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2024年2月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

最終更新日:

住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新
住宅ローン金利
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このたびの令和6年能登半島地震で被災された皆様に謹んでお見舞い申し上げます。
1日も早い復旧・復興、そして平穏な日常が戻りますことを心よりお祈りいたします。

こんにちは公認会計士の千日太郎です。イーデスでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

そして前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?また、過去から今月までの金利推移を分析しています。

そして下表は前月と今月のオススメ度を5段階評価で評価したものです。

日銀の利上げ観測と米国の金利上昇から国内金利は再び上昇し始めましたが、日銀副総裁が講演で大規模緩和策の転換後も「急速な利上げにはなりにくい」と語ったことで、マイナス金利政策の解除後もしばらくは金融緩和政策が続くとの観測が強まっています。

この見方は以前からの私の見解と同じであるため、1月から2月にかけてオススメ度に変更はありません。

※先に金利状況をチェックする方は各金利タイプをクリックしてください。
各金利タイプのおすすめ度評価
変動金利

1月:3.7点

2月:3.7点

利上げ後もしばらくは緩和政策が継続されるとの観測から上昇幅は0.1~0.2%程度と予想。

30年超の固定金利

(フラット35)

1月:5.0点

2月:5.0点

長期金利は上昇し始めたが、子育てプラスの金利引き下げがスタートしており、低金利が期待できる。

(民間)

1月:4.5点

2月:4.5点

利上げ後もしばらくは緩和政策が継続されるとの観測。
20年固定金利

1月:2.0点

2月:2.0点

より固定期間の長い30年固定やフラット35の方が低金利になっている。
10年前後の中期固定金利

1月:4.5点

2月:4.5点

利上げ後もしばらく緩和政策が継続されるとの観測。

気になる内容をタップ

金利タイプ別2024年2月までの金利推移

では、直近2024年2月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について詳しくお話します。

金利タイプごとの金利推移・
おススメ度

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利予想と実績

2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月
千日予想1.90%前後に上昇横ばい又は
下がる
1.85%前後に下がる下がるか
横ばい
実績

1.96%に上昇

1.91%に低下

1.87%に低下
的中!!

1.82%に低下

的中!!

2024年2月のフラット35金利は元旦に発生した能登半島地震の甚大な被害と米長期金利の低下が波及して日本の長期金利が下がったことで0.05ポイントの低下となりました。

なお今後の詳しい予想については下記2024年3月金利予想の記事を読んでみてください。

2024年月までの推移とおススメ度

フラット35と長期金利の推移グラフ

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

2023年の前半は黄色のフラット35がオレンジの長期金利を大きく上回りましたが、その後政府が子育て世帯に対してフラット35の金利を引き下げる方針(子育てプラス)が公表されると、フラット35金利が再び下がり始め、2023年8月を境として黄色の折れ線(フラット35金利)が黄色の折れ線(長期金利)を下回り、長期金利との比較でお得な水準となっています。

フラット35子育てプラスは2024年2月13日資金受取分からすでにスタートしています。

マイナス金利政策の解除後もしばらくは金融緩和政策が続くとの観測に加え、子育てプラスの恩恵からフラット35は依然として有利であるため、お勧め度はMAXの5を維持しています

フラット35のオススメ度

5.0点満点の5.0点(先月:5.0点)

民間住宅ローンの超長期固定金利については、みずほ銀行、りそな銀行、三菱UFJ銀行というメガバンクが参入しています。

直近の1月から2月にかけては、三菱UFJ銀行が金利を下げる中で、みずほ銀行、りそな銀行が金利を上げています。

固定金利は長期金利と連動するというのがセオリーですが、最終的には各銀行の営業方針や金利の先高観等によって金利の決定をすることがあるのです。

三菱UFJ銀行は住宅ローンの金利に関して他行をリードして動く傾向がありますが、今後、他行が三菱UFJ銀行に追随するかについては不透明です。

民間の超長期固定金利はフラット35と比較して子育てプラスを鑑みると少しお勧め度が下がるため、前月のお勧め度を維持し4.5としました。

民間住宅ローンの超長期固定金利のオススメ度

5.0点満点の4.5点(先月:4.5点)

20年固定金利

米国のインフレ抑制のための利上げを契機として、主要銀行の20年固定金利の適用金利は軒並み1%を超え、主要銀行で主力商品からも外れる傾向が続いています。

20年固定の金利予想と実績

2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月
千日予想上がる

上がる銀行と

下がる銀行

下がる

若干の低下又は
横ばい

実績

上がった

的中!!

下がった

下がった!

的中!!

上がった

最近は20年固定を主力とする銀行はほとんどなくなり、その金利水準も30年や35年の超長期固定金利と変わらない、又はそれより高い水準となっており、金利動向も似た動きになっています。

詳しい予想については下記2024年3月金利予想の記事を読んでみてください。

2024年2月までの推移とおススメ度

20年固定金利とフラット35の金利推移グラフ

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、20年固定金利は低金利を出している金融機関の金利で直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

20年固定金利は一時35年全期間固定のフラット35(買取型)よりも高い金利にまで上がっていました。

その後は下がったものの、全期間固定のフラット35とさほど変わらない水準です。

さらに2月からフラット35の金利引き下げ制度、子育てプラスがスタートし、最大1%の引き下げがあることを鑑みると非常に限られたケースでしかお勧めできない金利タイプとなっておりお勧め度は低く2.0とします。

20年固定金利のオススメ度

5.0満点の2.0(先月:2.0点)

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利は昨年の日銀政策決定会合でYCC政策の修正が行われてから上昇傾向となっていますが、各行が主力商品としていることもあり、長期の固定金利タイプと比べて上昇は抑えられる傾向があります。

1月から2月にかけては下げる銀行と上げる銀行に分かれています。

10年固定金利の金利予想と実績

2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月
千日予想上がるが抑えられる下がる下がる下がる
実績

上昇が抑えられ、下げた銀行もあった

三菱UFJを除き、下がった

ほぼ的中!!

下がった!

的中!!

下げた銀行(三菱UFJ)と上げた銀行

昨年の11月から12月にかけては長期金利の低下を反映してほとんどの銀行が10年固定金利を下げたのですが、三菱UFJ銀行が上昇させました。

そして今年の1月から2月にかけては、多数の銀行が金利を上げる中、三菱UFJ銀行が金利を下げています。

2024年2月までの推移とおススメ度

10年固定金利の金利推移グラフ

(注)グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は日銀が黒田総裁のもとで異次元金融緩和政策を行っていた2022年度までは0.5%前後で推移していましたが、日銀総裁が植田氏に決まった2023年2月から金融政策の正常化が意識され始めると徐々に上昇傾向となっています。

昨年の後半から12月にかけて大幅に10年固定金利が上昇した背景には、日銀によるマイナス金利政策解除を織り込んだものと考えられます。しかし、2024年の1月からは一転して金利が低下傾向となっています。

これはマイナス金利解除後もしばらくは金融緩和政策が継続するという観測があるためと考えられます。

特に1月から2月にかけては、10年固定金利を上げた銀行と下げた銀行に対応が分かれているのですが、これまで金利をリードしてきた三菱UFJ銀行が下げているため、他行がこれに追随する可能性もあります。

金利は連続して低下傾向と言えるため、前月に引き続きお勧め度は高く4.5とします。

10年固定金利のオススメ度

5.0点満点の4.5点(先月:4.5点)

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

変動金利はおおむね横ばい

2024年2023年11月2023年12月2024年1月2024年2月
千日予想横ばい横ばい横ばい横ばい
実績

横ばい、

一部に条件付きで下げる銀行

ほぼ的中!!

横ばい、

一部に条件付きで下げる銀行

ほぼ的中!!

横ばい

的中!!

横ばい

的中!!

変動金利は概ね横ばいの水準ですが、ジリジリと下げながら推移しています。住宅ローン利用者を変動金利に集めようとする思惑がちらついていますね。

特に昨年の後半には2024年の日銀の利上げが意識されると、主にネット銀行を中心として変動金利を下げる銀行が増えました。

近い将来に変動金利を上げられる見込みが高くなってきたからこそ、あらかじめ金利を下げられるという側面もあるのです。

しかし、2024年元旦に発生した能登半島地震の影響から日銀の利上げ観測は少し後退し、さらに日銀副総裁が講演で大規模緩和策の転換後も「急速な利上げにはなりにくい」と語ったことで、マイナス金利政策の解除後もしばらくは金融緩和政策が続くとの観測が強まってきました。

これによって民間銀行としても日銀の利上げによって変動金利で得られる利益増を下方修正する可能性があります。

詳しくは、2024年3月金利予想の記事を読んでみてください。

リーマンショックから今までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

日米政策金利の比較グラフ

リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げています(ゼロ金利政策)。

米国では景気が回復して米国の政策金利は2016年あたりから順次引き上げられていきました。

コロナショックで0.25%まで下げましたが2022年3月からはインフレ退治のため0.75%の大幅利上げを断行しました。

2024年2月の現在で政策金利は5.5%と、2001年以来およそ22年ぶりの高い水準となっていますが、2024年には利下げへ転換することが予想されています。

日本では政策金利を上げることなく金融緩和政策が続いてきましたが、植田氏が日銀総裁に就任してからは、大規模緩和政策の正常化と利上げが意識されるようになっています。

2024年3月から4月の利上げを予想していますが、日銀副総裁が講演で大規模緩和策の転換後も「急速な利上げにはなりにくい」と語ったことで、変動金利が上がったとしても0.1%~0.2%程度の小幅な上昇と予想しており、お勧め度は前月の3.7を維持します。

変動金利のオススメ度

5.0点満点の3.7点(先月:3.7点)

まとめ:日銀の利上げを熱望する民間銀行

多数のエコノミストが予想しているように3月か4月にマイナス金利政策が解除されれば、その月から住宅ローンの変動金利は横並びで上昇することになります。

今のところ、経済界から利上げに対して目立って反発する声は認められず、副総裁が講演で「急速な利上げにはなりにくい」と発言するなど、すでに利上げありきのムードが形成されつつあると見ています。

利上げが市場に受け入れられている背景には、利上げ後もしばらくは緩和的な金融環境が続くという日銀のフォアードガイダンスが上手く機能しているためだと思います。

だとするならば、金利がそれほど上がらないということですから、民間銀行の住宅ローンの動向にも変化が出てくるかもしれません。

前月の記事では「早期の利上げを見込んで、これ見よがしにキャンペーンで金利を下げている銀行の変動金利で借りることで得をできるかもしれません」と書いたのですが、これが当たるということになります。

しかし、こうした逆張り予想はあくまで今の段階で、いくつもの仮定の上に成り立つものです。

変動金利を選ぶということは、「金利が上がっても自分は返済を継続できるか?」「どの程度までならば許容できるのか?」こうした判断を、市況を見ながら随時行うことが必要になってきます。

自分の借り入れ金額に対する金利上昇の影響額を把握したうえで変動金利を検討することをお勧めします。

▼各金融機関の金利タイプごとの金利増減は、下記記事で紹介しています。

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