住み替えローンを徹底比較！金利の低い住宅ローンを組める可能性あり
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家の買い替えを検討中に「住み替えローン」の存在を知り、情報収集している方も多いですよね。
住み替えローンとは、現在の所有物件を売却してもローンが残ってしまう場合に、古い住宅ローンの完済費用と新しく購入する住宅の資金を、両方同時に借り入れできる住宅ローンです。
ローン残高がある状態で新しい住宅を購入できるのですから、手持ちの資金が少ない方にとっては、とても魅力的ですよね。
ただしその反面、住み替えローンは通常の住宅ローンと異なる点が多いため、
- 実際に住み替える際の流れは？
- 各金融機関の住み替えローンの内容を知りたい
といった疑問が出てくると思います。
そこで当記事では、住み替えの手順や各金融機関で販売されている商品の特徴について、わかりやすく解説していきます。
住み替えローンを利用できない場合の対処法についてもご案内しますので、ぜひ参考になさってくださいね。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住み替えローン以外の選択肢もある！フローチャートで確認
住み替えローンとはその名のとおり「住み替え専用」の住宅ローンです。
例えば、「住み替えしたいけど、今住んでいるお家のローンが残っている」という場合に、残っている住宅ローンの残高＋新しいお家の取得費用を両方借入することができます。
このように住み替えローンを利用すれば、資金的な余裕がない方でも手軽に住み替えできるというメリットがありますよ。
ただし注意点として、住み替えローンは便利な商品であるものの、あくまで「住宅を売却してもローン残高を完済できない」という場合にのみ利用するものです。
したがって、
- 住宅の売却査定価格がローン残高以上にある
- 貯金で残っているローンを完済できる
というようなケースであれば、通常の住宅ローンを利用するほうが選択肢は広がりますよ。
下記のフローチャートを使えば、ご自身の状況が住み替えローンの利用に適しているかどうか、簡単に確認できます。
一度、ご自身の状況を確認してみましょう。
もし、住み替えローンを利用しなくても現在の住宅ローンを完済できるなら、新しい家の購入には通常の住宅ローンをおすすめします。
住み替えローンよりも通常の住宅ローンがなぜおすすめなのか、わかりやすく解説していきますね。
住み替えローンより通常の住宅ローンのほうが選択肢は豊富
家の住み替えを考えている方にとって、住み替えローンは非常に便利なサービスです。
しかし、住み替えローンを扱っている金融機関は少ないため、現在の住宅ローンを完済できるだけの資金的余裕があるのなら、通常の住宅ローンを利用するほうが選択肢は豊富になりますよ。
また、住み替えローンの注意点としては、金利タイプや貸付内容などに制限があり、通常の住宅ローンよりも条件が厳しいことがあげられます。
対して一般的な住宅ローンなら、住み替えローンのような制限を受けることもありません。
このように住み替えローンは、取り扱い金融機関が少ない＆いくつかの制限があるので、選択肢が圧倒的に狭まってしまうのが大きなデメリットだといえます。
したがって住み替えローンは、
「手持ちの資金を使っても住宅ローンを完済できない。でも、家の住み替えがどうしても必要」
というように何らかの事情があるときにのみ利用する、「住み替えの最終手段」だと理解しておくようにしましょう。
住み替える場合の手順を解説
実際に住宅を住み替える場合の手順は、
の2通りがあります。
「買い先行」と「売り先行」で手順が異なりますので、それぞれ分けて解説していきますね。
また、売却する場合は不動産会社によって対応が異なる場合があるので、複数の会社を比較して信頼できる担当者を探すことが重要です。
1社ずつ個別に問い合わせをするのは手間がかかるので、複数の不動産会社を一括で比較できるサービスを利用してみるといいでしょう。
たとえばNTTデータグループが運営している「不動産売却 HOME4U」では、1回の申込みで最大6社に依頼ができますよ。
【買い先行】新しい住宅を先行して購入する場合の手順
「買い先行」とは、現住宅を売るよりも先に、新しい住宅を購入する方法です。
売却が確定する前に新居を決められるため、焦らずじっくりと納得のいく住宅を見つけることができます。
ただしその反面、売却が決まる前に新居を購入してしまうので、実際の売却価格によっては、資金計画が狂う可能性があります。
また、住宅売却のタイミングがずれると、住宅ローンの借入までに必要な資金を臨時的に借入する、「つなぎ融資」が必要になることもあるため、注意が必要です。
買い先行の住み替え手順を下記にまとめましたので、ご覧ください。
もし住み替えローンを利用するなら、の融資実行と売却代金の清算日を同じ日に揃える必要があります。
注意点として、万が一売却活動を開始した後に住宅の売り手が見つからなければ、タイミングがずれてしまい、スムーズに住み替えローンを利用できません。
その場合はつなぎ融資を使うか、ダブルローン(住宅ローンを二重で借入すること)を利用することになります。
買い先行の場合に関しては、
買い先行の注意点
- 残っている住宅ローンを完済する前に新居を購入してしまうので、通常の住宅ローンは利用できない
- タイミングによってはつなぎ融資やダブルローンで対応しなければならない
という点を理解したうえで、住宅購入を進めてくださいね。
【売り先行】以前の住宅を先に売却してから物件を購入する場合の手順
「売り先行」とは、現住宅の売却を先に進める方法です。
売却価格が確定した状態で新しい住宅を探せるので、「住宅が売れないかもしれない」という焦りもなく、売却先と交渉しやすいことがメリットですね。
また、購入時の資金計画を立てやすくなるため、一般的には売り先行で住み替えを検討する方が多いですよ。
ただし注意点として、売り先行の場合、売却が決まった後スムーズに新居を見つけないと、売却後に引っ越しできず、仮住まいが必要になる可能性もあります。
この点は売り先行のデメリットなので、注意してくださいね。
売り先行の手順を下記にまとめましたので、ご覧ください。
住み替えローンを利用する場合、融資実行と売却代金の清算日を同じ日に揃える必要があります。
住み替えローンを利用するなら、仲介業者に購入＆売却の協力を依頼し、タイミングを揃えられるよう調整するのがベストですよ。
売り先行のメリットとして、住宅の売却価格をじっくり交渉できる点があります。
売却先との交渉次第では、想定より高値で住宅を売却できるかもしれません。
もし売却額がローン残高以上になった場合、無理なく住宅ローンを完済できるので、住み替えローンを利用する必要はなくなります。
その場合は、通常の住宅ローンを利用できますよ。
金融機関ごとで住み替えローンの特徴を比較
住み替えローンは、販売している金融機関によって特徴が大きく異なります。
このような背景から、
住み替えローンを利用したいけど、どの金融機関が良いかわからない
という方も多いでしょう。
そこで、住み替えローンを販売している代表的な金融機関を4つピックアップし、それぞれの特徴やメリット・デメリットをご紹介していきます。
住み替えローンの代表的な金融機関
現在住み替えを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
金融機関①りそな銀行の「りそな住みかえローン」
りそな銀行の「りそな住みかえローン」は、「税込年収100万円以上から」という利用要件になっているため、年収の気になる方でも利用しやすいという特徴があります。
また、「元利金返済額の返済負担率は35％まで」など貸付基準が明確に設けられているので、利用の可否を申込前に判断しやすくなっていますよ。
ただし注意点として、りそな住みかえローンは全期間固定金利が選択できず、固定金利選択型か変動金利のみの選択肢となります。
したがって、金利タイプの選択肢はかなり少ないといえますね。
利用しやすい商品ではあるものの、注意点を踏まえたうえで利用を検討するようにしましょう。
| メリット | 税込年収100万円から利用できる。利用要件が明確でわかりやすい |
|---|---|
| デメリット | 全期間固定金利がなく、変動金利か固定金利選択型(最長20年)しか選択できない |
金融機関②みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」
みずほ銀行「みずほ買い替えローン」は、産休・育休時などのライフイベントの変化にあわせて、返済額を増減できる「ライフステージ応援プラン（※）」を利用できるという点が大きな特徴となっています。
※サービスの利用時は1回5,500円の手数料が必要。
また、変動金利、固定金利選択型、全期間固定金利と選べる金利タイプが豊富な点もうれしいポイントですね。
ただしみずほ銀行では、利用要件が「安定した収入がある方」となっており、年収や勤続年数などの基準は明記されていません。
審査に通るかどうか、事前の判断がしにくい点に注意しましょう。
| メリット | 変動金利から全期間固定金利まで金利タイプの選択肢が豊富。 ライフステージ応援プランを利用すれば、返済の途中で返済額を増減できる |
|---|---|
| デメリット | 年収や勤続年数など利用要件がはっきり明記されておらず、わかりにくい |
金融機関③三井住友銀行の住み替えローン
三井住友銀行の「住み替えローン」は、税込年収500万円以上が利用要件になっており、他の金融機関に比べて年収基準は厳しめです。
ただし、夫婦連帯債務での借入も可能です。
三井住友銀行の住み替えローンなら、夫婦どちらかが亡くなったときに住宅ローン残高がゼロになる、「連生団体信用生命保険(クロスサポート)（※）」を選べるので、共働き夫婦でも利用しやすいという大きなメリットがありますよ。
※連生団体信用生命保険(クロスサポート)を付けるには、年0.18％の金利上乗せが必要。
団信は住宅を購入する上で非常に重要な保障なので、ご自身のライフスタイルに応じた内容になっているかどうか、しっかりチェックしておきましょう。
団信以外の生命保険に加入している方は、団信の保障範囲と重複していないか、住み替えのタイミングで見直してみることをおすすめします。
| メリット | 夫婦や親子での連帯債務が可能。 クロスサポートや8大疾病保障付き団信など、保障内容が充実した団信を選べる |
|---|---|
| デメリット | 年収要件が500万円以上なので、審査基準が厳しめ |
金融機関④横浜銀行住宅ローン(お住み替え)
横浜銀行の「住宅ローン(お住み替え)」は、豊富な団体信用生命保険と、新規住宅の購入資金に最大2,000万円上乗せ借入れできるのが大きな特徴です。
ただ、4つの金融機関の中では選べる金利タイプがもっとも少なく、10年以上の固定金利が選択できない点に注意してください。
選べる金利タイプは変動金利と固定金利選択型のみで、全期間固定金利タイプは選べません。
金利タイプの選択肢によって住宅ローンの返済計画も変わるので、申込前に具体的なシミュレーションを必ず行っておきましょう。
| メリット | 団信の種類が豊富(6種類から選べる) |
|---|---|
| デメリット | 変動金利か固定金利選択型(最長10年)しか選択できず、10年以上の長期固定金利がない |
住み替えローンを利用できない場合はダブルローン
住み替えローンを利用する場合、居住宅の売却代金清算と、新規住宅の融資実行タイミングをきれいに揃える必要があります。
そのため、タイミングによっては住み替えローンを利用できないという方もいらっしゃるでしょう。
もし住み替えローンを利用できない場合は、「ダブルローン」の利用を検討しましょう。
住宅ローンを２つ組むことを指します。
ダブルローンは住宅を住み替える際にも利用できるようになっています。
ただし当然ながら、ダブルローンは売却する住宅のローンと新しい住宅のローンを二重で借りるので、返済に対するリスクも考慮する必要がありますね。
万一金利が上昇した場合、負担が大きくなって返済破綻する危険性もあるので、気をつけなくてはなりませんよ。
まとめ
家の売却代金で住宅ローンを完済できないときでも、住み替えローンなら買い替えが可能です。
ただし住み替えローンは取り扱い金融機関が少なく、利用要件も厳しくなっています。
したがって資金的な余裕があるのなら、通常の住宅ローンを利用したほうが選択肢も豊富ですよ。
資金的な余裕がなく住み替えローンを利用するときは、以下のポイントに気をつけましょう。
住み替えローンを利用時のポイント
- 住宅の住み替え手順は、購入が先か、売却が先かによって「買い先行」と「売り先行」がある
- 買い先行も売り先行も、融資実行と売却代金の清算タイミングが揃わないと住み替えローンは利用できない
- 住み替えローンは金融機関によって利用要件や金利タイプ、保障内容などが異なるので注意
上記のポイントに留意しつつ、ご自身の思い描く買い替えを実現させてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
実をいいますと、住み替えにあたって住み替えローンを利用しなければ、新しい住宅を購入できないという状況は、財務的にリスクの高い状態に陥っている可能性を意味します。
現在住んでいる住宅ローンの残っている家は、住宅ローンで購入したものです。フルローンで買った場合は住宅ローン残高と物件価格は、だいたい同じ金額からスタートしたということになりますね。
そこから住宅ローンは返済によって減っていきます。そして住宅の価格も使用と経年によって価値を下げていきます。
そして今現在、住宅ローン残高よりも住宅の価格の方が低いということは、住宅価格の減り方が想定よりも大きかったことを意味するのです。
さらに現在の手持ち資金ではその差額を賄えず、新しく家を購入するにあたって融資を上乗せしなければならないということですから、正味の財産が想定よりも目減りしている可能性があるわけです。
もしも、これから購入しようとする家が当初の家よりも安く、住宅ローンの金額が現在よりも低い金額になるのであれば、住み替えによってリスクが小さくなるということを意味します。
しかし、住み替えによって住宅ローンの金額が現在よりも高額になるのであれば、財務的なリスクを増幅させることになります。この住み替えが必要なものか、より慎重に検討する必要があるでしょう。
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