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【2024年3月最新】フラット35の金利推移と最新動向

最終更新日:

フラット35の金利推移と最新動向
フラット35
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フラット35は借入時の金利が完済まで継続する、いわゆる「全期間固定金利」という金利タイプです。

2024年3月現在、フラット35の金利推移は下記グラフのようになっています。前月より、0.02%だけ上昇しました。

フラット35の金利推移グラフ(2024年3月最新版)

※直近1年(12か月)分の金利データをもとにグラフ化。
※フラット35金利情報:フラット35公式サイト「【フラット35】借入金利の推移」

借入後の金利は一定であるものの、実行金利自体は毎月変動するため、いつ借り入れるべきか判断しづらいでしょう。

いまの金利状況では、フラット35で借り入れて良いのでしょうか。金利をできるだけ抑える方法はないのでしょうか。

当記事では、現在の金利状況から言えること、今後の見通しについて解説していきます

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フラット35の金利(2024年3月現在)

フラット35の最新金利を紹介する前に、事前知識として「買取型」と「保証型」について軽く説明します。

「買取型」「保証型」とは

フラット35は、どの金融機関から申し込んでも基本的に同じ金利が適用される。ただし、保証型という例外も存在する。

  • 買取型:一般的なフラット35のことで、取り扱い金融機関が多い。
  • 保証型:買取型よりも金利が低め。その代わりに、1割~2割の頭金を必須としていることがほとんど。取り扱い金融機関が限られている。

※詳細は、別記事の「フラット35とは」で解説しています

まずは、一般的なフラット35である「買取型」の金利を紹介します。

フラット35(買取型)の金利

借入期間21~35年の場合
(新機構団信付き)
頭金1割以上頭金1割未満
フラット351.84%1.98%

フラット35S

(ZEH)

1.09%1.23%

フラット35S

(金利Aプラン)

1.34%1.48%

フラット35S

(金利Bプラン)

1.59%1.73%
借入期間15~20年の場合
(新機構団信付き)
頭金1割以上頭金1割未満

フラット35

1.36%1.50%

フラット35S

(ZEH)

0.61%0.75%

フラット35S

(金利Aプラン)

0.86%1.00%

フラット35S

(金利Bプラン)

1.11%1.25%

※最新のフラット35金利情報:フラット35公式サイト「金利情報」
※プラン別金利引き下げ情報:フラット35公式サイト「【フラット35】S」

金利を下げるポイント①1割でも頭金を入れる

上記表より「借入期間が短く、頭金が多いほど、金利が低い」ということが分かります。

頭金を1割入れる場合(融資率9割以下)と入れない場合(融資率9割超)では、適用金利が年0.14%も変わります。住宅ローンの金利が年0.14%違えば、総支払額は100万円以上も差が出ます。

自己資金に余裕があるなら1割だけでも頭金を入れて、融資率9割以下で借り入れるようにしましょう。

金利を下げるポイント②フラット35Sに適合した住宅にする

また、優良な住宅を購入する人には「フラット35S」という金利プランが用意されており、優良レベルに応じて金利が決まります。

フラット35Sとは

省エネルギー性・耐震性・耐久性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度のこと。高い性能基準を満たすほど、金利の引き下げ幅が大きくなる。
(性能基準の高さ:ZEH > 金利Aプラン > 金利Bプラン)

住宅ローン選びで金利を参考にする場合は、取得する住宅がどのレベルに適合しているのかを確認しておきましょう。

ちなみに、フラット35に対応している住宅をリフォームでフラット35S仕様にすることも可能。フラット35Sが気になる人は、ハウスメーカーや工務店に相談するのも選択肢です。

フラット35(保証型)の金利

続いて、フラット35(保証型)の金利を紹介します。

数少ない保証型のなかで人気の高い以下2商品について、金利をまとめました。

  • ARUHI「ARUHIスーパーフラット」
  • 住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」
【ARUHI】フラット35(保証型)の金利
頭金2割頭金1割
ARUHI スーパーフラット1.71%1.83%

ARUHI スーパーフラット(3ポイント)

※ZEHプラン

0.96%1.08%

ARUHI スーパーフラット(2ポイント)

※金利Aプラン

1.21%1.33%

ARUHI スーパーフラット(1ポイント)

※金利Bプラン

1.46%1.58%
【住信SBIネット銀行】フラット35(保証型)の金利
頭金2割以上頭金1割以上
フラット351.73%1.81%

フラット35S

(ZEH)

0.98%1.06%

フラット35S

(金利Aプラン)

1.23%1.31%

フラット35S

(金利Bプラン)

1.48%1.56%

※【ARUHI】フラット35(保証型)の金利:ARUHI公式サイト「住宅ローン金利一覧」
※【ARUHI】ポイントについて:ARUHI公式サイト「金利引き下げ制度」
※【住信SBIネット銀行】フラット35(保証型)の金利:住信SBIネット銀行公式サイト「フラット35(保証型)」

保証型を選ぶかどうかの判断基準

保証型の場合は金利の設定幅に規定がなく、各金融機関が自由に設定できるという特徴があります。

ARUHIと住信SBIネット銀行のどちらも、頭金を2割入れると、買取型よりも低い金利での借入れが可能です。

一方、頭金が1割ならば、買取型と保証型の金利はほとんど同じ。

つまり、頭金を2割用意できる場合に、買取型よりも保証型のほうがお得な金利で借り入れできるということです。

(※2024年3月現在の金利情報に基づく見解)

2024年3月現在の金利動向:金利は下降傾向

フラット35の金利推移グラフ(2024年3月最新版)

※直近1年(12か月)分の金利データをもとにグラフ化。
※フラット35金利情報:フラット35公式サイト「【フラット35】借入金利の推移」

3月現在、フラット35の金利は前月より0.02%上がりました。この先さらに上がるのか下がるのか、専門家でも100%的中とはいきません。

では、フラット35で借りるなら、いつのタイミングが良いのでしょうか。

フラット35で借りるベストタイミングはいつか

フラット35は、借入時の金利が完済までずっと同じ。金利上昇リスクはありませんが、「いつ借りるか」によってその後の金利が決まる住宅ローンです。

「いつ借りようか」とタイミングを探っている人もいるでしょう。

そのような方々に結論としてお伝えしたいのは、以下2点。

  • ベストタイミングだとしても、そのタイミングでは借りられない。
  • リスクヘッジをしたいなら、フラット35(固定金利)だけでなく変動金利を含め、複数の金利タイプで審査を受けること。

住宅ローンの金利は、ローン申込時ではなくローン実行時の金利をもとに適用されます。現時点の金利に魅力を感じて申し込んだとしても、現時点の金利が適用されるわけではありません

住宅ローンの実行は「物件の引き渡し時点」であり、引き渡しは売主との間で決めるもの。仮に「低金利なうちに引き渡してほしい」と思っても、買い手の一存でどうこうできないのです。

つまり、借入タイミングは自由に選べないということであり、固定金利のデメリットとも言えます。

もし、フラット35への申込タイミングに悩んでいるのであれば、借入タイミングを気にするのではなく「複数の金利タイプで審査を受けること」をおすすめします。ローン実行(物件引き渡し)まで数ヵ月かかりそうなら、なおさらです。

複数の審査を受けておけば、その時々で一番得であろう住宅ローン・金利タイプを選ぶことができ、致命的なリスクを避けることができます。

どうしてもフラット35(長期固定金利)にしたいなら

できれば金利が低いときに借りたい、という気持ちはよく分かります。

しかし、住宅ローンは金利が年0.1%程度変わっても、返済額でいえば毎月1,000円程度の違いしかありません。


金利が年0.1%下落したときの返済額の違い
金利毎月の返済額
1.96%9万9,000円
1.86%9万8,000円
1.76%9万6,000円

※借入金額3,000万円/35年返済/元利均等返済/頭金なし/ボーナス払いなし


今よりも金利が上がるのか下がるのか、正しい予測をすることは正直難しいところです。そのような不確実な金利増減、わずかな金利増減にこだわっても、返済額の差は月1,000円程度です。

ご家庭によってはその1,000円が大きいこともあるでしょう。でも、タイミングを待っても金利が上昇する可能性はありますし、何より物件の購入時期が後倒しになることによるリスクまで抱えることになりかねません。

返済に無理がないのであれば、現在の金利での借り入れを検討しても良いのではないでしょうか。

専門家コメント:フラット35の今後の見通しについて(2024/2/28更新)

フラット35は独立行政法人である住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取って証券化し、機関投資家に債券市場を通じて機構債という形で販売するという仕組みになっています。投資家は機構債を安全資産という考えで購入しますので、その表面利率は10年国債の利回り(長期金利)に連動する建前となっています。

2024年3月分の機構債の表面利率は2月21日に発表されており、前月よりも0.08ポイント上昇しています。

しかし私の予想としては0.02~0.05ポイント程度の上昇に抑えられるのではないかと見ています。機械的に予想するならば3月の金利は同じ幅の0.08ポイント上がるということになるのですが、この上昇幅が通常よりも大きすぎるため、住宅金融支援機構はあえて上昇を抑えてくれると思います。

住宅金融支援機構は国の子会社的な位置づけにあるため、急激な金利の上昇時は国民の住宅金融の円滑化のために住宅ローンの金利上昇を抑える傾向があるのです。これまでも金利の上昇局面にあってはフラット35の上昇は抑えられてきました。

フラット35の金利は前月の20日前後に発表される機構債の利率で決まるという点が、民間銀行の住宅ローンとの大きな違いです。機構債の表面利率が決まった後に日銀の会合で利上げした場合、長期金利は上昇して翌月の民間銀行の住宅ローン金利はかなり上がることが想定できます。

しかしフラット35については、機構債の決まった時点でほぼ翌月の金利が決まるのですから想定外の金利上昇の影響を回避できるわけです。

3月には18日と19日に日銀の金融政策決定会合が予定されており、3月の会合でマイナス金利政策の解除(利上げ)が決まる可能性も否定できません。そうなると会合の翌日には民間銀行の住宅ローンが上がる可能性もあるわけです。

フラット35の金利は月初に発表された金利がその1か月間変わらず適用となりますが、民間銀行の金利は月の途中でも変更されることがあるのです。

今のフラット35は、日銀の政策修正による金利上昇に対する保険として使えそうな選択肢になっているでしょう。

(専門家:千日太郎

フラット35の金利推移(2008年~2024年3月現在)

フラット35の金利がどのように変化しているのか、金利の推移を見てみましょう。

以下のグラフは、2008年から現在までのフラット35の金利をまとめたものです。

年単位で見ると金利は上がったり下がったりを繰り返しています。

2017年10月からグラフの数が増えている(赤色・青色)のは、新機構団信の登場によるものです。

2017年10月から登場した「新機構団信(新機構団体信用生命保険制度)」により、団信の保障料が住宅ローン金利に組み込まれるようになりました。

実は2017年10月以前のフラット35は、住宅ローンと団信保障料の支払いが別々でした。

毎月の支払いとは別に年1回、団信保障料を「特約料」という形で支払わなければならなかったのです。

つまり新機構団信が登場する前のフラット35金利は、「団信の保障料(特約料)が含まれていない金利だった」ということです。

2022年現在のフラット35は団信保障料(特約料)が金利に年0.2%上乗せされ、年払いだった団信特約料が無料になっています。

上記のグラフで2017年10月以降に新機構団信付きの金利が上がっているのは、別払いだった団信特約料の上乗せ分が発生しているというわけです。

ただ、団信特約料があってもなくてもフラット35の金利は、15年前から年1.0%以上低くなっています

新機構団信登場前と以降で金利のありかたが異なる点は要注意ですが、全体的な金利状況が低下傾向であることに違いはありません。

2024年


2024年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年~20年21年~35年
3月1.36%1.84%
2月1.34%1.82%
1月1.39%1.87%

2023年

2023年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年~20年21年~35年
12月1.43%1.91%
11月1.48%1.96%
10月1.40%1.88%
9月1.32%1.80%
8月1.29%1.72%
7月1.30%1.73%
6月1.33%1.76%
5月1.40%1.83%
4月1.33%1.76%
3月1.80%1.96%
2月1.72%1.88%
1月1.52%1.68%

2022年

2022年のフラット35金利推移
機構団信加入
15年~20年21年~35年
12月1.49%1.65%
11月1.38%1.54%
10月1.32%1.48%
9月1.39%1.52%
8月1.40%1.53%
7月1.38%1.51%
6月1.36%1.49%
5月1.35%1.48%
4月1.31%1.44%
3月1.31%1.43%
2月1.23%1.35%
1月1.18%1.30%

2021年

2021年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年~20年21年~35年15年~20年21年~35年
12月1.21%1.33%
11月1.21%1.33%
10月1.18%1.30%
9月1.15%1.28%
8月1.15%1.28%
7月1.20%1.33%
6月1.22%1.35%
5月1.23%1.36%
4月1.24%1.37%
3月1.26%1.35%0.97%1.06%
2月1.23%1.32%0.94%1.03%
1月1.20%1.29%0.91%1.00%

2020年

2020年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年~20年21年~35年15年~20年21年~35年
12月1.22%1.31%0.93%1.02%
11月1.22%1.31%0.93%1.02%
10月1.21%1.30%0.92%1.01%
9月1.25%1.32%0.96%1.03%
8月1.24%1.31%0.95%1.02%
7月1.23%1.30%0.94%1.01%
6月1.22%1.29%0.93%1.00%
5月1.23%1.30%0.94%1.01%
4月1.23%1.30%0.94%1.01%
3月1.19%1.24%0.90%0.95%
2月1.23%1.28%0.94%0.99%
1月1.22%1.27%0.93%0.98%

2019年

2019年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年~20年21年~35年15年~20年21年~35年
12月1.16%1.21%0.87%0.92%
11月1.12%1.17%0.83%0.88%
10月1.06%1.11%0.77%0.82%
9月1.05%1.11%0.76%0.82%
8月1.11%1.17%0.82%0.88%
7月1.12%1.18%0.83%0.89%
6月1.21%1.27%0.92%0.98%
5月1.23%1.29%0.94%1.00%
4月1.21%1.27%0.92%0.98%
3月1.22%1.27%0.94%0.99%
2月1.25%1.31%0.97%1.03%
1月1.26%1.33%0.98%1.05%

2018年

2018年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年~20年21年~35年15年~20年21年~35年
12月1.32%1.41%1.04%1.13%
11月1.35%1.45%1.07%1.17%
10月1.33%1.41%1.05%1.13%
9月1.31%1.39%1.03%1.11%
8月1.29%1.34%1.01%1.06%
7月1.29%1.34%1.01%1.06%
6月1.31%1.37%1.03%1.09%
5月1.30%1.35%1.02%1.07%
4月1.30%1.35%1.02%1.07%
3月1.29%1.36%1.01%1.08%
2月1.32%1.40%1.04%1.12%
1月1.30%1.36%1.02%1.08%

2017年

2017年のフラット35金利推移
機構団信加入旧団信
15年~20年21年~35年15年~20年21年~35年
12月1.27%1.34%0.99%1.06%
11月1.30%1.37%1.02%1.09%
10月1.29%1.36%1.01%1.08%
9月1.02%1.08%
8月1.04%1.12%
7月1.03%1.09%
6月1.01%1.09%
5月0.98%1.06%
4月1.01%1.12%
3月1.01%1.12%
2月0.99%1.10%
1月1.02%1.12%

2016年

2016年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.03%1.10%
11月0.93%1.03%
10月0.95%1.06%
9月0.96%1.02%
8月0.83%0.90%
7月0.85%0.93%
6月0.99%1.10%
5月0.96%1.08%
4月1.02%1.19%
3月1.02%1.25%
2月1.21%1.48%
1月1.27%1.54%

2015年

2015年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.28%1.55%
11月1.28%1.55%
10月1.32%1.59%
9月1.31%1.54%
8月1.35%1.58%
7月1.38%1.61%
6月1.31%1.54%
5月1.23%1.46%
4月1.31%1.54%
3月1.20%1.47%
2月1.10%1.37%
1月1.20%1.47%

2014年

2014年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.29%1.56%
11月1.34%1.61%
10月1.38%1.65%
9月1.38%1.66%
8月1.41%1.69%
7月1.45%1.73%
6月1.45%1.73%
5月1.45%1.73%
4月1.47%1.75%
3月1.48%1.74%
2月1.53%1.79%
1月1.52%1.80%

2013年

2013年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.51%1.80%
11月1.52%1.81%
10月1.61%1.93%
9月1.63%1.94%
8月1.68%1.99%
7月1.74%2.05%
6月1.74%2.03%
5月1.54%1.81%
4月1.49%1.80%
3月1.64%1.99%
2月1.65%2.01%
1月1.66%1.99%

2012年

2012年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.53%1.81%
11月1.57%1.85%
10月1.60%1.88%
9月1.62%1.89%
8月1.56%1.84%
7月1.62%1.94%
6月1.71%2.01%
5月1.76%2.07%
4月1.86%2.16%
3月1.83%2.13%
2月1.88%2.18%
1月1.86%2.14%

2011年

2011年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月1.92%2.21%
11月1.91%2.20%
10月1.89%2.18%
9月1.95%2.26%
8月2.03%2.35%
7月2.06%2.39%
6月2.14%2.49%
5月2.28%2.63%
4月2.30%2.63%
3月2.26%2.54%
2月2.27%2.55%
1月2.17%2.41%

2010年

2010年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月2.15%2.40%
11月1.90%2.15%
10月1.95%2.16%
9月1.87%2.06%
8月2.02%2.23%
7月2.10%2.32%
6月2.20%2.41%
5月2.32%2.51%
4月2.41%2.59%
3月2.34%2.55%
2月2.39%2.60%
1月2.35%2.57%

2009年

2009年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月2.40%2.60%
11月2.47%2.69%
10月2.45%2.64%
9月2.49%2.69%
8月2.56%2.76%
7月2.62%2.82%
6月2.75%2.99%
5月2.82%3.07%
4月2.72%2.95%
3月2.75%2.98%
2月2.77%3.02%
1月2.64%2.88%

2008年

2008年のフラット35金利推移
15年~20年21年~35年
12月2.64%2.88%
11月2.66%2.89%
10月2.56%2.77%
9月2.51%2.76%
8月2.69%2.92%
7月2.75%2.98%
6月2.77%3.05%
5月2.68%2.95%
4月2.40%2.64%
3月2.54%2.75%
2月2.52%2.76%
1月2.61%2.82%

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