住宅ローンの計算式をどこよりも分かりやすく解説！月々の支払いから借入可能額まで
最終更新日:
このページにはPRリンクが含まれています
また当サイトで得た収益は、サイトを訪れる皆様により役立つコンテンツを提供するために、情報の品質向上・ランキング精度の向上等に還元しております。※提携機関一覧
- 住宅ローンの返済額をもっと安くしたい
- この返済額でやっていけるかな
このような思いから、何度も住宅ローンの計算を繰り返していませんか？
金融機関のシミュレーションツールを使えば、返済額の計算自体はかんたんに行なえます。しかし、複数の条件でシミュレーションを行うのは、なかなか手間がかかりますよね。
そこで当ページでは、住宅ローンの計算式を分かりやすく解説していきます。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士 / 公認会計士中村岳広事務所
監修者千日太郎
公認会計士として、本名である中村岳広の名を掲げた公認会計士 中村岳広事務所を設立・運営。
独自のノウハウと公認会計士としての金融商品の分析力を生かし、
2014年から「千日太郎」として住宅ローンの情報をブログ「千日のブログ 家と住宅ローンのはてな？に答える」で発信。
「千日の住宅ローン無料相談ドットコム」では一般の人からの匿名相談に無料で乗り、コンサル内容をネットに公開している。
住宅ローンの金利動向やリスク対策について著した『住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本』など、複数の著書を出版。
▼書籍一覧
住宅ローンで「絶対に損したくない人」が読む本
家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本
初めて買う人・住み替える人 独身からファミリーまで 50歳からの賢い住宅購入
住宅破産
株式会社エイチームライフデザイン
編集者イーデス編集部
「ユーザーが信頼して利用できるWEBメディア」を目指す編集部チーム。実際のユーザーの声や業界知識の豊富な専門家の協力を得ながら、コンテンツポリシーに沿ったコンテンツを制作しています。暮らしに関するトピックを中心に、読者の「まよい」を解消し、最適な選択を支援するためのコンテンツを制作中です。
■書籍
初心者でもわかる！お金に関するアレコレの選び方BOOK
■保有資格
KTAA団体シルバー認証マーク（2023.12.20～）
■許認可
有料職業紹介事業（厚生労働大臣許可・許可番号：23-ユ-302788）
気になる内容をタップ
月々の住宅ローン返済額の計算式
まずは住宅ローンの借入金額から、月々の返済額を計算するための計算式をご紹介します。
計算式を見るだけでは少し分かりづらいかと思いますので、具体例を交えながら順を追って解説していきます。
月々の住宅ローン返済額の計算方法
具体例における借入条件
- 借入金額…3,000万円
- 金利…年1.3%
- 返済年数…35年
STEP1：月利の計算
金融機関のホームページやチラシに記載されている金利は年利なので、まずは年利を月利に換算しなければいけません。
年利を月利に直すには、「年利÷12ヶ月」を計算します。
具体例では以下のような計算式となり、月利はおよそ「0.1083%」と算出できます。
【具体例】月利の計算
- 年利1.3% = 0.0103
- 0.0103 / 12 ≒ 0.001083
年利の利率によっては計算が割り切れない場合がありますが、小数点第六位ほどで切り捨てておけば、計算結果が大きくぶれることはないでしょう。
STEP2：返済回数の計算
返済回数では特に複雑な計算をする必要はなく、単純に「返済年数×12ヶ月」で計算します。
【具体例】返済回数の計算
- 35年×12ヶ月 = 420回
STEP3：計算式に当てはめる
STEP1とSTEP2の計算ができたら、それぞれの数値を先ほどの計算式に当てはめましょう。
月々の住宅ローン返済額の計算式…
先ほどの計算によって月利は「0.001083」、返済回数は「420」となっているので、それぞれの数値を当てはめると計算式は次のようになり、順番に計算することで毎月返済額が分かります。
月々の住宅ローン返済額の計算式の具体例
今回の借入条件では、毎月返済額は約8万8,938円ですね。
エクセル関数で計算する場合
エクセルを使って月々の住宅ローン返済額を計算したい場合は、「PMT関数」と「ROUNDDOWN関数」を使用します。
PMT関数で住宅ローン返済額を計算する方法
- =ROUNDDOWN(PMT(金利/12, 返済年数*12, 借入金額)*-1, 0)
エクセルで月々の住宅ローン返済額を計算する方法
PMTは月々の返済額を計算する関数で、ROUNDDOWN関数は小数点以下の切り捨てを行う関数です。
なお、手計算で行う場合とは違い計算途中での切り捨てがないため、手計算とエクセル関数では算出される数字に若干の誤差が生まれます。
また、次のように金利を入力するセルを用意しておくことで、さまざまな条件での計算もしやすくなります。
住宅ローンの総支払額の計算式
総支払額の計算式は、「月々の返済額×返済回数」で計算できます。
住宅ローンの総支払額の計算方法
STEP1：月々の返済額の計算
月々の住宅ローン返済額の計算式の手順にそって、まずは月々の返済額を計算します。
以下の条件での月々の返済額は、約8万8,398円でしたね。
具体例における借入条件
- 借入金額…3,000万円
- 金利…年1.3%
- 返済年数…35年
STEP2：総支払額の計算
STEP1で計算した月々の返済額と、返済回数をかけると総支払額が算出できます。
返済回数は「35年×12ヶ月＝420回」なので、今回の借入条件では、完済までの総支払額では3,735万3,960円ということが分かります。
【具体例】総支払額の計算
- 88,938円×420回
= 3,735万3,960円
*諸費用は含まない
エクセル関数で計算する場合
エクセルで住宅ローンの総支払額を計算するには、PMT関数とROUNDDOWN関数で月々の返済額を計算したあとで、返済回数を掛けます。
PMT関数で住宅ローン総支払額を計算する方法
- =ROUNDDOWN(PMT(金利/12, 返済年*12, 借入金額)*-1, 0)*返済年数*12
こちらも月々の返済額の計算と同様に、手計算とエクセル関数とでは算出される数字に若干の誤差が生まれます。
住宅ローンの借入可能額の計算式
住宅ローンの借入可能額の計算式は以下のとおり。「毎月返済額」には、手取り年収から計算した月々の支払い上限額を記載します。
なお、ここで紹介する借入可能額は手取り収入の20%を上限とした「無理なく返済できる目安」を指しています。
借入できる上限金額を知りたい場合はSTEP①を飛ばして、STEP②で額面年収に対して35%を掛けた金額から計算してください。
では、こちらも具体例を交えながら解説していきましょう。
住宅ローンの借入可能額の計算方法
- STEP1：年収から手取り収入を計算する
- STEP2：手取り収入から毎月の返済上限額を計算する
- STEP3：月利と返済回数を計算する
- STEP4：計算式に当てはめる
具体例における借入条件
- 年収…500万円
- 金利…年1.3%
- 返済年数…35年
STEP1：年収から手取り収入を計算する
余裕のある住宅ローンを組むためには、住宅ローンの年間返済額が手取り収入の20%～25%に以下に抑えておくことが重要です。そのため、まずはご自身の手取り収入を計算していきましょう。
この際のポイントは、手当やボーナス、交通費などを除外した収入を算出すること。
これらの収入は今後の状況によっては増減する可能性が高いため、収入に含めずに計算しておくほうが安定感のある返済計画を考えやすくなるのです。
今回の条件である年収500万円では、手取りはおよそ390万円となります。
STEP2：手取り収入から毎月の返済上限額を計算する
手取り収入が分かったら、次は毎月の返済上限額を計算していきましょう。
先ほどお伝えしたように住宅ローンの年間返済額は手取り収入の20%～25%以下が目安となるため、計算した手取りに対して20%以下をかけ合わせます。
【具体例】年間の返済上限額の計算
- 390万円×20%＝78万円
算出された78万円は年間の返済額なので、ここから月々の返済額を計算するために12ヶ月で割ります。
【具体例】月間の返済上限額の計算
- 78万円÷12ヶ月＝6.5万円
今回の条件では、住宅ローンの月々の返済額は6.5万円以下が目安ということが分かります。
STEP3：月利と返済回数を計算する
月々の返済額から住宅ローンの借入可能額を計算するためには、住宅ローンの金利（月利）と返済回数が必要です。
それぞれの数字を求めるためには、月利を計算するには住宅ローン金利を12で割り、返済回数を計算するには借入年数に12を掛けます。
【具体例】月利の計算
- 年利1.3% = 0.0103
- 0.0103 / 12 ≒ 0.001083
【具体例】返済回数の計算
- 35年×12ヶ月 = 420回
STEP4：計算式に当てはめる
月利と返済回数が分かったら、いよいよ住宅ローンの借入可能額を計算できるようになります。
先ほど記載していた計算式に、STEP2、STEP3で算出した数字を当てはめていきましょう。
今回の条件である毎月返済額65,000円、借入年数35年、金利は年1.3%の場合、余裕を持って返済できる借入可能額は約2,190万円であると分かります。
エクセルで計算する場合
エクセルで住宅ローンの借入可能額を計算する場合は、「PV関数」を使用します。
STEP1～STEP2の手順に沿って月間の返済上限額を計算した上で、以下の関数に数字を当てはめていきましょう。
PV関数で住宅ローン借入可能額を計算する方法
- =PV(金利/12, 返済年数*12, 月間の返済上限額)*-1
こちらも月々の返済額や総返済額と同様に、手計算とエクセル関数では金額に差が生まれるため、あくまでも概算として考えておきましょう。
住宅ローン返済額の早見表
ここまで住宅ローンの計算式を詳しく解説してきましたが、どの計算をする際でもそれなりに手間がかかります。
そこで、もっと手っ取り早く返済額を知りたい方に向けて、計算結果を早見表にして紹介していきます。
住宅ローン返済額の早見表
1.月々返済額の早見表
月々返済額の早見表では、返済年数35年・借入金額2,000万円から5,000万円として、変動金利の場合と固定金利の場合の返済額を一覧にしています。
※金利変動がなかった場合として算出。
※返済期間35年/元利均等返済の場合。
月々返済額の早見表（返済年数35年）
| 借入金額 | 変動金利 年0.5%の場合 | 固定金利 年1.3%の場合 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 5万1,917円 | 5万9,296円 |
| 2,200万円 | 5万7,108円 | 6万5,226円 |
| 2,400万円 | 6万2,300円 | 7万1,155円 |
| 2,600万円 | 6万7,492円 | 7万7,085円 |
| 2,800万円 | 7万2,683円 | 8万3,015円 |
| 3,000万円 | 7万7,875円 | 8万8,944円 |
| 3,200万円 | 8万3,067円 | 9万4,874円 |
| 3,400万円 | 8万8,259円 | 10万803円 |
| 3,600万円 | 9万3,450円 | 10万6,733円 |
| 3,800万円 | 9万8,642円 | 11万2,663円 |
| 4,000万円 | 10万3,834円 | 11万8,592円 |
| 4,200万円 | 10万9,025円 | 12万4,522円 |
| 4,400万円 | 11万4,217円 | 13万452円 |
| 4,600万円 | 11万9,409円 | 13万6,381円 |
| 4,800万円 | 12万4,600円 | 14万2,311円 |
| 5,000万円 | 12万9,792円 | 14万8,241円 |
2.総支払額の早見表
総支払額の早見表では、返済年数35年・借入金額2,000万円から5,000万円として、変動金利の場合と固定金利の場合の返済額を一覧にしています。
※金利変動がなかった場合として算出。
※返済期間35年/元利均等返済の場合。
総支払額の早見表（返済年数35年）
| 借入金額 | 変動金利 年0.5%の場合 | 固定金利 年1.3%の場合 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 2,180万5,140円 | 2,490万4,320円 |
| 2,200万円 | 2,398万5,360円 | 2,739万4,920円 |
| 2,400万円 | 2,616万6,000円 | 2,988万5,100円 |
| 2,600万円 | 2,834万6,640円 | 3,237万5,700円 |
| 2,800万円 | 3,052万6,860円 | 3,486万6,300円 |
| 3,000万円 | 3,270万7,500円 | 3,735万6,480円 |
| 3,200万円 | 3,488万8,140円 | 3,984万7,080円 |
| 3,400万円 | 3,706万8,780円 | 4,233万7,260円 |
| 3,600万円 | 3,924万9,000円 | 4,482万7,860円 |
| 3,800万円 | 4,142万9,640円 | 4,731万8,460円 |
| 4,000万円 | 4,361万280円 | 4,980万8,640円 |
| 4,200万円 | 4,579万500円 | 5,229万9,240円 |
| 4,400万円 | 4,797万1,140円 | 5,478万9,840円 |
| 4,600万円 | 5,015万1,780円 | 5,728万020円 |
| 4,800万円 | 5,233万2,000円 | 5,977万620円 |
| 5,000万円 | 5,451万2,640円 | 6,226万1,220円 |
3.借入可能額の早見表
最後に変動金利・固定金利それぞれにおける借入可能額の早見表を紹介します。
どちらも審査基準で見られる借入上限額ではなく、手取り年収の20%もしくは25%を掛けた余裕をもって返済できる金額目安を記載しています。
ただし家計の状況によって返済負担の重たさは異なるため、実際に住宅ローンを利用する際には家計と照らし合わせた上で無理のない金額かどうかを必ず確認してくださいね。
※金利変動がなかった場合として算出。
※返済期間35年/元利均等返済の場合。
借入可能額の早見表
| 年収 （手取り） | 変動金利 年0.5%の場合 （返済負担率：20%） | 固定金利 年1.3% （返済負担率：25%） |
|---|---|---|
| 300万円 | 1,926万1,486円 | 2,108万525円 |
| 350万円 | 2,247万1,605円 | 2,459万3,721円 |
| 400万円 | 2,568万1,724円 | 2,810万7,254円 |
| 450万円 | 2,889万2,229円 | 3,162万787円 |
| 500万円 | 3,210万2,348円 | 3,513万3,983円 |
| 550万円 | 3,531万2,467円 | 3,864万7,516円 |
| 600万円 | 3,852万2,972円 | 4,216万1,049円 |
| 650万円 | 4,173万3,091円 | 4,567万4,245円 |
| 700万円 | 4,494万3,210円 | 4,918万7,778円 |
| 750万円 | 4,815万3,715円 | 5,270万1,312円 |
| 800万円 | 5,136万3,834円 | 5,621万4,508円 |
| 850万円 | 5,457万3,953円 | 5,972万8,041円 |
| 900万円 | 5,778万4,458円 | 6,324万1,574円 |
| 950万円 | 6,099万4,577円 | 6,675万4,770円 |
| 1000万円 | 6,420万4,696円 | 7,026万8,303円 |
住宅ローンの借入金額を考える際のポイント
ここまで住宅ローンの計算式や借入金額の早見表を紹介してきましたが、ここからは住宅ローンの借入金額を考えるにあたって、注意しておくべき５つのポイントを紹介します。
「毎月の住宅ローン返済がしんどい」「マイホームを買わなければ良かった……」など、そんな後悔を避けるためにも、ぜひ知っておいてくださいね。
住宅ローンの借入金額を考える際のポイント
住宅ローン以外にかかる費用を考慮する
月々の住宅ローン返済額は、固定資産税や毎月の貯蓄額を差し引いたうえで、余裕をもって返済できる金額にしましょう。
とくに、見落としてしまいがちな「住宅ローン以外にかかる費用」には注意が必要です。
モデルハウスや住宅展示場のチラシには、「家賃並みの金額で返済できる」といった文言が並んでいますが、実際には多額の関連費用を支払わなければいけません。
住宅ローン以外にかかる費用
- 固定資産税
- 火災保険料
- 住宅や土地のメンテナンス代
- 管理費や駐車場代(マンションの場合)
- 都市計画税
これらの費用を合計すると、年間で数十万ほどかかるケースが一般的です。そのため、家賃と同額の返済額で考えていると、思っていた以上に家計を圧迫してしまう可能性があるのです。
さらに家計が圧迫されることで、今後のための貯蓄も難しくなるでしょう。
月々の返済額を考える際には、関連費用や貯蓄を考慮した上で無理のない返済プランを組むことが大切です。
ライフイベントの変化を考慮する
住宅ローンの返済は30年以上という長期に渡るため、返済中のライフイベントの変化にも注意が必要です。
よくあるケースとしては妻が出産をきっかけに育休や時短勤務になったことで、世帯収入が少なくなってしまうことが挙げられます。 また、子どもがある程度成長してから想定以上に教育費がかかってしまうケースもあります。
どちらのケースでも借入直後では余裕のある返済額だったとしても、返済途中のライフイベントの変化によって以降の返済負担が重たくなってしまいます。
住宅ローンを完済するまでの約30年に渡って、問題なく返済し続けられる金額なのかを慎重に検討しましょう
住宅ローンは定年までに完済できる金額にする
基本的に住宅ローンは、定年までに完済できる範囲の金額で利用しましょう。
35年の住宅ローンを組むと完済時の年齢は65歳を越えてしまう方も多いかとは思いますが、年金収入だけで住宅ローンを含めた生活費をやりくりするのは現実的ではありません。
年金収入だけで住宅ローンを返済するのは難しい
年金受給額の平均が22万1,504円に対して、高齢者世帯の実支出の平均は26万4,017円。
ただでさえ家計が赤字になる可能性が高い状態で、さらに10万円前後の住宅ローン費用が加われば家計が苦しくなることは容易に想像できます。
厚生労働省「平成 31 年度の年金額改定についてお知らせします」
政府統計の総合窓口(e-Stat)「1世帯当たり年平均1ヶ月間の収入と支出 3-12」を基に作成
そもそもの借入年数を短くしたり、定期的な繰り上げ返済で早めに完済したりと、住宅ローンは現役時代に完済するつもりで返済計画を立てておきましょう。
金利が上昇しても無理のない返済額になっているか
変動金利型の住宅ローンでは、返済中に市場金利が上昇すると住宅ローンの月々の返済額も上昇します。
将来の金利がどのように変動するのかを予想するのは現実的ではないため、月々の返済額が125%まで増加したとしても無理なく返済できるかを、ひとつの目安にすることをおすすめします。
「金利が上昇しても無理なく返済できる金額なのか」という点を必ず確認しておきましょう。
変動金利型の住宅ローンの125%ルールや金利上昇リスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
住宅ローンの計算式は公式だけを見ると少し複雑に見えますが、実際に手を動かすと意外とかんたんに計算できます。
また、さまざまな借入条件で返済額を比べる際は、エクセル関数を活用した計算も便利なので、ぜひ利用しましょう。
ただし、実際に住宅ローンを利用する際には事務手数料など、まとまった諸費用が必要になります。
諸費用を含めた返済額シミュレーションをしたい場合は、以下のツールをご活用ください。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
わたしが住宅ローンとは何か？と聞かれたら「毎月決まった金額を銀行に払うことだよ」と答えます。
これが正確な定義ではないことは百も承知ですが「毎月の返済額」を35年（420カ月）払いさえすれば住宅ローンは終わり、正真正銘自分の家になるのです。
借りる人にとっては毎月の返済額が最もリアルかつ重要な数字だからです。
毎月の返済額が手取り月収に対して小さな割合であるほどハードルが低く、途中でつまずくリスクが小さくなり、毎月の返済額に対する手取り月収の割合が高くなるほどハードルが高く、つまずくリスクが大きくなってきます。
そのため、おおむね手取り月収の4割を超えない範囲に抑えることをお勧めしています。4割というのは固定的な割合ではありません。
例えば手取り月収が15万円以下の人だと、残ったお金で食費など住居費以外の生活費を賄うのは厳しくなってきます。
逆に手取り月収が50万円以上あるような人の場合は4割よりも高い割合でも大丈夫です。
ただし生活基盤として必要な固定費が手取り収入の半分を超えてくると、突発的なアクシデントで収入が減少したり支出が増えたりしたときに、家計の収支が大幅な赤字に転落しやすくなります。
そのため、毎月の返済額が手取り月収の半分を超えるのはあまりバランスの良い家計とはいえないのでお勧めはしません。
エクセルで計算する方法も紹介しているので、ぜひ参考になさってください。