Operated by Ateam Inc.

イーデス

2024年6月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

最終更新日:

住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新
住宅ローン金利
このページにはPRリンクが含まれています
イーデス』は、複数の企業と提携し情報を提供しており、当サイトを経由して商品への申込みがあった場合には、各企業から報酬を受け取ることがあります。ただし当サイト内のランキングや商品の評価に関して、提携の有無や報酬の有無が影響を及ぼすことはございません。
また当サイトで得た収益は、サイトを訪れる皆様により役立つコンテンツを提供するために、情報の品質向上・ランキング精度の向上等に還元しております。※提携機関一覧

こんにちは公認会計士の千日太郎です。イーデスでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

そして前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?また、過去から今月までの金利推移を分析しています。

そして下表は前月と今月のオススメ度を5段階評ああ価で評価したものです。

3月の日銀政策決定会合ではマイナス金利政策が解除されたものの、金融緩和政策を継続していますが、主要銀行は5月から6月にかけて軒並み固定タイプの金利を上げています

下表は日銀の利上げを踏まえた上での住宅ローンのおススメ度です。

※先に金利状況をチェックする方は各金利タイプをクリックしてください。
各金利タイプのおすすめ度評価
変動金利

6月:3.7点

7月:3.7点

3月利上げ後も横ばいで推移しているが、次の利上げでは上昇する可能性がある。

30年超の固定金利

(フラット35)

6月:5.0点

7月:5.0点

長期金利は上昇傾向だが、フラット35はほぼ横ばいで推移。加えて子育てプラスで金利が下がる。

(民間)

6月:3.5点

7月:3.5点

利上げ後もしばらくは緩和政策が継続される観測だが上昇傾向となっている。
20年固定金利

6月:3.0点

7月:3.0点

より固定期間の長い30年固定やフラット35の方が低金利、さらに上昇傾向。
10年前後の中期固定金利

6月:3.5点

7月:3.5点

3月利上げから上昇傾向にあるが、まだ低金利ではある。

気になる内容をタップ

金利タイプ別2024年6月までの金利推移

では、直近2024年6月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について詳しくお話します。

金利タイプごとの金利推移・
おススメ度

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利予想と実績

2024年3月4月5月

6月

千日予想上昇が抑えられる上昇が抑えられる1.8%台前半1.8%台前半
実績

1.84%に小幅な上昇

的中!!

1.82%に低下

的中!!

1.83%に上昇が抑えられた
的中!!

1.85%に上昇が抑えられた

的中!!

2024年3月と6月では長期金利が0.73%から0.97%へ0.14ポイントも上昇しているのに、フラット35の金利は1.84%から1.85%に0.01ポイントしか上がっていません。前例がないほど上昇が抑えられています。

今後の詳しい予想については2024年7月金利予想の記事を読んでみてください。

2024年6月までの推移とおススメ度

フラット35と長期金利の推移グラフ

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

2023年の前半は黄色のフラット35がオレンジ色の長期金利を大きく上回りましたが、その後政府が子育て世帯に対してフラット35の金利を引き下げる方針(子育てプラス)が公表されるとフラット35金利が再び下がり始めました。

2024年3月に日銀がマイナス金利政策を解除すると、4月の長期金利の上昇とは逆にフラット35の金利は下がりました。

5月から6月にかけてはさらに大幅に長期金利が上がっているにもかかわらず、フラット35の金利はほとんど横ばいで推移しています。

長期金利の急上昇に対して横ばいで推移しており、子育てプラスの恩恵からフラット35は依然として有利であるため、お勧め度はMAXの5を維持しています。

フラット35のオススメ度

5.0点満点の5.0点(先月:5.0点)

民間住宅ローンの超長期固定金利については、みずほ銀行、りそな銀行、三菱UFJ銀行というメガバンクが参入しています。

日銀がマイナス金利政策を解除した後の4月から5月にかけては軒並み上昇としており、5月から6月にかけても長期金利の上昇に合わせて大幅に上昇させています。

これら主要銀行が超長期の固定タプの金利を上げた理由としては、日銀による利上げを織り込んでいるものと見ています。

民間の超長期固定金利はフラット35と比較して子育てプラスを鑑みると少し高いうえ明らかに上昇傾向に入っているため、お勧め度を3.5としています。

民間住宅ローンの超長期固定金利のオススメ度

5.0点満点の3.5点(先月:3.5点)

20年固定金利

米国のインフレ抑制のための利上げを契機として、主要銀行の20年固定金利の適用金利は軒並み1%を超え、主要銀行で主力商品からも外れる傾向が続いていました。

20年固定の金利予想と実績

2024年3月4月5月

6月

千日予想上昇が抑えられる

SBIは下がる傾向

SBIは下がる期待

一部を除き上昇

実績

SBIが下げた

SBIは下げたが他行は対応が分かれた

的中!!

SBI新生は横ばい、住信SBIは上げた

SBI新生は横ばい、他行は上げた

的中!!

5月から6月にかけては、SBI新生銀行は横ばいを維持していますが、他行は超長期固定金利と同様に上昇する結果となりました。

今後の詳しい予想については2024年7月金利予想の記事を読んでみてください。

2024年6月までの推移とおススメ度

20年固定金利とフラット35の金利推移グラフ

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、20年固定金利は低金利を出している金融機関の金利で直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

20年固定金利は、35年全期間固定のフラット35(買取型)よりも低金利を維持してはいるのですが、フラット35には子育てプラスで当初の期間最大1%の引き下げがあることを鑑みると、十分に低金利とは言えない水準です。

今のところ20年固定で比較的低金利の商品を出しているのはSBI新生銀行のみとなっているため、比較対象とする商品が十分にない状態です。

ただし子育て世帯にあたらない人にとって低金利で長期間固定できる住宅ローンとしてはメリットがあるため、前月のおススメ度を維持し3.0としました

20年固定金利のオススメ度

  • 5.0満点の3.0点(先月:3.0点)

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利は2023年の後半から上昇傾向となっていますが、各行が主力商品としていることもあり、長期の固定金利タイプと比べて上昇は抑えられる傾向がありました。

しかし日銀の追加利上げが意識されるに従い、むしろ上がりやすくなってきているようです。

10年固定金利の金利予想と実績

2024年3月4月5月

6月

千日予想上昇が抑えられる上昇が抑えられる横ばいか若干の上昇上昇傾向が続く
実績

上げた銀行と下げた銀行

上げた銀行と下げた銀行

上がった

SBI新生は横ばい、他行は上げた

直近の5月から6月にかけては、SBI新生銀行を除く大多数の主要銀行で金利を上げる対応となっています。

2024年6月までの推移とおススメ度

10年固定金利の金利推移グラフ

(注)グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は日銀総裁が植田氏に決まった2023年2月から金融政策の正常化が意識され始めると徐々に上がり始めました。直近ではSBI新生銀行だけが横ばいとしており、他行は軒並み上昇傾向となっています。

2024年6月の金利水準は、過去2年間でも高い方の水準となっており、民間銀行による追加利上げへの期待からさらに上がる可能性もあります。唯一横ばいとしているSBI新生銀行もいつ上昇に転じてもおかしくない状態です。

固定タイプの中では低いものの、日銀の追加利上げの観測に敏感に反応して上がる可能性があり、これ一本で行くのはリスクがあるため、お勧め度を3.5としています。

10年固定金利のオススメ度

5.0点満点の3.5点(先月:3.5点)

おススメ度の高いフラット35や後述する変動金利も審査を通しておくことをお勧めします。

変動金利

大規模な金融緩和政策下で変動金利は低金利で推移してきましたが、3月のマイナス金利政策の解除後も、多数派の金融機関で横ばいとなっています。

一部のネット銀行では基準金利を0.1ポイント上げましたが、業界内でも例外的でイレギュラーな対応と受け止められています。

変動金利は利上げ後も横ばい

2024年3月4月5月6月
千日予想横ばい横ばい横ばい横ばい
実績

横ばい

的中!!

横ばい、一部に下げる銀行

ほぼ的中!!

横ばい、一部で上げる銀行

ほぼ的中!!

横ばい

的中!!

変動金利は概ね横ばいの水準ですが、ジリジリと下げながら推移しています。

マイナス金利政策解除後の4月には三井住友信託銀行とSBI新生銀行が変動金利を下げました。これは基準金利を変えずに引き下げ幅を増やして金利を下げる、従来型の金利引き下げです。

そして5月には住信SBIネット銀行とイオン銀行が変動金利の基準金利を0.1ポイント上げました。これにより既存の利用者の金利は0.1ポイント上がりますが、新規向けには引き下げ幅を0.1ポイント増やすことで、前月から横ばいとする対応となっています。

5月から6月にかけては全ての銀行で横ばいです。今後の日銀会合で政策金利の追加利上げが行われれば、多数派の銀行が横並びで変動金利を上げる可能性もあります。

今後の詳しい予想については2024年7月金利予想の記事を読んでみてください。

リーマンショックから今までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

日米政策金利の比較グラフ

リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げ(ゼロ金利政策)、2016年から米国では順次引き上げられていきました。

米国では2020年のコロナショックで0.25%まで下げましたが2022年3月からはインフレ抑制のため大幅利上げを断行し、5.25~5.5%とリーマン直前の水準を上回っています。

2024年には利下げへ転換するとされていますが、米国ではインフレ懸念がしつこく残っており利下げ回数の予想は3回(中央値)から減る可能性があると言われています。

日本では政策金利を上げることなく金融緩和政策が続いてきましたが、植田氏が日銀総裁に就任し2024年3月会合でマイナス金利政策が解除されました。

続く4月の会合では据え置きとしています。続く6月7月の会合では追加利上げを予想する声もあります。

追加の利上げから全ての銀行が横並びで変動金利を上げる可能性がありますが、お勧め度は前月の3.7を維持します。

変動金利のオススメ度

5.0点満点の3.7点(先月:3.7点)

まとめ:金利ある世界は既定路線へ

今のところ千日太郎の金利予想は、日銀の利上げタイミングと各銀行の対応において、ほぼ的中しています。

植田日銀総裁は急激な円安にも気を配りつつ、短期政策金利を操作することで物価の安定を図っていきたいと発言しています。

そのためにはあと複数回の利上げが必要になりますが、日銀委員の中からは利上げに対する慎重論も出てきています。

千日太郎個人の予想としては、直近6月7月の会合で目に見える政策転換を行う可能性は低いと見ています。

現時点で、いつまでに何パーセントまで上がるか?を正確に予想することはできません。

しかしこれからは「金利ある世界」がやってくるのは、既定路線となっているようです。住宅ローンを借りている間には何回かの利上げを経験し、場合によっては利下げもあるかもしれません。

金利が上がるたびに毎月の返済額にいくら影響するか?そして総額ではいくら増えるのか?のシミュレーションをその都度行うことが必要になってくるということを肝に銘じておく必要があるのです。

▼各金融機関の金利タイプごとの金利増減は、下記記事で紹介しています。

2024年最新版

おすすめ住宅ローン
金利比較

最新金利
住宅ローンの選び方まで!

たった
1分

まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較

万円

住宅ローン金利の関連記事

  • Facebook
  • x
  • LINE