離婚の際は住宅ローン借り換えを検討しよう！ 借り換えるべきケースと手順の解説
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簡単にまとめると
- 住宅ローンの名義変更が認められるケースは少ない
- 放置していると住宅ローンの契約違反になる場合も
- 名義変更やペアローンを組んでいる場合は借り換えを検討しよう
離婚後も今の家に住む場合、住宅ローンの処理をどうすべきか悩みますよね。
離婚による住宅ローン借り換えの必要性を判断するには、下記のポイントをチェックしてみてください。
離婚時に住宅ローンを借り換えた方が良いケース
- 住宅ローンの名義変更が必要になる場合
- 連帯保証人や連帯債務者を設定している
- ペアローンを組んでいる
もし上記のケースに当てはまる場合は、住宅ローンの借り換えを検討する必要が出てきます。
上記に当てはまらない方でも、住宅ローンの返済額を軽減できる可能性はあるので、借り換えを検討する余地は十分あります。
- 離婚しても今の家に住み続けたい
- 離婚を機に住宅ローンの借り換えを考えている
という方は参考になさってください。
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ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。
現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。
▼講演会実績
2022年12月13日 ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日 ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）
▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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離婚時に住宅ローンを借り換えた方がいいケース
離婚時に住宅ローンを借り換えるべきケースを簡単にまとめると、下記のような場合です。
離婚時に住宅ローンを借り換えるべきケース
逆にいえば、このケース以外では急いで借り換えを検討する必要はありません。
借り換えるべきケースと、お得になるための借り換えについて、それぞれ解説していきます。
借り換え①住宅ローンの名義変更が必要になるケース
離婚に伴い特定のケースに当てはまる場合は、住宅ローンの名義変更をする必要があります。
しかし、名義変更を簡単に承諾してくれる金融機関はほとんど存在しないため、早急に借り換えを検討するほうが良いでしょう。
名義変更が必要なケースの例
- 住宅ローンの返済者が変更になる場合
- 住宅ローンの名義人が家を出る場合(名義人ではない方が家に残る)*
*名義人が返済を続ける場合、名義ではない方が返済をする場合のどちらも対象
住宅ローンの名義変更は難しい
返済がまだ残っている状態で、住宅ローンと物件の名義変更を行うには金融機関の承諾が必要です。
しかし先ほども触れたように、名義変更を簡単に承諾してくれる金融機関はほとんどありません。
住宅ローンは名義人の支払い能力を審査したうえで、金融機関と名義人の間でかわされる契約のため、そもそも名義人の変更は想定されていないのです。
金融機関は「この人なら貸しても大丈夫だろう」と判断しているので、貸し付ける人が変われば契約の前提も変わってしまいますよね。
そのため、返済が残ったまま物件や住宅ローンの名義変更を行うのは簡単ではありません。
金融機関に隠すのは契約違反
住宅ローンの名義変更ができないと想定される場合でも、金融機関へ事実を隠すのは絶対に避けましょう。
なぜなら住宅ローンの契約違反に該当してしまい、最悪の場合は残金の一括請求されてしまう可能性があるからです。
金融機関にしてはならない行動の例
- 金融機関に内緒で住宅の名義変更を行う*1
- その家に住んでいない名義人が支払いを継続する*2
- 名義人ではない方が名義人の口座を通して支払いを継続する*2*3
*1 住宅ローンの返済が残っている場合
*2 住宅ローンも住宅の名義もそのままの場合
*3 名義人が家を出ている場合
住宅ローン契約では「住宅の名義変更をするときは、必ず債権者である金融機関に知らせること」と明記されています。
さらに、そもそも住宅ローンは「対象の家に居住し返済する方が名義人となること」が前提の契約です。
その家に住んでいない人や、名義人ではない方が返済することも契約違反と判断される可能性があります。
離婚により名義変更が必要になった場合は、必ず金融機関に伝えた上で今後の対応を相談しましょう。
借り換え②連帯保証人や連帯債務者を設定しているケース
「別れた配偶者を、連帯保証人や連帯債務者に設定している」という場合は、早急に借り換えを検討しましょう。
住宅ローンに連帯保証人、連帯債務者が設定される具体例は下記を参考にしてください。
どちらの住宅ローンも離婚時には契約自体に変更の必要性が生じるため、何らかの対処をしなければなりません。
連帯保証人や連帯債務者の変更は難しい
離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者の変更を簡単に認める金融機関はほぼありません。
連帯保証型と連帯債務型の住宅ローンはいずれも「夫婦両方に収入があること」を前提とした契約で、夫婦それぞれに何らかの返済責任があります。
そのため、離婚しても連帯保証人や連帯債務者の責任を簡単になくすことはできないのです。
配偶者の代わりとなる連帯保証人や連帯債務者が親族にいれば、変更を認めてもらえる可能性もありますが、現実問題として住宅ローンの大きな返済責任を引き受けてくれる親族を見つけるのは難しいでしょう。
このように、住宅ローンの連帯保証人と連帯債務者を変更するのは非常に大変なことなのです。
連帯保証人や連帯債務者を設定している場合は、借り換えをするほうがスムーズに進められますよ。
連帯保証人や連帯債務者を変更しないとトラブルになりやすい
離婚後に連帯保証人や連帯債務者の変更をせずにいると、後々のトラブルになることが多いので注意が必要です。
例えば、債務者の夫が家に残り返済を継続し、連帯保証人の妻は家を出ていき返済に関与しないというケース。
この場合、夫が返済できているうちは問題になりませんが、返済が滞った場合には元妻が返済を求められることがあります。
離婚してから、相手の住宅ローン返済で揉める、なんてことはできる限り避けたいですよね。
そのためにも、連帯保証人や連帯債務者が設定されている住宅ローンについてはしっかり話し合い、放置しないことが大切です。
借り換え③ペアローンを組んでいるケース
ペアローンを組んでいて離婚した場合は、借り換えを検討した方が良いでしょう。
ペアローンでは夫婦それぞれが住宅ローンを契約しますが、契約の条件の中に「その家に住むこと」が含まれます。
離婚してどちらかが家を出る場合には、住宅ローンの契約を違反することになってしまうため、家を出る方が契約変更をする必要が生まれます。
ペアローンで離婚時に必要な契約変更
- 2つの住宅ローンを1つの契約にまとめるよう一本化する
- 家を出るほうの住宅ローン名義を親族に変更する
ただし、2つの住宅ローンの契約をまとめるにはそれだけの収入が必要になるため、金融機関に契約変更を願い出ても認めてもらえないケースがあります。
名義についても、まだまだ返済が残っている住宅ローンをそのまま引き継げる親族を見つけることは現実的ではありませんよね。
現在借りている金融機関での変更が難しい場合には、借り換えを検討することをおすすめします。
借り換えで返済額を軽減できる場合もある
住宅ローンを単独名義で支払っていて、今後も名義人が今の家に継続して住む場合は、今すぐ借り換えを考える必要はありません。
ただし、離婚に伴う借り換えが不要なケースでも、借り換えによる住宅ローン返済額の軽減を実現できる可能性があります。
なぜなら2024年現在の住宅ローン金利は非常に低く、今の住宅ローン契約が10年以上前のものなら、借り換えによる金利引き下げで毎月の返済額を大幅に軽減できる可能性があるからです。
子どもの養育費など、離婚後は住宅ローン以外の支払いが必要になる方も多いはず。
各種支払いを無理なく継続するためには、借り換えで毎月の固定費を軽減するのも有効な選択です。
離婚後の住宅ローン返済に少しでも不安がある方は、借り換えによってどれくらい支払いが下がるのかシミュレーションだけでもしてみましょう。
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住宅ローンを借り換える際の3つの注意点
離婚に伴い住宅ローンを借り換える際は、下記3つのポイントに注意する必要があります。
住宅ローン借り換え時の3つの注意点
それぞれわかりやすく解説していきましょう。
借り換え時注意点①借り換えには諸費用がかかる
住宅ローンの借り換えには、一般的に30万円～100万円程度の諸費用がかかります。
諸費用の支払いを住宅ローンに含められますが、現金での支払いが必要な場合もあります。
借り換える際には、ある程度まとまった費用が必要になる場合もあると覚えておきましょう。
ただし、借り換えで諸費用がかかっても、金利の引き下げ効果によって総返済額がお得になるケースも多くあります。
借り換えの際は諸費用を含めた総返済額を計算しどの程度の金額を削減できるのか、具体的にシミュレーションしておきましょう。
借り換え時注意点②借り換えの審査に通るとは限らない
借り換え希望者の状況によっては、住宅ローンの借り換え審査に通らない可能性もあります。
借り換え審査で重要なポイントは下記のとおりです。
借り換え審査で重要なポイント
- 返済能力に適した住宅ローンの借入金額になっている
- 住宅の担保評価が著しく下がっていない
- 新名義人に安定した年収がある
- 新名義人の個人信用情報に問題点がない
特に離婚時は築年数の経過により、住宅の担保評価が低くなっているケースがほとんど。
担保評価が低い住宅で借り換えをする場合は、年収や個人信用情報を厳しく見られる傾向があります。
審査に不安がある場合は、頭金の調整による借り換え金額の削減や、他ローンの完済といった対策を取りましょう。
借り換え時注意点③必ず借入条件が良くなるわけではない
借り換えの審査は厳しく見られるため、金利や団信保障などの条件が悪くなる可能性を認識しておきましょう。
とはいえ、名義変更などにより契約を見直す必要がある場合は、「借り換えをすること」を最優先に考えなければなりません。
住宅ローンの契約違反を避けることが重要なので、離婚後今の家に住み続けるためにも、借り換えできる金融機関を見つけて無事契約することが何より大切です。
借り換え時注意点④借り換えが難しい場合は売却も検討する
借り換えが難しい場合には、売却もあわせて検討する必要があります。
売却する場合、不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。
1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。
たとえば「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼が可能です。
NTTデータグループが運営しているサービスなので、安心して利用できますよ。
住宅ローン借り換えの流れ
ここでは住宅ローンを借り換える方法について、具体的に解説していきます。
住宅ローンの借り換えを検討中の方は、実際の流れを参考にしつつ具体的にイメージしてみましょう。
STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
借り換え先の比較から審査の申し込み、融資実行まで実際の手順に沿ってご説明していきますね。
STEP①借り換え先を比較する
住宅ローンの借り換えをするときは、できる限り多くの金融機関を比較しましょう。
ここまでお話してきたとおり借り換えにはまとまった諸費用がかかりますし、条件が悪化する可能性もあります。
また借り換え審査は比較的基準が厳しいため、審査に落ちた場合も想定して複数の候補を絞っておく必要があります。
借り換え先の比較には、諸費用を含めて計算できるシミュレーションツールをご活用ください。
借り換えメリットの大きい銀行はどれなのか、たったの1分で比較できますよ。
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不安な場合は金融機関へ相談しよう
住宅ローンの借り換えをどう進めれば良いのか分からない場合は、金融機関へ相談しましょう。
近年ではネット銀行でも店舗相談を受け付けていたり、SkypeなどWeb上での相談に対応していたりと、さまざまな方法で相談を受けられます。
「借り換えの審査に通るのか不安」「離婚後の住宅ローントラブルを避けたい」というような不安を事前に取り除けますよ。
住宅ローンの借り換え相談のコツは、下記の記事で詳しく解説しています。
STEP②住宅ローンの仮審査に申し込む
借り換え先の候補を複数絞り込んだら、仮審査に申し込みましょう。
仮審査に申し込むときは、借り換えに必要な書類をある程度準備しておくことが大切です。
この時点でしっかり書類を準備しておけば不備を防げますし、住宅ローンの手続きもより早く進められるでしょう。
また先述したように住宅ローンの借り換え審査は厳しくなりやすいです。
借り換え候補に挙げた３社程度に申し込み、審査に通る金融機関を効率良く見つけるようにしてくださいね。
STEP③住宅ローンの本審査に申し込む
住宅ローンの仮審査に通過したら、いよいよ本審査に申し込みます。
本審査では本人確認書類から収入や物件に関するものまで、さまざま書類の提出を求められます。
仮審査の際に用意しておいた必要書類に不足がないか再度チェックし、本審査の手続きに進んでくださいね。
本審査では書類提出に加えて書類の記入が重要なポイントになっています。
もし記入に漏れや間違いがあれば、その分審査が長引く可能性もあるからです。
離婚後は何かとやることが多く大変かもしれませんが、借り換え本審査での書類不備にはくれぐれも気をつけてください。
STEP④新しい金融機関と住宅ローン契約を締結、融資実行
本審査に通過したら、借り換え先の金融機関で新しい住宅ローン契約を結び、融資が実行されるのを待ちます。
特に気をつけなければならないのが、住宅ローン契約を結んだあとの手続きです。
住宅ローンの借り換えは契約したら完了というものではなく、全ての手続きを終えてはじめて完了となるからです。
住宅ローンの借り換えでは、
STEP1
融資実行日に以前の住宅ローンを完済
STEP2
借り換え前の金融機関が抵当権抹消の書類を発行
STEP3
司法書士に書類を渡し、抵当権の再設定を実施
という3つの手続きを終えた時点で、やっと借り換えは完了です。
スムーズに借り換えを完了させるためには、以前の金融機関と新しい金融機関で密なやり取りが重要になってきます。
住宅ローンの契約日と融資実行日が近づいてきたら各金融機関とこまめに連絡を取り、なるべく早く手続きを終えられるように調整しておきましょう。
まとめ
離婚後も今の家に住み続けるためには、借り換えをしなければならない場合があります。
記事内で触れた重要ポイントを下記にまとめました。
簡単にまとめると
- 名義変更が必要な場合は借り換えを検討する
- 連帯保証型、連帯債務型、ペアローンを組んでいる場合も借り換えを検討する
- 借り換えの必要性があるにも関わらず、「契約を放置する」「金融機関に事実を隠す」といった行動をすると住宅ローンの契約違反として一括返済を求められることもある
- 借り換えの必要性がない方でも返済額を軽減できる可能性はあるので、検討の余地がある
ご紹介したポイントを元にしっかり話し合いや手続きを済ませておけば、離婚後の住宅ローントラブルは避けられますよ。
今後の生活に余裕を確保するためにも借り換えの必要性は早めに判断し、適切な借り換え先を見つけてくださいね。
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