住宅ローンの保証料はいくら必要？ 支払いの種類と抑えるポイントを解説
2022-08-04
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簡単にまとめると
- 住宅ローンを借りる際、保証料20～100万円程度必要となるケースが多い
- 保証料とは、住宅ローン返済不能時に備え保証会社に支払う費用
- 保証料の支払いは「一括前払い型」「分割払い型」の２種類
- 保証料が不要な住宅ローンは「事務手数料」が発生する場合が多い
- 保証料、事務手数料などを含めた「初期支払総額」を必ず比較する
金融機関で住宅ローンの見積もりを取ると、聞きなじみのない「保証料」という名目で20万円～100万円程度の初期費用を求められ、おどろく人は多いでしょう。
この保証料とは、住宅ローンの契約者がローンを返済できなくなったとき、保証会社からの保障を受けるために支払う費用のことです。
もともと、ほとんどの金融機関では、住宅ローン借り入れの際に保証料を支払うことが必須でした。
ですが、最近ではネット銀行を中心に、保証料なしで住宅ローンを組める金融機関も増えています。
ただし、保証料がかからない住宅ローンは、代わりに高額な「事務手数料」を取られることがあり、保証料だけ比較して選ぶと結果的に初期費用が高くなってしまうことも。
そこでこの記事では、各金融機関の初期費用の比較や、どの金融機関に申し込めば結果的にお得なのかを解説します。
住宅ローン選びで損をしないためにも、ぜひ参考にしてみてくださいね。
慶應義塾大学経済学部卒業後、外資系生保にて資産運用リスク管理業務に従事。2015年に(株)Money＆Youを創業し、現職へ。
女性向けWebメディア『FP Cafe』や月250万PV・200万UUの『Mocha（モカ）』を運営すると同時に、マネーコンサルタントとして、資産運用・税金・Fintech・キャッシュレスなどに関する執筆・監修、書籍、講演などを通して日本人のマネーリテラシー向上に注力している。
『SNS時代に自分の価値を最大化する方法』（河出書房新社）、『入門 仮想通貨のしくみ』 （日本実業出版社）、『人気FPが教える！ 稼げるスマホ株投資』（スタンダーズ）ほか著作・共著・監修書多数。
目次
住宅ローンの保証料とは
住宅ローンの保証料とは、何らかの事情であなたが住宅ローンの返済できなくなってしまった際に、「保証会社」の保証を受けるために支払う費用のことを言います。
「保証会社」とは、連帯保証人の役割を代わりに担ってくれる会社です。
以前は住宅ローンの返済をできなくなってしまった場合には、連帯保証人が代わりに返済を行っていました。
しかし連帯保証人の行方が分からなくなるケースや、保証人自身にも支払い能力がなくなっているというケースもあり、現在は「保証会社」が保証人の代わりをすることが一般的になっています。
金融機関は、住宅ローンの契約者に対して保証会社との契約を求めることで、万一の場合に資金を回収できなくなってしまうリスクを抑えているのです。
保証されてもローン契約者の支払い債務がなくなるわけではない
万が一住宅ローンの返済が滞った場合には、ローン契約者に代わり、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を支払います。
ですが保証会社が残債を支払ったからといって、あなたが今後、住宅ローンの支払いをしなくてもよくなるのかというと、そうではありません。
保証会社が残債を支払ったあと、ローン契約者は保証会社に対して返済をしていく必要があります。
保証会社が保証してくれるから、住宅ローンの返済がなくなるという訳ではないことは覚えておきましょう。
住宅ローンの保証料はおよそ20万円～100万円
住宅ローンの保証料は、おおよそ20万円から100万円程度かかると見込んでおきましょう。
しかし、保証料は借入金額や返済期間をもとに保証会社の審査によって決まるため、あなたの住宅ローン契約に必要な金額を、記事の中で正確にお伝えすることはできません。
以下に返済期間・借入金額からシミュレーションを行った保証料の比較早見表を掲載しますので、おおよそどのくらいの保証料が必要になりそうか、参考にしてみてくださいね。
| 返済期間 | 借入金額 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 2,500万円 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 | |
| 10年 | 170,880円 | 213,600円 | 256,320円 | 341,760円 | 427,200円 |
| 15年 | 239,640円 | 299,550円 | 359,460円 | 479,280円 | 599,100円 |
| 20年 | 296,680円 | 370,850円 | 445,020円 | 593,360円 | 741,700円 |
| 25年 | 345,080円 | 431,350円 | 517,620円 | 690,160円 | 862,700円 |
| 30年 | 382,740円 | 478,425円 | 574,110円 | 765,480円 | 956,850円 |
| 35年 | 412,200円 | 515,250円 | 618,300円 | 824,400円 | 1,030,500円 |
※三菱ＵＦＪ銀行住宅ローンのシミュレーションツールを利用して算出
金融機関によって保証料の違いはほぼない
保証料が必要な住宅ローンを選ぶ場合には、どの金融機関でも保証料の金額にはほとんど違いがありません。
例えば、借り入れ金額が2,000万円の場合の金融機関ごとの保証料は下記のようになります。
| 金融機関名 | 返済期間 | ||
|---|---|---|---|
| 10年 | 20年 | 35年 | |
| みずほ 銀行 | 170,880円 | 296,680円 | 412,220円 |
| 三菱ＵＦＪ 銀行 | 170,880円 | 296,680円 | 412,200円 |
| りそな 銀行(※1) | 170,880円 | 296,680円 | 412,280円 |
| 三井住友 銀行 | 170,880円 | 296,680円 | 412,400円 |
| 三井住友信託 銀行 | 170,900円 | 296,700円 | 412,220円 |
※各金融機関のシミュレーションツールにて算出
※1：保証料一括前払い型の場合
表からも分かるように、金融機関ごとの保証料には差がほとんどないため、「保証料が必要な金融機関同士を比較して、どちらの保証料が安いのか」という事を考える必要はありません。
住宅ローン保証料の支払い方法は2通り
保証料の支払い方法は、下記の2つに分類されます。
ここではそれぞれの支払い方法の特徴を解説していきます。
どちらもメリット・デメリットがありますので、状況に応じて支払い方法を選ぶようにしましょう。
一括前払い型（外枠方式）：
初期費用が高いが支払い総額は低くなる
一括前払い型（外枠方式）は名前の通り、住宅ローン契約時に一括で保証料を支払う方法です。
細かな金額は金融機関によって若干異なりますが、35年の住宅ローンではおおよそ「借入金額×2%」が目安となります。
借入時に現金で支払うため、ある程度まとまった資金を用意する必要がありますが、支払い総額では後述する分割払い型（内枠方式）よりもお得になります。
また、繰り上げ返済をした場合には、すでに支払っている保証料の一部が返還されることもあります。
繰り上げ返済をすると保証金の一部が返ってくる
一括前払い型で保証料を支払っていた場合に、繰り上げ返済をして返済期間が短縮されると、その短縮された期間分の保証料の一部が戻ってきます。
この仕組みを「戻し保証料」といいます。
例えば借入期間35年で住宅ローンを組んでいたとして、20年経過したタイミングで住宅ローンを完済したとします。
その場合、残りの15年間は保証する必要がないため、ローンの契約者からすれば「15年分の保証料を余計に支払っている状態」になりますよね。
繰り上げ返済をすると、この余分に支払っている保証料が一部返還されるのです。
この考え方は、一括繰り上げ返済でも、一部繰り上げ返済でも同様です。
ただし、この「戻し保証料」の仕組みを実施しているかどうかや、どのくらいの割合が戻ってくるのかは、金融機関によって異なります。
気になる方は金融機関に問い合わせて、事前に確認しておくと良いでしょう。
分割払い型（内枠方式）：
初期費用は低いが、返済総額は高くなる
金利上乗せ型は、保証料を金利に上乗せして、毎月の返済の中で支払う方式です。
ローン契約時の負担は少なくなりますが、毎月の返済額や総返済額が大きくなる点に注意が必要です。
また金利上乗せ型の場合は、繰り上げ返済をしても戻し保証料を受け取る事はできません。
上乗せされる金利は、多くの金融機関で「年+0.2%」程度となっています。
一括前払い型の方が返済総額は低くなる
一括前払い型と分割払い型、それぞれの場合の金額の違いをシミュレーションしてみましょう。
| 一括前払い型 ※金利年0.625% | 分割払い型 （内枠方式） ※金利年0.825% | |
|---|---|---|
| 借入時 | 618.300円 | 0円 |
| 月々の 支払い金額 | 79,544円 | 82,261円 |
| 返済総額 | 34,299,780円 | 34,822,620円 |
※三菱ＵＦＪ銀行住宅ローンのシミュレーションツールを利用して算出
記事でも触れてきたように、一括前払い型では借入時の負担がかかる代わりに、返済総額・月々の支払い金額は低くなっています。
とはいえ、借入時にまとまった金額を用意できない場合などには、分割払い型を選んで無理なく住宅ローンを組みたい方もいるかと思います。
保証料の支払い方法は、借入時の状況に応じて、自分に合った方法を選ぶようにしましょう。
保証料がかからない住宅ローンは手数料が高額になることも
ここまで、「そもそも住宅ローンの保証料とは何なのか」「どれくらいの金額がかかるのか」について解説してきました。
しかし記事の冒頭でも軽く触れたように、近年では保証料のかからない住宅ローンを提供する金融機関も増えています。
主要な金融機関ごとの保証料一覧は、以下の通りです。
| 金融機関 | 保証料 |
|---|---|
| 住信SBIネット銀行 | 無料 |
| SBIマネープラザ | 無料 |
| イオン銀行 | 無料 |
| 新生銀行 | 無料 |
| ARUHI | 無料 |
| 楽天銀行 | 無料 |
| ソニー銀行 | 無料 |
| auじぶん銀行 | 無料※ |
| 三井住友銀行 | 保証料外枠方式 |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | 一括前払い型と 利息組込み型により変動 |
| 三井住友信託銀行 | 33,000円(税込) |
| みずほ銀行 | 一括前払い型と 利息組込み型により変動 |
※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
一般的に、メガバンクなどの住宅ローンでは保証料が必要になる場合が多く、ネット銀行などの住宅ローンでは保証料は無料です。
ただし保証料がかからないからといって、必ずしも初期費用が低くなるとは限りません。
むしろ、保証料がいらない代わりに事務手数料がかかり、結果的に初期費用や返済総額が高額になってしまうケースもあるのです。
保証料が不要な「フラット35」と「ネット銀行」それぞれのメリットと、注意すべきポイントを解説します。
保証料が不要なケース①ネット銀行
ネット銀行の住宅ローンでは、借り入れの際に保証料がかからないケースが一般的です。
また、ネット銀行では住宅ローンの金利が低い傾向があるため、返済総額を抑えることができるのも大きなメリットといえます。
しかし一方で、ネット銀行では保証料がかからない代わりに高額な手数料がかかり、結果的に初期費用が高額になってしまう点には注意が必要です。
多くのネット銀行では事務手数料を「借入金額×2.20%(税込)」で設定されていて、たとえば3000万円の借入では事務手数料の金額は66万円です。
（楽天銀行など、事務手数料が定額で安く設定されている金融機関も存在します）
ネット銀行を利用するメリット
- 保証料がかからない
- 金利が低く、返済総額を抑えやすい
- 審査完了までのスピードが早い
- 忙しい人でもネット上で手続きを進められる
ネット銀行を利用する際の注意点
- 融資事務手数料がかかり、初期費用が高くなってしまう場合がある
- 対面相談できる銀行は少ない
- 審査基準は厳しめ
保証料が不要なケース②フラット35
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関の連携により作られた、全期間固定金利型の住宅ローンです。
ネット銀行の住宅ローンでは多くが融資事務手数料を「借入金額×2.20%(税込)」に設定しているのに対して、フラット35では金融機関によって融資事務手数料の金額が異なります。
フラット35では保証料はかかりませんが、融資事務手数料が高額になることもあるため注意が必要です。
| 金融機関 | 手数料タイプ | |
|---|---|---|
| 定額型 | 定率型 | |
| みずほ銀行(*1) | 33,000円 | 1.06%～(税込) |
| 三菱ＵＦＪ銀行 | ― | ― |
| 三井住友銀行 | ― | ― |
| りそな銀行 | ― | 1.87%(税込) |
| 三菱ＵＦＪ信託銀行 | ― | ― |
| 三井住友信託銀行 | ― | 0.99%(税込) |
| イオン銀行 | 55,000円 | 1.87%(税込) |
| auじぶん銀行 | ― | ― |
| 住信SBIネット銀行 | ― | 保証型: 2.20%(税込) 買取型: 1.10%(税込)(*2) |
| ソニー銀行 | ― | ― |
| 楽天銀行 | ― | 1.10%(*3) |
| ARUHI | ― | フラット35: 1.10%(税込)(*4) スーパーフラット: 2.20%(税込) |
*1 融資率90%以内の場合
*2 新規借り入れの場合
*3 楽天銀行を返済口座に指定した場合
*4 Web申し込みの場合
フラット35を利用するメリット
- 完済までずっと金利が固定される
- 金融機関によっては事務手数料が安い場合がある
- 雇用形態に関わらず利用できる
- 勤続年数が短くても利用できる
フラット35を利用する際の注意点
- 変動金利と比べると金利が高め
- 審査基準は物件が中心
- 繰り上げ返済の最低金額が高い
保証料のあり・なしで初期費用と総支払額を比較
保証料がかかる一般的な住宅ローンと、保証料がかからないネット銀行などの住宅ローンでは、結果的にどちらがお得なのでしょうか。
結論から言うと、返済プランの希望によって、どちらがお得になるのかは異なります。
検討する際には、以下のポイントを意識するといいでしょう。
それぞれ金額がどの程度異なるのか、実際にシミュレーションをしながら見ていきましょう。
借入時の初期費用が少ないのは「保証料あり」もしくは
「事務手数料が定額」の住宅ローン
借入当初の初期費用が少なくなるのは、
- 保証料ありの住宅ローン
- 事務手数料が定額の住宅ローン
の2つのパターンです。
初期費用の総額を比較してみましょう。
| 保証料 (税込) | 事務手数料 (税込) | 諸費用総額 (税込) | |
|---|---|---|---|
| 楽天銀行 | 無料 | 定額 330,000円 | 330,000円 |
| 住信SBI ネット銀行 | 無料 | 660,000円 | 900,000円 |
| auじぶん 銀行 | 無料 （※1） | 660,000円 | 900,000円 |
| 三菱UFJ 銀行 | 618,300円 | 33,000円 | 891,300円 |
| みずほ 銀行 | 618,530円 | 33,000円 | 736,860円 |
※※保証料一括方式での金額
※1 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
「住信SBIネット銀行」「auじぶん銀行」などのネット銀行では、保証料が無料であるかわりに事務手数料が高額になっています。
そのためメガバンクと比べると、初期費用の総額はむしろ高くなっていることがわかります。
また楽天銀行のように事務手数料が定額の住宅ローンも存在していて、これらの銀行では「保証料あり」の住宅ローンよりもさらに初期費用が少なくなります。
できるだけ借入時の負担を軽くしたいという人は、保証料がかからないネット銀行だけで検討するのではなく、「保証料が必要な住宅ローン」や「事務手数料が定額の住宅ローン」も検討しましょう。
支払い支払額が低くなるのはネット銀行の住宅ローン
次に、先ほどと同じ条件で、月々の返済額と総支払額をシミュレーションしてみましょう。
| 金融機関 | 金利 | 月々返済額 | 諸費用を含めた トータルコスト |
|---|---|---|---|
| (保証料なし) 楽天銀行 | 年0.537% 2022年08月適用金利 住宅ローン（金利選択型） | 78,234円 | 33,428,280円 |
| (保証料なし※1) auじぶん銀行 | 年0.289% 2022年08月適用金利 全期間引下げプラン 2022年8月現在の金利にau金利優遇割および金利引下げキャンペーンの金利引下幅を適用した金利であり、実際のお借入日の金利により変動します。 金利引下げキャンペーン期間：2022/6/1(水)～9/30(金) 審査の結果によっては、本金利プランおよび本キャンペーンをご利用いただけない場合がございます。 | 76,295円 | 32,943,900円 |
| (保証料あり) 三菱ＵＦＪ銀行 | 年0.475% 2022年08月適用金利 ずーっとうれしい金利コース | 78,207円 | 33,738,240円 |
※当サイトの借入シミュレーションツールにて計算
※1 審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
ネット銀行は金利が低いため、「保証料あり」の住宅ローンと比較すると、月々の返済額も総支払額も低くなることがわかります。
また先ほど事務手数料が安い住宅ローンとして紹介した楽天銀行と比べても、金利の低いauじぶん銀行のほうがトータルコストは安くなっています。
借り入れ後の返済額を抑え、お得に住宅ローンを組みたいという人には、ネット銀行を中心に検討していくと良いでしょう。
【編集部おすすめ】トータルコストを抑えやすい住宅ローン
この章では、総支払額や月々の返済額を抑えられる住宅ローンを選びたいという人に向けて、編集部おすすめのネット銀行住宅ローンをご紹介します。
auじぶん銀行住宅ローン
auじぶん銀行住宅ローンは、ネット銀行のなかでも特に低金利に設定されています。
保証料は無料、事務手数料は「借入金額×2.2%(税込)」で設定されているため、保証料ありの住宅ローンを比べると借入当初の金額は大きくなります。
しかし金利が特に低いため、保証料ありの銀行と比べると、完済までのトータルコストでは安くなるケースがほとんどです。
「住宅ローンに関わるコストを少しでも抑えたい」という方にとって、auじぶん銀行住宅ローンは検討しておきたい商品のひとつです。
auじぶん銀行
| 変動金利全期間引下げプラン | 年0.289%
|
|---|---|
| 当初10年固定当初期間引下げプラン | 年0.695%
|
| 当初20年固定当初期間引下げプラン | 年1.055%
|
| 全固定35年当初期間引下げプラン | 年1.620%
|
| 保証料 | 事務手数料 | 繰上げ返済手数料 |
|---|---|---|
| 無料※審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。 | 借入金額×2.20％(税込) | 一部無料あり※固定金利特約期間中の全額繰上返済は33,000円(税込) |
| 審査期間 | 返済方法 | 来店 |
|---|---|---|
| - | 元利均等返済/元金均等返済 | 不要 |
| 固定期間 | 借入可能額 | 対応地域 |
| 2～35年※固定期間特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。 | 500万円～1億円 | 全国 |
低金利なのに金利の上乗せ無しで手厚い保障が受けられる、人気の住宅ローン！がん診断されるだけで住宅ローン残高が50%になるがん団信と、全ての病気やケガ(※)で180日以上入院すると借入残高が0円になる全疾病団信が両方無料付帯されるネット銀行はここだけ！他にも一部繰上返済手数料・収入印紙代が無料など、お得がたくさん。三菱ＵＦＪ銀行とKDDIの共同出資なので安心感もあります。※精神障害を除く
楽天銀行住宅ローン
楽天銀行住宅ローンは、事務手数料が定額なので借入当初の負担が少ないことが特徴です。
先ほど紹介したauじぶん銀行住宅ローンの事務手数料が「借入金額×2.2%(税込)」であることに対して、楽天銀行住宅ローンの事務手数料は「330,000円(税込)」。
例えば借入金額が3000万円の場合、それぞれの事務手数料は下記表の通りで、楽天銀行のほうが低くなります。
| 金融機関 | 事務手数料(税込) |
|---|---|
| auじぶん銀行住宅ローン | 660,000円 |
| 楽天銀行住宅ローン | 330,000円 |
しかし金利は、auじぶん銀行のほうが低く設定されているため、最終的なトータルコストでもauじぶん銀行の方が安くなるケースがほとんどです。
どちらの方が優れているというものではないため、ご自身の返済プランに合わせて検討してみてくださいね。
楽天銀行
| 変動金利 住宅ローン(金利選択型) | 年0.537%
|
|---|---|
| 当初10年固定 住宅ローン(金利選択型) | 年1.268%
|
| 保証料 | 事務手数料 | 繰上げ返済手数料 |
|---|---|---|
| 無料 | 330,000円(税込) | 無料 |
| 審査期間 | 返済方法 | 来店 |
|---|---|---|
| 2週間程度 | 元利均等返済/元金均等返済 | 不要 |
| 固定期間 | 借入可能額 | 対応地域 |
| 2～10年 | 500万円～1億円 | 全国対応(離島は除く) |
楽天銀行の住宅ローンはネット銀行の強みを生かした商品性で、金利が低いだけでなく、事務手数料は定額となっているため、借入金額が1,500万円を超えると、他行の諸費用より安くなる可能性があります。基本的には電話やメールでのやり取りとなり、自分のタイミングで申込を進めることができます。
まとめ
この記事では、住宅ローンの保証料について解説してきました。
一般的に住宅ローンの契約では、返済できなくなってしまったときのために、保証会社に「保証料」を支払う必要があります。
保証料の支払い方法には以下の二種類があり、それぞれの特長を理解して自分に合った方法を選ぶことが大切です。
- 一括前払い型（外枠方式）：
住宅ローン契約時に一括で支払う方法。保証料を軽減できる - 分割払い型（内枠方式）：
月々の返済に金利を上乗せして支払う方法。契約時の負担を軽減できる
また、ネット銀行やフラット35などの一部の住宅ローンでは、保証料がかからないケースも増えています。
しかし、こうした保証料無料の住宅ローンでは、代わりに「事務手数料」が高額になり、結果的に初期費用が高くなってしまうこともあるため、注意が必要です。
ネット銀行の住宅ローンは金利が低く、総支払額や月々の返済額を抑えられるというメリットもありますので、契約当初の負担を大きくするか、毎月の返済負担を大きくするか。 自身の返済計画にとってどちらが最適かを考えた上で、検討してみましょう。
【監修者コメント】頼藤 太希
返済期間や返済方法、その人の信用力などによって「保証料」は変わってきます。
信用力が高い人ほど、そして、返済期間が短いほど保証料は安くなります。
保証料の支払い方法は、「一括外枠方式」と「分割内枠方式」との二通りありますが、分割払いの方が一般的に数十万円、支払い総額が多くなります。
お金に余裕があるなら、一括外枠方式が断然お得です。
また、本記事では、保証料無料のローンがあると紹介されていますが、その分、ローン契約時にかかる事務手数料が高くなっています。
結局、金融機関は損しないようになっているのです。
住宅ローンを借りる際は、保証料・諸費用を含めた支払い総額合計で必ず比較しましょう。
