住宅ローンの一括返済をする前に読もう！全額繰り上げ返済の３つの注意点
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貯蓄にある程度の余裕ができてくると、「住宅ローンの一括返済をしたほうが良いのかな」という疑問が浮かびますよね。
住宅ローンの一括返済をすると、本来支払うべきだった利息がなくなるため、金銭的に大きなメリットを得られます。
しかし、住宅ローンの適用金利や借入条件によっては、一括返済をしないままのほうがお得になる場合や、借り換えたほうがお得になる場合もあるため注意しましょう。
当ページでは、住宅ローンを一括返済することによるメリットや注意点、一括返済以外で利息負担を少なくする方法について紹介していきます。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローンの一括返済ではどれくらいお得になるのか
住宅ローンの一括返済で気になるのは、「一括返済をすると金額的にはお得になるの？」ということですよね。
一括返済をすると、本来の返済期間で支払うはずだった利息がなくなるため、その利息の金額分がお得になります。
以下は3,000万円の住宅ローンで返済開始から15年後に、一括返済を行った場合の例ですが、一括返済の有無によって利息額は約255万円もの差が生まれています。
| 完済までの利息の合計 | |
|---|---|
| 一括返済なし | 735万6,564円 |
| 15年12ヶ月目に一括返済 (一括返済時の残高は1,878万8,417円) | 479万8,337円 |
| 差額 | ▲255万8,227円 |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円/返済期間35年/固定金利1.3%元利均等返済の場合。
※楽天銀行住宅ローンの住宅ローンシミュレーションを使用して算出。
上記の費用のほかに、一括返済を行うには数万円の手数料がかかるケースが一般的ですが、その金額を差し引いたとしても大きく利息を軽減できることが分かります。
保証料が戻ってくるケースもある
また、住宅ローンの新規借り入れの際に保証料を一括支払いしていると、一括返済時に保証料が戻ってくることがあります（『戻し保証料』といいます）。
戻し保証料は、一括返済を行った時点での残りの返済期間に応じて計算されます。
計算方法は保証会社によって異なるため、具体的な金額を知りたい場合は金融機関に問い合わせてみましょう。
住宅ローンを一括返済する際の注意点
金銭的なメリットの大きな住宅ローンの一括返済ですが、大きな金額が一気になくなるなど、気をつけておくべきことも存在します。
ここでは住宅ローンの一括返済に関する、３つの注意点を解説します。
住宅ローンを一括返済する際の注意点
手持ち資金に余裕をもたせておく
住宅ローンの一括返済では、数百万～数千万円という大きな金額が必要になります。
住宅ローンの残高によって具体的な金額は異なりますが、手持ちの資金が大きく減ってしまうことは一括返済のもっとも大きなデメリットです。
そのため、手持ちの預貯金を大きく減らしてまで、住宅ローンを一括返済することが必ずしも正しいとは限らないということを知っておきましょう。
完済後に病気やケガなどの不測の事態によって、働けなくなってしまうケースも無いとは言い切れません。
このような不足の事態にも対応できるように、十分な資金を確保してから一括返済を行うことが重要です。
住宅ローン控除とどちらがお得か比べておく
住宅ローン控除では、住宅購入から10年または13年間にわたって「年末時点の住宅ローン残高×１%分」の減税を受けられます。
しかし、住宅ローン控除の適用期間中に一括返済をした場合、残りの期間は住宅ローン控除を受けられなくなってしまいます。
適用されている金利によっては、一括返済で軽減される利息の金額よりも、住宅ローン控除の減税額のほうが大きくなる場合も珍しくないため注意が必要です。
そのため借り入れから10年以内に一括返済を考えている場合は、「一括返済をした場合の利息の軽減メリット」と「一括返済をしなかった場合の住宅ローン控除の減税額」を比べておきましょう。
一括返済には数万円の手数料がかかる
一般的に住宅ローンの一括返済を行う際には、数万円の手数料がかかります。
具体的な金額は金融機関によって異なりますが、3万3,000円（税込）で設定されていることが多くなっています。
また、変動金利の適用中であれば一括返済の手数料を０円に設定している金融機関もあるため、詳しくはご自身が利用されている金融機関のホームページで確認するか、担当者に聞いてみてくださいね。
住宅ローンを一括返済する手順
住宅ローンを一括返済する際は、店頭窓口での申込みが一般的です。
ここでは、店頭窓口で一括返済の手続きを行う際の流れを紹介しましょう。
※ネット銀行のマイページや電話で受け付けている場合もあります。詳しくは住宅ローンを借り入れている金融機関のホームページをご確認下さい。
STEP１
店頭窓口へ行く
以下を持参して住宅ローンを借り入れている金融機関の窓口へ行き、一括返済の手続きを申し込みます。
- 返済用預金口座の届出印
- 通帳またはキャッシュカード
- 返済予定表
- 口座番号のわかるもの
STEP２
依頼書を提出する
必要事項を記入した全額繰上返済依頼書を提出します。
STEP３
入金する
繰上返済日の前営業日までに、一括返済の資金を返済用預金口座に入金しましょう。
また、注意点でもお伝えしたように住宅ローンを一括返済する際には、手数料がかかることが一般的です。忘れずに準備しておきましょう。
一括返済以外で住宅ローンのストレスや負担を軽くする方法
住宅ローンの一括返済は、総返済額を減らすことができる魅力的な手段ですが、手元にまとまった資金が必要となるだけでなく、住宅ローン控除期間中など一括返済することが得策と言えない場合もあります。
とはいえ、「少しでも早く住宅ローンから解放されたい！」と思うのが本音ですよね。
そこで最後に、一括返済以外の方法で住宅ローン返済のストレスや、負担を軽減する方法をご紹介します。
一括返済以外で住宅ローンのストレスや負担を軽くする方法
一部繰り上げ返済で残高を減らす
一括返済以外で住宅ローンの返済負担を少しずつでも軽くしたいときは、「一部繰り上げ返済」を検討しましょう。
一部繰り上げ返済は一括返済とは違い、借入金の一部だけを繰り上げ返済する方法のことをいいます。
一部繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という２種類があり、それぞれ得られるメリットに違いがあります。
一部繰り上げ返済について詳しくは以下の記事で解説していますので、ぜひ参考になさってください。
金利の低い住宅ローンへ借り換える
住宅ローンの利息を少なくする方法のひとつに、『住宅ローンの借り換え』があります。
現在借り入れている住宅ローンと比べて、金利の低い住宅ローンに借り換えることで利息を軽減する効果が期待できます。
特に2016年のマイナス金利政策以降は住宅ローンの金利は大きく引き下げられているので、百万円以上も利息を減らせられることも珍しくありません。
まずは一度借り換えシミュレーションを行って、どれくらいお得になるのかを試算してみると良いでしょう。１分もあれば借り換えのメリットを調べられますよ。
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全期間固定金利へ借り換える
「変動金利の金利上昇リスクが不安」という理由で一括返済を検討している場合は、全期間固定金利への借り換えも検討してみましょう。
全期間固定金利であれば住宅ローンの借入期間中に金利が変動することはないため、毎月の返済額は一定に保たれます。
ただし一般的には、全期間固定金利の利率はほかの金利タイプよりも高めに設定されています。
借り換えで適用金利が上がったことで、金利が上昇した場合よりも返済額が大きくなってしまうケースも考えられるため、必ず「借り換え前後での返済負担の差」を確認しておきましょう。
まとめ
住宅ローンの一括返済は、利子の支払いが減ることで総返済額も抑えられることがメリットです。
しかし、住宅ローンを一括返済する際は手元に十分な資金が残るようにしなければ、想定外の出費に対応できなくなってしまうことも。
住宅ローンの返済負担を軽くしたいときは、一括返済だけでなく、一部繰り上げ返済や借り換えも視野に入れましょう。
そのうえで、一括返済による利子の軽減額と住宅ローン控除の減税額を比較検討し、一括返済を行うのに最適なタイミングを見極めることが大切です。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンを一括返済するということは、実は財務的にみるとそれほど得策とは言えないのですよ。
わたしは著書やYouTubeで自身の貸借対照表を作って把握してみることをお勧めしています。
貸借対照表は財務会計の分野で企業の財政状態を表す決算書の一つです。
左側に「資産」、右側に「負債」を一覧表示し、その差額を「純資産」とする表です。
「純資産」はかつて「資本」と呼ばれており、事業の元手や富を生み出す力という考え方もあります。
住宅ローンを一括返済するということは「資産」の現金預金で「負債」の住宅ローンを相殺するということになります。
一括返済する前と後で「純資産」の金額は変わらず、手数料の分だけ若干目減りする程度なのです。
その一方で、いざというときに使える現金預金が減ってしまいますので、財務的にはむしろ一括返済する前よりも不測のアクシデントに弱い状態となっているのですよ。
一括返済することで将来の利息を節約できますが、そのことが、不測のアクシデントに対する弱さに見合うものなのか？ということについて、よく考えた上で実行することをお勧めします。
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