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世帯年収900万円の住宅ローンはいくらが理想?限度額ギリギリで借りてはいけない理由

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世帯年収900万円の住宅ローンはいくらが理想?限度額ギリギリで借りてはいけない理由
住宅ローンと年収の目安
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住宅ローンを余裕をもって完済するためには、毎月の住宅ローンの返済額を手取り収入の25%以下に抑えることがポイント。

この割合から計算すると、年収900万円の方の住宅ローンでは借入金額4,550万円までが余裕をもって返済できる目安となります

計算式

  1. 年収900万円の手取りは約652万円
  2. 652万円×25%
    =163万円が「年間の返済額」
  3. 163万円÷12ヶ月
    =13.5万円が「月の返済額」
  4. 毎月返済額が13.5万円に収まる住宅ローン借入金額は約4,550万円(※)

※:借入金額4,550万円 / 返済期間35年 / 固定金利年1.300% / 元利均等返済の場合

また、銀行の審査基準から計算すれば8,800万円まで借りることも可能となりますが、実際に年収900万円の世帯にとって8,000万円を超える住宅ローンの負担は非常に重たくなるでしょう

最悪の場合は住宅ローンにより家計が破綻状態になり、マイホームを売却しなければならない状況になる可能性も考えられるため、必ず無理なく返済できる範囲内で住宅ローンを利用しましょう。

当ページでは年収900万円の方の理想的な住宅ローン金額や、借入上限で借りるべきではない理由借入金額を決める際のポイントについて解説しています。

  • ファイナンシャルプランナー / ジョインコントラスト株式会社 代表取締役

    監修者白坂大介

  • オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所

    監修者千日太郎

  • 株式会社エイチームライフデザイン

    編集者イーデス編集部

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年収900万円の理想の住宅ローン借入金額は約4,550万円

余裕のある住宅ローンの目安は、「年間の返済額が手取り収入の25%以下に収まっているかどうか」から判断できます(この割合を手取り収入の返済負担率といいます)。

年収900万円の方の手取りはおよそ652万円なので、返済負担率25%から計算すると理想的な住宅ローンの借入金額は4,550万円までとなります

思っていたよりも少なく感じたかも知れませんが、マイホームの購入後には固定資産税や修繕積立金など、住宅ローン以外のさまざまな費用が必要となることも考慮しておく必要があります。

さらに今後の教育費や貯蓄のことも考慮すると、4,550万円までに抑えておくことが一つの目安と言えるでしょう

また、審査に通る金額=余裕のある住宅ローンではないため、こちらは次の章で詳しく解説していきます。

年収900万円の住宅ローン借入限度額は約8,800万円

年収900万円の理想的な住宅ローン借入金額は4,550万円までとお伝えしましたが、実は約8,800万円までであれば借りることができます。

金融機関の住宅ローン審査では、年間の返済額が年収の35%以下に収まっているかをチェックしているため、計算上は8,800万円でも審査に通る可能性があるのです。

ただし、実際には年収900万円の方にとって8,800万円の住宅ローン返済は非常に負担が重たくなる可能性が高いため、はっきり言って借りるべきではありません

詳しい理由を見てみましょう。

理由①手取りの半分が住宅ローンだけでなくなる

もっとも大きな理由は8,800万円の住宅ローン返済額が大きいことにより、毎月の手取りの半分近くを住宅ローン返済だけで使ってしまうことです。

8,800万円の住宅ローン支払額は毎月約26万円

ボーナスを考慮しない場合、年収900万円の毎月の手取り収入は約54.4万円。

対して、8,800万円の住宅ローンの毎月返済額は約26万円(※)なので、手取りの半分近い金額が住宅ローン返済で占められます

※:金利年1.3% / 返済期間35年 / 元利均等返済の場合

住宅ローンを支払ったあとは毎月28万円ほどで家計をやりくりしなければならないと考えると、毎月26万円を支払い続けることの負担の重さをイメージしていただけるかと思います。

住宅ローンは35年という長期に渡って、滞りなく返済していかなければいけません。

無理のある返済額にするのは避け、確実に返済し続けていける金額で利用しましょう。

理由②住宅ローン以外の関連費用で年間数十万円がかかる

マイホームの購入後には、住宅ローン以外にもさまざまな住宅関連費用が必要になります。

理由1では手取りの半分近くが住宅ローン返済で消えてしまうとお伝えしましたが、ここからさらに住宅関連費用の支払いが必要になれば、家計はかなり苦しいものになってしまうでしょう。

持ち家の維持にかかる費用(年間の住宅関連費用)
固定資産税
新築住宅の場合、最初の数年間は減免制度があるので、数年後に税金が高くなることに注意
10万円~数十万円
火災保険料・地震保険料
RC造のマンションよりも木造戸建てのほうが高くなる傾向。物件の構造や所在地によっても異なる
数千円~数万円
住宅のメンテナンス費
マンションであれば修繕積立金、戸建ては自身で積み立てておく必要がある。
一般的には戸建てのほうが、メンテナンス費用は高くなる傾向
数十万円
マンションの管理費数十万円
マンションの駐車場代など数万円~数十万円
マンションの所在地、駐車場の位置によって異なる

※上記費用はあくまで目安です。

借入可能額ギリギリの住宅ローンを組んでしまうと、最悪の場合は住宅ローン破綻してしまい、マイホームを手放さなければならない可能性もあります。

ここで紹介した出費を計算に含めた上で、毎月無理なく返済できる金額に抑えることが重要です。

理由③家庭状況や他の借り入れを考慮できていない

3つめの理由に、それぞれの家庭状況や他の借り入れを考慮できていない点が挙げられます。

同じ年収900万円といっても、家庭の状況はさまざま。
住宅ローンを20代で組む家庭もいれば、40代で組む片働き世帯もいます。

借入金額8,800万円では、毎月の手取りの半分近くが住宅ローン返済だけで支出しますが、元々の出費が多い家庭であればさらに自由に使えるお金は少なくなります。

そう考えると、将来のための貯蓄はもちろん、日々の生活にも支障が出てしまうでしょう

当ページでご紹介している借入金額はあくまでも目安として、具体的な借入金額を決める際には、しっかりと家庭の状況を考慮しながら計算してみてください。

次の章では、住宅ローンの借入金額を決める際のポイントを具体的に解説していきます。

年収900万円での住宅ローン返済事例を紹介

ここでは具体的な家族構成や借入状況をもとに、年収900万円の返済シミュレーションを紹介します。

余裕のある借り入れと、負担の大きな借り入れの2つのモデルケースを紹介しますので、返済プランを作成する際の参考になさってください。

年収900万円での住宅ローン返済シミュレーション

借入金額3,000万円の場合

借入金額を3,000万円に抑えて無理のない返済額にしたことにより、老後資金も順調に貯められそうなケースをご紹介します。

このモデルケースでは頭金を多めにいれつつ、購入する物件価格も低めに抑えています

家族構成や働き方などは以下の通りです。

  • 家族構成
    夫(30歳)、妻(28歳)、子ども(2歳、0歳)
  • 勤務状況
    夫の年収900万円。妻は下の子どもが幼稚園に入園する4年後にパート勤務を開始予定
  • 住宅や自動車の所有
    地方都市の戸建て。自家用車を1台所有
  • 利用した住宅ローン
    借入金額3,000万円(物件価格3,500万円に対して頭金500万円)。毎月の返済額は9万円で、手取り年収に対する返済負担率は約16%
    ※ボーナス払いなし

重要なポイントは以下の4つで、幼稚園関連の出費をパート収入で賄えば、子どもが小さい間に十分な貯蓄が可能です。

モデルケースのGOODポイント

  1. 夫婦ともに若いため返済期間を長くできる
  2. 返済負担率は17%と低く抑えている
  3. 妻がパート勤務になると年収が100万円弱アップする
  4. 幼稚園入園後に出費は増えるが、2020年度からの「幼児教育の無償化」により幼稚園利用料は無料になる

自家用車があれば数年ごとに車検や乗り換え費用は発生しますが、貯蓄できる土台があるため無理なく支払っていけるでしょう。

また、貯蓄できる余裕のある家庭は、繰り上げ返済を活用することで住宅ローンの利息を減らすこともできます。

借入金額6,000万円の場合

次は借入金額を上限いっぱいの6,000万円に設定し、毎月の返済負担を減らすために変動金利で住宅ローンを組んだケースです。

家族構成や働き方などは以下の通りです。

  • 家族構成
    夫(35歳)、妻(30歳)、子ども(4歳)
  • 勤務状況
    夫婦ともにフルタイムで世帯年収900万円。夫婦ともに仕事を辞める予定はなし。 子どもは1人の予定
  • 住宅や自動車の所有
    首都圏のマンション。自家用車なし
  • 利用した住宅ローン
    借入金額6,000万円(物件価格6,600万円に対して頭金600万円)。 毎月の返済額は18万円で、手取り年収に対する返済負担率は約32% ※ボーナス払いなしで返済期間は30年

上記のケースでは、都内で立地の良い場所にマンションを購入するため、理想の借入金額よりも1,450万円ほど高い住宅ローンを組んでいます。

そもそもの返済負担率が高いだけでなく、将来片働きになることで収入が減る可能性や、金利上昇による返済負担の増加の可能性があるため、リスクが高くなってしまっています

モデルケースのBADポイント

  1. 子育ての過程で仕事を抑えると収入がダウンする
  2. 返済負担率が32%と高く、マンション管理費などを考慮すると手取りの40%以上が消える
  3. 変動金利なので金利状況によっては返済負担が増える可能性がある

ただでさえ住宅ローンの負担が重たい状況から、子どもの成長で教育費の負担が増えれば、さらに家計は圧迫されてしまいます。

思い切った金額でマイホームを購入するのではなく、家計の状況を考慮したうえで余裕のある範囲の住宅ローンを利用するように心がけましょう。

住宅ローンの借入金額を決める際のポイント

「家計の状況を考慮する」と言っても、実際にどのように気を付ければ良いのか迷いますよね。

そこでここでは、年収900万円の方が住宅ローンの借入金額を決める際に意識しておくべきポイントを3つ紹介します。

どれも安心して住宅ローンを利用するために大切なことですので、しっかりと確認しておいてくださいね。

片働きでも返済できる金額にする

共働きによって世帯年収900万円を維持している場合は、将来的に妻の妊娠や出産により収入が減少する可能性があります。

そのため妻の収入が少なくなることを見越した上で、片働きでも問題なく返済していける借入金額に抑えておきましょう

具体的な例として、借入当初は「夫の年収500万円、妻の年収400万円」の世帯において、育児休業期間や時短勤務、専業主婦になった場合の手取りの変化をご紹介します。

借入当初の夫婦の収入

  • 夫の月収:
    約41.6万円(手取り約32.5万円)
  • 妻の月収:
    約33.3万円(手取り約26.2万円)

育児休業期間に入った場合

育児休業期間中の給付額は休業に入る直前の給与に対して、当初6ヶ月間は約67%、6ヶ月経過後には約50%まで減少します。

1ヶ月の妻の額面給与33.3万円にあてはめて計算すると、当初6ヶ月間は22.3万円、6ヶ月経過後は16.6万円ほどになるため、育休開始以前の手取り26.2万円と比べて、10万円近くも収入が減少します

  • 育児休業開始から6ヶ月まで
    休業開始時の日額賃金✕支給日数✕67%
    →33.3万円×67%=22.3万円
  • 6ヶ月経過後
    休業開始時の日額賃金✕支給日数✕50%
    →33.3万円×50%=16.6万円

※休業開始時の日額賃金…育児休業開始前6ヶ月間の総支給額を180で割った額
※支給日数…原則30日(育児休業終了日を含む月の場合は、育児休業終了までの期間)
※出典:厚生労働省「Q&A~育児休業給付~」

夫の手取り32.5万円との合計では48.8万円になるため、返済負担率25%で計算すると、毎月の返済額は12.2万円までに抑えておくべきであることが分かります

時短勤務になった場合

時短勤務になった場合の給与は、労働時間が少なくなったぶんの金額が減少すると考えておくとイメージしやすいでしょう。

例えば、時短勤務での労働時間が1日6時間なのであれば「時短前の基本給×(6時間÷8時間)」となり、基本給の8分の6が給与になります。

一般的な時短勤務での給与

基本給×
(時短勤務での実労働時間÷所定労働時間)
時短勤務での給与

※勤務先によって異なる場合があります

今回の例では当初の給与は33.3万円なので、33.3万円×6÷8=約24.9万円が額面給与になります。手取りでは約19.9万円ですね。

夫の収入・手取りに対する返済負担率の目安から計算すると、毎月の返済額は13.1万円までに抑えておけば無難ということが分かります

専業主婦になった場合

当然のことですが、もっとも大きく収入が減少するのは妻が専業主婦になるケースです

妻が専業主婦になれば、夫は最大38万円の配偶者控除を受けられますが、共働き時の妻の収入がそのまま無くなってしまえば、家計全体での収入への影響も非常に大きくなります。

妻の収入がなくなった状態で、余裕のある住宅ローンの目安である「手取りに対する返済負担率25%以下」の基準を満たすためには、夫の手取り32.5万円×25%=8.1万円までに抑えなければいけません
*夫の手取りは配偶者控除を考慮しない場合

妻が専業主婦になる可能性がある家庭では、今後のお金の計画を特に入念に計算しておきましょう

定年までに完済できる金額に抑える

定年後は基本的には年金収入のみとなってしまうため、定年までに完済できる住宅ローン金額に抑えておくことが重要です

高齢者世帯の毎月の実支出は平均26万4,017円なので、ここに10万円の住宅ローン返済が加われば毎月の支出は約36万円。一方で、平均的な年金受給額は22万1,504円となっており、毎月約14万円ずつ赤字になってしまいます

住宅ローンを完済するまで毎月14万円ずつ貯金がなくなっていくと考えると、負担の重たさをイメージしやすいかと思います。

定年までに十分な貯蓄をできる方であれば問題ありませんが、基本的に住宅ローンは定年までに完済できる金額に抑えておくことをおすすめします

【注意】退職金での完済は避けよう

公的年金だけに頼れない現代では、退職金を住宅ローン返済にまわしてしまうと、老後生活が苦しくなってしまう恐れがあります。

また、退職金が想定よりも少ない金額になる可能性も十分に考えられるため、退職金をあてにして住宅ローンを完済することは避けましょう。

頭金ゼロの住宅ローンは避ける

安心できる返済プランにするためには、頭金を準備して住宅ローンの借入金額を少なくすることが大切です。
借入金額が少なくなれば住宅ローンの返済負担も少なくなるため、毎月の家計にも余裕が生まれます。

また、多くの金融機関では頭金を用意することで、住宅ローンの適用金利を引き下げるプランが提供されていますし、審査の合否にもプラスに働きます

貯蓄を大幅に取り崩すことは避けるべきですが、家計に無理のない範囲で頭金を入れることを検討してみましょう。

まとめ

年収900万円の世帯といっても、働き方や貯蓄、借入時の年齢など家庭の状況はさまざまです。

当ページで紹介した借入金額を参考にしつつ、以下5つのポイントを抑えながら安心して返済できる計画を立ててくださいね。

住宅ローンの返済計画を立てるポイント

  1. 審査に通る金額と無理なく返済できる金額は違う
  2. 返済負担率は手取り収入の25%以下にする
  3. 共働き世帯は片方の収入でも返済できる金額に抑える
  4. 定年までに完済できる返済プランにする
  5. 頭金ゼロの住宅ローンは避ける
千日太郎

千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士

【専門家の解説】

世帯年収が900万円の場合、単独の年収で900万円という世帯と夫婦共働きで450万円×2で900万円という世帯では対策すべきリスクが異なります。

それぞれ、リスクに応じた借り方、返済の方針があります。

収入が一人に集中していて900万であれば、その一人に住宅ローンのすべてがかかっていますので、手厚い保険をかけておくべきでしょう。
例えば団信には金利上乗せなしで付く一般団信と金利に保険料相当が上乗せとなる疾病保障団信がありますが、毎月返済に無理のない範囲であれば、金利が上乗せになってもより手厚い疾病保障団信を付けるべきです。

一方、夫婦の収入が450万円ずつで合計900万円という場合はどうでしょうか?
その共働き体制自体が一種の保険である言えます。

一人の収入が無くなっても、世帯の収入がゼロになってしまうのではなく、半分の収入は維持されるからです。
したがって前者ほど生命保険にコストをかけるべきではありません。
また、妊娠や出産を控えている場合は育休をとることを想定して、収入がその分減ることも織り込む必要があります。

住宅ローンの借入金額を検討するにあたっては、一人の収入でもある程度の期間は住宅ローンの返済を維持できるか、というストレステスト(不測の事態が生じた場合を想定し、あらかじめ影響や損失をシミュレーションすること)を行うことをお勧めします。

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