フラット35への借り換えで知っておくべきメリット・デメリット！借り換えにおすすめの銀行も紹介
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固定金利型で金利変動の影響を受けないため、返済計画を立てやすいフラット35。
現在、日本では過去最低クラスの低金利となっていることから、このタイミングでフラット35への借り換えを検討している人も多いでしょう。
また、現在フラット35で借りていて、フラット35からフラット35に借り換えてもいいのか気になっている人もいるかもしれません。
実際にフラット35へ借り換えるにあたって気になるのは、
- フラット35への借り換えってアリなの？
- 借り換えるならどの銀行のフラット35がおすすめ？
といった点ですよね。
借り換えの際には諸費用や手続きの手間がかかるため、しっかりシミュレーションをしてから借り換えをしなければかえって損をしてしまう場合もあります。
そこでこの記事では、下記の2つの場合に分けて、それぞれのメリット・デメリットや借り換えにおすすめな人を解説します。
簡単にまとめると
- 変動金利からフラット35に借り換える場合
- フラット35（全期間固定金利）からフラット35に借り換える場合
また、記事の後半では借り換えにおすすめなフラット35に関しても紹介していますので、借り換えを検討している人はぜひ参考にしてみてください。
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変動金利からフラット35へ借り換える場合
まずは変動金利からフラット35へ借り換える場合の、メリット・デメリットを見ていきましょう。
変動金利からフラット35へ借り換えるメリット
変動金利からフラット35へ借り換えるデメリット
メリット：金利上昇に対しての心配がなくなる
フラット35へ借り換えるもっとも大きなメリットは、金利変動に対する心配がなくなることです。
変動金利を利用している方の多くが不安に感じるのが、「金利が上がったらどうしよう……」ということですよね。
借り換えたタイミングで毎月の返済額や、完済までの総返済額が決まるため、将来の金利上昇が不安な方は検討してみると良いでしょう。
「金利の低さから変動金利を選んだが、金利の変動リスクを減らしたい」という人は、金利が下がっているタイミングだからこそ、フラット35への借り換えをおすすめします。
デメリット①借り換え後は毎月の返済額は高くなる
金利変動の心配がなくなる一方で、フラット35に借り換えると、毎月の返済額が高くなってしまう点には注意が必要です。
基本的に変動金利と比べて、フラット35の金利のほうが高く設定されているため毎月の返済負担も大きくなってしまいます。
下記は「ローン残高2,000万円、返済期間25年、変動金利0.7%、元利均等返済」の状態から、フラット35に借り換えた場合の、金利と毎月の返済額の変化を表にしたものです。
| 借り換えない場合 (変動金利) | 借り換えた 場合 (フラット35) | 差 | |
|---|---|---|---|
| 適用金利 | 年0.700% | 年1.820%
| 年+1.12% |
| 毎月の 返済額 | 約7.3万円 | 約8.4万円 | +約1.1万円 |
※住宅金融支援機構のシミュレーションツールにて算出
今回の例では、フラット35に借り換えることで毎月返済額が約1.1万円高くなっています。
この1万円を、金利上昇に対しての安心料として納得できるかどうかが、借り換えるべきかの判断ポイントになります。
デメリット②借り換えの際に諸費用や手間が発生する
ただし変動金利からフラット35に借り換える際には、手続きのための諸費用や手間がかかってしまう点には注意が必要です。
| 事務手数料 | 残高×1.1% など金融機関により異なります |
|---|---|
| 保証料 | 0円 |
| 司法書士報酬 | 約100,000円 （報酬は司法書士により異なります） |
| 抵当権設定費用 | 残高×0.4% |
| 抵当権抹消費用 | 20,000円 （報酬は司法書士により異なります） |
| 印紙税 | 20,000円 |
例えば借り換え前のローン残高が2,000万円だった場合、諸費用の金額は約44万円となります。
ひとつめのデメリットで紹介した「毎月返済額の増加」とあわせて、フラット35に借り換えることで負担が大きくなってしまう可能性があることは、必ず認識しておきましょう。
フラット35からフラット35へ借り換える場合
次は既にフラット35で借りている人が、フラット35へ借り換える場合のメリット・デメリットを解説します。
フラット35からフラット35への借り換えでもメリットは受けられます。
フラット35からフラット35へ借り換えるメリット
フラット35からフラット35へ借り換えるデメリット
「既にフラット35で借りているから、借り換えても意味がないのでは？」と考えず、確認してみてくださいね。
メリット：5年以上前に借りた人なら返済負担が下がる可能性が高い
これからフラット35に借り換えた場合に、返済負担を抑えられる可能性が高いのは、現在のフラット35を5年以上前に借り入れた人です。
フラット35からフラット35への借り換えでメリットを得やすいケース
- フラット35の借り入れ開始から、5年以上経過している
- 残りの返済期間が20年以下の場合
- フラット35Sの金利引き下げ期間が終わる場合
フラット35同士の借り換えた場合でもメリットを得られるのは、フラット35の金利が下がり続けていることが理由です。
下記は平成17年から令和元年までの、フラット35の金利推移をグラフで表したものです。
若干の上下はありつつも、長期的に見れば下がり続けていることが分かるかと思います。
特に直近5年ほどの金利の下がり幅はかなり大きいため、フラット35からフラット35への借り換えでお得になるかどうかは、借り入れから5年以上経っているかが目安になります。
また残りの返済期間が20年以下の場合は、フラット35よりも金利の低い「フラット20」を利用可能です。
残りの返済期間が20年以下であれば、ほとんどの人が借り換えによるメリットを得られるでしょう。
フラット35への借り換えメリットの具体例
次の表は「ローン残高2,000万円、元利均等返済、フラット35(借入期間35年)」で借り入れていた人が、フラット35(金利1.2%)に借り換えた場合の、毎月返済額の差額を一覧にしたものです。
ひとつ目の表は「毎月の返済額」を比べたもので、ふたつ目の表は「残りの総返済額」を比較しています。
借り入れた時期ごとに、借り換えメリットを紹介しています。
| 借り入れた時期 | 借り入れ 当時の金利 | 毎月の返済額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 借り換え前 | 借り換え後 | 差額 | ||
| 3年前 (残り32年) | 0.90% | 59,962円 | 62,747円 | 2,785円 |
| 5年前 (残り30年) | 1.69% | 70,862円 | 66,181円 | ▲4,681円 |
| 8年前 (残り27年) | 1.84% | 78,372円 | 72,298円 | ▲6,074円 |
| 10年前 (残り25年) | 2.23% | 87,028円 | 77,198円 | ▲9,830円 |
| 15年前 (残り20年) | 2.27% | 103,753円 | 93,774円 | ▲9,979円 |
| 借り入れた時期 | 借り入れ 当時の金利 | 総返済額 | ||
|---|---|---|---|---|
| 借り換え前 | 借り換え後 | 差額 | ||
| 3年前 (残り32年) | 0.90% | 23,025,291円 | 24,094,843円 | 1,069,552円 |
| 5年前 (残り30年) | 1.69% | 25,510,154円 | 23,825,271円 | ▲1,684,883円 |
| 8年前 (残り27年) | 1.84% | 25,392,526円 | 23,424,378円 | ▲1,968,148円 |
| 10年前 (残り25年) | 2.23% | 26,108,262円 | 23,159,559円 | ▲2,948,703円 |
| 15年前 (残り20年) | 2.27% | 24,900,851円 | 22,505,736円 | ▲2,395,115円 |
※住宅金融支援機構のシミュレーションツールにて算出
毎月の返済額と総返済額のどちらを比べても、5年以上前に借り入れた人であれば、借り換えでお得になっていることが分かるかと思います。
ただし今回はローン残高が2,000万円の場合で計算していますが、具体的な金額や、実際にお得になるかどうかの分岐点は、ご自身の住宅ローンの借り入れ状況によって異なります。
具体的な金額や、自身がフラット35への借り換えでお得になるのかどうかを知りたい方は、「住宅ローンの借り換え比較シミュレーションツール」をご活用ください。
デメリット：借り換えの際に諸費用や手間が発生する
フラット35からフラット35へ借り換える場合でも、住宅ローン手続きのための諸費用や、手間がかかってしまいます。
| 金額 | |
|---|---|
| 事務手数料 | 残高×1.1% など金融機関により異なります |
| 保証料 | 0円 |
| 司法書士報酬 | 約100,000円 (報酬は司法書士により異なります) |
| 抵当権設定費用 | 残高×0.4% |
| 抵当権抹消費用 | 20,000円 (報酬は司法書士により異なります) |
| 印紙税 | 20,000円 |
フラット35への借り換え諸費用のなかで、もっとも大きな割合を占めるのは「事務手数料」です。
「住宅ローンの残高×1.1%～2.2%」で設定されていることが多く、ローン残高が多いほど、まとまった費用が必要になります。
フラット35からフラット35へ借り換える際は、上記の諸費用を含めた上でお得になるのかどうかを確認しておきましょう。
フラット35への借り換え先を選ぶ際のポイント
フラット35への借り換え先を選ぶ際は、下記2つのポイントから金融機関を比較しましょう。
フラット35への借り換え先を選ぶポイント
ポイント①借り換えでは事務手数料でコストに差が出る
フラット35への借り換えでは、事務手数料の金額に注目しながら比較していきましょう。
事務手数料の金額は、住宅ローンの借入金額に一定の比率を掛けて計算されますが、この比率は金融機関によってバラバラ。差が大きな金融機関を比べると、2倍以上も異なるケースさえあります。
事務手数料が「借入金額×1.1%の場合」と「借入金額×2.2%の場合」を比較してみましょう。
| 借入金額 | 借入金額×1.1% の場合 | 借入金額×2.2% の場合 |
|---|---|---|
| 1,000万円 | 11万円 | 22万円 |
| 1,500万円 | 16.5万円 | 33万円 |
| 2,000万円 | 22万円 | 44万円 |
| 2,500万円 | 27.5万円 | 55万円 |
| 3,000万円 | 33万円 | 66万円 |
| 3,500万円 | 38.5万円 | 77万円 |
| 4,000万円 | 44万円 | 88万円 |
当然のことですが事務手数料の比率が2倍になれば、必要な金額も2倍になるため、10万円～40万円近くの差が生まれることになります。
またフラット35の借り換え金利は、どの銀行を利用した場合でも基本的に同じ利率が適用されます。
そのためまずは金融機関ごとの事務手数料を比べて、どの銀行のフラット35がもっとも借り換えメリットが大きくなるのかを確認しておきましょう。
保証型と買取型の金利差の影響は少ない
フラット35には、「買取型」と「保証型」の2つの商品があります。
新規借り入れでは「保証型」のフラット35のほうが金利が低いケースが多くありますが、借り換えでは2024年9月時点の金利に大きな差はありません。
フラット35への借り換えをする際は、金利よりも事務手数料を軸に比較していくのが良いでしょう。
ポイント②付帯する特典やサービスの有無
フラット35を取り扱っている金融機関のなかには、独自の特典・付帯サービスを提供している銀行もあります。
いくつか具体的な例を挙げると、
- 住信SBIネット銀行：
「全疾病保障が0円で付帯」 - 楽天銀行：
「ハッピープログラムの会員ステージアップ」 - イオン銀行：
「イオングループでのお買い物が5%オフ」
などですね。
先述のように事務手数料を軸にいくつかの金融機関に絞り込み、特典やサービスを比較して借り入れ先を決めていきましょう。
フラット35への借り換えを徹底比較！おすすめ銀行の解説
最後に、フラット35に借り換える際のポイントを踏まえたうえで、おすすめの金融機関・住宅ローンを紹介します。
それぞれの金融機関が取り扱うフラット35の特徴も解説するため、借り換えに適した住宅ローンを探している場合は参考にしてください。
フラット35への借り換えにおすすめの金融機関
おすすめ①金利と事務手数料の両方が低い「ARUHIスーパーフラット借換」
ARUHIは、フラット35の取り扱いシェアNo.1（※）を誇る住宅ローン専門の金融機関です。
※2010年度～2023年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数（2024年3月末現在、SBIアルヒ調べ）
ARUHIの主力商品である「スーパーフラット借換」は、保証型のフラット35で金利が低め。
さらに2024年時点では事務手数料のWeb割引が行われているため、事務手数料の金額が通常時の半額になっています。
| 借入金額 | 借入金額×2.2% (税込) | 借入金額×1.1%(税込) ※1Web割引時 |
|---|---|---|
| 1,500万円 | 33万円 | 22万円（※2） |
| 2,000万円 | 44万円 | 22万円 |
| 2,500万円 | 55万円 | 27.5万円 |
| 3,000万円 | 66万円 | 33万円 |
※1 Web申し込みにて以下の対象商品をお申し込みの上、ご契約をされたお客様は事務手数料が「ご融資金額×1.1％（税込）」でご利用いただけます。
（参考価格：ARUHI店舗でのお申し込みの場合は「ご融資金額×2.2％（税込）」となります。）
＜対象商品＞
・ARUHIフラット３５（借換）
・ARUHI スーパーフラット（借換）
※2 最低事務手数料が22万円(税込)のため
フラット35への借り換えで少しでもコストを抑えたい方は、まず検討しておくべき金融機関のひとつでしょう。
おすすめ②金利の低さと全疾病保障「住信SBIネット銀行フラット35(保証型)」
住信SBIネット銀行は、ARUHIと同様に保証型のフラット35を取り扱っている金融機関です。
事務手数料の金額は「借入金額×2.2%(税込)」とやや高めではありますが、返済中のもしものケースに備えられる「全疾病保障」を無料で付帯できるのが大きな特徴です。
住信SBIネット銀行の全疾病保障とは
- 病気やケガで働けなくなった場合に、月々のローン返済が0円になる（※1）
- 就業不能状態が12か月継続したら、住宅ローンの返済が免除される（※2）
※1 精神障がい等を除く
※2 「がん・脳卒中・急性心筋梗塞・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎」以外の病気やケガの場合は、就業不能状態が24ヶ月継続した場合に免除
フラット35で全疾病保障が付帯されている住宅ローンはかなり珍しいため、住信SBIネット銀行だからこそ得られるメリットのひとつです。
返済中にもしもの事があり、家族に負担をかけたくないと考えている方におすすめです。
おすすめ③融資事務手数料が安い「楽天銀行フラット35」
楽天銀行のフラット35は、融資事務手数料の低さがもっとも大きな特徴です。
通常の融資事務手数料は「借入金額×1.43%(税込)」ですが、楽天銀行を返済口座にしているすることで、「借入金額×0.99%(税込)」というトップクラスの低さに設定されています。
| 借入金額 | 借入金額×1.43% | 借入金額×0.99% (楽天銀行利用時) |
|---|---|---|
| 1,500万円 | 21.45万円 | 16.5万円（※1） |
| 2,000万円 | 28.6万円 | 19.8万円 |
| 2,500万円 | 35.75万円 | 24.75万円 |
| 3,000万円 | 42.9万円 | 29.7万円 |
※1 最低事務手数料が16.5万円(税込)のため
事務手数料の低さから、他の銀行を比べてもトータルコストが安くなりやすいでしょう。
また楽天銀行で住宅ローンを利用し、楽天銀行を返済口座に指定することで、楽天ハッピープログラムの会員ステージが1つ上がります。
ハッピープログラムは会員ステージによって、楽天ポイントの獲得倍率が上がったり、ATM利用手数料が月に最大7回まで無料になったりと、様々な特典を受けられます。
普段から楽天ポイントを貯めている方にとっても、おすすめの住宅ローンです。
フラット35の借り換え金利比較
| 金融機関 | 金利 | 事務手数料 | 買取/ 保証型 | 借入可能額 | 返済期間 | 来店 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 住信SBI ネット銀行 | 年1.810%
| 借入金額×2.2%*1 | 保証型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 不要 |
| ARUHI | 年1.810%
| 借入金額×2.2%(税込)*2 ※Web割引時： 借入金額×1.1%(税込) | 保証型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 不要 |
| 楽天銀行 | 年1.820%
| 借入金額×0.99%*3 | 買取型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 不要 |
| 三井住友 信託銀行 | 年1.820%
| 借入金額×0.99% | 買取型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 必要 |
| 優良住宅 ローン | 年1.820%
| ・住宅性能評価物件： 0.55% ・その他の物件：0.66% | 買取型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 来店 もしくは 郵送 |
| イオン銀行 | 年1.820%
| 借入金額×1.87% | 買取型 | 100万円以上 8,000万円以下 | 15年 ～35年 | 不要 |
| みずほ 銀行 | フラット35の取扱なし | |||||
| 三菱ＵＦＪ 銀行 | フラット35の取扱なし | |||||
| 三菱ＵＦＪ 信託銀行 | フラット35の取扱なし | |||||
| auじぶん 銀行 | フラット35の取扱なし | |||||
| ソニー 銀行 | フラット35の取扱なし | |||||
*事務手数料はすべて税込み
*1 フラット35(保証型)の場合
*2 ARUHIスーパーフラットを利用する場合
*3 楽天銀行を返済口座に指定した場合
まとめ
借り換えによって住宅ローンの金利を低くすることができれば、毎月の返済額が総返済額を減らすことができます。
フラット35の金利は過去最低クラスの低水準まで下がっているため、借り換えるなら今がベストなタイミングに近いと言えます。
特に5年以上前にフラット35で借り入れた人は、フラット35からフラット35への借り換えでも、メリット得られる可能性が非常に高いです。
まずは借り換えシミュレーションを利用して、自身の場合はお得になるのか？を確認してみましょう。
2024年最新版
住宅ローン
借り換えるならどこ？
借り換えで
月々の返済額が安くなる
たった
1分
借り換えシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンを借り換える際のニーズとして「返済期間を延長したい」場合もあります。
しかし民間金融機関の借り換え住宅ローンでは、原則として現在返済中の住宅ローンの借入期間から経過年数を引いた残りの期間が上限となります。
つまり、当初の住宅ローンの借入期間を35年よりも短い期間としており、借り換えをきっかけとして35年にしたいというケースでは後の祭りになってしまうのです。
その点フラット35への借り換えでは、原則として15年（申し込み本人または連帯債務者が60歳以上の場合は10年）以上でかつ次の①または②のどちらか短い年数（１年単位）が上限となります。
① 「80歳」－「借り換え融資の申込時の年齢（1年未満切り上げ）」
② 「35年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間（1年未満切り上げ）」
そのため、住宅取得時に住宅ローンの借入期間を35年未満にしていた場合でも、フラット35へ借り換えることで当初から35年の借入期間で住宅ローンを借りたものとして借り換え期間を延長できるのです。
現在の住宅ローンを借りている金融機関に依頼をして残りの期間を延長することも可能です。
しかし「この人は当初の約束どおりの期間で返済ができないのか？」という疑いがかかり、信用情報（ブラックリスト）にネガティブな情報として5年間残ることになります。
その点、フラット35への借り換えによって、信用情報を汚すことなく返済期間を延長することができるのですね。
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フラット35は最長35年の全期間固定金利タイプの住宅ローンなので、市場の金利が上昇したとしても、自身に適用される金利が変わることはありません。