住宅ローンの資金計画で後悔しないために知るべき4つのステップ
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- こんな家に住みたいなあ……
- 夢のマイホームを手に入れたい！
そう感じ始めたあなたがまず着手すべきこと。それが、資金計画です。
住宅ローンの返済は長期間にわたるため、しっかり計画を立て、返済をイメージしておく必要があります。
無計画にローンを組むと、あとあと返済ができなくなり、最悪の場合せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならないなんてことにもなりかねません。
とはいえ、いきなり「資金計画を立てろ」と言われても、どうやって考えればいいのか困ってしまいますよね。
そこでこの記事では、はじめての住宅購入でも後悔しない資金計画の立て方について解説します。
もしも資金が足りない場合の対処法についても解説しますので、記事をしっかりチェックして、実際に計画を立ててみてくださいね。
簡単にまとめると
- 自分のライフプランを考え、将来的に必要になるお金を試算してみよう
- 安心して返済できる住宅ローンの額を知り、購入できる住宅を考えよう
- 「今払っている家賃＝返済できるローン額」ではないので注意！
- 資金計画は楽観的に考えないようにしよう
ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役
監修者白坂大介
お客様と一生涯のお付き合いができる仕事に憧れ、大学卒業と同時にハウスメーカーに就職。
2008年にファイナンシャルプランナーの資格を取得。
2013年にはジョインコントラスト株式会社を設立し、webサイト「家計教師.com」を運営。
主にマイホーム購入や住宅ローン、生命保険、資産運用など、一般家庭向けのコンサルティングや講演会を行なっている。
▼講演会実績
2020年11年27日 PTA進路講演会「親と子の進学マネープラン説明会」（主催：京都府立城陽高等学校）
2018年6月29日 PTA進路講演会「進学マネープラン～奨学金・教育ローン講座～」（主催：京都府立城陽高等学校）
▼保有資格
2級ファイナンシャル・プランニング(FP)技能士
宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
証券外務員1種
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローンの資金計画とは
住宅ローンの資金計画を立てるうえで大切なのが、将来の家計における収支の状況を考慮したうえで、無理のない借入額と返済の計画を検討することです。
ローンのプランを考える際には、以下の2つのステップを意識するようにしましょう。
住宅ローンの資金計画を立てるには
- 適切な購入資金（予算）を算出する
いくらの住宅なら購入できるのか - 無理のない返済計画を考える
どのようなローンなら無理なく返済していけるか
つまり、資金計画はただ単純に購入資金や返済額を計算するものではありません。
この先何十年と続く返済を無事に終えるため、家計全体の支出やライフプランも考慮して立てるものなのです。
そのため資金計画は「いくらまで借りられるのか？」ではなく、「無理なく返済していける金額はいくらなのか？」という視点で考えることが非常に重要なポイントになります。
資金計画の立て方
住宅ローンの資金計画を立てるとき、必ず意識してほしいポイントは以下の2つです。
資金計画のポイント
- 物件をチェックする前に資金計画を立てよう
- 借入額は無理なく返済できる額にしよう
マイホームを購入するとき多くの方が「物件ありき」で住宅ローンを組もうとします。
「この家に住みたい！」というところから、逆算して家を購入しようとしてしまうのです。
しかし物件前提で住宅ローンを組むと身の丈に合わない返済額が家計を苦しめ、後々返済が破綻する可能性が高くなります。
住宅ローン破綻を避けるためにも、物件をチェックする以前に資金計画を立てるようにしましょう。
ライフプランをもとに計算した「無理なく返済できる価格」を資金計画として、物件を選ぶようにすれば、住宅ローン破綻のリスクを最小限に抑えることができます。
ここでは資金計画の立て方を、4つのステップに分けて解説します。
- 住宅ローンの資金計画を立てる4ステップ
STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
なお各ステップのすすめ方の参考として、下記のモデルをもとに記載していきます。
- 夫: 会社員(32歳)/額面年収500万円 /住宅ローン契約者
- 妻: 出産を機に退職し、専業主婦(30歳)/下の子どもが幼稚園に入園する3～4年後にはパートで復職予定
- 子ども:2人(3歳と0歳)
- 状況: 建売住宅の購入を希望しており、住宅ローン予算は諸費用含めて2,500万円程度。
現在は賃貸住まい(家賃月7万5,000円) - 世帯の貯蓄額:600万円
ステップ①ライフプランニングシートで将来の収支を確認
住宅ローンの予算を決める際は最初に「ライフプランニングシート」を作成し、その情報をもとに将来の収支を確認していきます。
ライフプランニングシートとは、各世帯の収入や家族構成、ライフイベントなどさまざまな状況を盛り込んだうえで将来の家計収支を可視化するためのツールです。
ライフプランニングの考え方：Aさん一家の場合
- 子ども2人の成長にあわせて教育費の増加が予想される
- 順調に進めば15年後に1人目が大学入学を迎えるため、教育費を貯蓄しておく必要がある
- 3～4年後には妻がパート勤務を始める予定なので、世帯収入が増える可能性も
こうしたライフイベントにおける収支を可能な限り計画へ落とし込み、必要貯蓄額などを正確に把握できるようにするのがライフプランニングシートの目的なのです。
ライフプランニングシートは日本FP協会が提供しているひな型を使えば、個人でも簡単に作成することができますよ。
ご自身で作成するのが難しいと思ったら、住宅ローンを相談できるファイナンシャル・プランナーに依頼してみましょう。
「シートの作成なんて面倒」と思うかもしれませんが、ここで将来の収支や必要貯蓄額を正確に把握しておけば、しっかりとした資金計画を立てることができますよ。
ステップ②自己資金や現在の生活費の把握
将来の収支を確認したら、現在の自己資金と生活費を把握しましょう。自己資金とは文字どおり、住宅購入に充てられる頭金のことです。
住宅ローンを借りる際には、以下のような費用を支払う必要があります。
- 手付金や契約金
- 諸費用
- 引っ越し費用
- 新居の家具購入費
ただし、上記の費用に手元の貯蓄の全額を充ててしまうと、不測の事態により収入が途絶えた場合に生活が立ちゆかなくなるので危険です。
貯蓄の金額から余裕資金として最低でも6か月～1年間分の生活費を残したうえで、住宅購入の自己資金を捻出するようにしてください。
たとえばAさん一家の場合、毎月の生活費は家賃を含め22万円程度になっています。
万一収入がない状況でも最低6か月間は生活できるよう、22万円×6か月分＝132万円の貯蓄は手元においておく必要があります。
自己資金の考え方：Aさん一家の場合
- 現在の貯蓄額：
600万円 - 家族の6か月分の生活費：
132万円 - 自己資金に充てられる金額：
600万円－132万円＝468万円
このように現在の貯蓄額と生活費から残しておくべき貯蓄額を確認すれば、住宅購入の自己資金も決めやすくなりますよ。
ステップ③将来と現在の状況から適切な予算を算出
ステップ1～2で将来と現在の収支と、今後貯蓄しなければいけない必要金額を確認できたら、そこから適切な予算を算出していきます。
予算の算出方法は様々ですが、簡単なのは必要貯蓄額と現在の家賃をもとに計算する方法です。
ここではAさん一家の場合を例に適切な予算を計算していきましょう。
無理のない返済額の計算例：Aさん一家の場合
- 現在の家賃と貯蓄額から支払い可能な金額を算出
年間家賃90万円＋年間貯蓄額80万円
(毎月3万円＋ボーナスからの貯蓄額44万円)
＝1年間に支払い可能な金額：
170万円(A) - 無理のない住宅ローン返済額の算出
170万円(A)－購入後の年間必要貯蓄額70万円+住宅ローン関連費 約21万5,000円(※)
=無理のない返済額：
年間78万5,000円
(月約6万5,000円)
※住宅ローン関連費:固定資産税10万円＋
火災＆地震保険料1万5,000円＋
リフォーム代積立10万円と想定。
現在の家賃…
月7万5,000円
(年間90万円 管理費や更新費用を含む)
現在の貯蓄額…
年間80万円
住宅購入後の必要貯蓄額…
年間70万円(ライフプランニングシートで算出した数値
上記の計算では、現在の家賃と貯蓄額から無理なく支払える金額である170万円を算出しています。
170万円から購入後の年間必要貯蓄額と住宅ローン関連費を差し引き、残った78万5,000円が、年間で無理なく払える住宅ローン返済額になります。
ここでの重要なポイントは、「家賃と同額の住宅ローン返済額にしない」ということです。
住宅を購入すると固定資産税やメンテナンス費など、持ち家を維持するためのさまざまな費用がかかります。
そうした出費を考慮せずに安易に家賃と同じ返済額となる住宅ローンを組んでしまうと、家計を圧迫することになりかねません。
将来的な予測も踏まえて返済額を決めよう
将来的に子どもの成長によって各種支出が増える可能性はありますが、Aさんの場合は妻のパート収入が増える見込みもあります。
したがって生活費が多少変動したとしても、必要貯蓄額をキープしながら返済していくことができるでしょう。
一方Aさん家庭と違い「現状共働きだが、いずれ妻は仕事を辞める予定」という状況の世帯は、将来の収入減も含めて返済額を調整する必要があります。
ステップ④予算をもとにシミュレーションで住宅ローンを比較検討
ステップ3で適切な住宅ローン返済額の予算を計算したら、次は具体的なシミュレーションをもとに各住宅ローンを比較検討していきます。
Aさん一家の場合、無理のない返済額の予算は78万5,000円(月約6万5,000円)でした。
この予算でどの程度の住宅ローンを借入れできるのか、実際にシミュレーションしてみましょう。
ここでは適用金利年1.0％、30年返済という前提で、毎月の返済額から借入可能額を計算します。
毎月返済額から借入可能額をシミュレーション
- 返済額：78万5,000円
(月約6万5,000円) - 前提条件：
適用金利:年1.0％、
返済期間:30年、
元利均等返済方式、
ボーナス払いなしの場合 - 借入可能額：約2,020万円
Aさん一家の場合、借入可能額は約2,020万円というシミュレーション結果でした。
用意できる自己資金は468万円なので、無理のない住宅ローン予算は2,488万円(諸費用含む)ということになります。
Aさん一家が希望していた住宅ローン予算は2,500万円なので、資金計画で算出した予算からは500万円ほどオーバーになります。
失敗しない家づくりは資金計画の検討が大切です。
HOME4U「家づくりのとびら」では、住宅ローンの予算シミュレーションなどを、ハウスメーカー出身のアドバイザーに無料でオンライン相談ができますので参考にしてみてくださいね。
住宅ローンを比較検討すれば、予算内で収まる可能性も
予算に差額が生じた場合は再度各金融機関の住宅ローンを比較検討し、少しでも適用金利や諸費用の低い商品を探しましょう。
適用金利や諸費用の低い住宅ローンさえ見つかれば、予算内で収まる可能性があります。
以下のシミュレーションで、返済額をチェックしてみてくださいね。
もし予算の乖離が著しく大きい場合、金利や諸費用の見直しだけでは購入が難しくなります。
資金が大幅に不足するときは、後述する「資金が足りない場合の対処法」を参考に資金計画を再度見直してください。
資金計画を立てるうえでのポイント
資金計画を立てるうえで大切なのは「なんとかなるさ」と楽観的にならず、可能なかぎりの厳しい見通しを前提に作成することです。
なぜなら楽観的に立てた資金計画ほど万が一の状況に対応できず、当初の計画が破綻しやすいからです。
資金計画を立てるときに押さえておくべきポイントは以下の3つです。
資金計画を立てる際のポイント
いずれも重要なポイントですので、それぞれわかりやすく解説していきますね。
ポイント①将来の年収はプラスに考えすぎない
資金計画において将来の収支状況を把握するのは重要なことです。その際、将来年収はプラスに考えすぎないように気をつけましょう。
年功序列制度が崩壊している今の日本では、長く勤務するだけではなかなか収入が上がらないという現状があります。
加えて少子高齢化の加速によって、今後さらなる増税や社会保険料の値上げが行われるかもしれません。
また、夫婦共働きの場合、出産や育児に伴って働き方が変化する可能性もあります。
このように住宅ローンを組んだ後の未来は誰にもわかりません。あらかじめ将来の年収について厳しめの予測を立てておけば、不測の事態にも対処しやすくなりますよ。
ポイント②定年までには完済するように計画を立てる
毎月の住宅ローン返済額を減らすために返済期間を長く設定する方法もありますが、住宅ローン自体は定年までに完済する計画を立ててください。
特に30代後半～40代で住宅ローンを組む場合、長期の返済期間は危険です。
定年後も住宅ローンの返済が続く契約をしてしまうと、最終的に退職金の大半を住宅ローンの返済に充てざるを得なくなります。
大切な退職金のほとんどを返済に充ててしまうと、老後の生活は一気に苦しくなる可能性もあります。
退職金や老後の勤労収入に頼りすぎて住宅ローンを組むと、老後生活で苦しい思いをしなければいけない可能性もあります。
老後貧乏にならないためにも、住宅ローンはなるべく定年前に完済できる計画を立てるようにしてくださいね。
ポイント③資金が足りないからといって頭金なしにはしない
資金計画を立てたのはいいものの、Aさん一家のように自己資金が不足する場合もあります。
だからといって安易に頭金なしのフルローンを組むのはやめましょう。
近年は諸費用や頭金なしで手軽に住宅ローンを契約できる金融機関が増えています。
しかし安易にフルローンを組んでしまうと、以下のようなデメリットが生じます。
フルローンのデメリット
- 毎月の返済額が大きくなる
- 住宅ローンの審査に通りにくくなる
- フラット35など一部の商品は適用金利が高くなる
つまり、フルローンは手軽に申し込みできるものの、何かとリスクの高い選択肢なのです。
「貯蓄も収入も十分あるので、住宅ローンは多めに借りたほうが所得税の控除もその分多く受けられるのでお得」という方は例外ですが、資金がないという理由だけで頭金なしを選択すると、突発的な出費や収入減少に対処できなくなる可能性が高くなります。
自己資金が不足する方はまず十分に貯蓄をしてから、住宅ローンを検討しましょう。
資金が足りない場合の対処法
慎重に資金計画を立てたものの、どうしても資金が少し不足するという方もいらっしゃると思います。
資金が不足する際の対処法として、以下の3つがあります。
他にも、返済期間の延長や、変動金利で返済額を抑える方法もあります。
しかしながら長すぎる返済期間は老後生活の破綻を招きやすいですし、変動金利は金利上昇によるリスクがあるので、資金的余裕のない方にはおすすめできません。
せっかくマイホームを購入するのですから、無理なく返済できるように資金を準備しましょう。各対処法のポイントについて、わかりやすく解説していきます。
対処法①両親から資金援助を受ける
可能であれば、夫婦どちらかの両親から資金援助を受けることも検討しましょう。
住宅購入は資金援助を受けるには絶好のタイミングで、一定の条件下であれば贈与にかかる税金を非課税にできる可能性があります。
住宅購入での資金援助にかかる贈与税の非課税制度は複数ありますので、詳細は以下の記事にて確認してください。
「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」については、2021年12月31日までの贈与に限定されています。
贈与の予定がある方は早めに検討しましょう。
対処法②購入する住宅を再検討して費用を抑える
資金不足がわかったら、購入住宅の予算を見直しましょう。
先述したように、資金計画は物件前提ではなく予算前提で立てることが重要です。もちろん誰だって理想のマイホームにはこだわりがあります。
しかし理想を追い求めて無理な住宅ローンを組んだとしても、最終的に住宅ローン破綻に陥れば、大切なマイホームを手放すことになります。
それでは元も子もありませんよね。
たとえば「駅近は譲れない」のであれば、新築はやめて中古物件で駅近を探してみることも一つの方法です。
また「広々した間取りは譲れない」のなら、住宅の場所を郊外で考えてみると良い物件があるかもしれません。
何もかも理想どおりにするのは大変なので、住宅に求める条件に優先順位を付けて、譲れないポイントに絞って物件を探していくのがおすすめですよ。
対処法③資金が貯まるまで貯蓄する
最も基本的な対処法は、資金が確保できるまで貯蓄することです。
住宅購入のベストタイミングは、
- 予算内の物件が見つかり、かつ無理なく返済できる資金が貯まったとき
数年間でも貯蓄に専念すれば、ある程度の資金は貯めることができます。
資金的な余裕があれば購入できる物件の選択肢も広がりますし、マイホームでの生活をより楽しく過ごすことができますよ。
まとめ
住宅ローンの資金計画は適切な住宅購入予算を算出し、その予算をもとに購入物件を決めることが大切です。
資金計画を立てるうえで重要なポイントは下記の5つです。
資金計画を立てるうえで重要なポイント
- 「物件ありき」ではなく「ライフプランありき」で立てる
- 将来のライフプランや収支状況など、住宅ローン以外の出費も考慮する
- 将来の年収はプラスに考えすぎず、共働きは収入減少の可能性も考慮する
- 定年までには完済するように返済期間を設定する
- 資金不足時は贈与や予算の見直しも検討しつつ、貯蓄できるまで購入時期を見送ることも大切
上記のポイントを押さえて資金計画を立てることができれば、住宅ローンの返済に対する不安は抑えられるはずです。
マイホームでの生活を楽しむためにも、安心できる資金計画を立てましょう。
また、イーデス専門家相談Q&Aでは無料で専門家へ住宅ローンの資金計画の相談ができます。
他の人の相談と回答も見ることが出来るので、気になった質問がある場合はぜひチェックしてくださいね。
住宅ローンの専門家へ集まった質問と回答はこちら！
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このように各世帯によってライフプランは様々で、資金計画も異なります。ご自身の状況に合わせて返済額を設定することが大切ですよ。