2022年5月までの住宅ローンの金利推移を金利タイプごとに振り返り!今もっともおトクな住宅ローンの金利タイプを毎月更新

2022年5月まで,住宅ローン,金利
住宅ローンニュース

2022-05-12

こんにちはブロガーの千日太郎です。

ナビナビ住宅ローンでは、金利タイプ別の来月の金利予想を毎月公表しています。

そして前月の予想に対して実績の金利がどうなったか?

また、過去から今月までの金利推移を分析し、現時点でのおススメ度を5段階評価で評価してみました。

変動金利
オススメ度
4.0点
もともと低金利で、今後さらなる下がり代は少ない。
米利上げ継続により日銀利上げ確率は5分5分。
30年超の固定金利
フラット35
オススメ度
4.0点
日銀が長期金利の上限を0.25%に抑えている限り、フラット35の上限も抑えられる可能性がある。
民間
オススメ度
4.0点
2メガバンクが主力商品を出しているが両行とも上昇傾向にある。
20年固定金利

オススメ度

4.0点

控除率1%の適用がある人にとっても、0.7%の人にとっても魅力が減少傾向だが超長期固定金利よりは低金利。
10年固定金利

オススメ度

3.0点

米金利上昇に伴い継続して上昇しており、今後も上がる可能性がある。

※先に金利状況をチェックする方は各金利タイプをクリックしてください。

目次

金利タイプ別2022年5月までの金利推移

では、直近2022年5月までの、住宅ローン金利タイプごとの前月予想の答え合わせとこれまでの金利推移、おススメ度について詳しく見ていきましょう。

金利タイプごとの金利推移・
おススメ度

30年超の超長期固定金利

30年超の超長期固定金利の代表はフラット35です。

住宅金融支援機構の証券化支援事業をもとに民間金融機関と共同で2003年から提供されている住宅ローンであり、民間銀行が金利を決める際にも参考になっています。

フラット35の金利予想と実績

2022年2月3月 4月5月
千日予想1.3~1.35%に
上がる
1.37~1.42%に
上がる
1.37~1.43%
横ばいか下がる
1.5%前後まで
上がる
実績

的中!!
(1.35%)

1.43%に
上昇
1.44%に
上昇
1.48%に
上昇

米国では5月のFOMCで0.5%の利上げが決定し、長期金利は上昇し続けています。

日本は金融緩和政策を堅持しているものの、フラット35の金利についてはまだ上がり代が残っており、5月に続き6月も1.5%前後まで上がる可能性があると見ています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2022年5月までの推移とおススメ度

2022年5月まで,住宅ローン,金利(フラット35と長期金利)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、長期金利は住宅金融支援機構が販売する機構債の表面利率の発表日前日の新発10年国債利回りの終値としています。

2022年に入ってからの長期金利の急上昇はすさまじく、これに伴ってフラット35の金利も大きく上昇しています。

しかし、フラット35は公的融資であることから、長期金利の急上昇に対して適用金利の上昇は抑えられています。

さらに日銀は長期金利の上限を0.25%と定め、毎営業日に指し値オペを実施することを決定しているため、長期金利の上限は0.25%となるでしょう。

そのためフラット35も概ね1.5%あたりで上限となる可能性もあります。

しかし、後述する民間の超長期固定金利では、4月からみずほ銀行と三菱UFJ銀行という2つメガバンクが目玉商品を打ち出す状態となっており、現時点ではそちらの方が低金利です。

しかし前述のように上限が概ね見えている安心感もあり、お勧め度は民間の超長期固定金利と同じ4.0 とします。

フラット35のオススメ度

5点満点の4点

民間金融機関の超長期固定金利については、4月は三菱UFJ銀行が35年固定金利に低金利の商品を打ち出しており、従来はみずほ銀行1強であったところから2つのメガバンクの競争が始まりました。

ただし4月から5月にかけては両行とも金利を上げているため、お勧め度はフラット35と同じ4.0とします。

民間金融機関の
超長期固定金利オススメ度

5点満点の4点

20年固定金利

長期金利の上昇に伴って、主要銀行の20年固定金利の適用金利は軒並み1%を超えてきました。

今後は20年固定金利が銀行の主力商品から外されていく可能性もあります。

20年固定の金利予想と実績

2022年2月3月 4月5月
千日予想上がる上がる下げる
又は
横ばい
上がる
又は
横ばい
実績

的中!!

的中!!上がる
又は
横ばい
0.05上昇
的中!!

5月に続き、6月も上がるか横ばいと予想しています。

20年固定は35年の超長期固定と比較的短期の10年固定の間に位置づけられますが、銀行の営業方針によっても大きく変わりやすいので、ちょっと予想の精度としては落ちます。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2022年5月までの推移とおススメ度

2022年5月まで,住宅ローン,金利(20年固定とフラット35)

(注)グラフのフラット35の金利は買取型としており、20年固定金利は低金利を出している金融機関の2019年初頭から直近までの金利推移を模式的に表したものとなっています。

金利が1%を超えており今後も下がる傾向にはないため、これから購入する控除率0.7%の人はもちろん、住宅ローン控除の控除率が1%の人にとっても、金利面の魅力は減ってきています。

また20年固定金利を主力商品とする銀行が減ってきていますので選択肢の幅も減ってきています。

ただし、35年固定金利よりは低金利の商品があるのでお勧め度は前月の4.0を維持します。

20年固定金利のオススメ度

5点満点の4点

10年前後の中期固定金利

主要銀行の10年固定金利は2022年から大幅に上昇してきており、5月のネット銀行は概ね0.8%前後の水準、メガバンク系は1.0%台前後にまで上がってきています。

10年固定金利の金利予想と実績

2022年2月3月 4月5月
千日予想上がるが
上昇は抑えられる
0.7%前後
に上昇する
下げる
又は
横ばい
0.8%台まで
上昇
実績

抑えられた

的中!!上がる
又は
横ばい
的中!!

ここ数か月はまずメガバンクが金利を上げて、その後を追うようにネット銀行が同じレベルまで上げてくる傾向があります。

そのため、低金利を維持してきたネット銀行でも1%に近い水準に上げてくる可能性があると見ています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

コロナ前から2022年5月までの推移とおススメ度

2022年5月まで,住宅ローン,金利(10年固定)

(注)グラフは過去から10年固定金利を主力商品としている金融機関の2019年初頭から直近までの最低金利の推移を模式的に表したものとなっています。

10年固定金利は2020年3月のコロナショックによっても全く変動はなく、金利は下がりつづけました。

しかし、2021年末から上昇し始め2022年5月にはさらに大きく金利を上げており、ネット銀行で0.8%前後、メガバンク系の主力銀行は1%台後半にまで上がっています。

さらに今後も上がる可能性が高いと予想しており、おススメ度は前月よりも0.5下げて3.0点とします。

10年固定金利のオススメ度

5点満点の3点

変動金利

各行が名目上の最低金利を競っているような状態ですが、変動金利についてはどの銀行も僅差です。

変動金利はおおむね横ばい

2022年2月3月 4月5月
千日予想横ばい横ばい横ばい横ばい
実績

的中!!

的中!!的中!!的中!!

変動金利はおおむねどの銀行も0.5%を下回る水準です。固定金利が上昇するなかであえて変動金利が上昇していない理由は、変動金利は債権者の判断で6か月ごとに金利を上げられるためです。

なお、2022年5月の金利予想も「横ばい」としています。

しかし、日米金利差の開きによる円安が急激に進む場合には日銀の金融政策の転換によって上昇する可能性も囁かれています。

詳しくは下記記事を読んでみてくださいね。

リーマンショックから2022年5月までの推移とおススメ度

変動金利は銀行間で資金の融通を行うと市中金利に連動し、これは中央銀行(日銀)が民間銀行に融資する政策金利の影響を受けると言われます。

リーマンショックから直近までの日米の政策金利の動向をグラフにしました。

2022年5月まで,住宅ローン,金利()日米政策金利の比較)

リーマンショックのときには、日米ともに政策金利を引き下げています(ゼロ金利政策)。

その後米国の景気が回復して米国の政策金利は2016年あたりから順次引き上げられていきましたが、日本は全く上げることが出来ずマイナス金利政策を継続しています。

米連邦準備制度理事会(FRB)は、急激に進むインフレを抑え込むため2022年3月の会合で0.25%の利上げを行い、5月には一足飛びに0.5%の利上げを実施しています。

日銀の黒田総裁は金融緩和政策を堅持していますが、急激な円安による国内経済への悪影響にも注視しており、日銀利上げの可能性は依然としてくすぶっています。

そのため短期スパンで変動金利が上がる可能性は低いですが、長期的なスパンでは変動金利が上昇する可能性があり、おススメ度は前月の4.0を維持します

まとめ~円安傾向と日銀の政策転換の可能性

米国では5月のFOMCで0.5%の利上げが決定されました。通常は0.25%刻みなので倍のレンジでの利上げです。

米国はさらに利上げのペースを早めていくとの観測から長期金利は上昇傾向にあります。

これに対して日銀の黒田総裁は金融緩和政策の継続を堅持していますが、日米金利差が広がることで円安がさらに進み、長期にわたり続くことになると国内経済への悪影響も懸念されています。

では日銀が利上げするのか?というと今の状況ではそれも無いと思います。

国内景気は停滞していますので、この状態で利上げしても、円安に対しては焼石に水、ただ景気回復を遅らせてしまうだけだからです。

前述のように短期的には利上げはないが長期的には五分五分といったところでしょう。

こうした予想は、あくまで執筆時点の公開情報に基づき千日太郎個人が予想していることです。

実際の金利動向はその通りにならない可能性は大いにあり得ます。

複数の金融機関、異なる金利タイプで本審査を通しておくことが、想定外の事態に対する保険となります。

面倒がらずにぜひ実践してくださいね!

関連記事