中古住宅でも住宅ローンは借りられる！ ただし物件の価値によっては融資額が減ることも
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マイホームで新築ではなく中古住宅を選ぶ場合、「中古住宅だと住宅ローンを利用できないのでは？」と不安になる人は多いものです。
結論から言えば、中古住宅を購入する際にも住宅ローンを借りることはでき、住宅ローン控除を受けることも可能です。
ただし、物件の条件や築年数によって借入額が下がるだけでなく、住宅ローンを借りられないケースもあります。
そこで当記事では、住宅ローンを利用して中古住宅を購入する際に気を付けるべきポイントについて解説します。
- 住宅ローンを借りて中古住宅を買いたい
- 中古住宅のリフォームも併せてローンを借りたい
- 中古住宅の購入で失敗することは避けたい
上記に当てはまる人は、ぜひ最後まで当記事に目を通してください。
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
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中古住宅購入でも住宅ローンは借りられる
住宅ローンは中古住宅の購入時にも利用できますが、物件の担保としての価値（担保評価額）が低くなることから、審査が厳しくなる傾向にあります。
担保とは、住宅ローン契約者が万が一返済できなくなったときの代替の返済手段として金融機関に差し出すもののこと。
基本的には、住宅ローンで購入する土地や建物を担保に入れます。
住宅ローン契約者が返済困難となれば、金融機関は担保となった土地や建物を売却して、住宅ローンの残債を回収することになります。
新築の場合、住宅の購入価格と担保評価額に大きな差が生まれることはほぼありません。
しかし、中古住宅の場合は担保評価額が下がることが多く、金融機関は貸し倒れリスクを低減することを目的に、中古住宅の担保評価額がいくらなのかをシビアに審査します。
そのため、審査で申し込んだ借入希望額が中古住宅の担保評価額を大きく上回る場合は、担保評価額に合わせて借入額が下がるケースがあります。
中古住宅を買うときにも住宅ローンは借りられますが、物件の担保評価額によっては希望する借入金で融資が実行されない可能性があることを踏まえ、ある程度は自己資金でまかなえるように準備するとよいでしょう。
リフォーム費用を含めて借りられる住宅ローンもある
中古住宅を買ってリフォームしたいと考えている人は多いでしょう。
その場合、リフォーム費用も住宅ローンで借りられるのかどうか気になりますよね。
基本的に住宅ローンは物件取得を目的とする際に利用できるローンなので、リフォーム費用に充てるために住宅ローンを借りることはできません。
しかし、中には中古住宅の購入費用とリフォーム費用を併せて借りられる住宅ローンもあります。
リフォーム費用と一体になった住宅ローンは、返済期間を長く設定できるだけでなく、低金利で借りられることがメリットです。
ただし、リフォーム費用一体型の住宅ローンでも、物件の担保評価額によって借入金が希望に満たない可能性があります。
物件の担保評価額が低く、十分なリフォーム費用を借りられないときは「リフォームローン」を検討してみましょう。
リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高くなりますが、無担保で借りられることが多いため、担保評価額の影響を受けることはありません。
住宅ローンを利用して中古住宅を購入する際の注意点
中古住宅の購入費用として住宅ローンを借りるときは、以下の4点に注意する必要があります。
住宅ローンで中古住宅を買うときの注意点
- 昭和56年以前の物件は住宅ローンを利用できないことも
- 条件を満さなければ住宅ローン控除を受けられない
- リフォーム費用も借りたい場合、仮審査時に見積書が必要
- 中古住宅は契約時に手付金の支払いが必要になる
住宅ローンで中古住宅を買うときは、新築を購入するときとは異なる制約が生まれることもあります。
審査や契約、住宅ローン控除などで必要となる書類・手続きも違うため、あらかじめ注意点を把握し、スムーズに進行できるよう準備しておきましょう。
昭和56年以前の物件は住宅ローンを利用できないことも
中古住宅が昭和56年（1981年）以前に建てられた物件の場合、住宅ローンを借りられない恐れがあります。
昭和56年は、建築基準法が改正された年です。
建築基準法の改正に伴い、昭和56年5月31日までに適用されていた基準を「旧耐震基準」、昭和56年6月1日から適用されている基準を「新耐震基準」と呼びます。
多くの金融機関では、物件が現行の建築基準法に適合していることを借入条件のひとつとしているため、旧耐震基準の中古住宅では住宅ローンを利用できないこともあります。
また、建築年が昭和56年6月以降でも、旧耐震基準で建てられた物件は存在します。
特に耐震基準の取り扱いについては、金融機関により判断が大きく異なります。
あきらめずに複数の金融機関に相談してみましょう。
購入を考えている中古住宅が旧耐震基準の物件である場合は「フラット35」を一度検討してみてください。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携・提供している、全期間固定金利の住宅ローンです。
物件が住宅金融支援機構の定める耐震評価基準等を満たしており、物件検査に合格して適合証明書が交付されれば、フラット35を利用することができます。
条件を満さなければ住宅ローン控除を受けられない
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して中古住宅を買ったときにも利用できる制度です。
ただし、中古住宅で住宅ローン控除を受ける場合、築年数や耐震性能に関する要件も満たさなければなりません。
中古住宅の場合における、住宅ローン控除の要件は下記の通りです。
- 住宅の取得日から6か月以内に居住し、その年の12月31日まで引き続き住んでいる
- 住宅ローン控除を受ける年の所得が3,000万円以下
- 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自分の居住用
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 耐火建築物以外の場合は築年数20年以内、耐火建築物の場合は築年数25年以内
- 耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）を提出するか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入することで、現行の耐震基準を満たしていると証明する
築年数と耐震性能に関する要件は中古住宅特有であるため、住宅ローン控除を利用したい人は要件を満たしているかどうかよく確認しましょう。
中古住宅の住宅ローン控除については、下記の記事も参考にしてください。
リフォーム費用も借りたい場合、仮審査時に見積書が必要
リフォーム費用と一体になった住宅ローンを利用するなど、住宅ローンでリフォーム費用もまとめて借りる場合は、中古住宅の購入・住宅ローンの借り入れ・リフォーム工事の手続きを並行して進めます。
その場合、仮審査の申し込み時点でリフォーム工事の見積書などが必要となることに注意してください。
一般的に、中古住宅の購入申し込みから住宅ローンの仮審査までは、それほど時間的な余裕がありません。
見積書がなければ仮審査に申し込めないからと、慌ててリフォーム会社を決めてしまうと、希望するリフォーム工事を実現できず後悔するかもしれません。
「思っていたリフォーム工事ができなかった」と後悔しないよう、物件を探す前にまずリフォーム会社を決めておきましょう。
先にリフォーム会社を探すことで施工費や工事内容をじっくりと検討できるため、予算がオーバーする事態も避けられます。
購入した中古住宅をリフォームする場合は、不動産会社・金融機関・リフォーム会社に早めに相談してスケジュールを立てることが大切です。
中古住宅は契約時に手付金の支払いが必要になる
中古住宅を買う場合は、売買契約時に手付金の支払いがある点にも注意が必要です。
手付金とは、売買契約時に買主から売主へ支払うお金のこと。手付金の相場は物件価格の5～10％と言われています。
たとえば、中古住宅の価格が2,000万円なら、100万円～200万円の手付金を支払うことになります。
ただし、相場はあくまでも目安であり、物件の状況によって変動します。
また、中古住宅の手付金を支払う段階では、まだ住宅ローンに申し込んでいないため、自己資金から手付金を捻出しなければなりません。
売買契約時の手付金に限らず、住宅ローンを借りる際には印紙税や登記費用などの諸費用がかかります。
中古住宅の場合は、担保評価額を上限とする借入金となる可能性が高く、足りない分は自己資金でまかなう必要性が出てくるケースもあります。
そのため、住宅ローンを借りて中古住宅を買うときは、手付金や住宅ローンの諸費用も踏まえてまとまった自己資金を用意しておきましょう。
まとめ
中古住宅の購入時にも、住宅ローンを借りることは可能です。
中には、リフォーム費用とまとめて借りられる住宅ローンもあるため、中古住宅の購入に加えてリフォーム工事を考えている場合も住宅ローンを利用できます。
ただし、新築と違い中古住宅は担保評価額が下がっていることが多く、希望する借入金で必ず融資を受けられるとは限りません。
そのほかにも、住宅ローンを借りて中古住宅を買う際は下記のことに注意し、適切な対処法を取りましょう。
| 注意点 | 対処法 |
|---|---|
| 建築年が昭和56年以前の物件は、住宅ローンを利用できないことがある | 物件が旧耐震基準の場合は、フラット35を検討してみる |
| 住宅ローン控除を受ける際は、築年数や耐震性能に関する要件を満たす必要がある | 購入を考えている中古住宅が、住宅ローン控除の要件に適合しているか確認する |
| リフォーム費用もまとめて借りる場合は、仮審査時に見積書が必要となる | 物件探しの前にリフォーム会社を探して、早めに見積書を出してもらう |
| 売買契約時に手付金を支払わなければならないケースがある | まとまった自己資金をあらかじめ用意しておく |
新築と中古住宅のどちらを買うにせよ、住宅ローンを借りる際はある程度の自己資金が必要です。
中古物件の購入を考え始めた段階で自己資金を貯めながら、自分のニーズに合う金融機関やリフォーム会社を探すとよいでしょう。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
中古住宅を購入してリフォーム費用一体型の住宅ローンを利用するなら、住宅ローン控除についてもう一つ耳よりな情報があります。
それは、中古住宅の借入金に対する住宅ローン控除と増改築費用の借入金に対する住宅ローン控除を併用することができるというものです。
令和4年度税制改正の住宅ローン控除では一般の既存中古住宅を買う場合に対象となる住宅ローンの上限は2,000万円です。
これを知っている方は多いのですが、住宅の増改築費用の住宅ローンについても住宅ローン控除を受けることができて、その上限も2000万円となっており、両者を併用できるのです。
つまり、2,000万円で中古の住宅を購入し、そのまま2,000万円でリフォーム工事を計画して、リフォーム費用一体型の住宅ローンで4,000万円借りたとしたら、その4,000万円に対して住宅ローン控除を受けることができるのですよ。
ただし本文に書いているように、リフォーム工事に2,000万円かけたとしても中古住宅の担保価値が2,000万円増えるわけではないので、例に示したような極端な住宅ローン控除の利用ができるとは限りません。
しかし、住宅ローン控除はこのように住宅価格と増改築費用とを併せて適用することができますので、中古住宅を購入してリフォームしたいと思っている人は覚えておいてください。
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