住宅ローン返済中の家を賃貸に出せる？方法と注意点、借り換えのポイントを解説
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転勤や転職、家族構成の変化など、さまざまな理由から、せっかく買ったマイホームに住み続けることが難しくなることがあります。
その際、住まなくなった家を人に貸して、家賃収入を得たいと考える人は多いでしょう。
結論から言うと、住宅ローン返済中の家でも、条件を満たせば賃貸に出すことができます。
ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸に出す際は、まず金融機関に相談しなければなりません。
場合によってはローンの借り換えが必要になることもあるので、注意が必要です。
この記事では、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すにあたり、以下の疑問を解説します。
簡単にまとめると
当記事を読めば、家を賃貸に出すために知っておくべきポイントがわかりますよ。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことは可能
金融機関がやむを得ない事情だと判断すれば、住宅ローンの返済が残っている家を賃貸に出せる可能性があります。
ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸に出せるかどうかは金融機関によって異なります。
住宅ローンは、自分が住む家の購入費用として使用することが前提です。
賃貸経営用の住宅購入を目的に住宅ローンを借りることはできません。
とはいえ、住宅ローンを返済している間にマイホームに住み続けることが困難となる人もいるでしょう。
その場合は下記の手段を取ることで、家を賃貸に出せるケースがあります。
家を賃貸に出せるケース
- 金融機関に相談して家を賃貸に出すことを認めてもらう
- 住宅ローンから賃貸物件用のローンに借り換える
「住宅ローン返済中の家を賃貸経営に利用できることもある」ということは覚えておきましょう。
住宅ローン返済中の家を賃貸に出す方法
ローン返済がある家を第三者に貸し出せる可能性があることは理解できても、マイホームを賃貸に出す具体的な方法がわからない人もいるでしょう。
住宅ローンが残っている家をやむを得ず他人に貸して家賃収入を得るためには、きちんと手続きを行う必要があります。
ここからは、住宅ローン返済中の家を賃貸に出す方法を説明します。
住宅ローン返済中の家を賃貸に出すポイント
ポイント①金融機関に黙ってこっそり賃貸に出すのはNG
金融機関に隠して家を賃貸に出すことはやめましょう。
先述したとおり、住宅ローンは賃貸住宅ではなく、住居用物件の購入費用に充てられるローンです。
マイホームの購入資金として住宅ローンを借りたにもかかわらず、そのマイホームを賃貸物件として貸し出すと、契約違反を犯したとして金融機関から一括返済するよう求められる恐れがあります。
「家を賃貸に出すことは黙っていれば金融機関にバレない」と思うかもしれませんが、発覚した際のリスクが高いため、金融機関に何の報告もせず家を賃貸に出すことは避けましょう。
ポイント②まずは金融機関に相談
家を賃貸に出したいと思ったときは、住宅ローンを借りている金融機関にまず相談してください。
- 転勤などの仕事の事情で遠方へ移ることになった
- 親を介護するために、親が住む家に同居することになった
上記のようなやむを得ない理由があり、なおかつ住宅ローンの返済を継続できる場合は、マイホームを第三者に貸し出すことが認められるケースも存在します。
しかし、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことを、すべての金融機関が必ず許可するわけではありません。
とはいえ、金融機関に無断で家を賃貸に出すことには高いリスクが伴います。
どうしても家を離れなければならない事情がある人は、金融機関に理由を説明しましょう。
ポイント③現在の住宅ローンで賃貸できない場合は、借り換えを検討する
別のローンに借り換えることで、住まなくなった家を賃貸に出せるケースもあります。
住宅ローンは居住用不動産の購入に利用できるローンであり、賃貸用不動産を買うために住宅ローンを借りることはできません。
そのため、住宅ローンを利用して購入した家を賃貸に出す際は、同一の金融機関が取り扱っているアパートローンに切り替えることが通例です。
また、別の金融機関が提供する賃貸物件用のローンに借り換えることも手段のひとつと言えます。
現在の住宅ローンのまま家を賃貸に出すことが難しい場合は、賃貸物件用のローンへの借り換えを検討しましょう。
住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合の注意点
住宅ローン返済中の家を貸し出すにあたり、金融機関によって対応方法が異なります。
そのため、「住めなくなった家を賃貸に出したい」という場合は、下記のポイントに注意しましょう。
住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合の注意点
ここからは、住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合の4つの注意点を解説します。
注意点①優遇金利などの条件が変更になる場合がある
住宅ローンを返済しながら家を賃貸に出すことが認められた場合、住宅ローンの金利が変更される可能性があります。
金利の優遇は、諸条件を満たすことで受けることができます。
しかし、住宅ローンを居住用物件の購入以外の用途で使用することは、本来は認められていないため、金利の優遇にかかる諸条件に適合しないとも言えます。
金利の引き下げがなくなることで、住宅ローンの返済額が増える点に注意しましょう。
注意点②住宅ローンの控除が受けられなくなる
家を賃貸に出した際は、住宅ローン控除を利用できません。
「住居用の物件に住み続けていること」は、住宅ローン控除の適用要件のひとつです。
当然ですが、家を第三者に貸し出した時点で「住居用の物件」ではなくなり、住宅ローン控除の適用要件から外れます。
家を賃貸に出せば、控除期間中でも、住宅ローン控除による減税効果が得られなくなります。
注意点③賃貸物件用のローンは金利が高い
住宅ローンから賃貸物件用のローンに借り換えた場合、金利が高くなります。
基本的に住宅ローンの金利は低く設定されていますが、賃貸物件用のローンで住宅ローンほどの低金利となることはほぼありません。
ローンの金利が上がることで返済額も増え、家計に負担がかかる恐れがあることを理解しておきましょう。
注意点④ローンの切り替えに費用が発生する
ローンを借り換える際は、さまざまな諸費用も考慮しなければなりません。
融資手数料や印紙税、抵当権設定登記費用、事務手数料など、ローンの借り換えでは諸費用が発生します。
それぞれの金額自体がそこまで高くなくても、諸費用を合計するとまとまった費用が必要になるケースもあります。
余裕をもって借り換えるためには、あらかじめ諸費用分のお金を用意すべきです。
ローン返済が難しい場合は売却も検討する
ローンの切り替えで返済額が増えてしまったり、控除が受けられなくなったりすることで返済が厳しくなってしまう場合には、売却もあわせて検討する必要があります。
売却する場合、不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。
1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。
たとえば「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼が可能です。
NTTデータグループが運営しているサービスなので、安心して利用できますね。
まとめ
ライフスタイルの変化や転勤など、さまざまな事情により、マイホームに住み続けることが難しくなることはめずらしくありません。
「住宅ローンの返済が残っている家から離れるため、家を賃貸に出して家賃収入を得たい」という場合は、住宅ローンを借りている金融機関に相談しましょう。
金融機関によっては、やむを得ない事情により、住宅ローン返済中の家を賃貸に出すことを認めてくれる可能性があります。
ただし、金融機関に無断で家を賃貸に出すことは厳禁です。最悪の場合、住宅ローンの一括返済を請求されるリスクがあるため、必ず金融機関に連絡してください。
賃貸物件用のローンは金利が高くなりますが、住宅ローンから賃貸物件用のローン借り換えることは、マイホームを第三者に貸し出すのに適切な手段のひとつです。
現在の住宅ローンのまま家を賃貸に出してよいか金融機関に相談した上で、賃貸物件用のローンへの借り換えも検討しましょう。
千日太郎 / 住宅ローン専門家
【専門家の解説】
住宅ローンを返済中のマイホームを誰かに貸して賃貸収入を得たい場合は、住宅ローンから事業性のローンに借り換えるのが現実的な方法ということになります。ただし、事業性ローンは住宅ローンと比較して金利が高くなってしまうことに加え、返済期間も短くなってしまうケースがあります。
低金利で最長35年もの長期間にわたって借りられる住宅ローンは、かなり恵まれた条件なのですが、その理由として「債務者の生活基盤である住宅を担保にとっているから」という点が大きいと思います。「返済を継続できなくなれば、家を追い出されてしまう、そんなのは嫌だ！」と思うからこそ債務者にとっての住宅ローンの返済は優先順位が高くなり、つまり債権者の貸倒れリスクが小さくなるため、金利を低く設定して最長35年もの長期間にわたって貸すことができるというものです。
つまり賃貸するということは、債務者の住居ではなくなるということを意味するので、債権者にとっては、低金利で貸すことと長期間貸すことができる大前提が無くなるわけですね。
ですから、債権者に黙って賃貸することは、仮にそんなつもりがなかったとしても、重大な裏切り行為とみなされてしまうので、絶対にやらないようにしてください。
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