住宅ローンの選び方が分からない初心者へ｜金利から借入先を上手に選ぶ基準解説
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住宅や宅地の購入時に必要になるのが「住宅ローン」です。
「住宅ローン」は住宅を担保にして、金融機関から数千万円借り入れ、数十年かけて返済をしていくことになります。
ですので、借入をする金融機関ごとに適用される金利や借入条件で返済額が大きく違ってきます。
そんなときに悩む住宅ローンの借入先は何を基準に選べばよいのか解説します。
本記事の執筆者について
淺井 敏次 / CFP®、 1級ファイナンシャル･プランニング技能士、 ビジネス法務エキスパート
お客様の利益最優先、独立FPの視点で提案、中立な立場で社会貢献。 メール、Skype相談可能。 NPO法人日本FP協会、高槻市市民公益活動サポートセンター所属 大分県知事任命の「豊の国 かぼす特命大使」 「一般社団法人大阪あそ歩委員会プレミアムガイド」/ FP事務所ASAI
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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住宅ローンの種類 金利タイプと返済方法
金利タイプは3種類
①変動金利型
返済の途中、金融情勢の変化に伴い定期的（半年ごと）に金利が見直されますが、返済額は5年間変更ありません。
金利が上昇し返済額が増加した場合でも、返済額の上限は元の1.25倍までとされています。実際に返済額は増えるのですが、返済額の内訳は利子の割合が増え、元金へ充てる割合が減ります。※上の図を参照
固定金利に比べ適用金利は低めですが、金利上昇で「固定金利型」より返済額が上昇するリスクがあります。
なお、変動金利型の住宅ローンはほとんどの金融機関が取り扱っています。
②固定期間選択型
普通は、初期固定期間3年、5年、10年終了時点で、固定期間を選択するか変動金利とするか等条件を再設定します。
固定期間は、1年や2年といった短いものから、20年以上長いものまで金融機関によって異なります。
固定期間終了時、金利上昇の場合は変動金利型の様な返済額上限1.25倍という決まりがないため、返済額が大幅に増える可能性があります。
こちらの固定金利選択型の住宅ローンもほとんどの金融機関が取り扱っています。
ちなみに公的ローンの「財形住宅融資」は、5年固定金利型になります。
③固定金利型
借入期間中の金利がずっと固定で、適用金利は「変動金利型」より高くなります。ですが、借入期間中に金利が上昇しても適用金利は変わりません。
「フラット35」は「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携した、比較的低金利の固定金利型住宅ローンで、多くの金融機関が取り扱っています。
また、「フラット35」を専門に扱う金融機関「モーゲージバンク」というものがあります。
一方、「フラット35」ではなく、独自の低固定金利の金融機関もあります。
④その他
- 金利に上限を設けた「変動金利型」
- 出費の増加が予想されるタイミングで金利が下がるタイプ
- 預金をしている人に金利軽減する「預金連動型」
などさまざまあります。
元金と利息の返済方法は2種類
① 「元利均等返済」
「元金と利子」合計の毎月返済額を一定にします。
返済予定が立てやすいですが、「元金均等返済」と比較すると元金返済ペースが遅く、総返済額は多くなります。
➁「元金均等返済」
「元金」の返済額を一定にした返済法です。
借入当初の返済額が多いですが、初期負担が重くても、早く元金を減らしたい方には有利です。「元金均等返済」取り扱い金融機関は少ないので、早めの確認をしましょう。
住宅ローンの利子計算
毎月支払いの利子は、金利を月割りにして計算します。
利子＝借入残高×金利÷12月
3,000万円を金利1.5％で借りる場合・・・
3,000×0.015÷12＝3.75万円が最初の一カ月分の利子になり、次月からは借入残高に対する月割り利子を支払います。
例）3,000万円を20年返却、金利1.5％と2.5％固定、「元利均等返済」と「元金均等返済」で総返済額を比較
- 「元利均等」と「元金均等」の比較では
金利1.5％で47万円、2.5％で102万円の差
「元利均等」＞「元金均等」 - 金利が1.5％と2.5％で比較すると、
「元利均等」では約354万円、「元金均等」では、約299万円の差金利
1.5％＜2.5％
| 1.50% | 2.50% | 2.50% | |
|---|---|---|---|
| 元利均等 | 3,495万円 | 3,849万円 | 354万円 |
| 元金均等 | 3,495万円 | 3,849万円 | 354万円 |
| 元利一元金 | 47万円 | 102万円 |
住宅ローンの返済額
「変動金利型」「固定期間選択型」「固定金利型」で総返済額の比較をしました。
モデルケース）借入3,000万円20年返却、元利均等返済
初期金利をそれぞれ、
- 変動0.6％、5年固定1.0％
- 10年固定1.2％、全固定1.5％5年後
- 10年後に0.5％づつ金利上昇
以上の仮定で計算
総返済額は「変動」＜「5年固定」＜「10年固定」＜「全固定」ですが、金利の変化によっては結果は変わります。
総返済額比較表
3,000万円、20年借入・5、10年後金利・+0.5%
| 変動金利 | 5年固定金利 | 10年固定金利 | 固定金利 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 当初5年目 | 金利% | 0.60% | 1.00% | 1.20% | 1.50% |
| 6年目 | 金利% | 1.10% | 1.50% | 1.20% | 1.50% |
| 11年目 | 金利% | 1.60% | 2.00% | 2.20% | 1.50% |
| 総返済額万円 | 3,310万 | 3,450万 | 3,460万 | 3,490万 | |
住宅ローンを検討するなら金利動向を知っておこう
① 金利動向 上昇・低下要因
金融機関は、金利変動リスクの度合いで金利を決めますので、「変動金利型」→「短い固定期間選択型」→「長い固定期間選択型」→「固定金利」の順に金利が高くなります。
反対に、ローンを借りる側にとっては、金利変動リスクは金融機関とは逆で変動金利型ほど高くなります。
金利の動向 将来金利がどう推移するのかは誰にも分かりませんが、過去、現在の金利動向を分析し要因を考えれば、今後の動きを予想するのには役立てます。
金利が上昇・低下要因は大きく3つあります。
要因①連動先の動向
- 政策金利
変動金利はこちらに連動しており、その上下動に影響を受けます。直近10年は超低めで安定しています - 金融機関
半年ごと（4月、10月）に金利を見直します。その見直しによって影響を受けます - 円金利スワップレート
固定期間選択金利は円金利スワップレートに連動しており、その上下動に影響を受けます - 10年国債金利
全期間固定金利は10年国債金利に連動しており、その上下動に影響を受けます
要因➁金利上昇
「変動金利」や「固定期間選択金利」には、完済までに上昇リスクがあります。
また変動金利の上昇要因として、
- 景気が良くなる
- 日銀の金利緩和政策中止
- 金融市場の混乱等
これらが要因として金利上昇の可能性や、長期的に連続して上昇する可能性もあります。
要因③金利低下
変動金利の低下要因として、
- 世界経済低迷
- 景気低迷
- 日銀の金利緩和政策継続
そういった要因などで金利低下の可能性があります。
金融機関・商品・借入条件から住宅ローンを選ぶには
金融機関
金融機関ごとに選ぶメリットを見ていきましょう。
金融機関（メガバンク、信金など）を選ぶメリット
- 実店舗を構える金融機関（メガバンク、信金など）は金利が高めですが店頭での相談ができます。
ネット銀行を選ぶメリット
- ネット銀行はネット申し込みでコスト削減し金利を抑えていますので、割安なローンが組めます。
ネット上で詳細な説明はありますが、ある程度の予備知識は欲しいところです。
■商品
商品として「フラット35」を選ぶメリット
- 年収制限無し、保証料無料、繰上げ返済手数料無料、建設費や購入価格100％まで借り入れ可能。
（その場合、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した「適合証明書」が必要）
商品として「財形住宅融資」を選ぶメリット
- 公的ローンの「財形住宅融資」は、比較的低金利で「当初5年間固定金利型」になります。
■借入条件
金利引き下げ、無料などの優遇があります。（全般）
金利引き下げ、優遇や借入条件
金利引き下げ、優遇：店頭金利から一定幅、一定期間や全期間など金利を引き下げる金利プランもありますので、交渉してみましょう。
例） 5年固定期間選択型
当初5年間 店頭金利：3.3％→1.6％へ引下げ
6年目以降 店頭金利から1.0％引下げ
諸経費は、事務手数料（１～2％）、印紙代、登録免許税、火災保険料等などがありますが、繰上げ返済手数料、保証料（メガバンクでは2％が相場）、団信保険料など、無料の場合もありますので、チェックしておきましょう。
金利の決定は、「財形住宅融資」は融資申込日ですが、他は融資実行時の金利が適用されます。
（申込時に確認した金利より、実際の借り入れ金利が高くなるリスクもあり）
金融機関・商品選びのチェックポイント
- 複数社への見積もりは必須、借り入れ条件を比較
- 勤務先関係等での優遇や手続きのメリットをチェック
- 公的機関、民間銀行、ネット銀行、フラット35等もチェック
- 契約先関係の金融機関もチェック
結局、住宅ローンのどれを選ぶ？
住宅金融支援機構が発表した、利用者アンケート（2018/10-19/3までのフラット35含む民間住宅ローン利用者）では、
- 「変動金利型」⇒約60％に増え
- 「固定期間選択型」⇒約25％
- 「全期間固定金利型」⇒約15％
と減少傾向です。
借り入れ時には、何となく安心感から長期固定金利型を選びそうですが、金利動向をみて割安感からか積極的に変動金利タイプを選んでいる様です。
「変動金利型」に向いている方
- 金利上昇リスクをある程度受容できる方、定期的に金利をチェックできる方ですが、自己資金を多めに準備する、繰上げ返済や借換えも視野にいれる、など事前の対策を考えておきましょう。
「全期間固定型」や「固定期間選択型」に向いている方
- 低リスク希望の方や、借り入れ後の見直しや借換えはできるだけ避けたいという方、金利の推移を気にしたくない方。リスクを下げるには固定期間を長めにしておきましょう。
金融情勢や景気動向はある程度予測はできたとしても、金利タイプや金融機関にはそれぞれメリットとデメリットがありますし、各人の状況も異なりますので、全ての人に共通の最適解はありません。
大切なのはアドバイスを鵜呑みにするのではなく、自分自身の性格やニーズなどを考慮した、納得できる住宅ローンを選択しましょう。
参考資料：・住宅金融支援機構アンケート結果 2019.6発表
住宅ローン金利タイプと特徴(まとめ表)
| タイプ | 変動金利型 | 固定期間選択型 | 全期間固定金利型 |
|---|---|---|---|
| 概要 | ・返済の途中、金融情勢の変化に伴い金利が変動・半年ごとに金利の見直し、5年毎に返済額を見直す ・返済額の上限は元の1.25倍まで | ・当初3,5,10,20年等の固定金利 ・固定期間終了で、固定期間・変動金利等再設定 | ・借入期間中の金利がずっと固定される |
| 金利 | 最小：0.41% | 最小 5年：0.6~0.7% 10年：0.55～0.76% | 最多金利「フラット35」：1.3% 「フラット20」：1.6% |
| メリット | ・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が減少 ・金利は低い傾向 | ・当初固定金利期間は返済額が一定 ・金利低下で返済額は減少 | ・金利上昇でも借入時の金利で返済できる ・総額返済額が確定し返済計画立てやすい |
| デメリット | ・金利の上昇で返済額が増加 ・金利急上昇の場合、元金の減りが鈍る | ・金利上昇で返済額は増加 ・借入時に総返済額は確実にしない | ・金利低下でも返済額は減少しない ・金利が高い傾向 |
| 金利リスク | 金利上昇リスク 大 | 金利上昇リスク 中 | 金利上昇リスク 小 |
| その他 | ・取り扱い金融機関多い ・当初金利決定は融資実行日 | ・公的ローン）財形住宅融資：当初5年間固定金利 ・金利決定は融資申込日 | ・民間ローン）フラット35,20,50 ・提携金融機関、モゲージバンク、独自金融機関 |
その他注意点
- 中古住宅の場合でも新築住宅の場合と同じ住宅ローンを利用できますが、中古ならではの注意点があります。
中古では、リフォーム費用や仲介業者の手数料（物件価格×3％+6万円）など、新築では発生しない諸費用があります。中古で「フラット35」を使う場合は、「適合証明書」が必要になります。
中古物件の担保価値が低い場合や昭和56年以前の建築物件の場合、住宅ローンが組めない事や、融資額が低くなる事があります。
- 住宅購入時に必要となる自己資金、返済額、返済年数の目安を把握し、無理のない資金計画を立て購入物件の価格を考えましょう。
自己資金の目安は、住宅購入価格の25％以上、ローン返済年間額の目安は年収の20％～25％程度です。
住宅の購入には、購入費だけでなく様々な諸費用（およそ購入金額の5％～10％）がかかります。
自分で用意できる資金と、借入可能額、家計、貯蓄残高など、キャッシュフロー表を作成して検討しましょう。
住宅ローンの選び方をもっと詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
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- ※プロミス：※融資時間：申込時間や審査により希望に沿えない場合があります。無利息期間：30日間無利息サービスを利用するには、メールアドレス登録とWeb明細利用の登録が必要です。新規契約時の融資上限：本審査により決定となります。18歳、19歳の申込みについて：申込時の年齢が19歳以下の場合は、収入証明書類の提出が必須となります。高校生（定時制高校生および高等専門学校生も含む）は申込できません。
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