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中古物件でも住宅ローン控除は受けられる!控除を受ける方法を解説

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中古物件でも住宅ローン控除は受けられる!控除を受ける方法を解説
住宅ローン控除・減税
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住宅ローンを借りるにあたり、住宅ローン控除を利用して家計の負担を減らそうという人は多いですよね。

その中でも、中古物件を購入する人は

  • 中古物件でも住宅ローン控除を受けられるの?
  • 新築物件と同じ控除額になるの?

などの疑問を持つと思います。

結論を言うと、中古物件でも適用条件を満たせば、住宅ローン控除を受けることができます。

築年数が古くても、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の加入や耐震基準適合証明書の取得により、住宅ローン控除が適用される場合があります。

当記事では、中古物件で住宅ローン控除を受けるための条件と控除額について紹介しています。

築年数が古いからと住宅ローン控除の利用を諦めていると、数百万円を損してしまうかもしれませんよ。

当記事を最後まで読んで、住宅ローン控除に関する知識を深めましょう。

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中古住宅でも控除は受けられる!住宅ローン控除の条件を紹介

購入した物件が中古住宅でも住宅ローン控除を利用できますが、所定の条件を満たす必要があります。

中には中古住宅固有の条件もあるため、住宅ローン控除の手続きを行うときは、すべての条件をクリアしているか確認しましょう。

ここからは

の2種類に分けて、住宅ローン控除の適用条件を解説します。

新築・中古に共通する条件

住宅ローン控除を受けるにあたり、新築・中古住宅に共通する条件は下記のとおりです。

新築・中古住宅に共通する条件

  • 住宅の取得日から6か月以内に居住し、その年の12月31日まで引き続き住んでいる
  • 住宅ローン控除を受ける年の所得が2,000万円以下
  • 取得した住宅の床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上が自分の居住用
  • 住宅ローンの借入期間が10年以上

住宅ローン控除は「自分の居住に供した場合」に限られるため、賃貸物件や別荘などは控除の対象となりません。

床面積は登記簿上の床面積で判断されますが、販売用のパンフレットなどに記載された床面積と登記簿上の床面積が異なる場合があります。

そのため、住宅ローン控除の申請時は登記簿に表示されている床面積を参照しましょう

また、住宅の引き渡しまたは工事完了後から半年以内に居住したかどうかは、基本的には住民票から確認されます(※)
※例外もあります。

住宅ローン控除を受ける際は、下記に関する適用条件にまず着目してください。

  • 居住開始日
  • 自分の所得
  • 住宅の床面積
  • 住宅ローンの借入期間

中古住宅にのみある条件

中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、新築と共通の条件に加えて、さらに2つの条件をクリアしなければなりません。

築年数が一定の年数以下
  • 鉄筋コンクリート造(主にマンション)などの耐火建築物の場合:
    築年数25年以下
  • 木造・軽量鉄骨造(主に戸建住宅)などの非耐火建築物の場合:
    築年数20年以下
下記のいずれかの方法で耐震基準に適合していることが確認できる
  • 耐震基準適合証明書
  • 建設住宅性能評価書
    (耐震等級1以上)
  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の加入
    ※いずれも家屋取得2年以内に証明書などの発行や加入が条件。

中古住宅の場合、築年数によっては現行の耐震基準を満たしていない物件もあります。

そのため、住宅ローン控除の申請時は、定められた耐震性能を満たしていると証明できるものが必要となります。

中古住宅で住宅ローン控除を受ける際は

  • 築年数
  • 耐震性能

に関する適用条件を満たしているかを確認しましょう。

築年数が満たさない場合の対処法

  • 築20年超の木造住宅を購入した
  • 築25年超のマンションに購入した

などの場合、築年数の適用条件を満たしていないため、住宅ローン控除を受けることはできません。

しかし、築年数の適用条件には

  1. 「既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する」
  2. 「耐震基準適合証明書を取得する」

という2種類の緩和策があります。

この緩和策を利用すれば、築年数が規定の年数以上でも、住宅ローン控除の対象となります。

ここからは、築年数の適用条件を満たさない場合の対処法を説明します。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する

中古住宅の引き渡し前に「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」へ加入すれば、住宅ローン控除を利用することができます。

既存住宅売買瑕疵担保責任保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。

物件に傾斜やひび割れといった不具合がないかを確認する保険法人の検査に合格しなければ、保険に加入できないため、保険の契約締結=耐震基準に適合していると判断されます。

ただし、住宅ローン控除を受けられるのは、中古住宅を取得する日の2年前から引き渡し直前までに保険の契約を締結した場合です

住宅ローン控除の手続きで既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を使おうと考えている場合は、中古住宅の取得日前の2年以内に保険に加入しましょう。

耐震基準適合証明書を取得する

耐震基準適合証明書を取得すれば、築年数の適用条件を満たしていなくても、住宅ローン控除を受けることができます。

耐震基準適合証明書の取得は、中古住宅の引き渡し前や引き渡し後でも問題ありません。

なお、中古住宅の引き渡し後に証明書を取得する場合は、引き渡し前に耐震基準適合証明書の仮申請書を入手する必要があります。

また、耐震基準適合証明書の発行には最低でも1か月程度の時間がかかります

申請してすぐに証明書が手に入らない点に注意しましょう。

住宅ローン控除の控除額は新築と違う

新築住宅の場合、住宅ローン控除による控除額は最大35万円(子育て世帯・若年夫婦世帯)です。

しかし、中古住宅は消費税がかからないことが多く、その場合の控除額は最大21万円(省エネ基準)となります。

1年分の1年分の最大控除額・10年間の最大控除額
1年分の最大控除額10年間の
最大控除額
新築

上限5,000万円
(年末のローン残高)
×
0.7%(控除率)=35万円

350万円
中古

上限3,000万円

(年末のローン残高)

×

0.7%(控除率)=21万円
200万円

中古住宅を個人間で売買したときは消費税が非課税となるため、住宅ローン控除による控除額の上限が変わる点に注意しましょう。

控除を受けるためには初回は確定申告が必要

住宅ローン控除の利用にあたっては、中古住宅に入居した翌年の確定申告時に必要書類を提出する必要があります

給与所得者の場合、2年目以降は年末調整で控除の適用を受けることができます。

その際、勤務先に必要書類を提出しなければなりません。

1年目の確定申告、2年目以降の年末調整に必要な書類や手順は、下記記事でまとめています。

まとめ

中古住宅を購入したときでも、住宅ローン控除を受けることは可能です。

住宅ローン控除の利用を考えているときは、下記に関する適用条件を満たしているか確認しましょう。

住宅ローン控除の適用条件

  1. 居住開始日
  2. 自分の所得
  3. 住宅の床面積
  4. 住宅ローンの借入期間
  5. 築年数
  6. 耐震性能

適用条件をすべてクリアしたら、入居した翌年に確定申告する必要があります。

提出書類を確認し、期限内に申告してください。2年目以降は年末調整で控除を申請できます。

築年数が適用条件を満たしていなくても、

  • 既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入するか、
  • 耐震基準適合証明書もしくは耐震等級1以上の建設住宅性能評価書を取得する

ことで、住宅ローン控除の対象となる場合があります。

中古住宅の購入を決めた段階で、保険の加入や証明書の取得を考えることをおすすめします。

千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

住宅ローン控除については毎年のように改正されています。そのため、本文に記載の住宅ローン控除を受けられる条件や控除額の計算方法については執筆時点の情報に基づいています。

そのため、現時点の所得税法とは異なる可能性がある点に注意が必要です。

加えて、実際に受ける住宅ローン控除は、取得した住宅に居住を開始した年度の所得税法が適用されます。

税法の年度は12月31日が末日となりますので、来年の1月1日以降に住宅の引き渡しを受ける人は、来年度に施行される住宅ローン控除の規定が適用されることになります。

つまり現時点では来年の法律がどうなるかは未定であるため、ご自身が住宅ローン控除を受けられるかどうか、厳密には未定ということになります。

ただし、住宅ローン控除は消費税の施行からほぼ途切れることなく続いていますので、いきなり住宅ローン控除そのものが無くなってしまう可能性は極めて低いので、現時点のルールを適用した場合に住宅ローン控除を受けられる人は来年度も受けられる可能性が高いと言えるでしょう。

さらにここ数年の住宅ローン控除の制度改正のトレンドは「子育て支援」と「省エネ」の2つです。

子育て世帯は優遇し、そうでない世帯は優遇しない、省エネ性能の高い住宅を取得する人は優遇し、省エネ性能の低い住宅を取得する人は優遇しない、といった傾向が見えています。

住宅を取得するタイミングや住宅選びの際も考慮に入れておくことをお勧めします。

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