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頭金なしの住宅ローンをおすすめしない4つの理由 | フルローンのメリット・デメリット

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頭金なしの住宅ローンをおすすめしない4つの理由 | フルローンのメリット・デメリット
住宅ローンと年収の目安
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簡単にまとめると

  • 頭金なしでも住宅ローンは借りられる
  • しかし多くのデメリットがあるため、おすすめはしない
  • 特徴をしっかり理解した上で検討しよう

マイホームの購入にあたり必要となる「住宅ローンの頭金」。

数百万円もの金額が必要になるため、

  • 頭金なしで住宅ローンを借りられないのか
  • できるだけ貯金を残しておきたい
  • 頭金を用意するのが難しい

など、できれば頭金なしで住宅ローンを借りたいですよね。

結論をお伝えすると、頭金なしでも住宅ローンは借りられますが、おすすめはできません
頭金なしで住宅ローンを組むと「返済負担額が大きくなる」「審査に通りづらくなる」など、多くのデメリットがあることが理由です。

この記事では、住宅ローンを頭金なしで組むデメリットや、メリットについて詳しく紹介していきます。

住宅ローンの頭金の目安も説明しているため、住宅購入に伴い資金計画を立てている人はぜひ参考にしてください。

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住宅ローンは頭金なしでも組めるがおすすめできない

かつては物件価格の20~30%の頭金がなければ、銀行から住宅ローンを借りられない時代もありました。

しかし、近年では頭金なしでも住宅ローンを組むことは可能です

例えばメガバンクのひとつ三菱UFJ銀行の公式ホームページでも、以下の様に記載されています。

三菱UFJ銀行の「住宅ローン」は購入金額の100%でもご融資が可能な場合がありますので、頭金がちょっと足りなくてもまずはご相談ください。

引用元
三菱UFJ銀行「購入予算と住宅ローン」

しかし、頭金なしで住宅ローンを借りるとデメリットも多く、物件購入金額をすべて住宅ローンで借り入れるのはおすすめできません

おすすめしない理由は次の章で詳しく解説します。

POINT

頭金なし(自己資金なし)で組む住宅ローンのことを「フルローン」と言います。

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

頭金なしの住宅ローンをおすすめしない理由は、4つのデメリットにあります。

住宅ローンを頭金なしで組むデメリット

  • 返済負担が大きくなる
  • 住宅ローンの審査が厳しくなる
  • 金利上昇時の返済負担への影響が大きい
  • 住宅売却時にローンが残る可能性がある

それぞれのデメリットを詳しく解説します。

返済負担が大きくなる

頭金なしで住宅ローンを借りると、頭金を入れた場合と比べて住宅ローンの借入金額は大きくなります。

借入金額が大きくなれば住宅ローンにかかる利息の金額も大きくなるため、毎月の支払いや完済までの総支払額も高くなってしまいます

家計に占める住宅ローン返済額の割合が大きくなり、返済負担が重くなってしまうと返済が困難になることも考えられます。

頭金あり/なしの返済額シミュレーション

実際にどれくらいの違いが出てくるのかを示すために、頭金ありと頭金なしの場合における返済シミュレーションを行いました。

頭金ありで住宅ローンを借りると金利が低くなることで、頭金なしの場合よりも総支払額が約220万円も減ることがわかります

頭金なし頭金あり
物件価格30,000,000円30,000,000円
頭金0円3,000,000円
住宅ローンの借入金額30,000,000円27,000,000円
住宅ローンの金利1.43%1.17%
毎月の返済額90,830円78,374円
住宅ローンの返済総額38,148,401円32,917,313円
総支払額38,148,401円35,917,313円
差額2,231,088円

住宅保証機構株式会社のシミュレーションツールにて算出
※物件価格3,000万円 / 返済期間35年 / 固定金利 / 元利均等返済の場合
※各返済額はあくまで概算値です。実際には融資実行日のズレによりわずかな差額が生じる場合があります。

また、毎月の返済額では約1万円以上もの金額差が生まれます。

毎月の住宅ローン返済額が大きくなることで家計を圧迫する恐れがあるため、住宅ローンを利用する前に無理のない返済計画になっているかと確認しておきましょう

POINT

実際に、子どもの成長に伴い教育費がかかるようになったときに収支のバランスが一気に崩れてしまうケースも存在します。

返済計画を練る際は将来の出費まで考慮しておきましょう。

住宅ローンの審査が厳しくなる

頭金なしの場合では、住宅ローンの審査で厳しくなる傾向があります。

  • 継続的かつ安定的な収入が見込めるのか
  • 年収に対する住宅ローンの借入金額が適切かどうか

など、住宅ローン審査では契約者の返済能力を厳しくチェックされます。

頭金がないと住宅ローンの借入金額が増えるとともに月々のローン返済額も増えることから、住宅ローンの返済が困難となる貸し倒れのリスクが懸念されるため、審査が厳しくなる傾向にあるのです

審査では返済負担率に注意

審査項目のうちのひとつに「返済負担率」という考え方があり、年間のローン返済額が年収の何割を占めているのかを見られます

一般的に返済負担率は25%以内だと住宅ローンの返済に無理が生じにくいと考えられていますが、頭金がないと必然的に返済負担率は高くなり「融資条件を満たしていない」と銀行から判断される恐れがあるのです

もちろん頭金なしで審査に通る可能性もありますが、住宅ローンの審査に少なからず影響を及ぼすことを理解しておきましょう。

金利上昇時の返済負担への影響が大きい

借入時は低金利で問題なく返済できたとしても、今後金利が上昇すれば月々の住宅ローン返済額はさらに増える恐れがあります

借り入れ金額が大きいほど住宅ローンの利息の金額も大きくなるため、変動金利や当初固定金利を利用するリスクも高くなってしまいます。

金利上昇のリスク

  • 変動金利の場合
    住宅ローンの契約時は低金利で借り入れることができますが、半年ごとの見直しで金利が上昇すればローン返済額は増えます。
  • 当初固定金利の場合
    固定金利期間が終わるタイミングで金利が上昇していた場合はローン返済額が増えます。

そのため頭金なしで住宅ローンを借りる際は、金利の上昇に伴いローン返済額が増えることによって住宅ローンの支払いに無理が生じてしまう可能性があることに注意しなければなりません。

どちらの金利タイプも、金利が上昇した際にどのように対応するのかを事前に計画した上で利用しましょう。

住宅売却時にローンが残る可能性がある

やむを得ない事情で住宅ローンの返済が困難になると、自宅の売却価格でローンの残高を支払うことになります(自宅を担保に入れている場合)

しかし、頭金を用意せずにフルローンで借りると借入金額が多くなる分、自宅の売却価格だけではローンを完済できない恐れがあります

POINT

住宅は購入した時点で中古物件となり、資産価値が下落します。

さらに国土交通省の調査*1によると、「木造戸建住宅の市場価値は5年後には約80%、20年後にはなんと20%以下になる」という結果が出ています。

さらに、住宅の販売価格にはハウスメーカーや不動産会社の利益が含まれているため、販売価格よりも売却価格が高くなることはまずありません

そうした理由から、自宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回り、「家を手放したにもかかわらず住宅ローンが残る」という事態に陥ること起こり得るのです

住宅ローンを頭金なしで組むメリット

頭金なしの住宅ローンには多くのデメリットがありますが、もちろん得られるメリットも存在します。

住宅ローンを頭金なしで組むメリット

  • 貯蓄を生活費として残しておける
  • 住宅ローン控除の金額が多くなる

それぞれのメリットについて一つずつ解説します。

貯蓄を生活費として残しておける

当然のことですが、頭金なしで住宅ローンを借りる場合は手持ちの貯蓄が減ることはありません。

そのため、頭金なしの住宅ローンでは貯蓄を生活費として残しておくことが出来ます

親の介護費用や子供の学費、事業資金など頭金以外の目的のために貯蓄を残しておきたい人もいるでしょう。
また、頭金を捻出するために貯蓄を切り崩した場合、病気やケガで就業不能状態となり収入が得られなくなるといった不測の事態に対応できないことで、住宅ローン返済が困難となることも考えられます

当面の生活費を確保しつつマイホームを買えることは、頭金なしで住宅ローンを借りる大きなメリットと言えます。

住宅ローン控除の金額が多くなる

頭金なしで住宅ローンを借りると借入金額=ローン残高が増えるため、住宅ローン控除で還付される税金が多くなります

住宅ローン控除額の決まり方

年末時点での住宅ローン残高×1%
= 住宅ローン控除額

頭金なしと頭金ありの場合、住宅ローン控除による還付金はどれくらい変わるのかを見てみましょう。

頭金の有無による住宅ローン控除額の違い
頭金なし頭金あり
住宅購入費用3,500万円3,500万円
頭金0円700万円
ローンの借入金額3,500万円2,800万円
年末のローン残高3,400万円2,700万円
控除額34万円27万円

わかりやすくするため、住宅ローンの元金を1年間で100万円返済したとして計算しています。

上記のケースの場合、住宅ローン控除額が年間で7万円も変わることがわかります。

このように、頭金なしで住宅ローンを借りると、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けられる場合があることもメリットのひとつです。

頭金は借入金額の1割~2割が一般的

頭金なしで住宅ローンを借りることにはデメリットやリスクがあることから、頭金を用意して住宅ローンを借りようと検討している人もいるでしょう。

頭金を用意する場合は、予定している住宅ローン借入金額の1割~2割を目安にしてください

「頭金は多ければ多いほど良いんじゃないの?」と考える方もいますが、頭金を増やすために何年もかけて貯金をすることは得策ではありません。

頭金のために何年も貯金をするのはおすすめしない

  • 貯金している間に物件価格や金利が上がる可能性がある
  • 貯金のすべてを頭金に充ててしまうと返済中の金銭的なトラブルに対処しづらい

そのため、最低でも3か月分の生活費が手元に残るようにして頭金を準備しましょう

頭金とは別に3か月分の生活費を貯めておけば、住宅ローンを借りたあとに想定外の出費が発生したとしても対応することが可能です。

まとめ

頭金なしでも住宅ローンは利用できます。

しかし、返済負担が大きくなる、住宅ローンの審査に通りづらくなるなど、多くのデメリットがあることも事実です

頭金を用意しないことによるメリットとデメリット、返済シミュレーションの結果なども踏まえて、頭金なしで住宅ローンを借りるかどうかは慎重に検討しましょう。

毎月の返済額は借り入れる住宅ローンの金利によって大きく変わるため、以下のシミュレーションでお得な住宅ローンを調べてみてくださいね。

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千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

賢明な読者の方ならお気づきだと思いますが、絶対に頭金を入れるべきということではありません。

住宅ローンの審査に通り、住宅ローン控除の恩恵を得るためにあえて自己資金を温存してフルローンで借りることは経済的に合理的な住宅ローンの組み方です。

また、手付金と頭金は似ていますが明確に異なります。手付金は一般的に「解約手付」です。

これは不動産の売買契約時に買主が売主に交付するもので、買主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよいというものです。

そして不動産の引き渡し時(=住宅ローンの実行時)には手付金を全額返してもらったうえで、銀行から借りた住宅ローンで売主に代金を払います。

頭金とはこのタイミングに住宅ローンで借りたお金ではなく、自己資金から払う部分をいうのです。

頭金をある程度入れる人が多く、その金額は手付金よりも多いケースがほとんどなので、手付金をあえて返還せずにそのまま頭金に充当し、足らずの部分を自己資金で決済することが多いです。

そのため頭金と手付金は混同されやすいのですが、上記のように意味合いの全く違うお金なのです。

繰り返しとなりますが、自己資金をあえて温存して頭金なしの住宅ローンを組むのは経済的に合理的な方法です。

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