年収1,000万円の適正な住宅ローンの借入額は4,080万円
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- 年収1,000万円なら、どれくらいの住宅ローンを組めるんだろう？
- 世帯年収1,000万円の住宅ローンで注意することはある？
結論から言ってしまえば、年収1,000万円で無理なく返せる住宅ローンの目安は4,080万円です。
もしかすると想像よりも少なく感じた方もいる知れませんが、住宅ローン以外の関連費用を加味すると上記の金額が目安となります。
この記事では4,080万円を推奨する理由と借入金額を決めるときのポイントに触れたうえで、住宅ローンを借りてから返済で苦労しやすい事例についても紹介していきます。
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年収1,000万円の人は住宅ローンを4,080万円程度に抑えよう
年収1,000万の方が住宅ローンを組む場合、借入金額は4,080万円までに抑えることをおすすめします。
一般的に余裕をもって返済できる住宅ローンは、年間の返済額が手取り収入の20%以下に収まる金額と言われています。
年収1,000万円の手取り収入はおよそ730万円なので、20%をかけると
- 年間の返済額の上限は146万円
- ボーナス払いなしの場合、
毎月の返済額は146万円÷12ヶ月で約12.1万円
となり、35年返済が可能である前提として
「金利年1.3%/返済期間35年/元利均等返済」で計算すると、
- 約4,080万円が上限
となるのです。
手取りから借入目安を計算する方法
- 年収1,000万円の手取り年収730万円(※1)×20%
=年間の返済額146万円 - 146万円÷12か月
＝毎月の返済額12.1万円(※2) - 毎月の返済額から借入可能金額を計算
＝4,081万円＝約4,080万円
※1:実際の手取り年収は個々の所得控除額によって異なります
※2:小数点第2位以下切り捨て
※3:金利年1.3％/35年返済/ボーナス払いなし/元利均等返済方式の場合
上記の計算は固定金利タイプを想定していますが、変動金利タイプなどの金利では金利上昇を考慮する必要があるため、借り入れ可能額はやや少なくなります。
変動金利では当初の金利は低いものの、金利状況によっては固定金利よりも返済額が大きくなってしまう可能性があることは知っておきましょう。
住宅ローン返済額を手取りの20%以下に抑えるべき理由
住宅ローンの返済額を手取りの20%以下に抑えるべき理由は、マイホームを購入すると、住宅ローン以外にも年間数十万円が必要になるためです。
固定資産税や火災保険料、住宅の修繕積立金、マンションであれば管理費や駐車場代などがかかり、金額はおよそ手取り収入の５%～10%と言われています。
年収1,000万円の手取り月収はおよそ61万円なので、３万円～６万円ほどが住宅関連費としてなくなると考えておくと良いでしょう。
マイホームを購入する方の多くが、これから教育費や老後資金の積立など、将来に向けた貯蓄も考えているかと思います。
住宅ローンを余裕を持って返済し、かつ将来に備えるためにも手取りの20%程度に抑えておくことをおすすめします。
年収1,000万円の借り入れ上限額は8,000万円
実は金融機関の住宅ローンのシミュレーションツールを使って、年収1,000万円で借り入れられる金額を計算すると、最大8,000万円という結果が出ます（※）。
*年収1,000万円/金利年1.3%/35年返済/ボーナス払いなし/元利均等返済の場合
しかし、8,000万円はあくまでも借り入れの上限額であり、年収1,000万円の方が実際に借りるのは無謀でしょう。
なぜ無謀だといえるのか、具体的な計算結果とともに解説していきます。
手取りの約40%が住宅ローンだけで消えてしまう
8,000万円の住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額は約23.8万円です(※)。
*年収1,000万円/金利年1.3%/35年返済/ボーナス払いなし/元利均等返済の場合
ボーナスを考慮せずに年収1,000万円の毎月の手取りを計算すると約61万円なので、
- 23.8÷61＝39.0%
となり、手取りの約40%が住宅ローンの支払いだけで消えていくことになります。
さらにマイホームの購入後には、住宅ローンとは別で固定資産税などの住居関連費も必要です。 これらの費用も踏まえると、手取り収入の約半分が住居費だけて消えてしまうでしょう。
| 費用名称 | 年間支払額 | ひと月あたりの 支払額 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 10万～ 20万円(※1) | 8,000円～ 1万6,000円(※1) |
| 火災保険料、 地震保険料 | 1万～ 3万円(※2) | 900円～ 2,500円(※2) |
| 住宅の修繕費 積み立て費用 | 15万～ 20万円 | 1万2,500円～ 1万6,000円 |
| (マンションのみ) 管理費 | 15万～ 30万円 | 1万2,500円～ 2万5,000円 |
| (マンションのみ) 駐車場代 | 6万～ 36万円 | 5,000円～ 3万円 |
| 戸建て 合計 | 26万～ 53万円 | 約2万2,000円～ 約4万4,000円 |
| マンション 合計 | 47万～ 109万円 | 約4万円～ 約9万1,000円 |
※1 実際には年間払いか、分割払い(4期分)になります。また固定資産税は物件により大きく異なります。
※2 実際には月払いや年払い契約は稀で長期一括払い契約が大半です。保険料は契約プランや物件の種別で大きく異なります。
特に住宅ローンを組む世帯の多くは、子どもの教育費や、夫婦の老後資金を考えなければならないはずです。
将来の資金繰りも考慮して、借り入れ上限額ギリギリの住宅ローンを組むことは避けておきましょう。
年収1,000万円でも住宅ローンを返済できなくなる事例
年収1,000万円は、一般的には高年収層にあたります。
しかしながら高年収層でも、住宅ローンの組み方によっては返済できなくなる人もいます。
年収1,000万円でも返済が厳しくなる代表的な事例は以下の2つです。
年収1,000万円でも返済が厳しくなる事例
それぞれ具体的な事例の内容と対策について、解説していきましょう。
共働きから片働きになったケース
住宅ローンの借入時に夫婦共働きで、二人分の収入をあわせて年収1,000万円の世帯は特に注意が必要です。
子どもの成長にあわせてどちらかが仕事を辞めたり、時短勤務に切り替えたりした場合には、世帯での収入は大きく減少します。
一般的な時短勤務での給与
基本給×（時短勤務での実労働時間÷所定労働時間）＝時短勤務での給与
時短期間の労働時間が１日６時間であれば「基本給×（６時間÷８時間）」となり、基本給の８分の６が時短期間中の給与となります。
※勤務先によって異なる場合があります
| 月の基本給 | ６時間勤務での額面給与（*） |
|---|---|
| 15万円 | 11万2,500円 |
| 17.5万円 | 13万1,250円 |
| 20万円 | 15万円 |
| 22.5万円 | 16万8,750円 |
| 25万円 | 18万7,500円 |
※１日の所定労働時間を８時間、時短勤務での実労働時間を６時間とした場合
※勤務先によって異なる場合があります
現時点では世帯年収が1,000万円だとしても、子育て期間の働き方によっては収入が変化する可能性は十分にあります。
可能であれば片方の収入でも返済していけるよう、住宅ローンの借入金額を抑えることをおすすめします。
子どもの教育費負担が大きくなったケース
子どもの成長に伴って、教育費の負担は大きくなります。
進学の時期にあわせて教育費を準備しておかなければ、住宅ローンとの支出バランスが崩れてしまうため注意しましょう。
大学卒業までに必要な教育費の目安は、以下表のとおりです。
| 私立 | 公立 | |
|---|---|---|
| 幼稚園 | 158万4,777円 | 64万9,088円 |
| 小学校 | 959万2,145円 | 192万6,809円 |
| 中学校 | 421万7,172円 | 146万2,113円 |
| 高等学校 | 290万4,230円 | 137万2,072円 |
| 大学 （昼間部） | 549万5,600円 | 266万6,800円 |
| 総額 | 2,379万3,924円 | 807万6,882円 |
表からも分かるように、私立か公立かによって教育費は数百万円以上もの差が生まれます。
教育費の負担を可視化しつつ住宅ローンの返済額を考える際は、ライフプランの作成がおすすめです。
ライフプランニングで将来の支出を可視化しよう
ライフプランニングでは、「子どもは２人」「海外旅行は10年に１回」といった予定を書き出し、家族の将来に関わるイベントとお金の流れをまとめていきます。
10年後にはどのような費用が必要になり、貯蓄はいくらになっているのか、というように具体的な収入や支出の見込みを立てられるため、資金が不足していた場合でも早期に準備を始められます。
将来のお金の流れが分かれば、住宅ローンの返済額がいくらまでなら許容できるのかも考えやすくなるので、ぜひ一度作成してみてください。
ライフプランはExcelで作成することも可能ですが、できればFPなどの専門家に作成してもらうと良いでしょう。
まとめ
高年収層であっても、働き方や教育費を考慮しつつ借入金額を設定しなければ、住宅ローンの返済で破綻する可能性も十分にあります。
年収1,000万円で無理なく返済していくためには、以下3つのポイントに気をつけてください。
年収1,000万円で無理なく返済していくためのポイント
- 毎月の返済額は、手取り収入の20％以内＝毎月12万円程度で設定する
- 毎月12万円を返済するための借入金額は4,080万円程度
- 年収から算出できる「借入可能額」は8,000万円だが、安全に返せるとは限らない
いずれも重要なポイントですので、借入金額を設定するときは必ず見直してください。
各家庭の手取り収入を基準に考えれば、無理のない住宅ローンを借り入れしやすくなります。
借りすぎには十分注意し、素敵なマイホーム計画を立ててくださいね。
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
いくらの住宅ローンであれば無理なく返済できるのか？というご質問をよく受けます。
私がご相談者の住宅ローンのシミュレーションを行うときに注目するポイントは大きく分けて２点です。
１つ目は毎月の返済額が手取り月収に対して高すぎないか？というポイントです。
本文では年収に対する割合にフォーカスしていますが、私は月収で検討するようにしています。年収だとボーナスが入ってくるのですが、ボーナスは変動する可能性が高いためあえて外すようにしています。
２つ目は定年時のローン残高が高すぎないか？というポイントです。
定年を境として収入が大きく減少します。そのようなタイミングに多額の住宅ローンが残っている状態であると、リスクが高いと考えられるためです。
年齢が若い人の場合は１つ目の毎月返済額がネックになるケースが多く、年齢が高い人の場合は２つ目の定年時のローン残高がネックになるケースが多いです。
このように年齢によっても、多額の住宅ローンによって負うリスクの種類が変わってくるのです。
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