンを検討しましょう。
注意点③5年後に返済額が上がる
フラット35Sでは借り入れ当初5年間の金利が引き下げられることが大きなメリットですが、言い換えれば、5年後には金利がもとに戻る（上がる）ということです。
フラット35Sを利用したほうが毎月返済額が安く抑えられますが、6年目を境に毎月の返済負担が増える点に注意が必要です。
| 適用金利 | 毎月の返済額 | |
|---|---|---|
| 当初5年間 | 年1.320%
| 89,233円 |
| 6年目以降 | 年1.820%
| 95,632円 |
| 差額 | ― | ▲6,399円 |
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/元利均等返済の場合。
※住宅保証機構株式会社の住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
借り入れから完済までずっと同じ返済額ではないことを理解したうえで、返済計画・家計管理をしましょう。
注意点④【フラット35リノベ】との併用はできない
フラット35では、金利引き下げメニューがいくつか併用できます。
しかし、「フラット35S」と「フラット35（リノベ）」は併用できないため注意が必要です。
「フラット35（リノベ）」とは
テキスト中古住宅の購入＋一定の要件を満たすリフォームの実施で、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度。
中古住宅の購入を検討している場合は注意しましょう。
なお、フラット35Sと併用可能な商品ラインナップは以下のとおりです。
- フラット35子育てプラス
- フラット35維持保全型
- フラット35地域連携型またはフラット35地方移住型
併用することで、当初5年間の金利引き下げ幅が年1%になったり、6年目以降も金利引き下げを受けられたりするので、利用条件の確認をおすすめします。
子育て世帯・若年夫婦であれば、利用できる可能性の高い「子育てプラス」が特に必見です。
フラット35で可能な組み合わせは下記の2パターンになるよ！
- 子育てプラス＋フラット35S＋維持保全型＋地域連携型または地方移住支援型
- 子育てプラス＋フラット35（リノベ）＋維持保全型＋地域連携型または地方移住支援型
まとめ
フラット35Sは、通常のフラット35の金利から当初5年間0.25％～0.75％引き下げられる制度です。
利用するためには「省エネルギー性」「バリアフリー性」「耐震性」「耐久性・可変性」という４つの分野のうち、いずれか１つの技術基準レベルを満たす必要があります。
家を買う機会は人生に何度もあるものではありません。断熱性や耐震性にすぐれた性能のいい住宅を購入する方は、フラット35Sがおすすめです。
フラット35Sの特長
- 長期固定金利
- はじめの5年間、フラット35から金利引き下げが受けられる
- ほかの金利引き下げメニューと併用でき、より低金利で借り入れられる可能性がある
ただし、ZEH・金利Aプラン・金利Bプランという種類に応じて、購入する住宅に求められる技術基準レベルは異なります。
どの技術基準レベルを満たすのかは、住宅の売主・工事請負業者・販売代理業者などに確認してみましょう。
千日太郎 / 住宅ローン専門家
【専門家の解説】
フラット３５の金利引き下げの計算は合計ポイント制になっています。1ポイント＝当初5年間0.25%引き下げに換算されます。
フラット３５Sの金利Bプランは1ポイントで当初5年間025%引き下げ、金利Aプランは2ポイントで当初5年間0.5%引き下げ、ZEHは3ポイントで当初5年間0.75%引き下げということになります。
１年の金利引き下げ幅は1％が上限となっており、これは4ポイント（=1%÷0.25%）に相当します。本文にあるように、複数の引き下げ制度を併用することでポイントを重ね、金利の引き下げを受けることが出来ます。
2024年2月からスタートしている「子育てプラス」で、子育て世帯にあたる人は獲得ポイントの上限が撤廃されていますが、18歳未満の子どもがおらず、若年夫婦にもあたらず、子育てプラスでのポイントをゲットできなかった場合は4ポイントで頭打ちとなります。
つまり、当初の5年間1％引き下げが金利引き下げの上限となるので注意が必要です。
しかし、当初の5年間といえども１％もの金利が引き下げとなり、その後最後まで金利が固定されているというのは非常に魅力的です。
子育て世帯はもちろんのこと、そうでない人もフラット３５の金利引き下げ制度を最大限利用してほしいです。
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専門的な分野なので、ハウスメーカーや不動産会社に確認すればOKです！