フラット35の審査に落ちたら取るべき3つの対策【マイホームをあきらめない！】
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フラット35は、申込者の勤続年数の最低条件がなかったり、住宅ローン利用時の団信の加入が必須ではなかったりといった点から、他の金融機関の住宅ローンよりも比較的利用しやすい住宅ローンです。
そのため、フラット35の審査に落ちてしまうと「もう住宅ローンを借りることはできないの？」と不安になる人も多いでしょう。
また、フラット35の申し込み前に、「もし落ちたらどうしよう」と心配している人もいるかもしれません。
結論から言うと、フラット35の審査に落ちても、その理由を知ってしっかり対策すれば、他の金融機関で住宅ローンを借りられる可能性は十分にあります。
また、対策をしたうえで半年程度期間をあけ、再度フラット35に申し込むことで審査に通過するケースもあります。
この記事ではよくあるフラット35の審査に落ちる理由や、落ちてしまった場合の対策を解説していきます。
しっかり対策をして、夢のマイホームを手にいれましょう！
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【フラット35の審査に落ちたら】知っておきたい審査条件
フラット35は、他の住宅ローンと少し審査の条件が異なる住宅ローンです。
通常、一般的な住宅ローンでは、申込者の返済能力や物件の担保としての価値をもとに審査が行われます。
一方、フラット35はこれらの条件に加えて、「物件が技術基準を満たしているか」もチェックされる住宅ローンです。
ここからはフラット35の審査で重視されるポイントについて、以下２つの観点から紹介します。
フラット35の審査で重視されること
購入物件が技術基準を満たしているか
公的ローンの性質を持つフラット35は、「質が高い住宅を広く供給すること」を理念にしています。
そのため、審査においては一般の住宅ローンより住宅の質が重視され、独自の技術基準を満たしていなければいけません。
例えば「新築一戸建て住宅」の場合のおもな技術基準は、以下のとおりです。
| 接道 | 一般の道に2m以上接している |
|---|---|
| 住宅の床面積 | 70㎡以上 |
| 住宅の規格 | ・2つ以上の居住室(家具等で仕切れる場合でも可)がある ・台所(炊事室)、便所、浴室が設置されている |
| 戸建型式など | 木造住宅の場合、一戸建てまたは連続建てに限る |
| 断熱構造 | 住宅の外壁、天井または屋根、床下などに所定の厚さ以上の断熱材を施工 (断熱等性能等級2レベル以上) |
| 住宅構造 | 耐火構造、準耐火構造(※2) または耐久性基準(※3)に適合 |
※1 一戸建て住宅とは、連続建て住宅及び重ね建て住宅を含む
※2 準耐火構造には省令準耐火構造を含む
※3 耐久性基準とは基礎の高さ、床下換気孔等に関する基準
ただし、住宅の質を重視しているからといって、住宅さえよければ誰でも審査に通るわけではありません。
先述したとおり、申込者の返済能力が低い場合や物件の担保価値が低いと判断された場合には、審査で落ちる可能性もあるため注意が必要です。
また、あくまで業界内で認識されている情報でいえば、住宅金融支援機構は担保評価が低い物件を大量に販売するハウスメーカーや不動産会社を危険視しているともいわれています。
物件を考えるときは、技術基準だけでなく担保評価も気にしておくことが大切です。
技術基準を満たさない場合は、フラット35以外を検討しよう
技術基準を満たさなければ、フラット35で住宅ローンを借りることはできません。
そのため、他の金融機関の住宅ローンを検討した方がいいでしょう。
こちらのページで金利タイプごとにおすすめの住宅ローンを解説していますので、住宅ローンを選ぶ際に参考にしてくださいね。
申込者に返済能力があるか
「フラット35では職業による選別をしない」など、申込者に対する審査条件が広いのは事実です。
ただし、申込者の属性などを総合的に見た上で、返済能力に不安がある人については厳しい審査が行われる傾向にあります。
落ちた人の傾向から、特に重視されていると思われるポイント
- 返済負担率の高さ
- 自己資金の低さ(融資率)
- 個人信用情報の事故歴
つまり、「フラット35は人に対する審査条件が広い」と言えども、個人の返済能力に不安がある人には融資できないということです。
実際に筆者の経験でも、フラット35の審査に落ちた人の多くは物件より個人の返済能力に問題がありました。
「住宅の基準さえクリアすれば大丈夫でしょ」とのんきに構えず、自己資金をしっかり準備しつつ返済負担率が低くなるよう計画した上で、個人信用情報をクリーンにしておくことが大切です。
では、実際に審査に落ちてしまう具体的な理由には、どのようなものがあるのでしょうか。対策とあわせて次章で詳しく解説します。
フラット35の審査に落ちた場合に考えられる理由
フラット35の審査で落ちる場合に考えられる理由はいくつかありますが、FPである筆者の経験から言えば、そのほとんどは「審査の対策不足」によるものです。
逆にいうと、対策さえしっかりしておけば、審査に通過することは十分可能だということです。
本審査に落ちた人も、今から本審査を受ける人も、次に紹介する審査落ちの理由をチェックしてみてください。
フラット35の審査に落ちる理由
落ちる理由について、ひとつひとつわかりやすく解説していきましょう。
審査落ちの理由①年収に対する返済負担率が高い
年収に対して借入金額が多すぎる人、つまり『返済負担率（返済比率）』が高い人は審査に落ちる確率が高くなります。
フラット35の審査では年収ごとに返済負担率の上限が定められていて、以下の割合を超えている方は利用できません。
フラット35の返済負担率の審査基準
- 年収400万円未満…30％
- 年収400万円以上…35％
例えば、年収400万円の場合、400万円×返済比率35％＝年間140万円が他の借入も含めた返済額の上限となります。
返済負担率は25%以下が理想
ここで注意が必要なのが、返済負担率30%～35%はあくまでも申し込み要件であり、「無理なく返済できる金額」という意味ではないということ。
税込年収400万円の場合、手取り年収額は300万円ほど。手取り年収300万円の人が年間140万円ものローン返済を抱えるのは、どう見ても危険だとわかりますよね。
適切な返済負担率に抑えるためには、以下の２点が大切です。
適切な返済負担率にするために
- 住宅ローン以外の借入金額を正確に把握する
- 自己資金をしっかり入れて、余裕を持った返済計画を立てること
審査落ちの理由②住宅ローン以外の借入がある
住宅ローン以外の借り入れがある人(複数の場合は更に)は審査に落ちる確率が上がります。
注意が必要な借り入れ
- 奨学金の返済
- スマホ端末の分割払い
- クレジットカードのリボ払い
- キャッシングやカードローン
- 車のローン
上記のなかで特に厳しく見られるのは、カードローンやリボ払いです。
カードローンやリボ払いによる借入は金利が高く、「高い金利で借金してまで物を買う癖のある人＝お金にルーズな人」と捉えられてしまう可能性があることが理由です。
審査が優しいフラット35といえども、返済能力に不安がある人に簡単に融資することはありません。審査の前にできるだけ他の借入を清算し、審査に臨むようにしましょう。
尚、直前に清算した場合、まだ情報が残っている可能性があるので、金融機関担当者としっかり情報共有しておきましょう。
クレカのキャッシング枠も計算に含まれる
クレジットカードはリボ払いだけでなく、キャッシング枠の限度額も返済負担率に影響します。
キャッシング枠があれば、いつでもお金を借りられる状態ということ。
そのためキャッシング枠の限度額の分だけ、年間返済額の上限が少なくなり、住宅ローンの借り入れ上限額も少なくなってしまいます。
例
- 年収400万円ーキャッシング枠50万円
＝350万円 - 350万円×35%
=年間返済額の上限122.5万円
クレジットカードを複数所有している場合は、使っていないクレジットカードは解約しておくか、キャッシング枠を０円にしておくと良いでしょう。
キャッシング枠を０円にする場合は、各クレジットカードのマイページから申し込むか、電話でオペレーターに相談しましょう。
審査落ちの理由③個人信用情報に問題がある
個人信用情報に問題があると、フラット35の審査に通りづらくなります。
個人信用情報は過去の借り入れの履歴が書かれていて、住宅ローン以外の借り入れで延滞したことがある等の情報が分かるようになっています。
5年以内に長期の滞納（事故）歴があると個人信用情報に「異動」の文字が記載され、この状態では住宅ローン審査に通る可能性は極めて低くなります。
一般的に「異動」と記載されている状態を「ブラックリストに載る」「ブラックになる」と言います。
POINT
ただし、実際にブラックリストという名前のリストが存在しているわけではありません。
不安な場合は個人信用情報を取り寄せよう
個人信用情報の登録機関は3つあり、審査の際はすべての登録機関で照会されます。
個人信用情報が登録されている信用情報機関
- 全国銀行個人信用情報機関(JBA)
- 株式会社シー・アイ・シー(CIC)
- 株式会社日本信用情報機構(JICC)
過去の返済歴で少しでも不安がある人は、各登録機関に個人信用情報の開示請求をした上で、ご自身の情報がクリーンであるかどうかを確認しておきましょう。
審査落ちの理由④借入額に対して担保の評価が低い
借入希望額に対して、住宅の担保評価が低い場合にも審査に落ちることもあります。
筆者が知る例としては、私道に面している住宅と特殊な建築（技術基準はクリアしていた）の住宅が審査に通らなかったことがありました。
私道に面している住宅や、特殊な建築の住宅は一般的な銀行の担保評価でも低くなりがちですので、少し気をつけておきましょう。
もし担保評価に不安がある場合は、取扱金融機関の担当者やハウスメーカーなどに相談した上で、審査がスムーズに行われるよう準備しておきましょう。
担保評価が低いという理由だけで審査に落ちるとは限らない
担保評価が低い住宅は追加書類や調査が発生するため、審査の過程で他の要素を詳しく確認されます。その結果、全体的に審査が厳しくなることで審査に落ちてしまう可能性も考えられます。
審査落ちの理由⑤在籍確認が出来なかった
稀なケースですが、勤め先の企業で「在籍確認ができなかった」という可能性もあります。
契約者の勤務事実を確実に確認するための手続きのこと。
住宅金融支援機構の担当者が勤務先へ直接電話をかけ、本人を呼び出して在籍が確認できれば終了する簡単なもの。
電話の際は住宅金融支援機構の名前ではなく、個人名で電話がかかってきます。
したがって、個人からの電話は取り次がないような対応をしている会社であったり、受付に出た者があなたの在籍をうまく伝えられなかったりすれば、「在籍確認が取れなかった」という可能性も考えられるわけです。
ただし、「会社の対応で本人の在籍確認ができない」というだけで審査に落ちることはあまり考えられません。
通常は一度確認ができなくても本人に電話番号を再確認した上で、在籍確認を終わらせるケースがほとんどです。
審査落ちの理由⑥担当者によって審査結果が変わることも
こちらも稀なケースですが、審査を担当する住宅金融支援機構の担当者やフラット35を販売する取扱金融機関、選択したハウスメーカーなどによっても審査結果が変わる可能性もあります。
「住宅金融支援機構に太いパイプを持つ取扱金融機関ほど審査を通せる力を持っている」とは業界内でもよく聞く話です。また、住宅金融支援機構から信頼されているハウスメーカーであるかどうかも大切だといえます。
実際に、「取扱金融機関を変えて再度申し込んだら審査が通った」というケースもありました。
フラット35の取扱実績、融資率が高い金融機関、ハウスメーカーを探し、実際の事例などにくわしい営業マンを見つけるのも1つの対策です。
フラット35の審査に落ちた場合の対策
フラット35の審査で重視されるポイントをふまえたうえで、「審査に落ちた場合にできる対策」についてご説明しましょう。
どのような対策を取るにしろ、焦って行動しても良い結果は生まれません。落ちた理由をしっかり分析し、資金計画を立てたうえで行動してくださいね。
フラット35の審査に落ちた場合の対策
それぞれ分かりやすく解説していきます。
審査に落ちた場合①自己資金を増やしてから再審査をする
返済負担率がギリギリだった人や自己資金ゼロで借りようとしていた人は、まず自己資金をしっかり蓄えてから再審査をしましょう。
フラット35の申し込み要件において返済負担率は、年収400万円未満の場合は30%まで、年収400万円以上の場合は35%までと定められています。
また、自己資金がないのに住宅ローンを借りる人はそれだけでお金に計画性がない人と判断される可能性もあります。
上記の割合を超えてしまっていた方は、まずは自己資金を用意して返済負担率を下げることを検討しましょう。
自己資金１割以上で金利が優遇される
自己資金を用意するメリットは審査に通りやすくなることだけでなく、フラット35の金利優遇を受けられる点にもあります。
以下のとおり、フラット35では１割以上の自己資金を用意することで適用金利が引き下げられます。
| 自己資金なし | 自己資金１割以上 |
|---|---|
年1.970%
| 年1.860%
|
35年間という長い返済期間で見れば、0.2%の金利の違いは100万円以上もの総返済額の差へと繋がります。
よりお得に住宅ローンを組むという意味でも、フラット35では１割以上の自己資金を入れることをおすすめします。
審査に落ちた場合②再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから
フラット35で再度審査を申し込む場合は、最低半年程度の期間を空けてから行いましょう。
審査の履歴は個人信用情報に記録されるため、すぐに申し込むと「この人、この前審査したばかりなのにまた申し込んでいる」という印象を与えてしまい、審査がより難しくなる可能性が高いのです。
そのため、フラット35の審査に落ちてしまった場合は、半年程度期間を空けて状況を変えてから申し込むことをおすすめします。
期間を空ける間に自己資金を貯めておこう
「次の審査まで半年も待たないといけない……」と言われるとショックもあるかと思います。
しかし、見方を変えれば「自己資金を貯める期間ができた」とも考えられます。
先述したように自己資金があれば審査にも通りやすくなりますし、金利優遇を受けることもできます。
より有利な条件で住宅ローンを利用できると考えて、しっかりと自己資金を貯めておきましょう。
審査に落ちた場合③別の銀行などを通して再審査をする
フラット35は取扱金融機関によって審査を通す手腕に差があるといわれています。
そのため、別の銀行を通して再審査するのもひとつの方法です。
できるだけフラット35の融資率が高く、取扱実績のある銀行やモーゲージバンク(住宅ローン専門の金融機関)、ノンバンク(銀行以外の金融機関)などを探し、再審査に適した金融機関を見つけましょう。
やみくもに審査を重ねないように注意
先述したとおり住宅ローンの審査では、個人信用情報を請求した履歴が残るため、審査を重ねるたびに請求の記録が残ります。
審査を何度も繰り返してたくさん履歴を付けても良いことはありませんので、住宅ローンの審査は慎重に計画的に行うことが大切なのです。
【注意】プロパーローンや不動産担保ローンは避けよう
個人信用情報に事故歴がある場合、最低でも５年は事故歴が消えるまで待たなくてはいけません。
「どうにかして今すぐに購入したい」と思うのが自然ですが、そこでプロパーローンや不動産担保ローンに手を出すのは避けましょう。
これらのローンは金利が高く、長く返し続けていくと返済負担がかなり大きくなります。
事故歴が消えるまでに時間がかかる場合は、その間にしっかり貯蓄しつつ適切な支払いを継続した上で、個人信用情報をクリーンにすることに専念してください。
フラット35を申し込む金融機関の選び方
フラット35を利用する金融機関を選ぶ際は、以下の２点をチェックしておきましょう。
フラット35選びのポイント
- 「保証型」のフラット35を取り扱っているか
- 融資事務手数料の金額
金融機関を比較する際の優先度は、①→②の順番です。
保証型のフラット35は金利が低く設定されているケースが多く、固定金利を利用する際には特にメリットが大きくなるためです。
ここでは保証型のフラット35を取り扱っている金融機関のなかで、おすすめの銀行を２社紹介します。
おすすめ①住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」
ふたつめのおすすめは、保証型のフラット35を取り扱っている「住信SBIネット銀行」です。
ARUHIと同様、従来のフラット35よりも低い金利での借り入れが出来るため、長期固定金利で少しでも金利の低いローンを探している方におすすめです。
また、すべての病気やケガが対象となる全疾病保障が基本付帯なので、「金利の低さだけじゃなくて、保障でも妥協したくない」という方におすすめです。
- フラット35
- フラット35（保証型）
- 年
1.290
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年12月適用金利
- ※フラット35S（金利Aプラン）
- ※当初5年間引下げ
- ※自己資金20%以上
- ※団信加入
おすすめポイント
- 01全疾病保障が無料で付帯
- すべての病気やケガで働けなくなった場合に住宅ローンの返済が一定期間免除されたり、働けない期間が一定を超えて続いた場合に住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が無料付帯。
- 02通常のフラット35より低金利
- 住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）は一般的なフラット35（買取型）よりも低金利。
- 03自己資金20%以上でさらに低金利になる
- フラット35（保証型）の新規借入には住宅購入価格に対して自己資金20%以上でさらに適用金利が下がります。
- 04定額自動入金サービスが無料
- 住信SBIネット銀行の口座へ自動で毎月の返済額の入金ができるので、メインバンクを変更しなくてもOK。
おすすめ②ARUHI「スーパーフラット」
ARUHIは「ARUHIスーパーフラット」という保証型のフラット35を取り扱っています。
ARUHIは自己資金による金利優遇幅の種類が多く、自己資金を５割以上用意することで大幅に金利が引き下げられるプランも存在します。
スーパーフラットを利用するには、最低でも物件価格の1割以上の頭金が必要ですが、資金に余裕がある方はARUHIを検討してみると良いでしょう。
- フラット35
- ARUHI スーパーフラット
- 年
1.230
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年12月適用金利
- ※フラット35S（金利Aプラン）
- ※当初5年間引下げ
- ※自己資金20%以上
- ※一般団信加入
おすすめポイント
- 01スーパーフラットは一般のフラット35より低金利
- ARUHIのスーパーフラットは従来のフラット35より金利が低く、頭金を多くしてさらに低金利にすることも可能です。
- 02引き落とし口座を自由に決められる
- 引き落とし口座を自由に設定できるため、口座管理がしやすいです。
- 03勤続年数が短い人や個人事業主でも申し込める
- 借り入れ要件に「職業」が含まれていないため、審査が不安な人にも向いています。
- 04審査スピードが早い
- 事前審査は最短即日、本審査は最短3営業日と早いため、お急ぎの方にもおすすめです。
- 052024年2月より「子育てプラス」が新登場
- 家族構成等に応じて、金利を最大年1.00%引き下げられます。ご夫婦のどちらかが40歳未満なら、子どもがいなくても対象！
フラット35の審査の流れをおさらい
「フラット35の事前審査や本審査の違いがよくわからない」という方に向けて、それぞれの違いを簡単におさらいしておきましょう。
事前審査の申し込みから本審査の結果が分かるまでに３週間ほどかかることもあるため、早めに審査を申し込んでおくことをおすすめします。
事前審査
事前審査は、フラット35の申し込み要件を満たしているかを簡易的に審査するために行われます。
住宅ローン申込者の自己申告ベースで審査が行われるため、この時点では収入証明書類などは提出しません。
また、フラット35を販売しているのは住宅金融支援機構ですが、事前審査は金融機関（取り扱っている銀行）が実施します。
事前審査完了までの期間
- 最短当日～１週間ほどが目安
- 審査に通れば、必要書類を用意して本審査へ
本審査
本審査は実際の書類をベースとして、「住宅ローンを貸しても大丈夫なのか」を審査するために行われます。
事前審査は金融機関だけが行っていましたが、本審査では金融機関と住宅金融支援機構の両方が審査を行います。
事前審査と本審査で実施する機関が異なるため、「事前審査には通ったのに、本審査には落ちた」ということも十分に起こりえます。
事前審査の申告内容と違いが出ないように、正しく書類を記入しましょう。
本審査完了までの期間
- １週間～２週間ほどが目安
- 審査に通れば、必要書類を用意して契約手続きへ
フラット35の審査についてよくある質問
- フラット35を取り扱っているおすすめの金融機関は？
「住信SBIネット銀行」と「ARUHI」をおすすめします。
どちらも「保証型」のフラット35を取り扱っており、低い金利で借り入れできるからです。
ただし金利の優遇を受けるには、自己資金を10%以上準備する必要があります。
まずはフラット35を取り扱っている金融機関を「シミュレーションツール」を利用してチェックしましょう。
- フラット35の審査期間はどれくらい？
フラット35審査に必要な期間は、事前審査から本審査までで、およそ1週間～2週間ほどが目安です。
ただしあくまでも目安で、ローン申込みから3営業日ほどで結果が分かることもあり、申込者の状況や、申込みの混雑状況などによっては、長引く可能性もあります。
期間には余裕をもって、早めに審査に申し込んでおくと良いでしょう。
早く審査を通したい方は、事前審査が早いおすすめ金融機関も参考にしてみてください。
- フラット35の審査に年収は関係する？アコーディオンでたたむことも出来ます。
フラット35では、「年収が◯万円以上」というような要件は定められていません。そのため年収に関わらず申込み可能です。
ただし年収に対する「返済比率」には上限があり、
- 年収400万円未満の場合：返済比率30%まで
- 年収400万円以上の場合：返済比率35%まで
と定められているため注意しましょう。
年収に対するローン返済の割合
住宅ローンの借入額の考え方については、こちらの記事も参考にしてください。
- フラット35は自営業やフリーランスでも申し込める？
フラット35は、自営業やフリーランスの方でも申込み可能です。
- フラット35は転職後でも申し込める？
フラット35には勤続年数に関する上限がないため、転職後でも申込み可能です。
転職をしていても住宅ローン審査に影響がないケースもあるので、詳しくは「転職後に住宅ローン審査を通すための具体的な3つの対策！審査に影響のないケースも紹介」もご覧ください。
まとめ
フラット35の審査に落ちる理由はさまざまですが、どれも事前に対策を取っておけるものばかりです。
フラット35の審査対策のポイント
- 自己資金を増やしてから再審査をする
- 再審査の申し込みは半年以上の期間を空けてから
- 別の銀行などを通して再審査をする
審査に落ちてしまった場合は、当ページで紹介した対策をした上で改めて審査に申し込んでみてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
基本的に住宅ローンの審査に落ちた場合、なぜ落ちたのか？という理由について、金融機関が説明してくれることはありません。
特に、民間の金融機関では審査の内容はほぼブラックボックスになっており、どういう基準でチェックされているかを知ることはできません。多分こうじゃないかな？という憶測ができる程度です。
民間の場合はその支店ごとの目標達成度や営業方針によって審査の判断が微妙に変化します。また公務員や大企業の正社員を優遇する傾向があります。
これに対してフラット35は住宅金融支援機構という国の出先機関が債権者となる公的融資であるため、完全なブラックボックスということではなく、ある程度の基準がオープンになっています。
また、公的融資ですから審査の基準が営業方針によって変わるということがありませんし、職業や就業形態（正社員か非正規か）によって審査基準を変えることもありません。
そのため、民間の金融機関で審査に落とされた場合は、その原因を特定しにくいため、一度落とされてしまうと諦めざるを得ないケースが一般的です。
これに対してフラット35で審査に落とされた場合は、この記事にあるようにその原因を概ね特定することができます。
つまりその原因を取り除きさえすればリベンジできるという面があるのです。
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