セカンドハウスローンの利用条件と注意点！おすすめ金融機関の紹介
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別荘などの第2住宅の購入を考えている方にとって、気になるのが「セカンドハウスローン」の存在ですよね。
セカンドハウスの購入にはセカンドハウスローンを利用するのが一般的ですが、通常の住宅ローンとは内容が異なります。
簡単にまとめると
- セカンドハウスの購入に利用できるのはセカンドハウス専用ローンかフラット35
→金利や審査の緩さで有利なのはフラット35、契約の自由度や融資上限額の大きさを重視するならセカンドハウス専用ローン - セカンドハウス専用ローンの注意点は、住宅ローンより金利が高く審査も厳しいことと、取扱い金融機関が少ないこと
→各金融機関が積極的に情報を出していないため、ローンの詳細は直接問い合わせて詳しく確認することが大切。
個人事業主は職業選別をしないフラット35も視野に入れておいたほうが良い - セカンドハウスローンがおすすめの銀行3選
・住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)
・イオン銀行のセカンドハウスローン
・ARUHI スーパーフラット
当記事では、セカンドハウスローンの種類や利用条件、借入に伴う注意点を詳しく解説していきます。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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セカンドハウスローンとは
セカンドハウスローンとは、普段住んでいる住居以外の別荘＆別宅(※セカンドハウスという)を建築・改築・購入する際に利用できるローンです。
「セカンドハウスも住宅ローンで購入しよう」と考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、一般的な住宅ローンの場合、資金使途に「契約者自身が住むための住宅購入費用であること」と明記されています。
したがって、契約者自身が普段住んでいない住宅＝セカンドハウスは、一般的な住宅ローンを利用できないのです。
つまり、セカンドハウスの購入には、専用のセカンドハウスローンを利用しなければならないということですね。
セカンドハウスに利用できるローンは2種類
セカンドハウスの取得に利用できるローンは、大きく分けて
の２つがあります。
それぞれのメリット・デメリットを簡単に下記表にまとめました。
| セカンドハウス専用ローン | フラット35 | |
|---|---|---|
| メリット | ・融資上限額が大きく、高額な費用を借入できる金融機関が多い ・金融機関によって独自の団信や保障を用意している | ・一般のフラット35と金利・物件基準・融資額などの条件を同じまま利用できる ・個人事業主でも利用しやすい ・全期間固定金利でセカンドハウスを購入できる |
| デメリット | ・一般的な住宅ローン商品より金利が高い ・ローンの融資条件や審査が一般的な住宅ローンより厳しい ・住宅ローン控除は利用できない | ・フラット35の技術基準に対応した住宅でないと利用できない ・財形住宅融資との併用はできない 住宅ローン控除は利用できない |
セカンドハウス専用ローンとフラット35は、商品性や特徴が大きく異なります。
セカンドハウス専用ローンを利用する
セカンドハウス専用ローンは、取り扱う金融機関によって商品性が異なります。
富裕層向けのセカンドハウスローンであれば、融資上限額が1億円を超えるものもあり、多様な商品性や独自保障などを兼ね備えています。
しかしその一方で、一般的な住宅ローンより金利が高く、融資条件や審査が厳しいというデメリットもあります。
ハッキリ言ってしまえば、金利や審査の通りやすさに関してはフラット35のほうが圧倒的に有利です。
ただ、以下の希望があるなら、セカンドハウス専用ローンがおすすめです。
- 金利面などの条件が悪くなっても、理想を追求したセカンドハウスを建築・購入したい
- 金融機関独自の団信や保障を利用したい
- 多額の借入れをしたい
なぜならば、セカンドハウスローンのほうが、ご自身の理想に沿ったローンを組みやすいからです。
理想をとことん追い求めたセカンドハウスを作りたいのなら、ニーズに合致する金融機関でセカンドハウス専用ローンを利用するのがオススメですよ。
フラット35を利用する
全期間固定金利のフラット35では、セカンドハウスの取得目的でも、通常のフラット35と同じ条件で利用できるのが魅力です。フラット35は職業による選別をしないため、個人事業主でも借入れしやすいという点もうれしいポイントですね。
セカンドハウスを購入する方の多くは、メインの住宅ローンとあわせて、長期にわたる支払いをダブルで契約することになります。
したがって、返済期間中にはさまざまなリスクが付きまといますよね。
フラット35であれば、低金利で契約できて返済期間中もずっと同じ金利です。
フラット35を利用する注意点
ただし注意点として、フラット35を利用するには、対象住宅が所定の技術基準を満たしていなければなりません。
具体的には、戸建てで70㎡以上、マンションで30㎡以上の床面積が必要などの基準があります。
自由にセカンドハウスを建築したい方や、単身赴任用で30㎡より小さい別宅を考えている方などは、フラット35の技術基準と求めるニーズが合致しないことも考えられます。
フラット35を利用する際は、必ず技術基準の詳細を確認するようにしてくださいね。
セカンドハウス専用ローンを利用できる条件
民間金融機関でセカンドハウス専用ローンを利用する際の条件として、共通している主な点を下記にまとめました。
セカンドハウス専用ローンを利用する際の条件
- ローン利用者本人(借入者)が自宅を所有していること
- ローン利用者本人(借入者)に継続安定的な収入があること※前年度収入500万円以上が条件であることが多い
- 金融機関指定の団体信用生命保険に加入できること
- 金融機関指定の保証会社の保証を受けられること
- 年収に占める住宅ローンやその他すべての借入れに対する年間返済額の割合(返済負担率)が、指定の基準以下であること※返済負担率は30％までの金融機関が多い
- 会社員の場合は勤続3年以上、個人事業主は事業開始後3年以上経過していること※勤続年数を利用条件で指定していない金融機関もある
セカンドハウス専用ローンは自宅を所有しており、かつ健康で安定的な収入が見込める方に限定した利用条件になっています。
自宅所有者の多くは住宅ローンの支払いとセカンドハウスローンの支払いが重複します。
当然、セカンドハウス保有者の返済が破綻する可能性も高くなりますよね。
金融機関も貸し倒れリスクを抑えなければなりませんので、利用条件が厳しくなるのは当然の流れと言えるでしょう。
その他条件として、金融機関によっては、セカンドハウスローンの利用者を給与所得者に限定している場合もあります。
個人事業主がローンを借りにくいのは一般の住宅ローンでも同じですが、セカンドハウスローンの場合はその傾向がより強くなります。
個人事業主でセカンドハウスを購入する場合は、職業選別をしないフラット35のほうが審査上有利ですよ。
セカンドハウス専用ローンの注意点
セカンドハウス専用ローンの注意点は下記の3つです。
セカンドハウス専用ローンの注意点と対策
注意点①一般的な住宅ローンより金利が高い
セカンドハウス専用ローンは、一般的な住宅ローンより金利が高めに設定されています。
金利の設定は金融機関により異なりますが、年2～3％台が目安で、それ以上の金利を設定しているところもざらにあります。
また、金利タイプは変動金利と固定期間選択型の2択が基本で、長期固定金利の設定はほとんどありません。
金融機関によっては金利の低い変動金利タイプを扱うところもありますが、変動金利は半年に1度金利が変わる可能性があるので、上昇リスクに気をつけなければなりません。
セカンドハウスは一般的な住宅と比べて需要が少ないものです。
金融機関にとっては、利用者の貸し倒れリスクが高いうえに需要も少なく、資金を回収しにくいのがセカンドハウスなのです。
したがって、金利面で不利になることは避けられないといえます。
この点は非常に重要な注意ポイントですよね。
注意点②審査基準が厳しい
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンより審査基準が厳しいのも大きな特徴です。
先述のとおり、セカンドハウスは金融機関側の背負うリスクが高いため、審査基準を厳しくするのはある意味当然ですよね。
セカンドハウスローンは収入や職業要件に厳しく、「安定して高い収入を得られるかどうか」が非常に重視されています。
したがって、転職直後の方や個人事業主で収入が安定しない方は審査面で不利になりますので、注意してくださいね。
また、個人信用情報の履歴も要注意です。
過去に住宅ローン等の支払いで滞納履歴があったり、借入額が多かったりする方は、審査に通らない可能性が高くなりますよ。
審査の厳しさが気になる方は、
- 個人信用情報を確認する
(1,000円前後で確認できます) - 比較的審査基準の広いフラット35を検討する
という対策を取るようにしましょう。
注意点③セカンドハウスローンを取り扱っていない銀行もある
セカンドハウスローンは住宅ローンに比べて取り扱っている銀行・金融機関が少なくなっています。
フラット35でも、金融機関によってはセカンドハウスに利用できない場合もあり、そもそも選択肢自体が少ないのです。
また、実際にセカンドハウスローンの取り扱いをしていても、公式サイト上で記載がなく、金利等も問合せないとわからない、という実情になっている金融機関もあります。
セカンドハウスローンの取扱い金融機関を探すときは、公式サイトの情報だけでなく、店頭でも相談しつつ取扱いの有無や条件を詳しく確認しましょう。
金融機関の選択肢が少ないからこそ、できる限り情報を精査して有利な金融機関を見つけるのが大切ですよ。
セカンドハウスローンにおすすめの金融機関
お伝えしたように、セカンドハウスローンを取り扱っている金融機関は業界全体でも少数です。FPである筆者がおすすめするセカンドハウスローンを取り扱う金融機関は以下の3つです。
セカンドハウスローンにおすすめの金融機関
それぞれのおすすめポイントや商品情報を詳しくご説明していきます。
おすすめ①住信SBIネット銀行「フラット35(保証型)」
住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は、セカンドハウスの取得資金として利用することができます。
おもな利用条件
- セカンドハウス*の取得資金として利用すること
- 住宅取得資金の10％以上の自己資金が必要
単身赴任先の住宅、週末等に本人が利用する住宅
| フラット35金利 | 年1.810%
|
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込)*1 |
| 買取/保証 | 保証型 |
| 借入可能額 | 100万円以上8,000万円以下 |
| 返済期間 | 15年～35年 |
| 来店 | 不要 |
※1 フラット35(保証型)の場合
全期間固定金利で完済まで金利が一定というポイントと、銀行独自の団信や保障に無料で加入できることが大きな魅力です。
自己資金を入れれば、低金利で長期の安心と充実した団信保障が得られるので、金利や団信を重視する方におすすめですよ。
おすすめ②イオン銀行「セカンドハウスローン」
イオン銀行のセカンドハウスローンは、セカンドハウスや別荘の建築・購入資金として利用することができます。
おもな利用条件
- セカンドハウスおよび別荘の新築・改築・購入資金として利用すること
- 前年の年収(個人事業主の場合は課税所得)500万円以上
- 勤続年数(個人事業主の場合は事業年数)が3年以上あること
商品詳細は下記のとおりです。
| 適用金利 | 変動金利 年0.72% (2024年9月適用金利) |
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込)*1 |
| 借入可能額 | 200万円以上2億円以内（10万円単位） ※イオン銀行住宅ローンとの合算で２億円以内 |
| 返済期間 | 3年～35年以内（1カ月単位） |
| 来店 | 不要 |
※1：定率型の場合
変動金利は将来的な上昇リスクがありますが、「早めに返済を終えたい」「ある程度余裕資金があり、万一の際は一括返済や繰り上げ返済で対応可能」という方であれば上手に活用できるでしょう。
また、イオン銀行は全国のイオン内にある店舗で相談できるのもメリットで、土日や夜間でも相談を受け付けています。
セカンドハウスローンの利用で不安や疑問が多い方にとっては、近くのイオンで気軽に対面相談できるのはうれしいですよね。
おすすめ③ARUHI「ARUHIスーパーフラット」
ARUHIスーパーフラットとは、いわゆるフラット35の保証型で、セカンドハウスの建築や購入資金として利用することができます。
おもな利用条件
- セカンドハウスの建築や購入資金として利用すること
- 住宅取得資金の10％以上の自己資金が必要
商品詳細は下記のとおりです。
| フラット35金利 | 年1.810%
|
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込)*1 |
| 買取/保証 | 保証型 |
| 借入可能額 | 100万円以上8,000万円以下 |
| 返済期間 | 15年～35年 |
| 来店 | 不要 |
※1：ARUHIスーパーフラット新規借り入れの場合
フラット35の取扱い実績が豊富なARUHIのオリジナル商品として定評があるので、セカンドハウスローンに不安がある方でも利用しやすい内容になっていますね。
また自己資金の割合を多くすることで、さらに金利が優遇されるのもARUHIスーパーフラットの特徴です。
ローンの相談は店舗の他、ビデオチャットでも対応しているため、気軽に相談できる環境が整っていますよ。
まとめ
セカンドハウスの購入には、一般的な住宅ローンを利用することはできません。
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンとさまざまな点で取り扱いが異なるため、注意が必要ですよ。
当記事のポイントをおさらいすると、
簡単にまとめると
- セカンドハウスの購入に利用できるのはセカンドハウス専用ローンかフラット35
→金利や審査の緩さで有利なのはフラット35、契約の自由度や融資上限額の大きさを重視するならセカンドハウス専用ローン - セカンドハウス専用ローンの注意点は、住宅ローンより金利が高く審査も厳しいことと、取扱い金融機関が少ないこと
→各金融機関が積極的に情報を出していないため、ローンの詳細は直接問い合わせて詳しく確認することが大切。
個人事業主は職業選別をしないフラット35も視野に入れておいたほうが良い - セカンドハウスローンのおすすめ３商材
「住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)」
「イオン銀行のセカンドハウスローン」
「ARUHI スーパーフラット」
の3点が特に重要ですね。
当然ながら、セカンドハウスの目的やこだわりは各家庭で異なります。
つまり、セカンドハウスに適したローンも各家庭で変わってくるということです。
各金融機関の商品特性をふまえたうえで、ニーズに合うセカンドハウスローンを賢く選んでくださいね。
【専門家の監修コメント】千日太郎/公認会計士・住宅ローンブロガー
自分と家族が主に居住するマイホームの住宅ローンを借りる場合とセカンドハウスとして保有する住宅ローンを借りる場合で異なる点は、団信に対する考え方です。
団信は債権者が債務者に対して掛ける生命保険です。債務者が死亡した場合は、保険会社から保険金が債権者に支払われて、住宅ローンがゼロ円になります。
これは、債権者がその住宅ローンの回収を確実にするために加入させる保険ですが、残される遺族にとってもメリットがあります。
一家の大黒柱にもしものことがあっても住むところが保証されるからですね。
ではセカンドハウスの場合はどうかというと、それほど遺族にとってのメリットは大きくないと言えます。
団信にあえて加入しないことで金利が低くなるのであれば、団信に加入しない選択もアリですね。
ただし民間のセカンドハウスローンでは団信への加入が必須となっています。
公的融資のフラット３５では団信への加入が任意となっており、団信込みの金利から0.2％引下げとなりますので、団信不加入とすることも検討すると良いでしょう。
ARUHIのスーパーフラットの場合は団信不加入にすることで0.28％引下げとなるのでさらにお得です。
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