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住宅ローンの名義変更は難しい!低金利な今こそ借り換えがおすすめ

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住宅ローンの名義変更は難しい!低金利な今こそ借り換えがおすすめ
住宅ローン返済中のQ&A
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住宅ローンを名義変更できる可能性は非常に低いです。

住宅ローンは現在借り入れている人の返済能力を前提に審査・契約しているため、名義変更しようとしても金融機関から許可がもらえないケースがほとんど。

そのため、名義変更ではなく他の金融機関への「借り換え」がベストの選択肢といえます

住宅ローンの名義変更は難しい

  • 住宅ローンの契約者が家に住まなくなる場合、今まで通り住宅ローンを利用することはできない
  • 金融機関が認めれば住宅ローンの名義変更はできるが、認めてもらえる可能性は非常に低い
  • 名義変更より、借り換えのほうが簡単

この記事では、住宅ローンの名義変更が難しい理由や、借り換える場合の方法、借り換えにおすすめの住宅ローンについても解説していきます。

>今すぐに借り換えにおすすめの住宅ローンを知りたい方はこちら

  • オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所

    監修者千日太郎

  • ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社

    監修者中野良唯

  • 株式会社エイチームライフデザイン

    編集者イーデス編集部

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住宅ローンを名義変更できる可能性は低い

冒頭で触れたとおり、住宅ローンの名義変更は簡単には認められません。

そもそも名義変更には、

  1. 住宅ローン契約に対する名義変更
  2. 所有不動産(物件)に対する名義変更

という2つの種類があり、事前に住宅ローンを借りている金融機関からローン契約に対する名義変更の許可を得て、所有不動産(物件)の名義変更を行うという流れで進みます。

ただし金融機関から住宅ローン契約に対する名義変更の許可が下りることはほぼありません。

なぜなら、住宅ローンは現在借り入れている契約者の職業、年収、信用情報、借入内容などを精査したで、融資の判断をしているからです。

名義変更はできないケースが多い

契約者の返済能力を慎重にチェックしたにも関わらず、契約者を変更してしまうと約束が成り立たなくなるため、名義変更が認められないことが多いのです。

そのため、名義変更よりも簡単な「借り換え」を選択するのがおすすめです。

なお、まれにですが名義変更が認められるケースもあり、名義変更を認められるケースを紹介の章で解説しています。

不動産の名義だけこっそり変更するのはNG!

住宅ローンの名義変更ができないからといって、所有不動産の名義だけこっそり変更するようなことは絶対やめましょう。

不動産の所有権を勝手に変更したことが金融機関に伝わると、契約違反を問われます。

契約違反をすれば、最悪の場合、住宅ローン残高の一括返済を求められるでしょう

ちなみにお金の動きが無く、不動産の名義だけを変えた場合は「贈与」をしたことになり、高額の贈与税を支払うことにもなります。

名義変更が必要な理由の多くは離婚が原因

住宅ローンの名義変更が必要になるケースの多くは離婚です。

住宅ローンは、その家に住んでいる人が契約をしなければならないため、もし契約者本人が家を出る場合は名義変更をする必要があります。

例えば、住宅ローンの契約者が夫で、離婚後に妻が家に住み続けることになった場合などは、名義変更が必要です。

ローン名義が居住者の名前ではない場合、契約違反となってしまいます。

離婚時の名義変更はおすすめしない

離婚時の名義変更を金融機関に認めてもらえる可能性は、これまでお伝えした通り、非常に低くなります。

また、万一認めてもらえた場合でも、結局返済できなくなる可能性が高いためおすすめできません。

「離婚前に夫婦共有名義で組んでいた住宅ローンを、夫の単独名義に切り替えて返済を継続したい」というケースでお話しします。

離婚による名義変更

これまで二人の収入から支払っていた住宅ローンを、夫だけの収入で支払うのですから、当然収入に占める返済負担は大きくなります。

返済が難しいほど負担が大きくなってしまうのであれば、お住まいの売却を検討するほうが得策でしょう。

また、一人でも返済していくことが可能な場合でも、借り換えをして返済負担を下げられないか検討するのがおすすめです

名義変更ではなく、住宅ローンの借り換えを検討しよう

妻が今の住宅に住み続けるなら、住宅ローン契約の借り換えを検討しましょう。

借り換えは名義変更する手続きよりも簡単に対応できるケースがほとんどです。

借り換えによって月々の返済額や総返済額を抑えることができる可能性もありますので、シミュレーションしてみましょう。

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借り換えにも審査は必要

住宅ローン自体を借り換えてしまえば、名義も含めて契約内容を一新できます

住宅ローン名義が変われば、あわせて不動産の名義も変えることができます。

ただし、もともとの契約者が支払った部分の持分については、買い取るなどの協議は必要です。

また、住宅ローンの借り換えには、新規借入れ時と同様の審査が必要になります

借り換え時の審査は厳しい

審査に通らなければ借り換えもできません。

借り換えの審査を有利に進めるためには、

  • 頭金を多めに入れる
  • 住宅ローン以外の借り入れを完済させておく

などの対策で借り入れ金額を少なくしておきましょう。

また1つの金融機関だけでなく、3~4社の金融機関に申し込みすることおすすめします。

借り換えにおすすめの住宅ローン3選

住宅ローンの借り換えで、契約内容を見直す場合におすすめできる住宅ローンは下記の3つです。

借り換えにおすすめの住宅ローン

これらの住宅ローンは金利や諸費用が安く、保障が充実しているおすすめの住宅ローンです。

それぞれの特徴について、わかりやすく解説していきますね。

auじぶん銀行 住宅ローン

auじぶん銀行の住宅ローンの特徴紹介

KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資してできた「auじぶん銀行」の住宅ローンです。

auじぶん銀行は「がん50%保障団信」、「4疾病50%保障」、「全疾病保障」、「月次返済保障」が金利の上乗せ無料で付帯しています。

できるだけ低金利で、保障を充実させたい人にとってはおすすめの住宅ローンです。

auじぶん銀行住宅ローンの借り換え金利
借り換え金利
変動金利

0.198%

  • 2024年06月適用金利
  • 全期間引下げプラン
  • 表示金利は借り換えかつau金利優遇割適用。
  • 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。

【auじぶん銀行】【借り換え】全期間引下げプラン
変動金利
全期間引下げプラン

0.198

%
金利が低く、無料で付帯する団信保障が充実!
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  • 2024年06月適用金利
  • 表示金利は借り換えかつau金利優遇割適用。
  • 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。

おすすめポイント

01がん50%保障団信+4疾病保障+全疾病長期入院保障が無料付帯
がんと診断、または4疾病(急性心筋梗塞、脳卒中、肝疾患、腎疾患)が所定の状態に該当・所定の手術を受けた場合、住宅ローン残高が半分になります。さらに全疾病長期入院保障も無料で付帯されます。
02がん100%保障の上乗せ金利が低い
がん100%保障は上乗せ金利年0.2%一般的。auじぶん銀行では100%保障が+年0.05%で付帯できるのでお得。さらに全疾病長期入院保障も無料で付帯されます。
03定額自動入金サービスが無料
メインバンクからauじぶん銀行の口座に毎月自動で入金できるので、返済額を入金する手間がなく、手数料無料でとても便利。
04月次返済保障が無料で付帯
すべてのけが・病気で連続して31日以上入院した場合、住宅ローンの月々の返済が保障される「月次返済保障」も無料付帯。

SBI新生銀行 住宅ローン

SBI新生銀行の住宅ローンの特徴紹介

SBI新生銀行住宅ローンの当初固定金利タイプは、固定20年金利の低さと、事務手数料の安さが特徴です

住宅ローンを借り換えるには、マイホーム購入時と同じように数十万円の諸費用が必要です。

SBI新生銀行住宅ローンは事務手数料が定額5.5万円(税込)※なので、借り換え時の負担を抑えつつ、名義を含めた契約の見直しができますよ。

※安心パックなしの場合:5.5万円(税込)
※安心パックの場合:11万円(税込)
※安心パックW・安心パックS・ステップダウン金利タイプの場合:16.5万円(税込)

SBI新生銀行住宅ローンの借り換え金利
借り換え金利
固定20年

1.500%

  • 2024年06月適用金利
  • 当初固定金利タイプ

【新生銀行】【借り換え】変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>
変動金利
変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>

0.290

%
事務手数料が安く諸費用を抑えられる!
金利についての注意事項をみる
  • 2024年06月適用金利
  • 表示金利は金利優遇キャンペーン適用(詳細は公式サイトへ)

おすすめポイント

01ガン団信の上乗せ金利が低い
所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になるガン団信の一般的な上乗せ金利は年+0.2%。新生銀行の「ガン団信」なら上乗せ金利が年+0.1%で加入できます。
02事務取扱手数料が割安
事務取扱手数料が定額で割安なので諸費用を抑えられる※
03転職直後でも柔軟に審査してもらえる
転職歴の確認や年収見込証明書の提出などの対応をすることで、転職直後でも柔軟に審査してもらえる
04つなぎ融資に対応
つなぎ融資が利用できるので注文住宅にも対応
  • 変動金利(半年型)タイプ<変動フォーカス>の事務取扱手数料は借入金額×2.2%(消費税込)

住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)

住信SBI銀行の住宅ローン(フラット35保証型)の特徴紹介

SBI証券などで知られるSBIグループと三井住友信託銀行が共同出資してできた、「住信SBIネット銀行」の住宅ローンです。

住信SBIネット銀行 フラット35(保証型)の借り換え金利
借り換え金利
フラット35(保証型)

1.840%

  • 2024年06月適用金利
  • フラット35(保証型)
  • 団信加入

住宅ローンの返済期間中に金利が変わらない安心感と、すべての病気・ケガが保障される「全疾病保障」が無料で付帯されている点がおすすめポイントです。

また住信SBIネット銀行のフラット35は、事前審査をWeb上で行い、本審査と契約手続きを書類郵送で対応できるようになっています。

auじぶん銀行と同様、自宅にいながら手続きできるのがうれしいポイントですね。

【住信SBIネット銀行】【借り換え】フラット35(保証型)
フラット35
フラット35(保証型)

1.840

%
全疾病保障が無料で付帯
金利についての注意事項をみる
  • 2024年06月適用金利
  • 団信加入

おすすめポイント

01自己資金20%以上でさらに低金利になる
フラット35(保証型)の新規借入には住宅購入価格に対して自己資金20%以上でさらに適用金利が下がります。
02全疾病保障が無料で付帯
すべての病気やケガで働けなくなった場合に住宅ローンの返済が一定期間免除されたり、働けない期間が一定を超えて続いた場合に住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が無料付帯。
03通常のフラット35より低金利
住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は一般的なフラット35(買取型)よりも低金利。
04定額自動入金サービスが無料
住信SBIネット銀行の口座へ自動で毎月の返済額の入金ができるので、メインバンクを変更しなくてもOK。

名義変更を認められるケースを紹介

住宅ローンの名義変更はできない可能性が高いとはいえ、事情によりどうしても名義変更をしたいという方もいらっしゃいますよね。

ここでは夫婦間または親子間で名義変更をしたい場合に、金融機関に認めてもらえる可能性があるケースをご説明しておきましょう。

夫婦間で名義変更を認めてもらえるケース

離婚により夫婦間で住宅ローンの名義変更をしたい場合、名義人に十分な返済能力があれば、金融機関に認めてもらえる可能性があります

離婚にはさまざまなケースがありますが、ここでは下記条件で考えてみましょう。

  • 離婚して夫が家を出ていき、妻が住宅に住み続けるため、変更後の名義人を夫名義から妻名義に変えたい場合

妻の収入でも返済負担率の基準を満たしていれば、名義変更を認めてもらえる可能性があります。

ただし注意点として、元契約が夫婦共有名義で連帯債務の場合は、夫婦の収入を合算して契約できた住宅ローンなので、名義変更を認められないことが大半です。

妻一人の収入でも返済できる借り入れ額にするため、繰り上げ返済でローン残高を減らしておきましょう。

親子間で名義変更を認めてもらえるケース

親子間で住宅ローンの名義変更が認められるケースとしては、以下条件を満たしている場合です。

  • 名義変更後の名義人が居住する
  • 名義人に十分な返済能力がある

この場合、子どもがその住宅に一緒に住んでおり(もしくは、これから住む予定)、子どもに返済能力がある事実を証明できれば、金融機関に名義変更を認めてもらえる可能性があります。

理由は、金融機関としても返済能力が危うい親よりも、若くて返済能力のある子どもに返済を継続してもらったほうが良い、と考えるからです。

逆に言えば、親が高齢で子どもも40代後半かつ収入が不安定といった状況であれば、名義変更は難しくなってきます。

住宅ローンの名義変更についてよくある質問

夫から妻への名義変更はできる?

妻の収入が、夫の収入と同程度ある場合であれば、名義変更を認められるケースもあります。

ただし、基本的に住宅ローンの名義変更が認められるケースは稀のため、借り換えを検討したほうがスムーズに進められるでしょう。

詳細は右記の章で解説しています。「名義変更ではなく、住宅ローンの借り換えを検討しよう

離婚で名義変更をした場合、住宅ローン控除はどうなる?

一定の条件を満たしている場合は、変更後の名義人は住宅ローン控除の対象となります。

必要な条件

  • 住宅ローン控除の要件を満たしている
  • 財産分与により前夫から取得した住宅である
  • 離婚により変更後の名義人の住宅持ち分が増えている

ただし離婚後も生計が一になっている場合は、控除の対象外になります。

まとめ

住宅ローンの名義変更は難易度が高く、現実的ではありません。

できたとしても返済が困難になることも多いでしょう。

当記事のポイントをまとめると、以下のとおりです。

簡単にまとめると

  • 住宅ローンの名義変更ができる可能性は低い
  • 今の住宅に住み続けたいなら、住宅ローンの借り換えで契約を見直す
  • 借り換えにも審査があるため、頭金を入れたり住宅ローン以外の借り入れを完済させておく

住宅ローンの名義変更は容易にできるものではないので、借り換えを前提に検討しましょう

借り換えの際には、ライフプランニングを実施して無理のない返済かどうか、必ず確認してから進めてください。

幸い、今は低金利で借り換えできる住宅ローンが多く、借り換えに適したタイミングです。

借り換えシミュレーションツールを使って、実際に借り換えによってどれくらいお得になるのかをイメージしてみるのもおすすめです。

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当記事でお伝えしたポイントを参考にして、ぜひ最適な選択肢を選んでくださいね。

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

この記事にあるように、住宅ローンの名義変更よりも新たな銀行に借り換える方が成功する可能性が上がります。

銀行は営利企業ですので、基本的にメリットの無い申し出に対しては消極的です。

そのため名義変更が認められる、多くのケースは名義変更することによって、前よりも貸金の回収可能性が上がるケースがほとんどですね。

高齢の親から働き盛りの子への名義変更は認められやすいというのはそのためです。

現役で安定した収入があり、これから保険商品は投資信託などの金融商品を買ってくれそうなお客の方に鞍替えするのです。

ですから離婚によってペアローンや連帯保証で組んでいた住宅ローンを一人にまとめるというのは、銀行にとってメリットがないのです。

特に問題が無いときの銀行の対応はとても温かく丁寧ですが、銀行にとって条件が悪化するような交渉となると一転してシビアな対応となります、丁寧な対応は変わりませんが。

その点、新たな銀行への借り換えであれば、その銀行にとっては新たな顧客の獲得となり、銀行にとってメリットがあります。

従前の銀行に対してデメリットのある交渉をするよりも、新しい銀行に対してメリットのある交渉をする方が成功率が高いのですね。

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