実は危険な住宅ローンの収入合算！注意点や種類、ペアローンとの違いを解説
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- いいなと思う家は、どうしても予算をオーバーしてしまう
- 自分の年収では、欲しい家を買うだけの住宅ローンを組めないかもしれない……
と、お悩みを抱えている人も多いでしょう。
マイホーム購入を検討していると、どうしてもぶつかる「予算」の問題。
そんな時、借入額を増やす方法として有効なのが、「収入合算」という方法です。
収入合算とは、夫婦や親子などで収入を合算し、一つのローンを契約する方法で、以下の2つの種類があります。
収入合算の種類
- 連帯債務：
1人が主債務者となり、パートナーが連帯債務者となる契約 - 連帯保証：
1人が主債務者となり、パートナーが連帯保証人となる契約
また、夫婦や親子の収入をあわせて住宅ローンを組む方法として、二つの住宅ローンを契約する「ペアローン」という選択肢もあります。
この記事では、住宅ローンの借入額を増やせる収入合算とペアローンについて、それぞれのメリットやデメリット、どんな人に向いているのかを解説します。
後悔なく理想のマイホームを手に入れるためにも、記事の内容をしっかりチェックし、自分に合った住宅ローンを選んでくださいね。
簡単にまとめると
- 収入合算は住宅ローンの借入可能額を増やす手段の一つで、連帯債務型と連帯保証型がある
- 連帯保証型はメリットが少ないのでおすすめしない
- フラット35を利用するなら「収入合算（連帯債務型）」、それ以外なら「ペアローン」が◎
- 借入額が増えると返済負担も増えるので、無理のない借り入れをシミュレーションしよう
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住宅ローンの収入合算について解説
住宅ローンの収入合算とは、安定した一定の収入がある親族（配偶者や親子など）がいる場合に、その収入を申込者の収入に合算してローン契約する方法です。
申込者1人で契約するよりも収入が多い計算になるので、借入金額を増やすことができます。
収入合算できるのは近親者のみで、合算の上限は金融機関によって違う
収入合算して住宅ローンに申し込むためには、以下の2つのポイントをおさえておく必要があります。
収入合算のポイント
- 合算できるのは申込者の近親者（同居する配偶者や親子など）に限られる
- 合算の上限金額は金融機関によって異なる
収入合算できるのは申込者の近親者（同居する配偶者や親子など）に限られ、合算できる金額にも上限があります。
合算できる上限金額は金融機関によって異なるため、事前にチェックしておくようにしましょう。
この条件を満たさない場合、収入合算をして住宅ローンを組めないこともあるため、注意が必要です。
収入合算の方法は連帯保証と連帯債務がある
住宅ローンの収入合算には、連帯保証と連帯債務という2種類の方法があります。
収入合算の種類
- 連帯債務：
1人が主債務者となり、パートナーが連帯債務者となる契約 - 連帯保証：
1人が主債務者となり、パートナーが連帯保証人となる契約
違いを図で見てみましょう。
もっとも大きな違いが、住宅ローン控除や団体信用生命保険の保障を受けられるかどうかです。
それぞれの特徴と違いを詳しく見ていきましょう。
連帯債務はパートナーが連帯債務者となる契約
連帯債務は、二人のうち一人が主債務者となり、パートナーが連帯債務者となる契約です。
連帯債務で収入合算をすると、以下のようなメリットがあります。
連帯債務のメリット
- パートナーも住宅ローン控除を受けられる
- 金融機関によっては、パートナーも団信の保障を受けられる
連帯債務では二人ともが債務者として返済の義務を負うため、パートナーも住宅ローン控除を利用することができます。
また、金融機関によっては、パートナーも団体信用生命保険の保障を受けることができます。
連携保証はパートナーが連帯保証人となる契約
連帯保証は、一人が主債務者となり、パートナーが連帯保証人となる契約です。
主債務者がローンの返済に行き詰まった場合には、連帯保証人が返済を肩代わりする義務を負います。
なお、連帯債務で収入合算をする場合と異なり、連帯保証には以下の注意点があります。
連帯保証の注意点
- パートナーは住宅ローン控除を受けられない
- パートナーは団信の保障を受けられない
連帯保証で収入合算をする場合、パートナーは住宅ローン控除を受けられません。
連帯保証の場合、パートナーはあくまで「保証人」であり、債務者ではないからです。
また、団信についても、パートナーは加入することができません。
このように、連帯保証での収入合算は連帯債務よりもメリットが少ないため、できるだけ連帯債務や、この後の章でご紹介するペアローンを利用するようにしましょう。
ペアローンと収入合算の違い
夫婦や親子の収入をあわせて住宅ローンを組む方法としては、2つの住宅ローンを契約する「ペアローン」という選択肢もあります。
ペアローンと連帯債務の主な違いは、以下の通りです。
簡単にまとめると
- 2人で1つの住宅ローンを組むのが連帯債務、2つの住宅ローンを組むのがペアローン
- ペアローンでは、2人ともが住宅ローン控除と団信の保障を受けられる
- フラット35を利用するなら連帯債務、それ以外ならペアローンがおすすめ
それぞれの違いについて、詳しく見ていきましょう。
ペアローンは2本の契約を結ぶ
ペアローンでは2人がそれぞれ主契約者として、2本の住宅ローンを結ぶ契約です。
返済義務についても2人で負い、互いが互いの連帯保証人となります。
どちらも契約者となるため、住宅ローン控除も団信の保障も、二人ともが受けることができます。
収入合算は1本の契約を結ぶ
収入合算ではローン契約は1本だけです。
また、収入合算ではパートナーが連帯債務者として、主債務者と同じ返済義務を負うか、パートナーを連帯保証人とします。
収入合算では、パートナーは連帯債務者であって契約者ではないという点がポイントです。
フラット35なら連帯債務、その他ならペアローンがおすすめ
ここまで、連帯債務・連帯保証・ペアローンについて、それぞれの違いを解説してきました。
違いを見て気になるのが、「結局どれを選べばいいのか」ですよね。
結論から言うと、フラット35を検討しているのであれば連帯債務、そのほかの住宅ローンを選ぶならペアローンを組むのがおすすめです。
フラット35を利用する場合は連帯債務のみ
先々まで返済計画を明確にしておきたい人にとって、全期間固定金利で利用できるフラット35は有効な選択肢です。
しかし、フラット35を利用すると、選択できるプランは連帯債務のみで連帯保証とペアローンは利用できません。
そのため、フラット35に申し込む場合には、必然的に連帯債務型で収入合算をすることになります。
その他の住宅ローンならペアローンがおすすめ
フラット35以外の住宅ローンを利用する場合、連帯債務を選択できる金融機関はとても限られています。
大半の銀行では連帯保証かペアローンしか利用できません。
連帯保証型の住宅ローンはメリットが少ないため、フラット35以外の住宅ローンを利用する場合には、ペアローンを選択することをおすすめします。
住宅ローンで収入合算するメリット・デメリット
収入合算（連帯保証・連帯債務）とペアローンはいずれも、住宅ローンの借入額を増やせるという大きなメリットがあります。
一方、借入額を増やすことで返済負担も大きくなってしまったり、借り換えが難しくなる可能性があったりと、注意しておいた方がいいポイントもあります。
ここでは、収入合算をするメリットとデメリットについて解説します。
あわせてペアローンとの比較も説明しますので、検討する際の参考にしてくださいね。
収入合算のメリット
収入合算のデメリット
収入合算のメリット① 借入額を増やせる
ここまでお話しした通り、収入合算をすることで得られる最も大きなメリットは、住宅ローンの借入額を増やせるということです。
購入したい住宅の金額に対して、借りられる住宅ローンの額が届かない場合、収入を合算して住宅ローンを組めるのはうれしいですよね。
具体的にどの程度借入額を増やせるかは、妻の収入はどれくらい必要？収入合算した場合の借入可能額をシミュレーションの章を参考にしてください。
ペアローンの利用でも借入額を増やせる
住宅ローンの借入額を増やせるメリットがあるのは、ペアローンでも同じです。
フラット35を検討している場合は収入合算（連帯債務）を、そのほかの場合はペアローンを選ぶといいですよ。
収入合算のメリット② 諸費用が一人分でいい
収入合算で住宅ローンを利用する場合、契約する住宅ローンは1本です。
そのため、住宅ローンの契約の際の諸費用は一人分しか、かかりません。
一方、ペアローンの場合は2本の住宅ローンを契約することになるため、諸費用は二人分必要になります。
ただし、諸費用の金額はそこまで大きくない
諸費用が二人分必要になるのはペアローンのデメリットですが、実は金額的にはそこまで大きくありません。
2倍になるのは印紙税・事務手数料・司法書士報酬などで、追加でかかる費用は数万円程度にとどまります。
そのため「諸費用がかかるから」と収入合算を選ぶのではなく、あくまで検討している住宅ローンの金利タイプなどを重視して決めるようにしましょう。
収入合算のメリット③ フラット35を利用できる
フラット35に申し込むのであれば、収入合算の中でもメリットの大きい連帯債務を利用できます。
連帯保証と異なり、連帯債務であればパートナーも住宅ローン控除を受けられますし、団信の保障も受けられる可能性があります。
もしフラット35に申し込む予定で、借入額を増やしたいと考えているのであれば、連帯債務を検討するのがおすすめですよ。
ペアローンはフラット35では利用できない
ここまででもお伝えしてきた通り、フラット35では、ペアローンを利用することができません。
反対に、フラット35以外を検討されている場合には、連帯債務を取り扱っている金融機関が少ないので、ペアローンを選ぶのがおすすめですよ。
収入合算のデメリット① 住宅ローン控除や団信の保障を受けられないことがある
収入合算のうち、連帯保証を選んだ場合には、収入合算するパートナーは住宅ローン控除や団信の保障を受けることができません。
また、連帯債務の場合にはパートナーも住宅ローン控除を受けられますが、金融機関によっては団信の保障を受けられない場合があります。
なお、フラット35で連帯債務を利用する場合には、夫婦であれば「デュエット（夫婦連生団信）」に加入することができます。
これは夫婦のどちらか一方の加入者が死亡または所定の高度障害状態になった場合、住宅の持分や返済額等にかかわらず、残りの住宅ローンが全額弁済されるという団信です。
ただし、夫婦以外（親子など）で連帯債務の住宅ローンを組む場合には、団信に加入できるのはどちらか一方のみになりますので、ご注意ください。
住宅金融支援機構「機構団信にご加入いただける方」
ペアローンなら控除も団信の保障も受けられる
ペアローンを選んだ場合、パートナーも住宅ローン控除や団信の保障を受けることができます。
ただし、ペアローンの場合には住宅ローンが2本となり、どちらか一方が死亡または高度障害状態になっても、すべての住宅ローンの返済が無くなるわけではありません。
団信で保障されるのは、あくまで一方が組んでいる住宅ローンの部分のみです。
たとえば夫にもしものことがあった場合でも、妻の組んでいるもう一方のローン返済は続くことになります。
ペアローンの場合は、一般の生命保険の加入も検討してください。
収入合算のデメリット② 返済の負担が上がってしまう
住宅ローンの借入額を増やせるのは収入合算の大きなメリットですが、借入額を増やせば、当然返済の負担も大きくなります。
月々の返済額が増えると、生活が苦しくなってしまい、最悪の場合「住宅ローン破綻」する事態にもなりかねません。
なお、住宅ローンの理想的な返済額は、手取りの収入の25％以内に収まる額だといわれています。
住宅ローンを組む前にしっかりシミュレーションをしてみて、本当に安定して返済を続けられるのか考えてみてくださいね。
返済負担が増えるのはペアローンでも同じ
収入合算をする場合でも、ペアローンを利用する場合でも、住宅ローンの借入額を増やすことで返済負担が増えるという点は同じです。
夫婦で住宅ローンを組もうと考えている場合などは特に、今後出産や子育てでパートナーが働けなくなってしまう可能性もあります。
将来的なライフプランを考慮して、余裕をもって返済できる額で組むようにしましょう。
収入合算のデメリット③ 贈与税がかかる可能性がある
連帯債務やペアローンで住宅を購入する場合、住宅ローンを負担している割合と住宅の所有割合が異なると、贈与税が発生してしまう可能性があります。
住宅ローンの負担以上に住宅の持ち分が多いと、その分パートナーから贈与を受けているとみなされるからです。
また、一方が働けなくなった場合などにもう一方が返済を肩代わりした場合などにも、贈与税が発生することがあるので注意が必要です。
収入合算した場合の借入可能額をシミュレーション
収入合算とペアローンとに共通しているメリットは、借入額を増やせる点です。
とはいえ、「収入合算でどの程度借入額を増やせるのか」「どれくらいの収入があれば利用できるのか」というのが気になるポイントですよね。
収入合算者の条件は、民間の金融機関では、正社員であることが条件になっていることが多いようです。
ただし、フラット35では安定した収入があれば、パートやアルバイトでも連帯債務者に設定できます。
また、フラット35では収入合算が400万円をこえると返済可能額もあがるという記載があり、合算可能な収入の目安となりそうです。
次に、収入合算によってどれくらい借入可能額を増やせるのか、妻の年収を【100万円・200万円・300万円】の3パターンに分けてシミュレーションしてみます。
※夫の年収は400万円と仮定
※金利1.3%、全期間固定金利、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなしで試算
※使用ツール：フラット35シミュレーション（年収から借入可能額を計算
なお、同じ条件で夫一人で借りられる住宅ローンの上限は3,935万円です。
妻の年収100万円の場合
妻の年収を100万円とすると、収入の合算額は500万円となります。
年収500万円のシミュレーション結果は約4,900万円です。
夫単独の場合と比較すると、借入可能額を約1,000万円増やせます。
妻の年収200万円の場合
妻の年収を200万円とすると、収入の合算額は600万円となります。
年収600万円のシミュレーション結果は約5,900万円です。
夫単独の場合と比較すると約2,000万円、妻の年収が100万円の場合と比較すると、約1,000万円借入可能額を増やせます。
妻の年収300万円の場合
妻の年収を300万円とすると、収入の合算額は700万円となります。
年収700万円のシミュレーション結果は約6,900万円です。
夫単独の場合と比較すると約3,000万円、妻の年収が200万円の場合と比較すると、約1,000万円借入可能額を増やせます。
【注意】借入可能額は「返済可能な額」ではない
ここまで、収入合算した場合の借り入れ可能額をシミュレーションをしてきました。
しかし、ここで注意が必要なのが、借入可能額は「返済可能な額」とは限らないという点です。
借入額を増やせば、当然、月々の返済負担も増えます。
安心して返せる住宅ローン額の目安は、一般的に手取り収入の25％以内といわれていますので、以下の表を参考に借入額を検討するようにしてくださいね。
| 妻の年収 100万円 | 妻の年収 200万円 | 妻の年収 300万円 | |
|---|---|---|---|
| 借り入れ可能額上限 | 約4,900万円 | 約5,900万円 | 約6,900万円 |
| 無理なく返済できる金額 | 約2,700万円 | 約3,200万円 | 約3,700万円 |
夫単独で借りられる住宅ローンは3,935万円ですので、無理のない住宅ローンを組もうとした場合、収入合算やペアローンを利用しなくても借りられる金額に収まることがわかります。
ただし、上記はあくまで目安の金額であり、返済可能な額はライフプランや家族構成によっても異なりますので、自分たちの条件にあわせてしっかりシミュレーションしておくのがおすすめですよ。
まとめ
簡単にまとめると
- 収入合算は住宅ローンの借入可能額を増やす手段の一つで、連帯債務型と連帯保証型がある
- 連帯保証型はメリットが少ないのでおすすめしない
- フラット35を利用するなら「収入合算（連帯債務型）」、それ以外なら「ペアローン」が◎
- 借入額が増えると返済負担も増えるので、無理のない借り入れをシミュレーションしよう
ここまで、住宅ローンの借入額を増やす、収入合算とペアローンという方法について解説しました。
収入合算によって年収を100万円増やすごとに、借入可能額は約1,000万円ずつ増えていきます。
また、収入合算には連帯保証と連帯債務という2パターンがあり、それぞれのメリットは異なります。
収入合算で借入額を増やし、理想のマイホームを手に入れられるとうれしいですよね。
ただし、借入額を増やすとその分月々の返済負担も上がってしまうので、申し込む際には安心して返済できるかどうか、事前にしっかりシミュレーションしてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
夫婦の収入合算で住宅ローンを組む場合の住宅ローン控除の注意点や団信の保障については、本文に記載のとおりですが、所有権の登記について補足しておきます。
所有権を登記するときは夫婦の共有とし、その持ち分割合は夫婦それぞれがお金を出す割合と同じにする必要があります。
お金を出す割合と所有権の持分割合が食い違うと、その差分について贈与税が課税されることがあるためです。
例えばフルローンで、夫と妻が50：50のペアローンで住宅ローンを組もうと決めたのであれば、家の所有権登記も同じ50：50にし、経済的実態と登記は一致させる必要があります。
お金を出す割合は住宅ローンのみならず、頭金も込みで計算しますので注意が必要です。
例えば妻の口座から1割の頭金を払い、残りの9割を夫と妻が半分ずつのペアローンで住宅ローンから払う場合、贈与税のかからない所有権登記の割合はどうなるでしょうか？
答えは夫：妻＝45：55ということになります。頭金を妻が出しているからですね。
もし面倒だということで夫：妻＝50：50で登記したら、夫が妻から5の分だけ贈与されたということになり、贈与税が課税される可能性があるのです。
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