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40代で住宅ローンを組む際のポイント4つ!老後の負担を減らす方法も解説

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40代で住宅ローンを組む際のポイント4つ!老後の負担を減らす方法も解説
住宅ローンの選び方
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40代でのマイホーム購入で最も気になるのは、今の年齢で住宅ローンを組んでも返していけるだろうかという点ですよね。

晩婚化が進む中、40代でマイホーム購入を考えている人も多いと思います。

結論から言うと、40代でのマイホーム購入は決して遅くはありません。

実際に住宅ローンを組む年代は、30代に次いで40代が多くなっています。

収入が安定して将来の見通しも立てやすいからこそ、より計画的な返済が可能になるというメリットもあります。

しかしながら40代は、老後資金や子どもの教育費の準備も必要になる時期です。

住宅ローン以外の資金もあわせて考えておかないと、

定年後に老後資金が底をついてしまった

というような悲しい事態になりかねません。

そこでこの記事では、40代で住宅ローンを組むうえで大切なポイントと、老後の負担を減らす方法についてご紹介していきます。

リスクを理解しつつ適切なプランを選択すれば、40代でも無理のない住宅ローン返済を実現できますよ。

  • ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社

    監修者中野良唯

  • オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所

    監修者千日太郎

  • 株式会社エイチームライフデザイン

    編集者イーデス編集部

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「40代からの住宅ローン」は一般的!

意外と知られていないのですが、マイホーム購入者のほとんどは40歳前後で住宅ローンを組んでいます。

その要因として、40代は現実的なライフプランを考えやすく、最長で35年の住宅ローンを組めるぎりぎりの年代という点が挙げられます。

ここでは40代の住宅ローンの現状とメリットを解説していきましょう。

マイホーム購入年齢の平均は40歳前後

国土交通省と住宅金融支援機構の調査によれば、マイホーム購入年齢の平均は40歳前後です。

以下に調査別の平均年齢をまとめましたので、ご覧ください。

マイホーム購入時の世帯主の平均年齢
調査元対象者世帯主の平均年齢
住宅金融支援機構フラット35利用者全体:40.2歳
国土交通省住み替え、建て替え、リフォームを 行った世帯のうち初めて住宅を取得した世帯注文住宅:
40.4歳

分譲戸建住宅:
37.7歳

分譲マンション:
38.8歳

中古戸建住宅:
43.5歳

中古マンション:
42.1歳

上記のとおり、マイホーム購入者のほとんどが40代前後です。

30代後半で結婚と出産を経て40代でマイホーム購入、というご家庭が多いのではないでしょうか。

40代はこの先のライフプランを考えやすい

今後のライフプランを描きやすく、計画的な住宅ローン返済を考えやすい年代が40代です。

あらゆる経験を重ね、仕事もプライベートも人生の円熟期に差し掛かってくる頃でしょう。収入面が安定し、見通しが立てやすくなる時期でもあります。

人生の軸が定まっていると、

  • 家を持つかどうか
  • 住む家をどこにするか
  • 子どもを何人持つか

といったライフプランも決めやすくなるので、将来必要な資金の計算もしやすくなるでしょう。

必要な資金が明確になれば、無理のない住宅ローン返済計画を立てやすくなります。

つまり安定した返済のためには、ライフプランを明確にすることが大切なのです。

40代での住宅ローンはライフプランを元に必要資金を計算し、そのうえで無理のない借入れに抑えることがポイントです。

40代は最長35年ローンまで組める

40代でも、年齢によっては最長35年のローンを組める可能性があります。

一般的に金融機関での住宅ローン完済年齢は75歳~80歳が上限ですので、40代前半であれば、35年ローンでも完済時年齢は75歳~80歳に収まります。

しかし完済時年齢ぎりぎりの年齢まで借りると返済破綻リスクが高くなるため、おすすめできません。

完済前に健康面で不安が出てきて、仕事を続けるのが困難になる可能性もあります。

借入金額や他の借入れ状況によっては、審査通過も厳しいかもしれません。

40代で35年ローンを組む場合は、定年後の返済を考慮した無理のない金額にすることが大切です。

35年ローンを組むなら繰り上げ返済の活用などの対策で、返済破綻を防ぐようにしてください。

40代の住宅ローンのポイント4つ

40代で無理のない住宅ローンを組むときのポイントは、以下の4つです。

40代で住宅ローンを組むときのポイント

いずれも40代で住宅ローンを組む際の非常に重要なポイントになっています。

それぞれ解説していきましょう。

ポイント①完済時年齢をなるべく低くする

住宅ローン完済時の年齢はなるべく低く設定し、定年後にローン残高をたくさん残さないようにしましょう。

お伝えしたように、40代前半なら最長35年の住宅ローンを組める可能性があります。

しかし、例えば42歳で35年ローンを組むと、完済時年齢は77歳です。

定年年齢が60歳で再雇用制度を使って65歳まで働いたとしても、そこからさらに10年以上も住宅ローンの返済が続きます。

定年後も返済に追われて家計の赤字が続けば、大切な老後資金を取り崩さなければなりません。

マイホームはあったとしても生活自体が破綻してしまうでしょう。

老後生活の破綻を防ぐためには、定年時点の住宅ローン残高が1,000万円未満になるよう返済プランを組むことが重要です。

返済プランを組むときは、毎月の負担額を重くしすぎないという点にも気をつけてくださいね。

月々の負担額に注意

完済時年齢を低くするためには、返済期間を短くするしかありません。

しかしながら返済期間を極端に短くすると今度は月々の返済額が増えてしまいます。

返済期間によって返済額がどれほど変わるのか、下記をご覧ください。

返済期間別による毎月の返済額

  • 返済期間30年
    (40歳借入れ、70歳完済)
    毎月の返済額:約6.5万円
  • 返済期間20年
    (40歳借入れ、60歳完済)
    毎月の返済額:約9.2万円

※借入金額2,000万円/金利年1.0%/固定金利/元利均等返済/ボーナス払いなしで計算

返済期間を短くして60歳で完済を目指すと、毎月の負担は2.7万円も増えます。

住宅ローン返済の他に教育費や老後資金の貯蓄を考えると、2.7万円の負担はかなり重いのではないでしょうか。

完済時年齢を低くすることは大切です。だからといって極端に毎月の負担が増えてしまえば、資金をうまく貯蓄することができません。

貯蓄と住宅ローン返済をうまく並行させるためにも

  • 完済時年齢は70歳まで
  • 返済期間は25年~30年程度

に抑えることをおすすめします。

ポイント②貯蓄しながら返済できる額にする

毎月の住宅ローン返済額は、貯蓄しながら無理なく返済していける金額に設定しましょう。

収入が増えてくる年代とはいえ、教育費や老後資金を考えずに住宅ローンを組むのは危険です。

特に40代は、これから子どもの教育費がかかりやすくなる時期です。

他の費用も準備できるよう、貯蓄と返済を両立できる程度の借入金額にしましょう。

老後資金は各家庭によって異なりますが、一般的な目安は2,000万円程度です。

老後資金をいくら貯めるべきか悩んでいる人は、次項を参考にしてください。

老後資金の目安

一般的に老後資金の目安は、2,000万円程度と言われています。

2,000万円の根拠は、総務省が毎年発表している家計調査です。

話題になった「老後資金2,000万円不足問題」でも、2021年度の家計調査(※)を元に以下の試算が行われました。

その試算から、老後資金の必要額は1,300万円~2,000万円という目安額になっています。

老後資金2,000万円の根拠
家計調査の結果
公的年金のみで暮らす無職の夫婦世帯(夫65歳、妻60歳)は、
毎月5.5万円の生活費を貯金から補っている
毎月5.5万円の赤字が20年~30年不足する場合
・毎月5.5万円×12か月×20年
1,300万円
・毎月5.5万円×12か月×30年
1,980万円
→2,000万円不足の根拠

上記の金額は、あくまで平均データから導き出した目安に過ぎません。

実際に老後の家計が5.5万円の赤字で済むのか、そもそも老後20年~30年生きるかどうかなどは、家庭によって違います。

「どのような老後を過ごしたいのか」から逆算して、ご家庭で必要な老後資金を考えるようにしましょう。

ポイント③:頭金を多めに入れる

頭金を入れ、借入金額を少なくすることも大切です。

最近では頭金なしでフルローンを組める金融機関も増えていますが、40代でフルローンを組むのはおすすめしません。

なぜなら返済期間が短い分、月々の負担が非常に大きくなってしまうからです。

頭金は最低1割、できれば2割入れて、借入金額をできる限り抑えましょう。

借入金額を少なくすれば、先ほどお伝えした「完済時年齢は低く、毎月の返済額も抑える」ことも可能になります。

また頭金を入れると優遇金利を受けやすくなるため、よりお得に住宅ローンを利用できます。

ただし頭金を入れるときは、老後資金と教育費の兼ね合いを慎重に検討しましょう。

ポイント④現実的なシミュレーションをする

40代であれば、これからのライフプランや価値観がある程度定まっているはずです。

描いたライフプランをもとに、これから必要になるお金の見通しを具体的に立ててください。

  • 子どもの教育費、老後資金はいつまでにいくら用意するのか
  • これらの資金を用意するために、毎月いくら貯蓄に回すのか
  • 貯蓄しながら返せる額は、月いくらまでなのか

具体的な金額を考え、繰り返しシミュレーションしてください。

シミュレーションを重ねることで、安定した返済を続けられる道筋が見えてくるでしょう。

返済額のシミュレーションをする際は、こちらのシミュレーションツールをご利用ください。

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定年後の負担を減らすために

40代の住宅ローンで気になるのは、やはり定年後の返済。

長く働ける社会になっているとはいえ、定年後も返済が続く状態を想像するとしんどいですよね。

定年後の負担をできる限り減らすための方法は以下の4つです。

定年後の負担を減らすための方法

それぞれ具体的な方法を見ていきましょう。

定年後の負担を減らす①繰り上げ返済をする

定年後の負担を減らすうえでもっとも大切なのは、繰り上げ返済です。

住宅ローン返済と並行して少しずつ貯蓄していき、ある程度まとまった資金ができたら、繰り上げ返済を検討しましょう

近年の住宅ローンは低金利かつ、手厚い団信(疾病団信)もあり、保険としての機能を考えると繰り上げ返済をしないほうがいい場合もあります。

そのため、繰り上げ返済の際にはメリットデメリットをしっかり検討しましょう。

将来の選択肢は多いほうがいいので、住宅ローンを組む際は、繰り上げ返済手数料も要チェックです。

少額でも手軽に繰り上げ返済しやすく、手数料が発生しにくい住宅ローンを選びましょう。

定年後の負担を減らす②退職金をあてにした返済プランは避ける

住宅ローンの返済資金として、退職金をあてにするのはやめましょう。

一般的な老後資金は夫婦で2,000万円程度です。

もし退職金が2,000万円あれば、まるまる老後資金として活用できます。

しかしながら、もし退職金を住宅ローン返済にあててしまえば、定年後の老後資金は別途用意しなければなりません。

住宅ローンは完済したとしても、定年後に老後資金を貯めるのはほぼ不可能に近いです。

ただでさえ収入が下がる可能性があるのに、老後資金ゼロの状態で老後を迎えるのは危険でしょう。

老後生活を破綻させないためにも、退職金をあてにしない返済プランを立てるようにしましょう。

定年後の負担を減らす③現在の収入を増やす

現在の収入を増やし、ゆとりある家計にすることも大切です。

  • 子どもがある程度大きくなってきたら、妻の働く時間を確保して世帯全体の収入を増やす
  • 今までのキャリアを活かせる職場へ転職して、年収アップを目指す
  • 副業を始めて、スキルアップしながら副収入を確保する

このように、収入アップの手段はたくさんあります。収入が増えれば、返済や貯蓄がしやすくなります。

老後に対する漠然とした不安をなくすためにも、いろんな手段を使って収入を増やしていってください。

定年後の負担を減らす④家計と支出の見直し

いくら収入を増やしても、そのぶん支出が増えてしまえば家計にゆとりは生まれません。

定期的に支出をチェックして、家計を見直す必要があります。

見直しやすい支出の代表は、毎月定額で発生する固定費です。

ここではと保険料の見直し携帯料金の見直しを例に見ていきましょう。

保険料の見直し

医療保険やがん保険、生命保険など、民間保険の保険料見直しも重要です。

すでに加入している保険を見直しすれば、もっと安い保険料で同じ保障内容の商品にできるかもしれません。

また住宅ローンを組むときは、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険(以下「団信」)に加入します。

団信に加入すれば、契約者の死亡または高度障害時の保障を得られるようになります。

すでに加入済の生命保険と見比べて、保障の重複がないかを見直してみてくださいね。

団信である程度死亡保障を賄える場合、民間の生命保険の保険金額を少なくすれば、毎月かかる保険料も抑えられます。

繰り上げ返済は団信の保障を減らすことになりますので、繰り上げ返済同時に保険の見直しが必要となります。

携帯料金の見直し

どのご家庭でも毎月発生しているスマホの携帯料金を見直せば、大きな節約効果を得ることができます。

携帯料金を安くするコツは、携帯電話会社(キャリア)の見直しです。

携帯電話会社の平均月額料金
大手3キャリアユーザー8,312円
格安SIMユーザー4,424円

現在大手3キャリアを使っている場合、夫婦で格安SIMに乗り替えることで毎月8,000円ほど節約できる可能性があります。

毎月8,000円節約できれば、その効果は年間で9万6,000円にもなるため、

  • 子どもの習い事を一つ増やす
  • 返済資金の貯蓄に充てる

といった未来のためのお金として十分活用することができます。

どのご家庭でも必ず支払うものだからこそ、携帯料金は定期的に見直すようにしましょう。

まとめ

晩婚化や高齢化などにより、40代で住宅ローンを組む人は増えています。

しかしながら40代で借入れする場合、定年以降の返済に不安を感じてしまいますよね。

老後の負担を無くしつつ40代で安定した返済を続けていくためのポイントは、以下の5点です。

簡単にまとめると

  • 教育費や老後資金、繰り上げ返済費用の貯蓄ができるよう、余裕をもった返済額に設定する
  • 完済時年齢の上限は75歳~80歳だが、できれば70歳くらいを目途に返済期間を決める
  • 繰り上げ返済はメリットデメリットを考える
  • 退職金はあてにしない
  • 定期的に収支を見直す

40代は定年までの期間が短いうえに、教育費など住宅ローン以外にかかる支出も多くなる年代です。

余裕をもった貯蓄と返済を両立するためにも、ライフプランを元に現実的な返済計画を立ててくださいね。

千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

40代は各自のキャリアを通してみたときに比較的収入が高いため、毎月返済の面では比較的ゆとりのある住宅ローンになります。

その一方で重要になってくるのがシミュレーションの結果出てくる定年時の住宅ローン残高です。

住宅ローンの開始年齢が高くなるに従って定年時のローン残高は大きくなります。

年金収入になるタイミングで大きな負債が残っているとリスクは大きいため審査でも注目されるポイントですし、無理なく返済できる借入額を知る上でも重要な数字です。

その人の所有資産や年収にもよりますが、定年時の住宅ローン残高は概ね1千万円以下になっていれば安心だと思います。

同じ40代でも、40代前半のアラフォーからスタートする場合は65歳定年まで20年超の期間があるため、現役期間中にローン残高を安全圏まで減らす計画を立てやすいです。

これに対して40代後半のアラフィフになると、65歳定年まで20年を切ってくるため、毎月の返済額では余裕があっても、定年の時点で多額の住宅ローンが残る計画となり、それが大きなリスクとなっていることが多いため注意してください。

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