3,000万円の住宅ローンがキツいのは年収いくらまで？目安と後悔するケースを解説
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3,000万円の住宅ローンを借りるにあたって、無理なく返済できる年収の目安は600万円です。
審査に通るかどうか、という観点だけで見れば年収350万円でも基準を満たしていますが、実は審査に通る年収と余裕をもって返済できる年収には大きな差があります。
「住宅ローンの返済が滞り、マイホームを手放すしかない……」なんて事になってしまわないように、当ページでは3,000万円を余裕をもって返済していくためのポイントについて解説していきます。
記事後半では「年収600万円に満たない場合の対策」も紹介していますので、ぜひ参考になさってください。
※この記事の収入にはボーナスは考慮していません。ボーナスも含めて年収を12で割ったものを月収としています。
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3,000万円の住宅ローンの年収目安は600万円
住宅ローンの借入金額に余裕があるのかは、住宅ローンの返済額が「手取り収入に対して20%～25%以下に抑えられているかどうか」が１つの基準です（収入に対する返済額の割合を「返済負担率」や「返済比率」と呼びます）
上記の割合から、3,000万円の住宅ローンを余裕をもって借りられる年収の目安を計算すると、必要な年収は600万円以上であることが分かります。
3,000万円の住宅ローンの計算例
3,000万円の住宅ローンを35年固定金利で借りた場合、年間の返済額は「106万7,336円」。
返済負担率25%から逆算すると「106万7,336円 / 25% ＝ 426万9,343円」となるため、年間の返済額が426万円以下であれば余裕のある住宅ローンだと言えます。
※借入金額3000万円 / 金利年1.300% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
年収550万円の手取り収入は約420万円、年収600万円の手取り収入は約457万円なので、3,000万円の住宅ローンを余裕をもって借りるには年収600万円以上が理想、ということなのです。
審査通過の基準は年収350万円以上
多くの金融機関では、住宅ローンの審査基準を「前年度の額面年収に対して35%以下」と定めているため、実は年収350万円ほどでも3,000万円の住宅ローンの審査基準は満たしています。
しかし、年収350万円で3,000万円の住宅ローンを組むと家計への負担が大きく、手取りの約４割が住宅ローンの返済だけで消えてしまいます。
年収350万円では手元に約13万円しか残らない
年収350万円の年間手取りは、１ヶ月に換算すると約22.8万円。
対して、3,000万円の住宅ローンを35年固定金利で住宅ローンを借りた場合の１ヶ月の返済額は「約8.9万円」なので、毎月13.9万円の手取りでやりくりしなければいけません。
*借入金額3000万円 / 金利年1.300% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合
このように住宅ローン審査に通る借入金額だとしても、余裕をもって返せるとは限りません。
さらに、子どもの成長とともに生活費や教育費が増えてくると、家計がより厳しくなると予想できます。
住宅ローンを借りる際には、35年という長期の借り入れでも滞りなく返済していけることが何よりも大切なので、借入限度額ギリギリの住宅ローンは避けるべきなのです。
【年収別】3,000万円の住宅ローン返済額・負担率
ここからは年収別に3,000万円の住宅ローンを借りた場合の返済額と、返済負担率を詳しく紹介していきます。
ご自身の年収と見比べて、どの程度の返済負担率になるのかの目安になさってください。
【年収別】3,000万円の住宅ローン返済額・負担率
①年収350万円の場合
年収350万円の手取り収入はおよそ274万860円で、１ヶ月に換算すると22万8,405円です。
上記の手取り収入から返済負担率を計算すると、変動金利・固定金利ともに30%を越えていて、かなり負担の大きな住宅ローンになってしまうことが分かります。
| 毎月の返済額 | 手取り22.8万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 7万8,208円 | 34.2% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 8万8,945円 | 38.9% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
先述したように年収350万円でも住宅ローン審査の基準は満たしていますが、22万円の手取りから毎月９万円の支払いがあるとなれば、家計が苦しくなってしまうことが想像できます。
頭金の割合を多くして借入金額を少なくするか、購入する物件の見直しを検討しましょう。
②年収400万円の場合
年収400万円の場合、手取り収入はおよそ311万9,828円で、１ヶ月換算では25万9,985円です。
3,000万円の住宅ローンを借りると変動・固定金利ともに手取りに対する返済負担率は30%を越えているため、家計への負担が大きくなってしまいます。
| 毎月の返済額 | 手取り25.9万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 7万8,208円 | 30.1% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 8万8,945円 | 34.2% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3,000万円 / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合。
年収400万円の方の最適な住宅ローン借入金額については、以下の記事で詳しく解説しています。
③年収500万円の場合
年収500万円の手取り収入はおよそ387万428円で、１ヶ月に換算すると32万2,535円です。
3,000万円の住宅ローンを変動金利で借りた場合の返済負担率は25%を下回りますが、金利が上がると返済負担率は25%を超える範囲のため、余裕のある借入金額とは言えません。
また、固定金利でも返済負担率は25%を越えているため、やや負担の重たい住宅ローンだと言えます。
| 毎月の返済額 | 手取り32.2万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 7万8,208円 | 24.2% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 8万8,945円 | 27.6% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
年収500万円の方の最適な住宅ローン借入金額については、以下の記事で詳しく解説しています。
④年収600万円の場合
年収600万円の手取り収入はおよそ457万7,300円で、１ヶ月に換算すると38万1,442円です。
固定金利での借り入れを考えている方であれば、返済負担率は25%以下かつ、金利上昇リスクもないため余裕をもって住宅ローンを返済していけるでしょう。
| 毎月の返済額 | 手取り38.1万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 7万8,208円 | 20.5% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 8万8,945円 | 23.3% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
ただし変動金利では、毎月返済額が125%まで上昇した場合に返済負担率25%を越えてしまいます（詳細：変動金利の仕組み）。
固定金利では年収600万円でも問題ありませんが、変動金利の場合はもう少し年収に余裕があるほうが安心です。
年収600万円の方の最適な住宅ローン借入金額については、以下の記事で詳しく解説しています。
⑤年収700万円の場合
年収700万円の手取り収入はおよそ524万1,584円で、１ヶ月に換算する43万6,799円です。
3,000万円の住宅ローンを借りた場合、変動・固定ともに手取り対する返済負担率は20%前後に収まっているため、余裕をもって返済できる金額だと言えるでしょう。
| 毎月の返済額 | 手取り43.6万円に対する 返済負担率 | |
|---|---|---|
| 変動金利 年0.525% | 7万8,208円 | 17.9% |
| 全期間固定金利 年1.300% | 8万8,945円 | 20.4% |
※金利変動がなかった場合として算出。
※借り入れ金額3000万円、返済期間35年、元利均等返済の場合。
金利が上昇した場合でも返済負担率は25%以下なので、年収700万円であれば変動金利での借り入れでも余裕をもって返済していけるでしょう。
年収700万円の方の最適な住宅ローン借入金額については、以下の記事で詳しく解説しています。
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3,000万円を借りて後悔するケースを紹介
ここまでは3,000万円の住宅ローンを借りるにあたって、目安となる年収について解説してきました。
しかし目安の年収を越えている場合でも、住宅ローンの返済が厳しくなり後悔してしまうケースも存在します。
3,000万円の住宅ローンで後悔するケース
いざ返済が始まってから返済で苦労しないためにも、起こり得るリスクは事前に把握しておきましょう。
夫婦どちらかの年収が減少するケース
世帯年収をベースにして住宅ローンの借入金額を考えている場合、夫婦どちらかの年収が減少するだけでも、家計への負担は大きくなります。
特に注意が必要なのは、出産や育児などのライフイベントで妻の収入が減少してしまうケースです。
育児休業中に受け取れる『育児休業給付金』は以下の計算式で算出され、６ヶ月経過後は休業開始時のおよそ半分ほどになります。
育児休業給付金の１支給あたりの給付額
- 育児休業開始から６ヶ月まで
休業開始時の日額賃金✕支給日数✕67% - ６ヶ月経過後
休業開始時の日額賃金✕支給日数✕50%
※休業開始時の日額賃金…育児休業開始前６ヶ月間の総支給額を180で割った額
※支給日数…原則30日（育児休業終了日を含む月の場合は、育児休業終了までの期間）
※出典：厚生労働省「Q＆A～育児休業給付～」
産休や育休期間中はもちろん、仕事復帰後は時短勤務になる可能性もあるため、収入が下がったときのことも見越した上で住宅ローンの借入金額を考えましょう。
子どもの教育資金が増加するケース
子どもの進路によって教育費が増加したことで、住宅ローンの負担が大きくなってしまうケースもあります。
高等学校と大学を私立・公立への入学の分岐点として考えると、進路によって教育費の負担は大きく異なり、「すべて公立」の場合と「中学校まで公立、高校・大学は私立」の場合を比べると、総額400万円以上もの差が生まれます。
進路による教育費の違い
- 「すべて公立」の場合：
807万6,882円 - 「大学のみ私立」の場合：
1,090万5,682円 - 「高校・大学のみ私立」の場合：
1,243万7,840円
将来の子どもの進路がどうなるかの見通しを付けるのは簡単ではありませんが、進路が変わったとしてもある程度の余裕を持てるように借入金額を検討することが大切です。
また、幼稚園～大学それぞれの平均教育費は以下の表の通りですので、詳しく計算したい方はこちらも参考になさってください。
| 私立 | 公立 | |
|---|---|---|
| 幼稚園 | 158万4,777円 | 64万9,088円 |
| 小学校 | 959万2,145円 | 192万6,809円 |
| 中学校 | 421万7,172円 | 146万2,113円 |
| 高等学校 | 290万4,230円 | 137万2,072円 |
| 大学 （昼間部） | 549万5,600円 | 266万6,800円 |
| 総額 | 2,379万3,924円 | 807万6,882円 |
※幼稚園～高校まで：文部科学省「平成30年度子供の学習費調査の結果について」
※大学：日本学生支援機構「平成30年度学生生活調査」
3,000万円の住宅ローンを無理なく返済するコツ
返済が厳しくなるケースについてはここまでで解説した通りですが、では余裕をもって3,000万円の住宅ローンを返済していくには、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。
ここでは、3,000万円の住宅ローンを無理なく返済するための３つのコツを紹介します。
3,000万円の住宅ローンを無理なく返済するためのコツ
返済するコツ①自己資金の割合を増やす
住宅ローンの借入時に自己資金（頭金）の割合を多くすることで、毎月の返済額を抑えられます。
さらにフラット35のように、一定以上の頭金を入れることで金利が優遇される住宅ローンもあるため、貯蓄に余裕がある方は自己資金を入れることも検討しましょう。
| 毎月の返済額 | |
|---|---|
| 頭金なし | 8万8,945円 |
| 頭金１割 (300万円) | 8万50円 |
| 頭金２割 (600万円) | 7万1,156円 |
※物件の購入金額3,000万円 / 返済期間35年 / 固定金利1.300% / 元利均等返済の場合
ただし自己資金は多ければ多いほど良いというものではなく、あくまでも家計に無理のない範囲に抑えておくことが大切です。
最低でも半年～１年分の生活費を確保した上で、物件価格に対して１割～２割を目安に検討してみてください。
返済するコツ②繰り上げ返済で利息を軽減する
住宅ローンの毎月返済額とは別で、まとまった資金を返済することを『繰り上げ返済』と言います。
繰り上げ返済を行えば住宅ローンの利息負担を軽減できるため、資金に余裕のあるタイミングでコツコツ実行していきましょう。
また、繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の２つの種類があり、利息軽減効果は返済期間短縮型の方が大きくなります。
返済するコツ定年までに完済する計画を立てる
住宅ローンの返済計画を建てる際は、定年までに完済させる前提で考えましょう。
定年後には多くの方が年金収入のみになってしまうため、住宅ローンの返済が残っていると家計を大きく圧迫してしまいます。
年金収入だけでの住宅ローン返済は厳しい
平均的な年金受給額22万1,504円*1から、住宅ローン返済額８万8945円*2を差し引くと、残るお金は13万2,559円。
さらに高齢者世帯の毎月の実支出は平均26万4,017円*3というデータもあることから、生活が苦しくなってしまうことは容易に想像できます。
| 用途分類 | 平均支出額 |
|---|---|
| 食料費 | 6万4,686円 |
| 住居費 | 1万3,851円 |
| 光熱・水道費 | 1万9,367円 |
| 家具・家事用品費 | 9,408円 |
| 被服及び履物費 | 6,524円 |
| 保健医療費 | 1万5,615円 |
| 交通・通信費 | 2万7,379円 |
| 教育費 | 14円 |
| 教養娯楽費 | 2万5,044円 |
| その他の消費支出 | 5万4,098円 |
| 非消費支出 | 2万8,030円 |
| 合計 | 26万4,017円 |
*1 出典：厚生労働省「平成 31 年度の年金額改定についてお知らせします」
*2 借入金額3000万円 / 返済期間35年 / 固定金利年1.300% / 元利均等返済の場合
*3 出典：政府統計の総合窓口(e-Stat)「1世帯当たり年平均1ヶ月間の収入と支出 3-12」を基に作成
また、退職金で完済する計画を立てている方も多くいますが、退職金が想定より少なかった場合に住宅ローンの返済が残ってしまいます。
住宅ローンの退職金はあてにせず、かつ定年までに完済できる範囲内の借入金額に抑えておくことをおすすめします。
年収600万円に満たない場合の対策
記事の冒頭では、3,000万円の住宅ローンを借りる際の理想年収は600万円以上とお伝えしましたが、理想年収・希望の借入額に満たないからと言って、マイホーム購入を諦める必要はありません。
ここでは年収600万円に満たない方に向けた、住宅ローン対策を解説していきます。
年収600万円未満の住宅ローン対策
住宅ローン対策①両親や祖父母から資金援助を受ける
両親や祖父母から資金援助を受け、その金額を住宅ローンの自己資金（頭金）に割り当てる方法です。
先述したように自己資金の割合が多くなれば住宅ローンの返済負担を少なくできるため、資金援助を受けられる方は一度相談してみると良いでしょう。
また、住宅購入の際は最大3,000万円までは贈与税が非課税になります。
非課税の限度額は購入する時期や、物件種類によって異なるため事前に確認してくださいね。
| 新築工事などの 契約締結日 | 省エネ住宅 など(※1) | 左記以外の 住宅 |
|---|---|---|
| 2019年4月1日～ 2020年3月31日 | 3,000万円 | 2,500万円 |
| 2020年4月1日～ 2021年3月31日 | 1,500万円 | 1,000万円 |
| 2021年4月1日～ 12月31日 | 1,200万円 | 700万円 |
(※1)断熱等性能等級や耐震等級などが一定の要件を満たす住宅を指します。詳細は下記国税庁ホームぺージをご覧ください。
出典:「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」(国税庁)
住宅ローン対策②自己資金が溜まってから購入する
資金援助を受けるのが難しい場合は、自己資金が貯まるまでマイホームの購入時期を遅らせることも検討してみましょう。
住宅ローンは35年という長期に渡って、一度も滞るなく返済をしていかなければならないため、無理のない借入金額で借りることが何よりも大切です。
もし現在の年収から考えて3,000万円の住宅ローンが厳しいのであれば、清水の舞台から飛び降りるような覚悟で借りるのは避けて、しっかりと自己資金を溜めてから購入しましょう。
自己資金を貯めるためには、時間をかけてはいけません。家賃が発生している方は特にです。
月8万円の家賃で5年過ごすと480万円の経費がかかるからです。
なので自己資金を貯めたい方は、できるだけ安い家賃のところに引っ越すことも検討してみましょう。
住宅ローン対策③購入する物件の価格帯を検討する
ここまで紹介した対策を実行するのが難しい場合は、購入する物件の価格帯を見直すことを検討しましょう。
現在目当てにしている物件から、少し条件を変えるだけで数百万円以上も価格が下がることも珍しくありません。
購入する物件を見直す際のポイント
- 新築物件ではなく中古物件も検討する
- 違うエリアで物件を探してみる
- 注文住宅のこだわりを減らす
すべての希望条件を満たす物件であれば、それだけ価格も高くなってしまいます。
ご自身のなかで妥協できるポイントを考えた上で、他の物件も見てみると良いでしょう。
まとめ
3,000万円の住宅ローンを借りるにあたって、理想的な年収は600万円です。
年収350万円でも審査基準は満たしますが、生活費や教育費とのバランスや、返済中の予期せぬ収入減少を考えるとリスクは高いと言えます。
住宅ローンは「無理なく返済していけること」が何よりも大切ですので、ご自身の家計と照らし合わせながら返済計画を立てていきましょう。
もし理想の年収に満たない場合は、当ページで解説した対策も検討してみてくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
買いたい家の値段でシミュレーションしたら、夫一人の収入ではしんどいけれど、夫婦共働きの収入を合算すれば何とか返せる場合があります。
夫婦それぞれに安定収入があるならば、家を共有名義にして住宅ローンも夫だけでなく妻の収入も加味して借りようという選択肢が出てくるのは、ある意味自然なことでもあります。
そんな時に金融機関で勧められるのが夫婦での収入合算やペアローンです。
この場合、夫婦が相互の連帯保証人になることとなります。この場合、夫婦はそれぞれが住宅ローン全額の返済義務を負うことになるので注意が必要です。
例えば、3,000万の住宅ローンを年収400万円の夫と年収200万円の妻が収入合算で借りた場合、夫婦間で定める所有権の持分とは関係なく夫も妻もそれぞれ3,000万円の返済責任を負うことになるのです。
債権者は連帯保証人の片方に全額返済を請求することも可能なので、年収の少ない妻の方が相対的に大きなリスクを負うことになります。
夫婦が一枚岩で住宅ローンを返済する前提がある間は問題となりませんが、離婚してお互いに返済継続の意思がなくなるとこのリスクが顕在化することになります。
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