変動金利から固定金利へ変更する前に知っておくべきこと | 切り替え判断のポイントを解説
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簡単にまとめると
- 変動から固定に変更すると返済負担が大きくなる可能性がある
- 判断ポイントは変更前後の金利の違い
- 借り換えのほうがお得になるケースもあるため必ずシミュレーションをしよう
住宅ローンを変動金利で借りたものの、やっぱり固定金利に変更したいと考える方も多くいます。
「もし金利が上がったらどうしよう……」と考えると、数年後も余裕をもって返済できるのかどうか不安になりますよね。
固定金利へ変更すれば、計画通りの返済をしやすいでしょう。
ただし変動金利と比べると固定金利は利率が高く、借り入れ条件によっては毎月の返済負担が大きくなってしまう可能性もあります。
固定金利に変更したことで損をしてしまわないためにも、当ページで紹介している金利タイプ変更の判断ポイントをぜひ参考になさってください。
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オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
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■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
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変動から固定金利に借り換えるべきかを判断するには
変動金利から固定に借り換えるべきか否かは、「現在の金利と比べて変更後の金利が高いのか低いのか」から判断していきましょう。
ご自身が利用している変動金利の利率を確認した上で、金融機関のホームページ等の固定金利を見比べていきましょう。
ここでは以下３つのパターンについて解説します。
固定金利変更への判断ポイント
- 同じくらいの場合
…変更がおすすめ - 固定金利の方が高い場合
…金利上昇リスクを加味して検討 - 固定金利の方が低い場合
…変更がおすすめ
POINT
2016年のマイナス金利政策以降はフラット35の金利は大きく引き下げられていて、過去の変動金利より現在の固定金利のほうが低い場合もありえます。
変動と固定が同じくらいの場合
現在の変動金利と変更後の固定金利が同じくらいなのであれば、デメリットの少ない今のタイミングで変更しておくほうが安心です。
現状は大きな金利上昇リスクがないように見えても、バブル崩壊やリーマンショックなどと同様に、いつ金利が上昇するのかを予測することは非常に困難です。
また、住宅ローンの金利は変動よりも固定が先に上がり始めるため、「変動金利が上がってきたから固定へ借り換えよう」という方法は現実的ではありません(後述)
将来の金利上昇が心配なのであれば、今と大きく返済額が変わらず、金利を固定できる今のタイミングに切り替えておくことをおすすめします。
固定金利のほうが高い場合
固定金利のほうが高い場合は、将来の金利上昇リスクを考慮したうえで検討する必要があります。
当然のことですが、返済中に金利が上昇せず利率が低い状態が続けば、固定金利よりも変動金利のままのほうがコスト面ではお得になります。
変動金利は日本銀行が決める政策金利と連動しているため、景気が良く政策金利が上昇すれば変動金利も上昇します。
ですが、直近の20年間ほどは変動の基準金利は下がっておらず、ほぼ横ばいの状態が続いています。
出典：住宅金融支援機構ＨＰより
これらを踏まえた上で変動金利を継続するか、固定金利へ借り換えるかを判断しなければいけません。
もし、決めるのが難しい場合は次に紹介する「毎月返済額の25%以上を貯蓄できているか」を基準に判断する方法がおすすめです。
毎月返済額の25%以上を貯蓄できているか
変動金利を継続するかどうかの目安となるのは「毎月の住宅ローンの返済額に対して、25%以上の金額を毎月貯蓄できているか」です。
変動金利には金利が上昇しても、直前の返済額の125%までしか増加しないという仕組みが存在します（125%ルールといいます）
そのため、増加分の25%以上を貯蓄できているのであれば、金利が上がった後でも返済が滞ってしまうことはないでしょう。
また貯蓄があれば、繰り上げ返済などで利息をコントロールすることも可能です。
注意
SBI新生銀行住宅ローンなど、125%ルールが適用されない金融機関もあります。
事前にご利用の金融機関に確認しておきましょう。
残念ながら、将来の金利がどうなるのかは誰にも分かりません。
そのため金利が上がるのかどうかではなく、金利上昇時に対応できるのかどうかを判断基準にしておくことをおすすめします。
固定金利の方が低い場合
現在利用している変動金利と比べて、固定金利のほうが低い場合は切り替えをおすすめします。
利率の低い固定金利に切り替えることで、金利が固定される安心感と返済負担の軽減という両方のメリットを得られます。
そのため、固定金利への変更を積極的に検討して良いでしょう。
ただし、金利タイプの切り替えや借り換えには一般的には手数料がかかります。
金利タイプを変更したい場合は、手数料を加味した上でお得になるのかを必ずチェックしておきましょう。
金利変動について意外と知られていない事実
先ほど変動よりも固定金利の方が先に上がるとお伝えしましたが、金利変動には意外と知られていない注意点があります。
変動から固定へ変更するべきなのか悩んでいる方は、これらの事実を踏まえた上で早めに決断することをおすすめします。
金利変動についての意外な事実
それぞれ見ていきましょう。
金利変動の事実①変動金利の上昇後の変更では遅い
マイホームの購入時に不動産屋から「変動金利が上がれば、固定に切り替えれば良い」と言われたことがある方もいるかと思います。
しかし、この方法は現実的ではありません。
実は変動金利が上昇するころには固定金利も上がってしまっているため、金利が上がってから変更を考えていたのでは遅すぎるのです。
少し複雑な内容のため、順を追って説明していきます。
金利変動の事実②固定金利が先に上昇する理由
まず前提として、固定金利は国が発行する国債の利回りに連動しており、国債の利回りが上昇すれば住宅ローンの固定金利も上昇します。
国債の利回りには投資家が行う取引が大きく影響しますが、投資家は将来の市場の動きを予想して行動するため、変動金利よりも早い段階で金利が変動するのです。
国債と固定金利の関係
- 投資家が債券価格が下落すると予想
- 投資家が国債を売却
- 債券価格が下落（＝利回りが上昇）
- 住宅ローンの固定金利が上昇
「債券価格が下がりそう（金利が上昇しそう）」と予想をする投資家が増えると、国債を売却する流れになり、債券価格が下降します。
さらに債券価格と国債の利回りは、どちらかが上がればどちらかが下がるという反対の動きをするため、国債の利回りが上昇することで住宅ローンの固定金利も上昇という様に連鎖するのです。
以上の理由から変動金利が上昇するころには固定金利も上がっているため、金利タイプを変更するタイミングとしては「遅い」と言えるのです。
将来の金利予想はできない
10年後、20年後というように将来の住宅ローン金利を正確に予想することは誰にもできません。
長期金利（10年国債の利回り）は世界情勢や経済状況・短期金利をふまえて、投資家たちの意思から作られるマーケットの動き・取引によって形成されていきます。
世界情勢や経済の変化は流動的であり、長期金利に関しては日本政府であってもコントロールは困難なのです。
そのため将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、「金利が変動したときにどう対応するのか」が大切です。
変動金利から固定金利に変更する方法
ここからは変動金利から固定金利に変更する方法を２つ紹介します。
変動から固定へ切り替える方法
どちらの方法でも変動から固定へ切り替えられますが、適用される金利は金融機関によってさまざまです。
必ず返済額のシミュレーションを行った上で、現実的な返済額なのかどうかを確認しておきましょう。
固定への変更方法①同じ銀行で金利タイプ変更をする
金融機関によっては、現在契約している住宅ローンの金利タイプを変更できる場合があります。
後ほど紹介する「住宅ローンの借り換え」では数十万円の諸費用が必要になりますが、金利タイプの変更手数料は多くの金融機関で無料です。
変動から固定への変更が無料の銀行
しかし、現在利用している金融機関が高めの金利水準の場合など、借り換えるほうがトータルでのコストメリットが大きくなることもあります。
そのため、金利タイプ変更と借り換えの両方でシミュレーションをした上で、安心感とお得感のバランスが取れるほうを選択しましょう。
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固定への変更方法②住宅ローンの借り換えを行う
もうひとつの方法は、住宅ローンを別の銀行へ借り換えるというものです。
先ほどの金利タイプの変更では同じ金融機関の商品しか選べませんでした。
対して借り換えでは、複数の金融機関からもっとも金利の低い住宅ローンを選べる点が大きなメリットです。
ただし注意点もあり、借り換えには数十万円の手数料が必要になります。
固定へ借り換える安心感と金銭的な負担のバランスに対して、納得できるかどうかで判断しましょう。
固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン
ここからは固定金利への借り換えを検討している方に、おすすめの住宅ローンをご紹介します。
現在契約している住宅ローンで金利プランが変更できなかった場合や固定金利が高い場合には、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。
固定金利への借り換えにおすすめの住宅ローン
【10年固定】三菱ＵＦＪ銀行住宅ローン
三菱ＵＦＪ銀行住宅ローンは、固定期間が終わってからの金利優遇幅が大きく、11年目以降の金利も低くなりやすいことが特徴となっています。
悪性新生物(がん)・脳卒中・急性心筋梗塞などの３大疾病や、４つの生活習慣病に対する保障を付帯することもでき、より安心した返済プランを組みたい方にもおすすめです。
３大疾病保障充実タイプ（年+0.3%の金利上乗せ）
- 悪性新生物（がん）、脳卒中、急性心筋梗塞になると住宅ローン残高が０円になる
- ４つの生活習慣病に対する月間返済額の保障もアリ（最長１年間）
- ４つの生活習慣病で就業障害が１年30日を超えて継続すると住宅ローン残高が０円になる
安心の保険料タイプ（保険料を毎月支払う）
- ３大疾病、４つの生活習慣病に対する月間返済額の保障を受けられる（最長１年間）
- 就業障害が１年30日を超えて継続すると住宅ローン残高が０円になる
メガバンクながらネット上での手続きができるため、申し込みのために銀行に行く必要がない点も嬉しいですね。
ただし、当初10年の金利はやや高めに設定されているため、借り換えを前提で計画している方は「auじぶん銀行」などの当初金利の低い住宅ローンも検討してみてください。
| 固定10年金利 | 年1.050%
|
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%(税込) |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | 事前審査：最短即日 |
| 来店 | 不要 |
- 当初10年固定
- 住宅ローン
- 年
1.050
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年9月適用金利
- ※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
おすすめポイント
- 013大疾病保障充実タイプは保障充実
- 「7大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン〈Plus〉3大疾病保障充実タイプ」は他行より保障充実。
- 02各提携会社の特典が利用できる
- ビックカメラやコジマでの家電購入特典やホームセキュリティなどの特典利用ができます。（※1）
- 03毎月Pontaポイントがたまる
- 完済まで毎月50ポイントのPontaポイントが貯まります。（※2）
- ※1. 各提携会社の特典：特典の利用には条件があるため、詳細は三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
- ※2. Pontaポイント：月末時点でお借入残高がある場合が対象。勤務先を通じてお借入れされたローン等、優遇適用の対象外となるケースもあるため、詳細はお取引店に確認ください。
- ※2. Pontaポイント：Pontaポイントをためるには、「スーパー普通預金（メインバンク プラス）」のご利用・「三菱ＵＦＪダイレクト」のご利用（ログインパスワード・Eメールアドレス登録）・「ポイントサービスのお申し込み」が必要です。詳細は、三菱ＵＦＪ銀行の公式HPをご確認ください。
【20年固定】SBI新生銀行住宅ローン
SBI新生銀行住宅ローンは、固定20年金利への借り換えにおすすめの住宅ローンです。
さまざまな金融機関のなかでも固定20年の金利が特に低く、さらに借り換えに必要な事務手数料も安くなっているため、借り換えに関するトータルコストを低く抑えられます。
| 事務手数料 | (例) 3,000万円の場合 | |
|---|---|---|
| 一般的な銀行 | 借入金額×2.2% | 66万円 |
| SBI新生銀行 | 5万5,000円～ | 5万5,000円～ |
※すべて税込
※SBI新生銀行は当初固定金利タイプを利用する場
借り換えは金利が下がる一方で、まとまった手数料が必要になることがデメリットです。
しかし、SBI新生銀行住宅ローンなら借り換えのデメリットを抑えながら、低金利のメリットを得ることが出来るのです。
「変動から固定へ借り換えたいけど、できるだけコストも抑えたい……」と考えている方におすすめの住宅ローンです。
| 固定20年金利 | 年1.500%
|
|---|---|
| 事務手数料 | 55,000円～(税込)（※） |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | ２週間程度 |
| 来店 | 不要 |
※当初固定金利タイプの場合
- 当初20年固定
- 住宅ローン（定額型）
- 年
1.500
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年9月適用金利
おすすめポイント
- 01ガン団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になるガン団信の一般的な上乗せ金利は年+0.2%。新生銀行の「ガン団信」なら上乗せ金利が年+0.1%で加入できます。
- 02事務取扱手数料が割安
- 事務取扱手数料が定額で割安なので諸費用を抑えられる
- 03転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 転職歴の確認や年収見込証明書の提出などの対応をすることで、転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 04つなぎ融資に対応
- つなぎ融資が利用できるので注文住宅にも対応
【35年固定】住信SBIネット銀行フラット35(保証型)
実はフラット35の商品の多くは、どの金融機関でも同じ金利が適用されます。
しかし住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は、フラット35のなかでも金利が低く設定されているため、低金利のメリットを受けやすくなっています。
さらにフラット35では珍しく、もしものケガや病気に備えられる全疾病保障を0円で付帯させることができます。
残りの返済期間が長く、長期固定金利への借り換えを検討されている方におすすめです。
| フラット35金利 | 年1.810%
|
|---|---|
| 事務手数料 | 借入金額×2.2%（※1） |
| 保証料 | 無料 |
| 審査期間 | 最短1週間 ※時期により異なります。 詳細は同社WEBサイトをご参照ください。 |
| 来店 | 不要 |
※1：フラット35(保証型)の場合
- フラット35
- フラット35（保証型）
- 年
1.810
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年9月適用金利
- ※団信加入
おすすめポイント
- 01自己資金20%以上でさらに低金利になる
- フラット35（保証型）の新規借入には住宅購入価格に対して自己資金20%以上でさらに適用金利が下がります。
- 02全疾病保障が無料で付帯
- すべての病気やケガで働けなくなった場合に住宅ローンの返済が一定期間免除されたり、働けない期間が一定を超えて続いた場合に住宅ローン残高が0円になる「全疾病保障」が無料付帯。
- 03通常のフラット35より低金利
- 住信SBIネット銀行のフラット35（保証型）は一般的なフラット35（買取型）よりも低金利。
- 04定額自動入金サービスが無料
- 住信SBIネット銀行の口座へ自動で毎月の返済額の入金ができるので、メインバンクを変更しなくてもOK。
判断に迷う場合は金融機関の窓口で相談しよう
記事中でもお伝えしてきたように金利の予測は難しく、変動のままにするべきか固定に切り替えるべきかをなかなか決断しきれないかと思います。
もしどうしても判断に迷う場合は無理に自分で決めるのではなく、住宅ローンのプロに相談することをおすすめします。
各銀行で設置している、住宅ローンの新規契約・借り換え・契約条件の変更を考えている人向けの相談窓口を利用しましょう。
| 金融機関 | 相談窓口 |
|---|---|
| auじぶん銀行 | ・電話（0120-926-777） |
| ソニー銀行 | ・店舗 ・銀行代理業者の相談窓口 ・電話（0120-365-866） ・メール |
| 三井住友銀行 | ・店舗 ・電話（0120-56-3143） ・インターネット相談 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | ・店舗 ・電話（0120-860-777） |
さらに、住宅ローンの相談をから借入までサポートしてくれるサービスを提供している企業もあります。
例えば、SBIグループの「SBIマネープラザ」は、専門的なアドバイスを含めた住宅ローンを販売しています。
シミュレーションはもちろん、住宅ローンにまつわる悩みを解決まで導いてくれるため、住宅ローンの契約が初めての人も安心して利用できます。
まとめ
住宅ローン契約の変動金利は、固定金利に切り替えられることはできますが、金利状況によっては損をする可能性があります。
しかし、住宅ローンを取り巻く金利の動向は誰にも予想できないため、今後の金利上昇リスクが不安なのであれば、固定金利に切り替えておくことをおすすめします。
現在の金融機関で変更するのか、違う金融機関へ借り換えるのかを判断するために、両方のパターンでシミュレーションをしておきましょう。
借り換えメリットの大きい住宅ローンは以下のシミュレーションツールを使うと簡単に調べられるので、ぜひご活用ください。
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千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの変動金利は短期プライムレート（民間銀行が資金を融通しあう金利）に連動して銀行が金利を上下させることが出来る金利タイプです。
その短期プライムレートは中央銀行が民間銀行に融資するときの政策金利の影響を受けます。
世界の中央銀行は政策金利を急速に引き上げています。インフレが広範囲かつ持続的なものとなったためです。
これとは対照的に日銀の黒田総裁は政策金利を低く据え置く緩和政策を堅持しています。
現在の円安水準は日銀だけが世界の中央銀行とは真逆の金融緩和政策を維持していることから生じています。
そのため、いずれ日銀も政策を転換して政策金利を上げるようになるのではないか？と考える民間銀行が増えているのです。
日銀が政策金利を上げれば民間銀行の変動金利は横並びで一斉に上昇するでしょう。そして既に固定金利は上昇を始めているという状況にあります（2022年7月現在）。
本文でも述べていますが、日銀の動向については金融のプロである民間銀行であっても予想は困難です。
彼らの予想が外れる可能性も大いにあり得ますが、変動金利は前述のように銀行が金利を上げることのできる金利タイプですので、予め上がることを想定して利用すべきだと思います。
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