住宅ローン破綻するとどうなる？原因や破綻を防ぐポイントとは
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これから住宅ローンを組む人にとって、一番怖いのが「破綻」ですよね。
住宅ローンは何千万円という大金を長期にわたって借り続ける契約ですから、
- 数年先の未来さえ予測できないのに、何十年もの契約を結んで本当に大丈夫なのだろうか…
- この金額でローンを組んで本当に生活していけるのか…
- 住宅ローンを破綻するとマイホームはどうなってしまうのだろう…
という点が不安になるのも当然ですよ。
中には、「ローン契約前の段階になり急に不安になった」という人もいるかもしれませんね。
当記事では、住宅ローン破綻が心配な方に向けて、原因から結末、事前に防ぐためのポイントなども含めてわかりやすく解説していきます。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローン破綻とは
住宅ローン破綻とは、収入の減少や金利上昇などの理由で支払いが継続できなくなり、契約そのものが守れなくなってしてしまう状況を指します。
住宅ローン契約は数十年という長期のものなので、その間に生活状況がまったく変化しない人はまずいません。
子どもが成長すれば出費は増えますし、育児にあわせて妻が仕事を変えれば、収入も生活スタイルも変わってきますよね。
さらに、転職や失業で収入が大幅に減ってしまう可能性もあるわけです。
このように、住んでいる場所は変わらなくても時間の経過によって、何らかの変化があるのが「生活」というものです。
住宅ローンの破綻は、このような生活の変化に対応しきれず、ローンを支払えなくなったときに起こります。
ローンを契約する前にこれから先の生活がどう変化するのかを予知できれば良いのですが、残念ながら未来を予知することなんてできませんよね。
しかし実は、住宅ローンが破綻する原因や対策を事前に知っておくだけで、破綻を回避することは可能なのです。
住宅ローン破綻する原因3つ
住宅ローンが破綻してしまうのは、以下の3つがおもな原因です。
住宅ローンが破綻する原因
原因①返せないほどの大きな金額を借入している
住宅ローンで破綻してしまう大きな原因の一つが、「返せないほどの大きな金額を借入している」というケースです。
つまりわかりやすくいえば、身の丈に合わないローンを契約してしまった場合ですね。
実は、「年収から借入可能と想定されるローン金額」と「無理なく返せるローン金額」は違います。
多くの金融機関では、年収に占める返済額の割合を35％(※返済負担率という)に設定していますが、この返済負担率の数値だけを見て「35％までなら借りて良い」と勘違いする人が非常に多いのです。
しかしながら、この返済負担率はあくまで「借入できる金額の上限」ですから、無理なく返せる金額ではありません。
借入上限ギリギリで住宅ローンを借りると、収入の減少や支出の増加などで生活が変化した場合に対応しきれなくなります。
原因②現在の収入だけで返済計画を立てている
住宅ローンを契約する際、現在の収入だけで返済計画を立てていると破綻する可能性が高くなります。
なぜかというと、数十年もの間に生活状況が変化しない人はまずいないからです。
先々の変化の可能性を考えることなく、現在の収入をベースに返済計画を立ててしまうと、不測の事態に対応できなくなります。
返済計画を立てるときは、将来の収支状況をできる限り細かく可視化した「ライフプランニングシート」を作成し、不測の事態に備えられるようにしておきましょう。
原因③完済予定の年齢が定年を超えるような契約になっている
住宅ローンを組む際、完済予定の年齢が定年を超えるような計画になっている人は、破綻しやすくなります。
当然ながら、定年後は老後の資金が必要になると同時に、年収が大幅に下がると想定されるからです。
不動産会社やハウスメーカーは住宅を購入してもらうため、「返済期間35年、変動金利で金利が上がらなかった場合」の見積もりを出してきます。
理由は、変動金利で35年は月々の返済額が1番低く、見栄えも良い見積もりになるからです。
しかしハッキリ言ってしまえば、変動金利で35年間金利変動がないなんてほぼありえません。
最も低金利な変動金利タイプのシミュレーションでも返済期間を長くしないと返済が厳しい人は、生活状況が変化したときに真っ先に返済できなくなる可能性が高いです。
このような事態を避けるためにも、月々の返済額を少なくする目的で借入期間を長くするのはやめて、完済時年齢は必ず定年前に設定しましょう。
「退職金をあてにする」「なんとかなるさ」という具体性のない返済計画は、ローン破綻を招く可能性がありますよ。注意してくださいね。
住宅ローン破綻するとどうなるのか
おそらく多くの方にとって、住宅ローン破綻は「身近に例のない緊急事態」です。
したがって、破綻するとどのような結末になるのか、ご存知ない方がほとんどだと思います。
住宅ローンを支払えない状態が続いて契約が破綻した場合、住宅は競売にかけられたのち、最終的には強制退去で家を失うことになります。
さらに住宅を失うだけではなく、
- 元金の返済が残る可能性大
- 退去後に残った返済の支払いを求められる可能性がある
といったリスクがあるため、破綻は非常に恐ろしい状況だといえます。
つまり、「住宅ローンが破綻しても、住宅を売却すればなんとかなる」ではないのです。
ローンを支払わないと、住宅が競売にかけられる
住宅ローンを支払えない状況が続いたら、住んでいる家はいずれ「競売」にかけられます。
競売とは、多くの人から入札を募り、最も高い金額を提示した人に売却する方式のことです。
競売で落札された物件は、法律に基づき立ち退きを要求されることになります。
ただし、住宅ローンを滞納してすぐに競売が始まるわけではありません。
1か月や2か月の滞納であれば金融機関から返済を催促されるだけで終わるのが実情です。
しかし滞納が6か月以上に渡ると、「予定日通り返済しているので請求は不当だ」と主張するための権利(期限の利益という)が無くなってしまいます。
そして次の段階として、債権(借金を返してもらう権利のこと)は金融機関から保証会社に移ることになるのです。
保証会社に債権が移ると、競売の手続きが着々と進められます。
その結果、競売開始後に権利が落札者の手に渡ります。
落札が決まった時点で住宅はすでに居住者のものではなくなるので、早期に退去しなければいけません。
滞納が始まってから強制退去までは、だいたい1年くらいのスピードで進んでいきます。
住宅を売却しても、返済元金は残る可能性が高い
住宅が競売にかけられ、落札者が決まると売却は成立します。
しかしながら、保証会社が売却した競売価格より住宅ローン残高が多ければ、当然返済元金は残ることになります。
基本的には、返済元金は残ると思っておきましょう。
住宅を売却したにもかかわらず、返済元金がなぜ残るのかというと、住宅は購入後数年で大きく価値が下がるものだからです。
当然ながら、新築時の価格が保証されているわけでもありませんからね。
わかりやすくいえば、本来の住宅価格よりも住宅ローン残高のほうが、大幅に高くなるタイミングがあるということです。
加えて、住宅ローンは滞納した日数に応じて「遅延損害金」という利息が発生します。
遅延損害金は毎月の返済額に対し年14％～14.6％(1年を365日とし、日割り計算する)かかるのですが、6か月以上滞納して期限の利益を喪失すると、なんと「ローン残高全額」に対して年14％～14.6％かかってしまうのです。
遅延損害金の計算例<住宅ローン残高全額が2,500万円の場合>
2,500万円×14.6%÷
365日×遅れた日数30日
＝30万円
上記の計算例の場合、30日で30万円の利息です。恐ろしいですよね。
もし期限の利益を喪失してから物件が売却できるまで6か月間滞納すれば、遅延損害金だけで180万円になります。
この遅延損害金が膨らむことにより、返済元金が残ってしまう確率も非常に高くなってしまうのです。
退去後の支払い
競売にかけられた住宅が売却されると、住宅の権利は落札者に渡りますので、強制退去を命じられます。
もちろん、引っ越しは自己負担でしなければいけません。
さらに退去後は、保証会社が売却した競売価格から、遅延損害金を含めた住宅ローンの残高を差し引いた残りの金額を、一括で請求されることになるわけです。
住宅ローンの滞納を続けてきた人が、残りの金額を一括請求されてすぐに返済できるわけありませんよね。
しかし、ここでまとめて返済できなければ、給与や財産の差し押さえが始まります。
幸運にも頼れる親族がいたらなんとかなるかもしれませんが、そのようなケースでも住宅と多くの資金に加え、社会的な信用を失うことになります。
このように住宅ローン破綻の末路は、非常に悲しいものです。
「困ったら売ればいい」「賃貸に出せばいい」「なんとかなる」という安易な考えは捨て、破綻しないための綿密な返済計画を立ててくださいね。
住宅ローン破綻しないために購入前に心がけるべき7つのポイント
住宅ローン破綻しないためには、念入りなシミュレーションを行い、適切な返済計画を立てることが重要です。
しかしながら適切な返済計画と一口にいっても、それが簡単にできるなら苦労はありませんよね。
そこで、適切な返済計画を立てるための「購入前に心がけるべき7つのポイント」をご紹介しておきたいと思います。
購入前に心がけるべき7つのポイント
①自分で返済額のシミュレーションしてみる
返済額のシミュレーションは不動産会社やハウスメーカーに任せきりにせず、ご自身で具体的なシミュレーションを出すようにしましょう。
ご自身で行うことにより、より現実的なライフプランを作成することができますよ。
シミュレーションを出す際の注意点として、必ず家族のライフプランニングシートを作成しておきましょう。
ライフプランニングシートを活用して、この先数十年に渡る生活や収入・支出の変化を可視化しておくことが大切です。
ライフプランニングシートは将来のお金の流れを表に落とし込んだものです。
したがって、個々のライフプランや家族の価値観によって中身は変わりますよ。
ライフプランニングシートを作成する上で重要なのは、ご自身の意見だけでなく、配偶者や子供の意見、価値観などをしっかり織り込んでおくことですね。
そうすることで、ご自身はもちろん、家族でも計画的な生活を送りやすくなります。
ライフプランニングシートでお金の流れを可視化できたら、将来の収入の変化に応じたシミュレーションを出すことができます。
変動金利や当初固定期間金利タイプでローンを借りる場合は、金利上昇時のシミュレーションを何パターンか作るようにしておくと良いでしょう。
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②低金利時は元利均等返済を選択する
住宅ローンの返済方式には「元利均等返済方式「と「元金均等返済方式」の2つがありますが、低金利が続く状況下では元利均等返済方式を選択するのがおすすめです。
それぞれの違いは下記のとおりです。
| 元利均等返済方式 | 毎月の支払い額が一定になる返済方式。 元金均等返済方式と違い、ローン借入れ当初の負担は少ないが、総返済額はやや多くなる | |
|---|---|---|
| 元金均等返済方式 | 毎月の支払いにおいてローンの元金部分が一定になる返済方式。 ローン借入れ当初の負担は重いが、返済額は少しずつ減少していく。元金の減りが早いため、総支払額は元利均等返済方式よりも少なくなる | |
住宅ローンの返済は長期にわたるため、総返済額という点で見れば元金均等返済方式のほうが、負担は少なくなります。
しかしながら2019年現在のように、住宅ローン金利が低金利で推移しているときは、利息の負担も少なくなるので、それほど元金均等返済が有利というわけでもないのです。
むしろ、返済当初の負担が大きいと、返済計画の見通しを立てるのが難しくなりやすいです。
このような理由から、低金利時においては元利均等返済方式を選択し、繰り上げ返済を活用するなどして返済期間を短くするのがおすすめですよ。
③ボーナス返済を選択してはいけない
住宅ローンの返済方法を決めるとき、ボーナス返済を選択するのはおすすめしません。
ボーナスは景気や会社の業績によって左右されるため、この先何十年もの返済で使う方法としては不安要素が強すぎるからです。
将来的にボーナスがない企業に転職するかもしれませんし、業績不振でボーナスが大幅カットされる可能性もありますよね。
ボーナスをあてにするのではなく、毎月の収入の範囲で返済をやりくりできるローン契約にすることが大切です。
④妻の収入やボーナスをあてにしない
共働き家庭の増加に伴い、夫婦の収入を合算したり、夫婦名義でローンを組んだりする人が増えています。
夫婦でローンを組むこと自体は悪いことではありませんが、妻の収入やボーナスをあてにしすぎると、住宅ローンの破綻リスクが高くなるので注意が必要です。
一般的に女性は、妊娠や出産・子育てにより、男性より収入が変動しやすい状況にあります。
「この先ずっと共働きでいくつもり」で、共働きの収入をベースに多額のローンを組んでしまうと、妻の退職や時短勤務などの選択ができなくなります。
子育て家庭は子どもが生活の軸になるため、時にはどちらかが仕事をセーブしなければならない状況も出てきますよ。
初めから妻の稼ぎをあてにしすぎると、万一の際家族のために仕事や育児をうまく調整することができなくなってしまう可能性があります。
その結果として、家族の生活そのものが破綻してしまう状況に陥りかねません。
住宅ローンは家族のためのものなのですから、何かあったとき柔軟に動けるような余裕が必要です。
したがって、妻の収入やボーナスの全額をあてにするのではなく、収入が減少してもやりくりできるような生活設計を立てるようにしましょう。
⑤教育費を想定して返済計画を立てる
子どもの教育費は、住宅資金と並ぶ人生の三大資金です。
子どもがまだいない夫婦でも、これから作る予定の夫婦でも、必ず「子どもは何人作る予定か」「教育資金はどこまでかけるか」を細かく話しあっておきましょう。
その上で、教育費を想定した返済計画を立てることが重要です。
教育費は子どもが生まれてから成長するごとに、かかる金額も増えていくものです。
そのため、子どもの成長にあわせたライフプランニングシートを作り、収支の変化をできるかぎり可視化しておきましょう。
教育費の負担が重くなる高校～大学の入学時期は、特に家計の状況が悪化しやすくなります。
家計状況悪化の防止対策として、
家計状況悪化の防止対策
- 教育費の支出が増える時期までに一定の貯蓄をしておく
- 繰り上げ返済をしておく
など、綿密な返済計画を立てることが大切ですよ。
⑥返済計画を立てる時は年間の貯蓄額を決めておく繰上げ返済額を含めない
住宅ローンの破綻リスクを左右する要因をハッキリ言ってしまうと、「年間の貯蓄額」です。
年間の貯蓄額がしっかりあればあるほど、生活の変化など不測の事態に対応しやすくなりますよ。
もちろん、繰り上げ返済ができるのは貯蓄がある人だけです。
住宅ローンの返済計画を立てるときは、税金や管理費などの諸費用を差し引いたうえで、年間の貯蓄額を決めておきましょう。
例えば、住宅購入前の家賃が120万円、年間貯蓄額が70万円で年間に190万円支払いをしている人なら、住宅ローンの返済額を決める際に以下の計算がおすすめです。
無理のない返済額を求める計算式
190万円－(購入後の年間貯蓄額70万円+住宅ローン関連費約46万円※)
＝年間返済額74万円
(月額約6万2,000円以内が無理のない返済額)
※住宅ローン関連費：
固定資産税15万円＋火災・地震保険料1万円＋管理費・修繕積立代30万円と想定
上記のように、ローンを組む前と組んだ後の貯蓄額は同額かそれ以上、年間60万円以上は貯蓄できるようにしておきたいところですね。
上記の住宅ローン関連費はあくまで概算値なので、個々の状況にあわせて細かく計算するようにしてください。
⑦退職金で完済する計画は立てない
住宅ローン完済時の年齢が定年後になっている人の多くは、退職金や年金などをあてにして完済する計画を立てていることが多いです。
しかし、今や退職金や年金だけでは老後資金が不足すると言われている時代です。
公的年金の受給開始年齢が引き上げされる可能性もある中で、老後の生活を支える大切な退職金や年金を住宅ローンにあててしまえば、生活困窮が目に見えています。
住宅ローンの返済期間は必ず定年前に設定し、定年後にローンが残るような計画は絶対に立てないようにしましょう。
「繰り上げ返済するつもり」の人は、繰り上げ返済がしっかりできるほどの貯蓄ができるかどうかをまず確認しておいてくださいね。
高所得者でも住宅ローン破綻の可能性はある
住宅ローン破綻する可能性が高いのは、一概に年収の低い人だけでなく、貯蓄ができない人や、身の丈に合わないローンを組んでいる人も該当します。
したがって、たとえ高所得者であっても、「自分は大丈夫」と油断して無謀なローン契約を組んでしまえば、破綻リスクも高くなるということですね。
金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査［二人以上世帯調査］（平成30年)」※によると、年収1,000万円以上の高所得世帯でも、金融資産のない世帯が約5.6％も存在していました。
なぜこのような状況になるのかといえば、年収が高ければ高いほど、生活レベルも上がっていくからです。
収入に比例して支出も増えていった結果、貯蓄ができない状態になる人も一定数いるということですね。
大切なのは年収の高低ではなく、「身の丈に合ったローン内容と貯蓄額になっているかどうか」という点を忘れないようにしてください。
まとめ
住宅ローン破綻が不安な人のため、破綻の原因や対策をお伝えしてきました。
当記事で重要なポイントをまとめると、
簡単にまとめると
- 住宅ローンの破綻は、
①身の丈に合わない金額を借入している
②定年後や収入の変動を考慮しないローン計画を立てている
の2つが主な原因 - 綻するといずれは強制退去になり、住宅を売却しても返済元金が残る可能性も高い
- 破綻を防ぐためにはしっかりと貯蓄できる返済額で、綿密な返済計画を立てることが大切
の3つです。
住宅ローン破綻の末路は悲惨なもので、想像するだけで不安になりますよね。
しかし、破綻について詳しく理解しておけば、その分具体的な対策をとれることになります。
つまり住宅ローン破綻の理解は、ローン契約に欠かせないステップの一つなのです。
破綻する原因を知った上で対策をしっかり取っておけば、住宅ローン破綻は怖いものではありません。
無理のない契約を結ぶためにも、ご紹介した方法で住宅ローン破綻に備えましょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
本文では住宅ローンの破綻プロセスに関して詳細に恐ろしい内容が書いてありますが、千日太郎個人の見解として、住宅ローンが払えなくなったことが原因で人生が破壊されることは無いと思っています。
住宅ローンが払えなくなった、その原因は自分にあるのかもしれませんし、あるいは誰の責任でもなく全くの不運によるものかもしれません。
しかし、払えなくなってしまった後の判断を適切に行い、誠実に債権者と向き合うことによって人生の再建は十分に可能です。
遅延損害金の金利は非常に高金利ですから、これを含めた完済が不可能ならば、自己破産してゼロからやりなおすことを考えます。けして自暴自棄になって最悪の選択をしてしまわないようにしてください。
また、大雨や台風、地震、津波などの大規模な自然災害によって住宅ローンの返済継続が難しくなってしまった場合には「自然災害による被災者の債務整理に関するガイドライン」を活用して、金融機関に対して住宅ローンなどの免除・減額を申し出ることができます。
これによって、弁護士等の指定専門家の手続き援助を受けつつ、生活再建のための資金を確保しながら、しかも個人信用情報に記録されずに債務整理することが可能となります。
住宅ローンは多額の借金ですが、悪い借金ではなく良い借金なのです。
住宅ローンの返済の関連記事
不安でローン契約に踏み切れない方は、よかったら参考にしてくださいね。