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住宅ローンの返済中に転勤になったら賃貸にするのが正解?4つの対策方法を解説

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住宅ローンの返済中に転勤になったら賃貸にするのが正解?4つの対策方法を解説
住宅ローン返済中のQ&A
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住宅ローンの残債があるなかで転勤になった場合、単身赴任または家族で引越しのどちらかを選択する必要があります。

住宅ローンの返済中に単身赴任する場合と、家族で引越しして持ち家を賃貸・空き家・売却する場合のメリット・デメリットや費用を比較してみましょう。

住宅ローン住宅ローン
減税
費用リスク
単身赴任継続して
借り続けられる
受けら
れる

※条件あり

なし海外赴任の場合は、
住宅ローン減税を
受けられない
賃貸金融機関に
相談する必要がある
受けら
れない
●固定資産税
●修繕費
●管理費
空室や家賃収入が
減少する可能性がある
空き家金融機関に
相談する必要がある
受けら
れない
●固定資産税
●空き家専門の
管理会社への管理費
●火災保険
防災・防犯面で
不安が残る
売却住宅ローンがなくなる

※売却価格が住宅ローンの
残債を下回る場合、
持ち家を売却できない

受けら
れない
●仲介手数料
●登記費用
●印紙代
など
売却価格によっては、
住宅ローンを完済できない

※費用に関しては赴任先の住居費用は除く

当記事では、住宅ローンの返済中に転勤になったときの手段について詳しく解説します。

またそれぞれの注意点もあわせて紹介するため、転勤による住宅ローンの返済方法に悩んでいる人は、ぜひ参考にしてください。

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フローチャートで丸わかり!転勤時の住宅ローン返済について

住宅ローンの返済中に転勤することになった場合、住宅ローンや持ち家をどうするべきか、下記のフローチャートを参考にしてみてください。

転勤になった場合の選択肢

住宅ローンの返済中に転勤になった場合、単身赴任・賃貸・空き家・売却のうち、いずれかを選択することとなります。

ここからは、手段別に住宅ローンの返済中に転勤することになった場合のメリットを詳しく解説します。

各手段の注意点も踏まえたうえで、どの方法で住宅ローンと持ち家に対応するとよいか判断しましょう。

パターン1.単身赴任する

家族が持ち家に残り単身赴任をする場合は、住宅ローンを継続することが可能です。

また、単身赴任をする場合、住宅ローン控除を継続して受けることもできます

海外に単身赴任をした場合も、同様に住宅ローン控除を受けることが可能ですよ。

適用の要件は以下を参考にしてください。

  • 対象の住宅の取得から6ヶ月以内に配偶者・扶養親族が入居し、その後も引き続き居住している
  • 転勤などのやむを得ない事情が解消されたときには、その住宅に居住する

注意点:住宅ローン減税を受けられない場合がある

平成28年3月31日以前に住宅を取得し、海外に単身赴任した場合は、住宅ローン減税を受けることができません。

ただし住宅ローン減税の残りの期間があるうちに国内に戻れば、再度住宅ローン減税を受けることが可能です。

とはいえ期間の延長はないため、注意が必要です。

再度住宅ローン減税を受けたい場合は、赴任時と帰国時に税務署に所定の書類を提出しましょう

パターン2.持ち家を賃貸にする

家族全員で引越しを行い、今後持ち家に戻る可能性がある場合は、持ち家を貸し出すことで家賃収入を得られます

ただし持ち家を貸し出す場合、住宅ローン控除を受けられなくなります。

また、貸し出す家の固定資産税や引越し先の家賃費用、持ち家の住宅ローンの返済といった金銭面について考慮しなくてはなりません

注意点1:ローンの借り換えが必要になることも

住宅ローンの多くは、契約者本人が住むことが条件となっています。

そのため持ち家を賃貸にして家賃収入を得た場合、住宅ローンの契約を違反することになります。

契約違反とならないためにも、持ち家を賃貸にする場合は、必ず契約している金融機関に相談しましょう。

金融機関によっては、住宅ローンより金利が高いアパートローンへの借り換えが必要になることがあります。

また条件によっては、ノンバンクのローンに借り換える必要があることも覚えておきましょう。

注意点2:空室リスクもある

持ち家を賃貸にしても、借主がなかなか見つからず、空室となるリスクがあります。

空室の期間が続くと、持ち家の維持費や引越し先の家賃費用などが家計の負担をかける可能性があります。

また年月の経過によっては賃料が低下することもあるため、持ち家を賃貸にする際は維持費などが家計に負担をかけないかもしっかりと確認しておくことが大切です。

パターン3.持ち家を空き家にしておく

家族で引越しをする際、持ち家を空き家にしておくことも一つの方法です。

持ち家を空き家にしておくことで、転勤から戻ってきてすぐに住むことができます。

また持ち家を賃貸に出した場合、他人に家を汚されることも珍しくありません。

しかし持ち家を空き家にすることで、他人に汚される心配をする必要がないため、転勤先でも持ち家の心配をすることなく生活することができます。

注意点:防災・防犯面で不安が残る

人が住んでいない家は、定期的に掃除やメンテナンスが行われないため、徐々に老朽化します。

長期間持ち家を空けた場合、防犯面に影響が出てきたり、老朽化が進むと防災トラブルが発生し近隣の住民に迷惑をかけたりする可能性があります。

持ち家を空き家にする場合は、空き家の管理サービス会社に委託することがおすすめです。

空き家の管理サービス会社を利用することで、持ち家から離れている期間も防災・防犯面の心配をする必要がありません。

パターン4.持ち家を売却する

転勤が終わり再び持ち家に住む予定がない場合は、持ち家を売却するという選択肢もあります。

持ち家を売却することで、持ち家の維持費や管理費、固定資産税を支払う必要がなくなります

ただし、持ち家を売却する際は、仲介手数料などの諸費用がかかる点に注意してください。

売却する場合、不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。

1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。

たとえば「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼が可能です。

NTTデータグループが運営しているサービスなので、安心して利用できますね。

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注意点:売却できない可能性もある

持ち家を売却することで、維持費などを支払う必要はなくなりますが、住宅ローンを一括返済しなければなりません。

もし、持ち家の売却価格が住宅ローンの残債を下回った場合、自身の貯蓄で補う必要があります。

また、住宅ローンの残債と持ち家の売却価格を比較して返済額が足りない場合(つまりオーバーローン状態の場合)、銀行が抵当権を外してくれません。銀行の抵当権がついたままだと、事実上売ることができません。

つまり、住宅ローンを一括返済できる分の売却価格もしくは貯蓄がないと、持ち家を売ることができないのです。

持ち家の売却を検討するのであれば、持ち家がどのくらいの価格で売れるのかを事前に確認しておきましょう。

まとめ

住宅ローンの返済中に転勤することになった場合、単身赴任あるいは家族で引越しして持ち家を賃貸・空き家・売却のいずれかを選択することとなります。

  • 持ち家に家族が住んでいれば、住宅ローンを継続することが可能です。また住宅ローン控除を受けることもできます※。
  • 持ち家を賃貸・空き家・売却した場合、家賃収入を得られたり住宅ローンを支払う必要がなくなったりします。

※ただし、平成28年3月31日以前に住宅を取得して海外に単身赴任した場合は、住宅ローン減税を受けることができません。

しかしどの方法を選択した場合も、注意すべき点はいくつかあります。

自身の選択に後悔することなく転勤先で生活するためにも、今回紹介した4つの方法のメリット・デメリットをしっかりと理解し、自身にとってベストな方法を選びましょう。

千日太郎

千日太郎 / 住宅ローン専門家

【専門家の解説】

転勤になっても単身赴任で扶養家族が引き続きもとのマイホームに住み続ける場合は、本文にあるとおり引き続き住宅ローン控除を受けることができます。しかし、家族全員で引っ越す場合は住宅ローン控除を受けることができなくなります。

ただし、全員で引っ越すことになっていても、その年の12月31日まで居住を続けている場合は、その年については最後の一回、住宅ローン控除を受けることができるので注意が必要です。

引き続き居住しているかどうかは、税務署に住民票を提出して申告します。つまり来年に家族全員が引っ越す予定であるというケースで、年内に前もって家族全員の住民票を移してしまうと、最後の一回の住宅ローン控除を受けられなくなり損をします。

一般的に、転勤になったからといっていきなり家族全員が移住するケースはまれですよね。まず、働いている人が住居を移し、家族で住む家を探してから引っ越すことになると思います。その場合、最後の一回の住宅ローン控除を受けられるようにするには、できるだけ年末までは引っ越しをせず、年が明けてから引っ越して住民票を移すようにすれば良いということですね。

むろん、実際に引っ越しているにもかかわらず、住宅ローン控除のためだけにあえて住民票を移さず、住宅ローン控除を受けようとするのは、脱税だと言われてしまいますので控えるようにしてください。

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