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フラット35の金利推移と最新動向

【2024年7月最新】フラット35の金利推移と最新動向

最終更新日:

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フラット35は借入時の金利が完済まで継続する、いわゆる「全期間固定金利」という金利タイプです。

2024年7月現在、フラット35の金利は2ヶ月ぶりの引き下げとなりました。

フラット35の金利推移グラフ（2024年7月最新版）

※直近1年（12か月）分の金利データをもとにグラフ化。
※フラット35金利情報：フラット35公式サイト「【フラット３５】借入金利の推移」

借入後の金利は一定であるものの、実行金利自体は毎月変動するため、いつ借り入れるべきか判断しづらいでしょう。

いまの金利状況では、フラット35で借り入れて良いのでしょうか。金利をできるだけ抑える方法はないのでしょうか。

当記事では、現在の金利状況から言えること、今後の見通しについて解説していきます

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フラット35の最新金利（2024年7月現在）

フラット35の最新金利を紹介する前に、事前知識として「買取型」と「保証型」について軽く説明します。

「買取型」「保証型」とは

フラット35は、どの金融機関から申し込んでも基本的に同じ金利が適用される。ただし、保証型という例外も存在する。

  • 買取型：一般的なフラット35のことで、取り扱い金融機関が多い。
  • 保証型：買取型よりも金利が低め。その代わりに、1割～2割の頭金を必須としていることがほとんど。取り扱い金融機関が限られている。

※詳細は、別記事の「フラット35とは」で解説しています

まずは、一般的なフラット35である「買取型」の金利を紹介します。

フラット35（買取型）の金利

借入期間21～35年の場合
（新機構団信付き）
頭金1割以上頭金1割未満
フラット351.84%1.95%

フラット35S

（ZEH）

1.09%1.20%

フラット35S

（金利Aプラン）

1.34%1.45%

フラット35S

（金利Bプラン）

1.59%1.70%
借入期間15～20年の場合
（新機構団信付き）
頭金1割以上頭金1割未満

フラット35

1.45%1.56%

フラット35S

（ZEH）

0.70%0.81%

フラット35S

（金利Aプラン）

0.95%1.06%

フラット35S

（金利Bプラン）

1.20%1.31%

※最新のフラット35金利情報：フラット35公式サイト「金利情報」
※プラン別金利引き下げ情報：フラット35公式サイト「【フラット３５】Ｓ」

金利を下げるポイント①1割でも頭金を入れる

上記表より「借入期間が短く、頭金が多いほど、金利が低い」ということが分かります。

頭金を1割入れる場合（融資率9割以下）と入れない場合（融資率9割超）では、適用金利が年0.11%も変わります。住宅ローンの金利が年0.11％違えば、総支払額は60万円以上も差が出ます。

自己資金に余裕があるなら1割だけでも頭金を入れて、融資率9割以下で借り入れるようにしましょう。

金利を下げるポイント②フラット35Sに適合した住宅にする

また、優良な住宅を購入する人には「フラット35S」という金利プランが用意されており、優良レベルに応じて金利が決まります。

フラット35Sとは

省エネルギー性・耐震性・耐久性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度のこと。高い性能基準を満たすほど、金利の引き下げ幅が大きくなる。
（性能基準の高さ：ZEH ＞ 金利Aプラン ＞ 金利Bプラン）

住宅ローン選びで金利を参考にする場合は、取得する住宅がどのレベルに適合しているのかを確認しておきましょう。

ちなみに、フラット35に対応している住宅をリフォームでフラット35Ｓ仕様にすることも可能。フラット35Ｓが気になる人は、ハウスメーカーや工務店に相談するのも選択肢です。

フラット35（保証型）の金利

続いて、フラット35（保証型）の金利を紹介します。

数少ない保証型のなかで人気の高い以下2商品について、金利をまとめました。

  • ARUHI「ARUHIスーパーフラット」
  • 住信SBIネット銀行「フラット35（保証型）」
【ARUHI】フラット35（保証型）の金利
頭金2割頭金1割
ARUHI スーパーフラット1.71%1.83%

ARUHI スーパーフラット（3ポイント）

※ZEHプラン

0.96%1.08%

ARUHI スーパーフラット（2ポイント）

※金利Aプラン

1.21%1.33%

ARUHI スーパーフラット（1ポイント）

※金利Bプラン

1.46%1.58%
【住信SBIネット銀行】フラット35（保証型）の金利
頭金2割以上頭金1割以上
フラット351.77%1.83%

フラット35S

（ZEH）

1.02%1.08%

フラット35S

（金利Aプラン）

1.27%1.33%

フラット35S

（金利Bプラン）

1.52%1.58%

※【ARUHI】フラット35（保証型）の金利：ARUHI公式サイト「住宅ローン金利一覧」
※【ARUHI】ポイントについて：ARUHI公式サイト「金利引き下げ制度」
※【住信SBIネット銀行】フラット35（保証型）の金利：住信SBIネット銀行公式サイト「フラット３５（保証型）」

保証型を選ぶかどうかの判断基準

保証型の場合は金利の設定幅に規定がなく、各金融機関が自由に設定できるという特徴があります。

ARUHIと住信SBIネット銀行のどちらも、頭金を2割入れると、買取型よりも低い金利での借入れが可能です。

一方、頭金が1割ならば、買取型と保証型の金利はほとんど同じ。

つまり、頭金を2割用意できる場合に、買取型よりも保証型のほうがお得な金利で借り入れできるということです。

（※2024年7月現在の金利情報に基づく見解）

2024年7月現在の金利動向

フラット35の金利推移グラフ（2024年7月最新版）

※直近1年（12か月）分の金利データをもとにグラフ化。
※フラット35金利情報：フラット35公式サイト「【フラット３５】借入金利の推移」

7月現在、フラット35の金利は2ヶ月ぶりに下がる結果となりました。

この先さらに上がるのか下がるのか、専門家でも100%的中とはいきません。

では、フラット35で借りるなら、いつのタイミングが良いのでしょうか。

フラット35で借りるベストタイミングはいつか

フラット35は、借入時の金利が完済までずっと同じ。金利上昇リスクはありませんが、「いつ借りるか」によってその後の金利が決まる住宅ローンです。

「いつ借りようか」とタイミングを探っている人もいるでしょう。

そのような方々にお伝えしたいポイントは、以下2点。

ポイント

  • ベストタイミングだとしても、そのタイミングでは借りられない。
  • リスクヘッジをしたいなら、フラット35（固定金利）だけでなく変動金利を含め、複数の金利タイプで審査を受けること。

住宅ローンの金利は、ローン申込時ではなくローン実行時の金利をもとに適用されます。現時点の金利に魅力を感じて申し込んだとしても、現時点の金利が適用されるわけではありません 。

住宅ローンの実行は「物件の引き渡し時点」であり、引き渡しは売主との間で決めるもの。仮に「低金利なうちに引き渡してほしい」と思っても、買い手の一存でどうこうできないのです。

つまり、借入タイミングは自由に選べないということであり、固定金利のデメリットとも言えます。

もし、フラット35への申込タイミングに悩んでいるのであれば、借入タイミングを気にするのではなく「複数の金利タイプで審査を受けること」をおすすめします。ローン実行（物件引き渡し）まで数ヵ月かかりそうなら、なおさらです。

複数の審査を受けておけば、その時々で一番得であろう住宅ローン・金利タイプを選ぶことができ、致命的なリスクを避けることができます。

どうしてもフラット35（長期固定金利）にしたいなら

できれば金利が低いときに借りたい、という気持ちはよく分かります。

しかし、住宅ローンは金利が年0.1％程度変わっても、返済額でいえば毎月1,000円程度の違いしかありません。


金利が年0.1％下落したときの返済額の違い
金利毎月の返済額
1.96%9万9,000円
1.86%9万8,000円
1.76%9万6,000円

※借入金額3,000万円/35年返済/元利均等返済/頭金なし/ボーナス払いなし


今よりも金利が上がるのか下がるのか、正しい予測をすることは正直難しいところです。そのような不確実な金利増減、わずかな金利増減にこだわっても、返済額の差は月1,000円程度です。

ご家庭によってはその1,000円が大きいこともあるでしょう。でも、タイミングを待っても金利が上昇する可能性はありますし、何より物件の購入時期が後倒しになることによるリスクまで抱えることになりかねません。

返済に無理がないのであれば、現在の金利での借り入れを検討しても良いのではないでしょうか。

専門家コメント：フラット35の今後の見通しについて（2024/7/23更新）

フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り（長期金利）に連動する建前となっています。

ここ最近は7月30日31日に予定されている日銀の金融政策決定会合で、追加の利上げを警戒して長期金利が上昇傾向となっています。2024年7月19日には機構債の表面利率が公開されており、1.34％となりました。長期金利の上昇に伴い前月の1.28%から0.06ポイントの上昇です。

フラット３５の金利は機構債の表面利率と連動するという考え方でいけば、フラット３５は同じ幅の0.06ポイント上がるということになるのですが、住宅金融支援機構はあえて住宅ローンの上昇に抑え、1.85%くらいにしてくれるのではないかと予想しています。

その理由は住宅金融支援機構が政府の子会社的な位置づけにあり、営利を目的とせず、政策を反映して意思決定する傾向にあるためです。フラット３５の金利上昇が長期金利や機構債の上昇に対して抑えられる傾向は、日銀がマイナス金利政策を解除した直後の4月から特に顕著となっています。私見ですが、ここ最近の住宅金融支援機構は17年ぶりとなる日銀の利上げによって住宅ローンの金利上昇に対するリスクの高まりに配慮していると見ています。

現在のように、けして好景気とはいえない景況下で金利の上昇が見られる状況では、引き続き政策的に住宅ローンの金利上昇を抑えるであろうと見ています。金利上昇局面で上昇を抑えるフラット３５は、いまの金利上昇局面で有効な保険としてお勧めします。

（専門家：千日太郎）

フラット35の金利推移（2008年～2024年7月現在）

フラット35の金利がどのように変化しているのか、金利の推移を見てみましょう。

年単位で見ると金利は上がったり下がったりを繰り返しています。

2024年

2024年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年～20年21年～35年
7月1.45％1.84％
6月1.46％1.85％
5月1.44％1.83％
4月1.43％1.82％
3月1.36％1.84％
2月1.34％1.82％
1月1.39％1.87％

2023年

2023年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年～20年21年～35年
12月1.43％1.91％
11月1.48％1.96％
10月1.40％1.88％
9月1.32％1.80％
8月1.29％1.72％
7月1.30％1.73％
6月1.33％1.76％
5月1.40％1.83％
4月1.33％1.76％
3月1.80％1.96％
2月1.72％1.88％
1月1.52％1.68％

2022年

2022年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年～20年21年～35年
12月1.49％1.65％
11月1.38％1.54％
10月1.32％1.48％
9月1.39％1.52％
8月1.40％1.53％
7月1.38％1.51％
6月1.36％1.49％
5月1.35％1.48％
4月1.31％1.44％
3月1.31％1.43％
2月1.23％1.35％
1月1.18％1.30％

2021年

2021年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年～20年21年～35年15年～20年21年～35年
12月1.21％1.33％－－
11月1.21％1.33％－－
10月1.18％1.30％－－
9月1.15％1.28％－－
8月1.15％1.28％－－
7月1.20％1.33％－－
6月1.22％1.35％－－
5月1.23％1.36％－－
4月1.24％1.37％－－
3月1.26％1.35％0.97％1.06％
2月1.23％1.32％0.94％1.03％
1月1.20％1.29％0.91％1.00％

2020年

2020年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年～20年21年～35年15年～20年21年～35年
12月1.22％1.31％0.93％1.02％
11月1.22％1.31％0.93％1.02％
10月1.21％1.30％0.92％1.01％
9月1.25％1.32％0.96％1.03％
8月1.24％1.31％0.95％1.02％
7月1.23％1.30％0.94％1.01％
6月1.22％1.29％0.93％1.00％
5月1.23％1.30％0.94％1.01％
4月1.23％1.30％0.94％1.01％
3月1.19％1.24％0.90％0.95％
2月1.23％1.28％0.94％0.99％
1月1.22％1.27％0.93％0.98％

2019年

2019年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年～20年21年～35年15年～20年21年～35年
12月1.16％1.21％0.87％0.92％
11月1.12％1.17％0.83％0.88％
10月1.06％1.11％0.77％0.82％
9月1.05％1.11％0.76％0.82％
8月1.11％1.17％0.82％0.88％
7月1.12％1.18％0.83％0.89％
6月1.21％1.27％0.92％0.98％
5月1.23％1.29％0.94％1.00％
4月1.21％1.27％0.92％0.98％
3月1.22％1.27％0.94％0.99％
2月1.25％1.31％0.97％1.03％
1月1.26％1.33％0.98％1.05％

2018年

2018年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年～20年21年～35年15年～20年21年～35年
12月1.32％1.41％1.04％1.13％
11月1.35％1.45％1.07％1.17％
10月1.33％1.41％1.05％1.13％
9月1.31％1.39％1.03％1.11％
8月1.29％1.34％1.01％1.06％
7月1.29％1.34％1.01％1.06％
6月1.31％1.37％1.03％1.09％
5月1.30％1.35％1.02％1.07％
4月1.30％1.35％1.02％1.07％
3月1.29％1.36％1.01％1.08％
2月1.32％1.40％1.04％1.12％
1月1.30％1.36％1.02％1.08％

2017年

2017年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年～20年21年～35年15年～20年21年～35年
12月1.27％1.34％0.99％1.06％
11月1.30％1.37％1.02％1.09％
10月1.29％1.36％1.01％1.08％
9月－－1.02％1.08％
8月－－1.04％1.12％
7月－－1.03％1.09％
6月－－1.01％1.09％
5月－－0.98％1.06％
4月－－1.01％1.12％
3月－－1.01％1.12％
2月－－0.99％1.10％
1月－－1.02％1.12％

2016年

2016年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.03％1.10％
11月0.93％1.03％
10月0.95％1.06％
9月0.96％1.02％
8月0.83％0.90％
7月0.85％0.93％
6月0.99％1.10％
5月0.96％1.08％
4月1.02％1.19％
3月1.02％1.25％
2月1.21％1.48％
1月1.27％1.54％

2015年

2015年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.28％1.55％
11月1.28％1.55％
10月1.32％1.59％
9月1.31％1.54％
8月1.35％1.58％
7月1.38％1.61％
6月1.31％1.54％
5月1.23％1.46％
4月1.31％1.54％
3月1.20％1.47％
2月1.10％1.37％
1月1.20％1.47％

2014年

2014年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.29％1.56％
11月1.34％1.61％
10月1.38％1.65％
9月1.38％1.66％
8月1.41％1.69％
7月1.45％1.73％
6月1.45％1.73％
5月1.45％1.73％
4月1.47％1.75％
3月1.48％1.74％
2月1.53％1.79％
1月1.52％1.80％

2013年

2013年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.51％1.80％
11月1.52％1.81％
10月1.61％1.93％
9月1.63％1.94％
8月1.68％1.99％
7月1.74％2.05％
6月1.74％2.03％
5月1.54％1.81％
4月1.49％1.80％
3月1.64％1.99％
2月1.65％2.01％
1月1.66％1.99％

2012年

2012年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.53％1.81％
11月1.57％1.85％
10月1.60％1.88％
9月1.62％1.89％
8月1.56％1.84％
7月1.62％1.94％
6月1.71％2.01％
5月1.76％2.07％
4月1.86％2.16％
3月1.83％2.13％
2月1.88％2.18％
1月1.86％2.14％

2011年

2011年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月1.92％2.21％
11月1.91％2.20％
10月1.89％2.18％
9月1.95％2.26％
8月2.03％2.35％
7月2.06％2.39％
6月2.14％2.49％
5月2.28％2.63％
4月2.30％2.63％
3月2.26％2.54％
2月2.27％2.55％
1月2.17％2.41％

2010年

2010年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月2.15％2.40％
11月1.90％2.15％
10月1.95％2.16％
9月1.87％2.06％
8月2.02％2.23％
7月2.10％2.32％
6月2.20％2.41％
5月2.32％2.51％
4月2.41％2.59％
3月2.34％2.55％
2月2.39％2.60％
1月2.35％2.57％

2009年

2009年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月2.40％2.60％
11月2.47％2.69％
10月2.45％2.64％
9月2.49％2.69％
8月2.56％2.76％
7月2.62％2.82％
6月2.75％2.99％
5月2.82％3.07％
4月2.72％2.95％
3月2.75％2.98％
2月2.77％3.02％
1月2.64％2.88％

2008年

2008年のフラット35金利推移
15年～20年21年～35年
12月2.64％2.88％
11月2.66％2.89％
10月2.56％2.77％
9月2.51％2.76％
8月2.69％2.92％
7月2.75％2.98％
6月2.77％3.05％
5月2.68％2.95％
4月2.40％2.64％
3月2.54％2.75％
2月2.52％2.76％
1月2.61％2.82％

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