新築マンションの売れ残りが狙い目な理由！ デメリットや値下げについても解説
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本来、新築マンションを建築するマンションデベロッパーにとっては、竣工までの段階で全室完売していることが理想です。
しかし、必ずしもすべてのマンションで全室がすぐに完売するとは限りません。
なかには、入居がスタートしても一部の住戸が売れ残っていることも。
新築マンションが売れ残ると、売主はコストがかかるうえ、1年経過すると「中古」扱いになってしまいます。
そのため、売れ残りの新築マンションは値引きされることが多く、交渉によってはさらに値下げしてもらえることもあります。
とはいえ気になるのは、「売れ残っているマンションには何かデメリットがあるのでは？」ということですよね。
そこでこの記事では、売れ残りの新築マンションを購入するメリットやデメリット、よりお得に買える方法について解説します。
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売れ残りの新築マンションはお得なのか？ 売れ残る理由を解説
近年では、人口が減少する一方でマンションの建築が増え、新築マンションが売れ残るケースが増えています。
売れ残りの新築マンションは、「お得なので買うべき」場合と、「お得だからといって購入するのは危険」な場合があります。
総戸数の2割以上が売れ残っていたり、本来人気があるはずの南向きや角部屋が売れ残っている場合は、そのマンション自体が不人気な理由を確認する必要があります。
売れ残っている理由を自分が許容できるかによって、その物件を買うべきかどうかが変わります。
新築マンションが売れ残る理由は、大きく分けて以下の通りです。
新築マンションが売れ残る理由
売れ残る理由① 住戸の条件が悪い
人気の住戸は、角部屋や南向きの部屋など、静かで日当たりが良い条件がそろっている住戸です。
一方、北向きの部屋や角部屋でない住戸は売れ残ることが多くあります。
一般的に人気がない条件でも、許容できる人にとっては問題ありません。
たとえば、暑さが苦手な方にとって北向きの住戸は涼しく暮らせて快適です。
また、不在がちな方にとっては角部屋かどうかはあまり重要ではないでしょう。
売れ残りの住戸が不人気な理由を確認し、許容できるかどうかを検討することが大切です。
売れ残る理由② 価格が高い
近年、都心部の土地価格が高騰しています。
好立地に建築することが多い新築マンションの販売価格も高くなり、エリアによっては一般家庭が購入できない価格帯のものも。
価格が高すぎることで残るケースも多くあります。
売れ残る理由③ ランニングコストが高い
マンションを購入するときは物件価格に目が行きがちですが、ランニングコストも忘れてはいけません。
設備が豪華なマンションだと、管理費や修繕積立金が高くなる傾向があります。
また、車を所有していれば駐車場代がかかるので、ランニングコストが高すぎると購入を見送る人も多いようです。
設備などに対して払う金額に納得できるのであれば購入してもよいですが、マンションの物件価格だけで決めてしまうと危険です。
管理費と修繕積立金合わせて月々3万円ほどかかる物件も多いので、毎月の総支払額をシミュレーションするようにしましょう。
売れ残る理由④ 立地が悪い
新築マンションは駅から近いエリアに建つことが多いですが、一部のマンションは立地が良くないことがあります。
立地が良くない物件
- 駅から遠い
- 交通利便性が良くない
- スーパーやコンビニが近くにない
など、立地によっては売れ残ってしまうことも。
「車を使うので駅からの距離は気にしない」など、売れ残っている理由がマイナスにならないのであれば購入してもよいでしょう。
ただし、家族がいる場合、学校や買い物に行くときに不便でないかもよく検討することをおすすめします。
売れ残る理由⑤ 周りに競合物件が多い
周辺に競合物件が多いと、価格や条件などの理由で売れ残る可能性があります。
購入を検討するのであれば、ほかの物件の販売状況も調べてみましょう。
購入を検討するのであれば、ほかの物件の販売状況を調べた上で、売れ残っている理由がないかどうか確かめるようにしましょう。
競合のほうが価格が安い・立地が良いなどの理由を知った上で納得できる場合は物件を購入してもよいでしょう。
売れ残った新築マンションの値引き相場
一般的に、デベロッパーは竣工までの段階で完売を目指します。
売れ残ってしまうと、ランニングコストや販売活動費がかかってしまうので、「少しでも早く売り切りたい」というのが本音です。
そのため、新築未入居で2～3ヵ月が経過すると、5％ほど値引きされます。
また、半年経過すると10％ほど値引きされることも多いようです。
さらに、新築マンションは未入居でも1年経過すると「中古」扱いになってしまうので、1年経過で20％引きになる物件もあります。
タイミングや交渉によってはさらに値引きできるケースもあるので、詳しく見てみましょう。
新築マンションが値引きされるタイミング
売れ残りの新築マンションが値引きされやすいタイミングは以下の通りです。
値引きのタイミング
このタイミングを狙って問い合わせをすれば、販売価格よりもお買い得な価格で購入できるかもしれません。
タイミング① 住宅販売会社の決算期（2～3月）
住宅業界は、一般的に3月が決算月になります。
営業マンがノルマに追われている可能性がある2月末～3月にかけて交渉をすれば、値引きに応じてくれることがあります。
タイミング② 残戸数が2、3戸になったタイミング
残戸数がわずかになると、住宅販売会社は「早く完売してしまいたい」という気持ちになります。
狙い目は、残戸数が2、3戸になったタイミングです。
このタイミングで交渉をすれば、完売を優先させて値下げしてくれる可能性があるでしょう。
狙っている新築マンションがあれば、売れ残りの随時チェックしておくことをおすすめします。
新築マンションを値引きしてもらうための交渉
売れ残りの新築マンションは、決算期や残戸数がわずかになったタイミングだと値引きしてもらえる可能性があります。
ただし、値引きは必ずしも応じてくれるとは限りません。
少しでも値引きの可能性を高くするための交渉術を2つご紹介します。
値引きの可能性を高くするための交渉術
交渉術① 交渉前に住宅ローンの事前審査をしておく
値引きを交渉するときには、「いかに本気で購入を検討しているか」という姿勢を見せることが大切です。
具体的には、交渉前に住宅ローンの事前審査を済ませておくのをおすすめします。
なぜならば、せっかく値引き交渉に応じても、ローン審査で落ちてしまったら白紙になってしまうからです。
住宅ローンの事前審査は、インターネットから簡単に申請できます。
事前審査を済ませていれば、相手に「値下げをすれば必ず買ってくれるだろう」と思ってもらうことができ値引きに応じてもらえる確率が高くなるでしょう。
交渉術② モデルルームだった住戸を狙う
新築マンションを販売するときには、棟内にモデルルームを用意することがあります。
モデルルームは他の住戸と異なり、多くの人が足を踏み入れているため、購入を避ける人が多くいます。
人が踏み入れていることが気にならないのであれば、あえてモデルルームだった住戸を狙って値引きを交渉するのも賢い手です。
モデルルームとして使用する際の家具の搬入で付いた傷や使用感があれば、それを元に交渉するのもよいでしょう。
売れ残りの新築マンションを購入するメリットと注意点
売れ残りの新築マンションは、時期によっては5～20％ほど値引きされることがあります。
ほかにも売れ残りの新築マンションを購入するメリットがあります。
ここからは、売れ残りの新築マンションを購入する4つのメリットと注意点をご紹介します。
売れ残りの新築マンションを購入するメリット
メリット①：他の物件よりお得に買える
最大のメリットは、他の物件よりもお得に購入できることです。
竣工から1年経てば、中古になる代わりに20％ほど安く購入できることもあるので、価格メリットは大きいでしょう。
なかには家具付きやオプション追加などの特典が付いていることもあります。
メリット②：住人の様子や部屋の中を確認できる
竣工前に契約する新築マンションは、実際に住むまで住人の様子や部屋の中を確認できません。
モデルルームやパンフレットで想像するしかないので、「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースもあります。
一方、売れ残りの新築マンションであればすでに完成しているので、部屋の中を目で見て確認できます。
部屋の中でチェックすること
- 日当たり
- 広さ
- ベランダや窓からの眺め
- 隣人の生活音や車の騒音
などを確認できるので、入居後のギャップは少ないでしょう。
メリット③：管理状態が分かる
竣工前に契約する場合、マンションの管理状態は分かりません。
すでに完成して入居が始まっているマンションであれば、自分の目で管理状態を確認できます。
管理状態でチェックすること
- ゴミ捨て場
- 駐輪場
- エントランス
などの掃除が行き届いているか、整頓されているかは、管理を確認するうえでチェックしたいポイントです。
室内だけでなく、共用部も見て回るようにしましょう。
メリット④：すぐに入居できる
竣工前に契約する新築マンションは、引き渡しまで1年以上かかることも多くあります。
一方、売れ残りの新築マンションであれば、契約と決済が完了すればすぐに入居可能です。
- 子どもの進学に間に合うように入居したい
- 賃貸の更新タイミングを逃したくない
など、すぐに入居をしたい方にはおすすめです。
注意点：売れるまでの管理費・修繕積立金を負担させられるケースも
メリットが多い売れ残りの新築マンションですが、契約するときには注意が必要です。
通常、売れ残り住戸の管理費・修繕積立金は売主が負担します。
しかし、なかには売主が契約の際に支払い義務を免除する条項を盛り込んでいる場合も。
契約内容はよく確認し、不明点があれば確認するようにしましょう。
売れ残った新築マンションを見つける方法
売れ残りのマンションは、お得な値段で購入できるうえ、実際に目で見て確認できたりすぐに入居できたりするメリットがあります。
では、「売れ残りの新築マンションを狙おう」と思った場合、どのようにして見つければよいのでしょうか。
1つ目の方法は、「即日入居可」と表示されているマンションを探すことです。
チラシや看板広告にこのような文言が記載されていたら、売れ残りのマンションだと考えてよいでしょう。
2つ目の方法は、ポストに投函されているチラシをチェックすることです。
売れ残ったマンションはすでに広告費を使い果たしていることも多く、大々的に広告を打てません。
そのため、近隣エリアにチラシを配布していることが多くあります。
チラシに「即日入居可」や「オプション付き」などのメリットが書かれているかどうかをチェックしましょう。
まとめ
売れ残りの新築マンションには、さまざまなメリットがあります。
他の物件よりもお得に購入できたり、実際に目で見て確認できたりするので、「少しでもお得に購入したい」「モデルルームではイメージがつかない」という方におすすめです。
ただし、売れ残りの新築マンションは、売れ残ってしまう理由があります。
住戸の方角や間取りなのか、価格なのか、立地なのか、理由をチェックして自分にとって問題でなければ購入を検討してもよいでしょう。
また、売れ残りの新築マンションは、値引きされることが多くあります。
相場としては、2～3ヵ月経過で5％、半年経過で10％、「中古」扱いになる1年経過で20％値引きされます。
とくに決算期や残戸数がわずかになったタイミングは売主が「売り切りたい」と考える時期なので、さらなる値引き交渉をしてもよいでしょう。
「安いから」という理由ですぐに購入はせず、メリット・デメリットをしっかり把握してから検討をしてみてくださいね。
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