住宅ローンの物件価格に含められるものを紹介【オプション費用も対象】

最終更新日:2024年10月31日

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物件価格として住宅ローンに含められる費用は以下が対象になります。

土地の取得費用
物件本体の工事費用
オプション工事費用

新築時のオプション工事費用は高額になりやすいので、住宅ローンに含められるのはありがたいですよね。

この記事では住宅ローンに含められる費用や、オプション費用について詳細に解説しています。

ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社
監修者中野良唯
大手ハウスメーカーでの営業所長を経て、生命保険会社へFPとして転職。
その後、独立系FPとしてコンサルティングの幅を広げるためジョインコントラスト株式会社へ移籍。

現在は「家計教師.com」に所属するFPとして、家計の個別コンサルティングや各種セミナー、企業や学校などで講演会なども行なっている。

▼講演会実績
2022年12月13日ライフプランセミナー「我が家の教育資金はいくら必要？進路別教育費と資金準備の話」（主催：神戸市職員共済組合）
2019年6月15日ハウジングセミナー「時代に流されない住まいづくりのコツ」（主催：国家公務員共済組合連合会）

▼保有資格
AFP
宅地建物取引士
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。

■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK

■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）

■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）

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住宅ローンの物件価格に含められるもの

住宅ローンのオプション費用とは
注意点①オプション費用は高い
注意点②後付けした方が費用が高くなる場合もある

諸費用は住宅ローンの物件価格に含まれない
諸費用は現金で支払う必要がある

適切な物件価格の考え方
適切な物件価格①頭金は購入物件の1割～2割
適切な物件価格②住宅ローンの借り入れは手取り年収の20%～25%以内
物件価格と年収のデータ紹介

諸費用の安い住宅ローンおすすめ2選
事務手数料が安い①ソニー銀行住宅ローン【事務手数料4.4万円～】
事務手数料が安い②楽天銀行住宅ローン【事務手数料33万円】

まとめ

住宅ローンの物件価格に含められるもの

多くの金融機関では、住宅ローンの借り入れ上限金額は物件価格の100%という取り扱いになっています。

物件価格にはどのような費用が含まれているのか、詳細な内訳は以下の表をご覧ください。

住宅ローンの対象になる「物件価格」について
住宅ローンに含められるもの(物件価格)	土地取得費
	本体工事費
	別途工事費
	設計管理費
	オプション費用
自己資金で支払うもの(諸費用)	手数料
	引越し代
	家具・家電

表のように、住宅購入にかかる費用は、

住宅ローンに含めて借入できる『物件価格』
住宅ローンに含められず自己資金で支払う必要がある『諸費用』

の2つに分かれます。

物件価格に該当する費用は住宅ローンに含めることができるので、まとまった現金を用意する必要はありません。

条件について

※ハウスメーカーや金融機関によってはオプション費用の内容次第で住宅ローンに組み込めない場合もあります。
実際の取り扱いは借入時に確認するようにしましょう。
※金融機関によっては手数料も借り入れできるところがあります。

住宅ローンのオプション費用とは

住宅のオプション費用は、住宅ローンに組み込むことができます。

オプション費用とは、住宅を購入する際に追加注文できる、標準仕様からグレードアップした設備やデザインを指します。

多くの場合、建具や床材色に関しては無料ですが、

照明
コンセント増設
キッチンのビルトイン浄水器の設置
キッチン食器棚設置

などは有料のオプションとなります。

マイホームを自分の理想にできるオプションは魅力的ですが、高額になりがちです。

オプション費用を住宅ローンに含められるのはうれしいですね。

ただしオプション費用には注意点もあるため、次の章から説明していきますね。

オプション費用の注意点

オプション費用は高い
後付けした方が費用が高くなる場合もある

注意点①オプション費用は高い

ここからはオプションを利用するうえでの注意点を説明します。

オプション工事は人件費や諸費用が上乗せされるため、一般的に工事費用が高額です。そのため、入居後に自分で住宅の内装・設備工事をしたほうがお得になる場合が多いです。

自分で設置した方が安くなるもの

キッチンのカップボードなど建物と一体化したオーダー家具
照明器具
エアコン
カーテン

これらの内装・設備工事は、オプションで依頼するよりもご自身で格安商品を購入して設置するほうが、費用を抑えられる可能性は高いでしょう。

市販品で十分な機能やデザインのものが多いので、ぜひ検討してみてください。

ただしインテリアに合わない可能性も

個別で後付け工事をする場合は費用を抑えられる反面、インテリアに合わない可能性があります。

造作家具を取り付けるなら依頼する工務店など業者の腕によって左右される部分なので、信頼できる業者を見つけるのが重要なポイントでしょう。

とはいえ後付けだからこそ、「設置済の家具と調和を見ながら自分好みのインテリアを作っていく」という楽しさもあります。

オプションと後付けのどちらが優れているというものではないということです。

注意点②後付けした方が費用が高くなる場合もある

入居後に後付けするよりもオプションで依頼してしまったほうが安く仕上げられる工事も存在しています。

後付けよりオプションで依頼したほうが良い工事の例は、

床暖房
電気コンセントの追加
ダウンライトの増設
ビルトイン食洗器の設置

などです。

これらの設備は後付けになると、床材のはがしや壁紙の加工といった工事が伴うため、費用がかさみがちです。

オプションで依頼しておくと工事もスムーズですし、費用も抑えやすくなりますよ。

諸費用は住宅ローンの物件価格に含まれない

住宅購入時にかかる費用のうち、住宅ローンの各種手数料や引っ越し代、家具家電などの諸費用は、物件価格に含めることができません。

諸費用の支払いは現金となるので、住宅ローンとは別にまとまった自己資金を用意しておく必要があります。

具体的な諸費用の例は以下表にまとめましたので、チェックしておきましょう。

住宅購入にかかる諸費用の例
住宅ローン関連手数料
事務手数料(融資事務手数料)	金融機関に対し支払う事務手数料	借入金額×2.2%(税込)
保証料	保証会社を利用する場合にかかる費用	0円(※1)
保証会社事務手数料	保証会社に対し支払う事務手数料	0円(※1)
印紙税	住宅ローンの各種契約書に課税される税金	2万円(※2)
登録免許税	不動産登記の際に課税される税金	物件価格の0.4%
司法書士報酬(不動産登記手数料)	司法書士に不動産登記手続きを依頼する際の手数料	10万円
物件関連の諸費用
不動産仲介手数料	不動産仲介業者を介して住宅を取得した際にかかる手数料	0～100万円
火災保険料・地震保険料	建物にかける損害保険の保険料	15万円～50万円程度
修繕積立一時金・管理準備金	新築マンション購入時、大規模修繕や管理に必要な手数料	20万円～80万円程度
団体信用生命保険料	団体信用生命保険加入時にかかる保険料。一般的に死亡・高度障害保障の団信であれば無料だが、プラスアルファの保障を付けると適用金利に上乗せする形で保険料がかかる	返済に含む
その他
引っ越し・家具家電の購入にかかる費用		30万円～50万円程度

試算条件について

※1：融資事務手数料型の場合
※2：5,000万円以下の場合

上記表を見ると、住宅の購入には物件価格以外にもさまざまな費用が必要になるとわかります。

諸費用は現金で支払う必要がある

住宅購入にかかる諸費用は、新築物件で購入価格の約3％～7％が目安だと言われています。

仮にオプション費用を含む物件価格が3,000万円の場合、90万円～210万円の諸費用を現金で用意しなくてはいけません。

しかし中には「住宅ローンの頭金を払ったら諸費用まで現金で支払う余裕がない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

貯金残高がギリギリの状態で諸費用を現金で支払ってしまうと、万が一の事態に対応できなくなります。せっかくマイホームを購入するのに、そんな状態は避けたいですよね。

「諸費用を現金で用意するのが難しい」という人のために、記事の終わりに諸費用の安い住宅ローンを紹介していますので、チェックしてみてください。

適切な物件価格の考え方

適切な物件価格で購入するためには、物件費用の支払いは頭金と住宅ローンの合算であることを理解しましょう。

頭金とは

住宅ローンの借り入れ前に住宅購入費用の一部を現金で支払うお金

適切な物件価格の考え方

頭金の理想的な割合は1割～2割
住宅ローンは年間返済額を手取り年収の20%～25%以下

に設定しましょう。

それぞれ理由を解説しますね。

適切な物件価格①頭金は購入物件の1割～2割

頭金を物件価格の1～2割を推奨する理由は、頭金を1割～2割支払うことで金利が優遇されるプランが多く存在するからです。

金利が下がれば利息が減り、月々の返済額が少なくなります。

例としてフラット35の頭金1割未満と、1割以上の場合での金利を見てみましょう。

	融資率9割以下	融資率9割超
金利	年1.860% ※2024年12月適用金利 ※ARUHIフラット35 ※自己資金10%以上 ※借入期間21年～35年の場合 ※機構団信加入	年1.970% ※2024年12月適用金利 ※ARUHIフラット35 ※自己資金10%未満 ※借入期間21年～35年の場合 ※機構団信加入

頭金を1割入れることで、金利が0.2%以上も下げられていることが分かりますね。

上記の理由から頭金は1～2割入れておくことをおすすめしています。

【住宅ローンの頭金】多いほど良い？適正金額の考え方と足りない場合の対処法を解説

適切な物件価格②住宅ローンの借り入れは手取り年収の20%～25%以内

住宅ローンを適切にするためには、年間返済額を手取り年収の20％～25%以下に抑えましょう。

持ち家になると、固定資産税や火災保険料、住宅のメンテナンス代など、ローン以外に年間数十万円の出費が発生します。

これらの諸費用が加わるため、返済負担率は手取り年収の20％～25%以下に抑えるべきなのです。

以下に年収別の適切な借入金額をまとめました。

年収別の借入金額の目安
額面年収 (手取り年収)	月々の返済額 (手取りの20％～25%)	借入金額
年収400万円 (約310万円)	約5.2万円～ 6.5万円	約1,750万円～ 2,190万円
年収500万円 (約390万円)	約6.5万円～ 8.1万円	約2,180万円～ 2,720万円
年収600万円 (約457万円)	約7.6万円～ 9.5万円	約2,570万円～ 3,210万円
年収700万円 (約520万円)	約8.7万円～ 10.9万円	約2,940万円～ 3,690万円

試算条件について

※手取り年収はあくまで概算値です。実際の手取り額は個々の所得控除の状況などで変わってきます。
※上記の借入金額は適用金利年1.3％/35年返済/元利均等返済(ボーナス払いなし)で算出
※使用したシミュレーションツール「フラット35　毎月の返済額から借入可能金額を計算」

次の章では実際の購入データを参考に見ていきます。

物件価格と年収のデータ紹介

国土交通省の調査によると、新築注文住宅の価格平均は3,971万円で、平均年収は705万円でした。

その他の物件タイプについても以下表にまとめましたので、ご覧ください。

物件タイプごとの平均物件価格と平均年収
物件種別	平均物件価格	平均年収
新築注文住宅(※)	3,971万円	705万円
新築分譲戸建住宅	3,933万円	738万円
新築分譲マンション	4,577万円	840万円
中古戸建住宅	2,814万円	671万円
中古マンション	2,819万円	715万円

出典について

※出典：国土交通省「平成30年度　住宅市場動向調査」
※国土交通省「平成30年度　住宅市場動向調査」を加工して作成
→平均借入金額:2.4 資金調達に関する事項の(1)購入資金・リフォーム資金より、各物件の借入金を参照(PDF40ページ)
→平均返済額:2.4 資金調達に関する事項(4)年間返済額(PDF44ページ)の「住宅ローンの年間返済額」の年間返済額を参照
※新築注文住宅は土地と住宅建築費用の合計額で、土地を購入した新築世帯

ここまで紹介した物件価格の適切な金額として、年収700万円の人は手取り年収の25%以下、つまり約3,690万円まで借り入れ額を推奨しています。

借り入れ額にに頭金1割～2割を加味すると、表の新築注文住宅の平均物件価格3,971万円は、余裕をもって返済できる金額であることが分かりますね。