座布団運びの“山田くん”こと山田たかおさんに聞く、不動産投資成功の鍵
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近年、投資への関心度が高まっている人は多いのではないでしょうか。ただ、投資と一口で言っても、いろいろ種類があってどれが自分にフィットするのか、どれに力を入れるといいのかが分からない……と感じる人もいるはずです。
そんな数ある投資の中でも「不動産投資」をメインにしているのが、『笑点』の座布団運び役でおなじみの山田たかおさん。実は山田さんは17歳から不動産投資を始め、現在もマンションを運用するなど個人投資家としての顔を持っています。
なぜ山田さんは17歳という若さで不動産投資を始めたのか。そして、どのような考え方で成功を収めてきたのか。山田さんの投資歴や、投資を行う上で大事にしている点について伺いました。
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編集者イーデス編集部
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17歳で初めて土地を購入、地下鉄が通ったことで価値が急上昇
――山田さんは現在、不動産投資で収入を得ていらっしゃるそうですが、保有している物件数と、具体的な収入としてはどのくらいになるのでしょうか。また、いつ頃から投資に興味を持たれたのでしょうか。
山田：物件自体は、横浜の自分が住む用の物件と、マンションを2棟保有していたんですが、そのうちの1棟は最近売却しちゃったんですよね。家賃収入額は内緒でお願いできれば（笑）。
最初に不動産投資に興味を持ったのは17歳の頃です。当時、私は『ずうとるび』で歌手デビューして、稼いだお金の一部を感謝を込めて両親に仕送りしていました。ところが両親はそのお金を使わずに貯金しておいて、私のために土地を買ってくれたんですね。「あとは自分でそこに土地を買い足していきなさい」と。
それがきっかけで信用金庫でローンを組み、少しずつ土地を広げていきました。大手銀行と比べると倍くらいの金利だったんですが、当時は実績もなかったので、それしか選択肢がなくて。
――土地は、どこのものだったのでしょうか。
山田：東京都江戸川区の瑞江というところです。ただ、当時はまだ都営新宿線も通っていなくて、江戸川車庫前っていうバス停があるだけ。都心に出ようと思ったら、まず30分以上かけてバスで小岩まで行く必要がある。もう本当に誰も住んでいなくて、離島みたいな場所でした。
――当時はどう活用するか悩ましい土地だったんですね。
山田：ただ、当時の地目（※）が「田・畑」ということもあって安く購入できたんですよね。たしか当時一坪5,000円くらいだったんじゃないかな。税金もあまりかからなくて。
※ 不動産登記法によって定められている、土地の用途による区分のこと。農地（田・畑）の場合手続きをすることで住居も建てられるようになる
金利は高かったけれど、いずれ返し終われば自分のものになるし、前向きに捉えていました。それに、瑞江は数年後に都営新宿線が通ることが分かっていたんです。そうなれば土地の価値はぐっと上がるはずだ、と。両親が瑞江に土地を買ったのも、そうした事情を見越してのことでした。
――その予想が見事に的中したわけですね。
山田：瑞江駅ができた途端、がらりと変わりましたね。バブルの頃なんて、一時期一坪300万円とかまで上がりましたよ。駅前に大手銀行もできてからは、ローン返済もそちらに乗り換えました。そうしたら金利も半分くらいになってね。
そこからはもう、お金を稼いだらすぐに繰り上げ返済していました。よく皆さん、何十年もかけてローンを返済するでしょ。でも私はどんどん返して、少しでも早く借金をなくすというやり方にしました。
「山田たかお」ブランドの信用と駅近の好条件で常に大人気
――瑞江の土地ですが、どのように活用されていったのでしょうか。
山田：最初に買ったのは13坪の小さな土地だったんですが、ローンを返済したら隣の土地を買って、また返済したら土地を追加で買って……と、どんどん広げていきました。
70坪くらいの広さになったところでマンションを建てて、そこに自分も住むことにして。全部で6世帯のマンションだったのですが、5世帯分の家賃収入で残りのローンを返済していったので、そこからは自分のお金はかかりませんでした。角地だったので「角地緩和」が適用されて、建ぺい率が10%上がったのもよかったですね。
――安く購入した土地が値上がりし、マンションを建てたことでローンも家賃収入の範囲内で返済できる。まさに理想の不動産投資です。
山田：ただ、その土地にはまだ話の続きがあります。そこはもともと下町で狭い道ばかりだったんです。
そういう土地は火事になったりすると消防車や救急車が入れなくて危ないからということで、あるとき区画整理の対象になったんですね。それで上物（マンション）は取り壊すことになって、その分の保証金も出ました。
区画整理後は3階建てのマンションを建てたんですが、それも先に見越していたので、あらかじめ区画整理前に地面を掘って太いガス管と水道管を通しておきました。ほら、管が太くないと3階まで届かないですから。
そうやって同じ場所に2010年に建てたマンションにはもう自分は住まずに、ぜんぶ貸しに出しましたね。駅から5分の物件だったから借り手にも困ることはなくて、仮に空きが出ても「これは山田たかおのマンションです」と公開して募集するとすぐに埋まりました。
――大家さんが芸能人、それも誰もが知る山田たかおさんと分かると安心できますよね。
山田：そうやって住んでくれた人にはグッズやカレンダーを差し上げたり、食事を御馳走したりしていますね。店子さんっていうのは子どもと同じです。入っていただいているわけですから、それはもうできる限りのことはするようにしています。
――芸能活動と不動産オーナーとしての活動、両立は大変だったりしませんか？
山田：マンションを建てるときはいろいろとチェックしたり手続きだったりがあるけれど、必要なことだからね。そんなに大変には感じないかな。
駅近で重量鉄骨造、地震保険は不要――不動産運用の考え方
――その後、別の不動産も購入されたとか。
山田：同じ2010年のタイミングで購入したのが、住吉駅（江東区）から徒歩10分の不動産です。実はこの土地は実はもともとうちの実家のものだったんです。
――そうなんですね！
山田：実家は木工所を営んでいたんですが、私が生まれる前に詐欺に遭って財産を失ってしまいました。埼玉の三郷には500坪の建材置き場もあったんだけど、それも取られてしまって。それで親は従業員用の部屋に移ったんですが、もう寝るところなんてないような状況でしたね。
それから両親が亡くなって、その土地を最初は兄姉と私の6人で相続したんだけど、後から私が全部買い取りました。
というのも、その土地周辺は以前「宅地」だったんだけど、いつのまにか「商業地域」になっていたんです。それによって土地の価値が上がることも大きいんだけど、他にもメリットがあって。
――メリット、気になります。
山田：例えば宅地だと日照権の関係で3階までの建物しか建てられないんだけど、商業地域だともっと高い建物も許可されるんですよ。それでその住吉の土地にマンションを建てて、そこからも家賃収入が得られるようになりました。
ただ、マンションを4階建て以上にするとエレベーターの設置義務があってお金もかかるし、部屋も狭くなってしまうから、3階建てに留めました。
――芸能人の方はローンが下りにくいという話も聞きますが、山田さんはいずれのケースもスムーズに進んでいますね。
山田：瑞江の方での信用がありますからね。どんどん借りるけど、どんどん返していくから信用が増えていく。その信用を担保にして銀行からお金を借りて、不動産投資を進めていったわけです。
ちなみにその住吉のマンションは2023年に再開発に伴って売却の話がきたので売りました。どれくらいで買ってくれるんですかって聞いたら、元値の3.46倍だっていうから、すぐに売っちゃった（笑）。
――他にも投資の種類があるなか、不動産投資を続けられた理由は何だったのでしょう。
山田：それはやっぱり、将来その土地の値段が上がってお金持ちになれるチャンスがあったからですよ（笑）。投資を続けることで、将来への安心感も得られますしね。
――不動産投資に限らず、投資・資産運用をする重要性として「将来への安心材料になる」というのは確かにありそうです。
山田：あとは投資の勘というか、選択がうまくいくことが多かったので、自分には不動産投資が向いているな、というのはあったね。
――確かに、人によっては土地を手にするところから自分で探さないといけない、というケースも多い中で、土地を譲り受けた、というのが最初のきっかけでもある山田さんは、不動産投資を始めやすいパターンだったのかもしれません。ちなみに、マンションを建てる際のこだわりや気をつけていることはありますか？
山田：土地の条件と、そこにどんな人がどう住むのかを考えることかな。仮に住人に新婚さんを想定するなら、内装デザインなんかも若い人にウケそうなデザインができる人にお願いするようにしますね。
それと、私が購入したりマンションを建てたりしてきた物件はどれも駅近にこだわっています。初期投資にかかるお金は大きくなりますが、駅近であれば、人が入らないという事態にはなりにくいから。それに、駅近なら駐車場も不要です。
セキュリティも重要なので、誰でも入れてしまうような造りにはしません。駅近とセキュリティ。この2つはとても大事ですね。
あとは、建物は重量鉄骨造にすること。軽量鉄骨は地震に弱いし、木造は物件の価値が落ちるのが早いんです。そうなったら解体する方がお金もかかってしまいます。
ちなみに地震保険は入っていません。重量鉄骨造は頑丈で地震にも耐えられることが多いですし、そもそも大黒柱が傾くくらいの被害がないと保険って下りないんですよ。だったら解約した方が得かなと。
――お話をお聞きして思いましたが、とにかく細かい点まで注意して、金額の大きさにかかわらず徹底的にコストがかからないようにされている印象です。
山田：確かに「どうしたらコストが抑えられるか」は重視しているかな。とにかく徹底して倹約、節約する。それが“山田流”です。
――もし、これから新しく不動産を買うとしたら、どんな土地や物件を選びますか？
山田：いやあ、もういいかな。今後は死んじゃう前に貯めたお金を使いたいね（笑）。
チャンスをつかむ判断力が成功の鍵
――不動産投資以外の投資はされているのでしょうか。
山田：最近、株とJ-REITという不動産投資信託を始めました。J-REITの投資対象は不動産になるんですが、投資信託の仲間とされているもので、簡単に言うと、投資家から集めたお金で不動産投資会社が不動産に投資し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する投資信託です。
――始められたきっかけは？
山田：マンションを売却してまとまったお金が入ってきたんだけど、通帳に預けていても仕方ないじゃないですか。それで始めたんです。J-REITは今までずっとやってきた不動産関係の投資信託なので、これまでの知識も生かせる部分もあるなと。
――これまでやってきた知識を横展開して投資範囲を広げていく、というのは確かに納得感があります。それでも、これまでとは違う投資の種類を始めるのは、ハードルの高さを感じる部分もあったように思いますが、どうやって学ばれているのでしょう。
山田：株に関しては、どういうふうにやればいいのかを教えてくれるアドバイザーが何人かいます。あとは金融機関に質問したり、不動産なら地元の不動産屋に質問したりして知識や情報を入れていっていますね。
あとは何気なく目にする情報もヒントになります。私がこれまで購入したり売却したりしてきた不動産投資だって、事前にニュースなんかで「地下鉄が通る」「駅ができる」「再開発が進む」といった情報を見たのが大きい。
大事なのは情報を得たらすぐに動くこと。土地の価格に影響を与えそうな情報が出たら、早くしないと先を越されてしまいますから。
――早く動くのが大事ということは多くの人が分かってはいるのでしょうけど、「損してしまうかも」とかいろいろ考えてしまって、実際に動ける人は少ないのかもしれませんね。山田さんはとにかく判断力や胆力がものすごく高い印象を受けました。
山田：実は私が不動産投資を選んだのは、占術家の細木数子さんの影響も大きいんですよ。細木数子さんに占ってもらったら、「絶対不動産よ」と言われて、実際にうまくいきましたね。
ちなみに2024年の私は、細木数子さんの後継者である細木かおり先生がおっしゃった「立花（りっか）」という年。ここから3年間、すごくいい年が続くらしいんです。不動産も株も調子がいいのはそれもあるのかも。
幸運の神様が通ったときにその髪の毛をつかむべき、なんていいますが、私はそのチャンスは3回くらいはあると思っています。
「三度目の正直」という言葉がありますけど、本当にそうなんですよ。なので、チャンスがきたと思ったらまずは動いてみる、がいいんじゃないかなと思います。
取材・文：山田井ユウキ
撮影：関口佳代
編集：はてな編集部
著者プロフィール
山田たかおさん
1956年生まれ。10歳のときフジテレビ『ちびっこのどじまん』でデビュー。1973年「ずうとるび」のメンバーとして歌手デビュー。人気を博し、NHK紅白歌合戦出場も果たす。1984年より『笑点』の6代目座布団運び役に就任。2012年には著書『ぼくに運が巡ってくる55の理由』（廣済堂出版）、『山田クンとざぶとん』（双葉社）を出版。2021年、芸能生活55周年記念ライブを開催し、2022年青年芸術家協会・二代目会長へ就任。2024年2月には、長女鈴丸（山田たかお）、次女まゆ美（あたりまゆ美）、三女らむ音（らむ音）によるユニット「鈴丸姉妹」として『ざぶとんサンバ』をリリース。個人では不動産投資家としての顔も持ち、不動産投資に関する講演会・セミナー登壇実績も多数。
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