変動金利一気に上がる！？住宅ローンの変動金利は上昇するのか仕組みを交えて解説！
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- 変動金利はいつ金利が上がるかわからないから危険じゃないの？
- 変動金利と固定金利、どちらを選択すればいいの？
という意見も耳にするため、「変動金利はアリなの？ナシなの！？」と悩む人も多いのではないでしょうか。
結論からいえば、変動金利にはたしかに一気に上がる可能性などのリスクがありますが、リスクを正しく理解すれば現在の低金利を利用して返済額を大きく減らせる可能性だってあります。
当記事では、変動金利のリスクを抑える方法から、おすすめの変動金利型住宅ローンまで詳しくご説明していきます。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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変動金利とは
変動金利とは「借入期間中、半年ごとに金利が見直され、適用金利が変動する金利タイプ」のことです。
変動金利には適用金利が半年ごとに変動しても返済額が急激に増加しないよう、返済額については5年ごとに見直される「5年ルール」と、上昇幅を直前の返済額の1.25倍までに抑えられる「125%ルール」を適用していることが多いですが、金融機関によって異なります。
変動金利は固定金利に比べ、金利の低さがメリットです。ただし、将来の金利上昇リスクがあることを理解したうえで選択するようにしましょう。
変動金利は上がった時にどう対応するかが重要
変動金利は、日銀の金融緩和政策や、金融機関等の金利優遇策などの影響もあり、現在のところ状態に大きな変化はありません。しかし、今は低くても、今後35年間に渡って金利が上がらないという保証はありません。
今後、変動金利が一気に上がる可能性はある
金融機関はいつでも金利を上げることができるが、他行に借り換えられるリスクを避け変動金利は上がっていないだけなのです。
もし金融機関が横並びで一斉に金利を上げれる状況となれば、変動金利を一気に上がる可能性はあります。
米国の金利上昇に連動する形で日本でも長期金利が上昇し、これ以上金利が上がらないように日銀が日本国債を買い入れて抑え込んでいる状況であり、今後の日銀の政策次第では金利が上がる可能性もあります。
詳しくは動画でも解説しています！
35年先まで予想することは困難
変動金利が現在は上がっていなくても金融市場に与える影響が大きな世界情勢や経済の変化を今後35年先まで予想することは誰にもできないのが事実なのです。
そのため、将来の金利がどう変動するかを予想するのではなく、現在の家計や金利状況を踏まえた上で「金利が変動したときにどう対応するのか」が重要になります。
変動金利の仕組み
住宅ローンには定期的に金利が見直しされる「変動金利型（以下変動金利）」と、当初の一定期間だけ金利が固定の「固定金利選択型」、全期間固定金利の「全期間固定金利型」という3つの金利タイプがあります。
この中でも変動金利はもっとも人気が高い金利タイプなのですが、金利変動の仕組みが複雑なこともあり、苦手意識を持つ人も多くいます。
しかし、変動金利は金利変動のルールや仕組みを知っておけば、リスクに対してある程度備えることができます。
変動金利の金利変動ルールで大切なポイントは下記の３つだけです。
変動金利の金利変動ルールのポイント
それぞれ、簡単に説明していきますね。
ポイント①変動金利が上がるタイミングは固定金利より後
実は、変動金利が上がるタイミングは固定金利よりも後になります。
変動金利は日本の政策金利（マイナス金利政策など）に影響を受け、半年に1回金利が見直しされることになっています。
日本銀行は日本の景気などから政策金利を決め、その政策金利は銀行が優良企業に貸し付ける際の「短期プライムレート」に影響します。
変動金利はこの短期プライムレートを基に決められています。
それに対して、固定金利選択型や全期間固定金利型は国債の利回りに影響を受け、毎月金利見直しのタイミングがあります。
このように、「金利の見直しタイミング」は変動金利型とその他の金利型の大きな違いだといえますね。
つまりわかりやすくいうと、変動金利が上がるときには固定金利はすでに上がっている状態なので、多くの人が考える「金利が低いときに変動金利を借りて、金利が上がったら固定金利に変えよう」という方法は現実的ではないということですね。
変動金利は常に固定金利より遅いタイミングで変動するため、思っているほど簡単にコントロールできるものではないのです。
ポイント②5年ルール
変動金利について調べているとよく出てくるのが「125％ルール」と次に解説する「5年ルール」ですが、これらはいずれも「元利均等返済方式」を提供する金融機関で利用されているルールです。
一部の金融機関や「元金均等返済方式」を選択した場合にはこれらのルールは適用されないため、覚えておいてくださいね。
元利均等返済とは
毎月の返済額が一定になる返済方法で、元金より利息の支払いが優先される。
元金均等返済方式とは
借り入れ当初に返済額が多くなる返済方式で、元金の支払いを優先するため、返済期間に応じて支払額が減少していく。
さて、5年ルールとは、金利が上がっても5年間は返済額が変わらないルールです。
次に紹介する125％ルールと同じで、本来支払うべき利息はチャラになりません。両ルールとも、毎月支払う返済額の負担は抑えられていても、目には見えずにたまっていく未払い利息額があるのが怖いところなのです。
もし万が一住宅ローンの返済期間中に返済を終えることができなければ、返済期間終了後に未払い利息の一括返済を求められることもあります。
ポイント③125％ルール
125％ルールとは、「金利が上がっても月々の住宅ローン返済額の上昇幅は前回支払額の125％までに抑えられる」というルールです。
何らかの理由で変動金利が急上昇してしまうと、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、資金計画が大幅に狂ってしまったり、また多くの人が破産してしまう可能性も考えられます。
そのような場合でも125%ルールがあれば、毎月の返済額が極端に大きくならないため、家計に対して負担を抑えられるのです。
一見すると住宅ローン返済者の負担を抑える配慮に見えますが、本当は見せかけの返済額を利息の支払いで調整しているだけなので、残念ながら本来支払うべき利息はチャラになりません。
つまりわかりやすくいうと、金利上昇によって本来の金利が前回の返済額の130％になる場合、毎月の返済額は125％に抑えられるけど、目には見えない将来の未払利息額5%分はどんどんたまっていくのです。
毎月きちんと支払っているのに、水面下では未払い利息がたまって住宅ローンの元本が一向に減らず、住宅ローン返済がなかなか進まない、なんて事態にもなりかねないのです。したがって、「125％ルールがあるから安全だ！」と安易に考えるのはやめましょう。
変動金利で住宅ローンを組むときはこれらのリスクもふまえて「元利均等返済方式」か「元金均等返済方式」かを慎重に選ぶようにしてくださいね。
主要銀行の変動金利の推移
変動金利の金利変動ルールは、金利上昇局面で大きなリスクになるということがわかりました。実際に過去の金利はどのように変わってきたのでしょうか。主要銀行の基準金利の推移を見てみましょう
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
変動金利の折れ線グラフを見てみると、バブル期の1986年（昭和61年）から1991年（平成3年）までに金利は大きく上昇し、バブル崩壊とともに金利が一気に低下、その後大きな乱高下はなく今に至ることがわかりますね。
また固定10年金利では、緩やかに下降してきていることがわかります。
そして、現在の変動金利の低金利状態はマイナス金利政策が始まる前からあり、各金融機関の割引競争の賜物でもあるということがよくわかります。
金融機関では依然として割引競争が続いているため、変動金利の低金利状態はまだしばらく続きそうです。ただ、これはあくまで過去の推移なので未来の金利変動は誰にも予測できません。
変動金利は政府の政策金利次第で容易に変わる可能性があるので、万一の事態を想定しながら、十分なリスク対策と返済計画を立てることが大切なのです。
変動金利と固定金利、どちらを選択するべきか
「低金利だけど金利変動の不安がある変動金利」と、「金利はやや高いけど金利変動の不安がない固定金利」のメリットとデメリットはまさに表裏一体ともいえます。
どちらが100％良いというものではないので、それぞれの特徴をふまえたうえで適した金利タイプを選びましょう。
固定金利が向いている人
金利上昇リスクを気にすることなく、安定した支払いを継続していけるのが固定金利の魅力です。
固定金利が向いている人
- 借入金額が多めの人
- 金利タイプを変更したり、繰り上げ返済を活用したりといった計画的な返済が苦手な人
- とにかくコツコツと時間をかけてきっちり返済していきたい人
- 金利変動という不安を抱えず、精神的な安定を得たい人
固定30年やフラット35など、借り入れから完済までの毎月返済額が固定になるため、計画的な返済をしたい方におすすめです。
特にフラット35は過去最低クラスの低金利になっているため、今、固定金利で借り入れた人は完済までずっと低金利の恩恵を受けられます。
変動金利が向いている人
変動金利のリスクは金利が上昇したときに現れますが、元々の借り入れ金額が少ない場合にはリスク自体が弱まり、低金利というメリットを得やすくなります。
変動金利が向いている人
- 借り入れ金額が少ない人
- 返済期間が短い人
- 繰り上げ返済を利用して、早く返済したい人
- ある程度、収入や資金面に余裕があり、計画的に返済できる人
上記の条件に当てはまるのであれば、変動金利が向いているでしょう。
ここ数年間は変動金利の優遇幅はかなり大きく設定されているため、フラット35の半分以下の金利で借りられる商品が多く存在していることも魅力のひとつでしょう。
では実際に変動金利で住宅ローンを組む場合には、どのように金利上昇リスクに備えておけば良いのでしょうか。
次の章では、変動金利のリスクを抑えるポイントを解説します。
変動金利のリスクを抑える4つのポイント
変動金利のリスクとは金利が変動することですが、記事内で触れた3つの金利変動ルールを理解しておけば、金利変動はそれほど怖いものではありません。
大切なのは金利変動の予測を立てることではなく、「ルールを理解してリスクを最小限に抑える対策を適切にとっておくこと」なのです。
リスクを抑えるポイントについて、わかりやすく説明していきますね。
変動金利のリスクを抑えるポイント
ポイント①こまめに繰り上げ返済をして、早めに完済する
まとまった資金ができたら、こまめに繰り上げ返済をしてリスクを抑えましょう。
住宅ローンの繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2種類がありますが、違いについては以下の図を参考にしてください。
おすすめのタイプは、変動金利で繰り上げ返済をする人の54%が行っている「期間短縮型」です。
返済期間を短くすることで、変動金利のリスクを抑えることができますよ。
金融機関によって繰り上げ返済時に発生する手数料の有無や金額が異なるため、少額でも繰り上げ返済しやすい金融機関を選ぶことも大切なポイントです。
ポイント②金利上昇に備えて、貯蓄をする
金利上昇がいつ起こるかは誰にもわかりません。
もしもの金利上昇に備えて、銀行預金に投資なども組み合わせ、十分に貯蓄をして資産形成の基盤を作っておきましょう。そうすれば、金利変動時に慌てず対処することができますよ。
ポイント③金利の上昇にあわせて、繰り上げ返済をする
繰り上げ返済で手持ちの資金がなくなることに不安がある場合や、住宅ローンによる減税効果を得るためにローン残高をあまり減らしたくない場合もあるでしょう。
そんなときは、住宅ローン返済と並行してしっかりと貯蓄をしておき、金利上昇のタイミングを見計らって繰り上げ返済するのもひとつの方法です。
うまくタイミングを見計らえば、ぎりぎりまで低金利のメリットを獲得することができますよ。
ポイント④借り入れ金額は少なくする
借り入れ金額を多くするほど金利上昇時のリスクが高まるため、変動金利を選ぶときはできるだけ余裕を持った返済額にすることが大切です。
自分が借りられる上限いっぱいまで借りるのではなく、多少の金利上昇があっても余裕で返せる範囲までの金額を借りるようにしましょう。
変動金利のメリットを活かすには、低金利の住宅ローンを利用しよう
変動金利タイプの一番大きなメリットは、金利の低さです。
住宅ローン選びでは諸費用も含めたトータルコストで比べることが大切ですが、ここでは金利が特に低いため、トータルコストでもお得になりやすい住宅ローンを3つ紹介していきます。
低金利の住宅ローン
それぞれ詳しく見ていきましょう。
auじぶん銀行住宅ローン 全期間引下げプラン＜変動金利＞
auじぶん銀行住宅ローンは、全ての銀行の中でもトップクラスの金利の低さと、保障の充実度が魅力の住宅ローンです。
| 新規 | 借り換え | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年0.479%
| 年0.469%
|
おすすめポイント
- すべての金融機関のなかでもトップクラスに金利が低い
- けがや病気で180日以上入院すると、住宅ローン残高が0円になる
- がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる
- 4疾病を発病し所定条件・状態に該当すると、住宅ローン残高が半分になる
- 印紙税0円なので、借り入れ当初の諸費用も安い
注意点と対策
- 対面相談は都内のみなので、不安がある場合は
住宅ローンセンター(0120-926-777)
に電話で相談する
がんと診断確定されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」、4疾病（急性心筋梗塞、脳卒中、肝疾患、腎疾患）を発病し所定条件・状態に該当した際にローン残高が50%になる「4疾病保障」、けがや病気で180日以上継続入院した際にローン残高が0円になる「全疾病保障」。
この3つが0円で付帯できるのは、他の金融機関の住宅ローンには少ないため、auじぶん銀行住宅ローンの大きなメリットです。
審査から契約まで全てWeb上で完結できるため、忙しくてなかなか店舗に行く時間を作れない方にも嬉しいですね。
- 変動金利
- 全期間引下げプラン
- 年
0.479
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年10月適用金利
- ※新規借入の場合
- ※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
おすすめポイント
- 01がん50%保障団信+4疾病保障+全疾病長期入院保障が無料付帯
- がんと診断、または4疾病（急性心筋梗塞、脳卒中、肝疾患、腎疾患）が所定の状態に該当・所定の手術を受けた場合、住宅ローン残高が半分になります。さらに全疾病長期入院保障も無料で付帯されます。
- 02がん100%保障の上乗せ金利が低い
- がん100%保障は上乗せ金利年0.2%一般的。auじぶん銀行では100%保障が+年0.05%で付帯できるのでお得。さらに全疾病長期入院保障も無料で付帯されます。
- 03定額自動入金サービスが無料
- メインバンクからauじぶん銀行の口座に毎月自動で入金できるので、返済額を入金する手間がなく、手数料無料でとても便利。
- 04月次返済保障が無料で付帯
- すべてのけが・病気で連続して31日以上入院した場合、住宅ローンの月々の返済が保障される「月次返済保障」も無料付帯。
みずほ銀行住宅ローン ネット住宅ローン＜変動金利＞
みずほ銀行住宅ローンは、変動金利も固定金利もトップクラスに金利が低く、ネットでも窓口でも相談が可能！
また、ライフイベントに応じて毎月の返済額を見直せるので安心です。
| 新規 | 借り換え | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年0.375%
| 年0.375%
|
おすすめポイント
- 来店不要で店舗同様に専任担当者がサポート！
- AI事前診断なら最短1分で借入の可能性がわかる！
- 返済中の金利タイプ変更・返済額の見直しOK！
- 病気やケガ・災害に備えた保険が充実！
注意点と対策
- 収入合算など、ネット手続きに対応しないプランを希望する場合は店舗窓口で申し込む。
みずほ銀行住宅ローンのAI事前診断なら最短1分で借り入れの事前診断ができることも魅力です。
また、ネット申し込みでも店舗同様に専任担当者が丁寧にサポートしてくれるので安心して手続きを進めることができます。
- 変動金利
- ネット住宅ローン
- 年
0.375
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年10月適用金利
おすすめポイント
- 01がん団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断されたら住宅ローン残高が保障される「がん団信」は一般的に上乗せ金利が年+0.2%かかります。みずほ銀行のがん団信は年+0.1%で加入できるのでおトクです。
- 02AI事前診断が便利で使いやすい
- AI事前診断なら最短1分で借入の可能性がわかります。また何度でも診断できるので物件を決める際の借り入れの目安にも使えるので便利。
- 03固定期間終了後の金利引下げ幅が大きい
- 固定期間終了後も借り入れ時の金利引下げ幅が適応されるので他行に比べると、固定期間終了後に金利が急激に上がりにくい。
- 04ライフイベントに応じて返済額の増減ができる
- 出産後やお子さんの大学入学時など支出が多い期間に返済額の見直しができる。
SBI新生銀行住宅ローン 変動金利タイプ＜変動フォーカス＞
人気の住宅ローンでも紹介したSBI新生銀行は、変動金利の低さが魅力です。
| 新規 | 借り換え | |
|---|---|---|
| 変動金利 | 年0.420%
| 年0.420%
|
おすすめポイント
- 金利の低さがトップクラス
- 借入当初の諸費用が安い
- 契約日の金利が適用されるので、返済計画を立てやすい
注意点と対策
- 変動金利の125%ルール、5年ルールが適用されないので、余裕のある返済計画を立てておく
- 事務手数料が高めなので、まとまった資金を用意しておく
事務取扱手数料はネット銀行として一般的な「借入金額×2.20%(税込)」ですが、金利の低さから、他の金融機関とくらべてもトータルコストが安くなりやすい住宅ローンです。
また所定の要介護状態が180日以上継続した場合、もしくは要介護3以上の状態になった場合に、ローン残高が保障される「安心パック」にも加入できます。
ただし変動金利の125%ルール・5年ルールが適用されないため、余裕のある返済計画を立てておきましょう。
- 変動金利
- 住宅ローン（定率型）
- 年
0.420
%
金利についての注意事項をみる
- ※2024年10月適用金利
おすすめポイント
- 01ガン団信の上乗せ金利が低い
- 所定のがんと診断された場合に住宅ローン残高が0円になるガン団信の一般的な上乗せ金利は年+0.2%。新生銀行の「ガン団信」なら上乗せ金利が年+0.1%で加入できます。
- 02転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 転職歴の確認や年収見込証明書の提出などの対応をすることで、転職直後でも柔軟に審査してもらえる
- 03つなぎ融資に対応
- つなぎ融資が利用できるので注文住宅にも対応
- 04ペアローンの取り扱いもあり
- ペアローンが可能なため、夫婦で住宅購入資金を出し合いたい共働き世帯にもおすすめ。
- ※事務取扱手数料は借入金額×2.2％（消費税込）
変動金利に借り換える場合のメリット・デメリット
過去に借りた住宅ローンと比べると、現在の変動金利型の低金利さはとても魅力的に感じますよね。
一般的に借り換えを成功させるには以下の３つの条件を満たすことが必要ですので、まずは現在借入している住宅ローンの条件を確認してみましょう。
借り換え成功のための3つのポイント
- 住宅ローン残高が1,000万円以上あること
- 住宅ローン返済期間が残り10年以上あること
- 現在のローン金利と借り換え後の金利差が１％以上あること
上記の条件を満たしていることを前提に、変動金利に借り換える際のメリットとデメリットをお伝えします。
変動金利に借り換える場合のメリット
現在契約している住宅ローン金利タイプが変動金利であれ、固定金利であれ、今の変動金利に借り換えるメリットはなんといっても「金利の低さ」です。
金利は低ければ低いほど利息を軽減できるため、借り換え後の金利差が大きい人ほど住宅ローンの支払総額を大きく減らすことができます。
変動金利に借り換える場合のデメリット
今の金利はすでに底値状態といわれています。今が底値ということは今後、金利は下がるよりも上がる可能性の方が大きいため、いつまた金利が上昇するかわからないという不安定さを常に抱えることになります。
変動金利は政策金利の影響に加えて、各金融機関の競争によるところもあるので、今後の金利がどうなるかはわかりません。
変動金利に借り換えする場合は不安定要素が大きいということを念頭に、借り換え後の返済計画をしっかりと立て、余裕を持って実行をすることが大切です。
変動金利についてよくある質問
- 今後、変動金利は上がりそう？
直近の数年であれば、ある程度の予測をできない訳ではありません。
しかし住宅ローンの返済は30年近く続くもので、20年後・30年後という遠い将来の金利がどうなるかは誰にも分からないのです。
そのため金利がどう動くかを予測するのではなく、金利が上昇した際の対策をしておくことが大切です。
- 変動金利を選んだ人の割合はどれくらい？
住宅金融支援機構の2022年4月の調査データによると、変動金利を選んだ人は約7割となっています。
- 変動金利を選んだ人 … 73.9%
- 全期間固定を選んだ人 … 8.9%
- 固定期間選択型を選んだ人 … 17.3%
変動金利は金利タイプのなかではもっとも利率が低く、多くの人に選ばれています。
- 変動金利に借り換える際の注意点はある？
住宅ローンの諸費用を含めた「トータルコスト」で、メリットの大きい金融機関を選びましょう。
また変動金利に借り換えると、金利が上昇した際に負担が大きくなる可能性があります（変動金利の仕組み）。
借り換えメリットの大きな住宅ローンをかんたんに調べるには、「借り換えシミュレーションの比較ツール」をご活用ください。
まとめ
変動金利のメリットは低金利による返済額軽減効果で、デメリットは金利変動リスクといえます。
デメリットである金利変動についてはルールや仕組みを理解してリスク対策をしておけば、何も怖いものはありません。リスクを抑えておけば、低金利というメリットをとことん活かす賢い使い方だってできるのです。
もちろん、全期間固定金利型に比べると変動金利型のほうがリスクを抱えることになりますが、その分メリットを得られる可能性も高くなります。
ご紹介したリスク対策やおすすめの住宅ローン情報を元に、変動金利を賢く使って住宅ローンを組みましょう。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅ローンの変動金利は一般的に6か月ごとに金利の見直しが行われるのですが、金融機関は常にマーケットの金利動向を見て金利を上げるべきかどうかを検討しています。
その結果として、金融機関が適用金利を変更するタイミングが6か月ごとであるということです。
なので、変動金利で借りるわたしたちとしても、プロの金融マンと同じようにとまでは言わないまでも、ある程度は金利動向を見て次の金利変更タイミングに金融機関が金利を上げそうなのか？そうでないのか？ということについて注視しておく必要があるでしょう。
そして金利が上昇したら、5年ルールによって5年間は毎月の返済額が据え置かれますが、その内訳としての利息は金利上昇分だけ増えており、元本の返済は減っています。
据え置かれる5年の間にどの程度繰り上げ返済すれば当初の予定通りに完済できるのか？それとも今のうちに売却して完済した方が得策なのか？という判断を行う必要があります。
もちろん金利が上がらなければ、こうした判断を行う必要はありません。しかし、変動金利を選択するということは、このようなことを想定して貯金を計画するとか、売りやすい物件を選ぶということとセットになっているのです。
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