住宅ローンの諸費用は100万円！？出費を抑える賢いローンの組み方を徹底解説
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家を買う際は、その物件の購入価格に加えて、税金や手数料などの「諸費用」がかかります。
諸費用の目安は、中古物件で物件購入価格の6～8％、新築物件で物件購入価格の3～5％程度。
つまり、3,000万円の家を新築で購入する場合には、物件の価格に加えて90万円～150万円もの諸費用がかかることになるのです。
現金で用意できない場合は、ローンを利用して諸費用の支払いにあてることもできますよ。
この記事では、住宅を購入する際にかかる諸費用の目安や、諸費用を抑えるポイントなど、諸費用の基本事項についてわかりやすく紹介します。
記事の後半では、諸費用の安い住宅ローンについても解説しますので、住宅ローンを検討する際の参考にしてくださいね。
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諸費用の支払い方法は3通り
まず初めに、諸費用の支払い方法を紹介していきましょう。
支払い方法は下記のように3通りの方法があります。
諸費用の支払い方法
この3つの支払い方法で、最も多い支払い方法は「住宅ローンへ組み込む」です。
しかし、住宅ローンへ組み込む場合、利息が増えてしまうというデメリットもありますよ。
それぞれの支払い方法について解説していきますね。
支払い方法① 現金で払う
基本的に諸費用は現金で用意するものと言われています。
現金以外の支払い方法では、諸費用に対しても利息がかかります。
ローンを利用すれば短期的な負担は少なくなりますが、最終的なトータルコストが高くなってしまうため、可能であれば諸費用は現金で支払うのがおすすめです。
支払い方法② 住宅ローンに組み込む
「手持ちに現金がない！」という場合は、金融機関に確認してみましょう。
住宅ローンに諸費用を組み込むことができるかもしれませんよ。
諸費用の金額については門や塀、車庫といった外構費用や引っ越し費用も必要ですが、それらの費用も住宅ローンに含めることができる場合もあります。
ただ、借入金額が増える分、利息も増えてしまうというデメリットがあるため、しっかり理解して申し込む必要があるでしょう。
支払い方法③ 諸費用ローンを利用する
手持ちに現金がなく、住宅ローンに組み込むこともできなかった時は諸費用ローンを利用しましょう。
その名の通り諸費用のためのローンであり、別契約として利用することができます。
ただ全ての金融機関が諸費用ローンを利用できるわけでないので、利用したい金融機関が決まっている場合はホームページで確認が必要です。
また、諸費用ローンも通常の住宅ローンのように「変動金利」か「固定金利」かを選ぶことが可能です。
住宅ローンにかかる諸費用の内訳を解説
諸費用は一般的に、中古物件で物件購入価格の6～8％、新築物件で購入価格の3～5％程度が必要です。
新築の場合、3,000万円の物件であれば約150万円、4,000万円の物件なら約200万円必要と考えておきたいところですね。
しかし、なぜそんなに大きな金額が必要になるのかと不思議に思う方もいることでしょう。
一例として、借入額3,000万円・返済期間35年で住宅ローンを借りた場合の、諸費用の内訳イメージは以下の通りです。
それぞれの内容と詳細を見てみましょう。
諸費用①住宅ローン保証料
諸費用の中でも占める割合が大きいのが、住宅ローンの保証料です。
住宅ローンでは、返済ができなくなった時に保証会社に住宅ローンを肩代わりしてもらうため、「保証料」を支払います。
保証料は借入額や金融機関によって異なり、多くのネット銀行やフラット35では保証料が無料です。
ただし、その代わりに住宅ローンの「融資手数料」が高額になることが多いため、保証料が必要かどうかだけでなく、諸費用の総額で比較するようにしましょう。
諸費用②住宅ローン融資手数料
住宅ローンを利用するためには、金融機関に手数料を支払う必要があります。
一部の金融機関では融資手数料が定額設定されていますが、多くの金融機関において融資手数料は借入金額×2.2%（税込）となっています。
仮に借入額が3,000万円だとしたら、融資手数料は3,000万円×2.2%＝66万円（税込）となります。
諸費用③印紙税
住宅ローンの契約書類には「印紙税」という税金がかかります。
印紙税は契約金額によって変わりますが、1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円の印紙税がかかります。5,000万円超1億円以下の場合は、6万円の印紙税が必要です。
ペアローンなどで契約書が2通になる場合には、印紙代は2倍かかりますのでご注意ください。（※電子契約なら印紙税は0円です）
詳しくは国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。
諸費用④団体信用生命保険料
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローン返済中に万一のことがあった場合に、保険金でローンの残債を支払うための保障です。
保障を受けるためには保険料を支払う必要がありますが、支払い方法はフラット35とほかの金融機関の住宅ローンで、以下のように異なります。
- フラット35：住宅ローンを借りる人が別途負担
- 銀行などの住宅ローン：住宅ローンの月々の返済に含まれる
諸費用⑤火災保険料（地震保険料）
住宅ローンを利用する場合、火災保険に必ず加入しなければなりません。
最長で10年契約となっており、その後は再度契約を更新する必要があります。
また、地震保険に加入したい場合は、単体で契約することはできませんので、火災保険とセットで加入しなければなりません。
諸費用⑥不動産取得税
不動産を取得する際には、税金を支払う必要があります。
税率は原則不動産価格の4%ですが、土地と住宅については、2026年3月31日の取得までは3%に引き下げられています。
また、軽減措置の申請を行うことで0円になる場合もあります。
※参考：不動産取得税に係る特例措置｜国土交通省｜2024年4月11日
諸費用⑦登録免許税
住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、その住宅には、借入先の金融機関の抵当権が設定されます。
抵当権の設定には登録免許税が必要で、2024年3月31日まではローン借入額×0.1%の金額がかかります。
ほかにも、購入した住宅の所有権を記録し、住宅を取得したことを公にするためには「登記」の手続きを行う必要があります。その際にかかる税金も登録免許税です。
税率は登記の種類によって異なるため注意が必要です。
登記の種類による税率
- 抵当権設定登記：借入額×0.1%（2024年3月31日まで）
- 土地の所有権移転登記：不動産の価格×1.5%（2026年3月31日まで）
- 住宅の所有権移転登記：不動産の価格×0.3%（2024年3月31日まで）
- 新築住宅の所有権保存登記：不動産の価格×0.15%（2024年3月31日まで）
ここで紹介した登記の種類以外は国税庁のホームページに記載があるので確認してくださいね。
※参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁｜2024年4月11日
諸費用⑧固定資産税
登記簿上の土地建物所有者として登記されている固定資産に課税される地方税です。関東と関西で起算する日が変わるので注意が必要です。
関東では1月1日、関西では4月1日を起算日として計算します。
固定資産税は固定資産税評価額×1.4%で計算することができます。
引き渡しの際に次回起算日までの残り日数を買主負担で日割り計算しますが、どのタイミングが起算日なのかは購入される地域によって違いがあるので、自治体のホームページを確認してみてください。
諸費用⑨登記代行手数料
司法書士等に登記を依頼する際にかかる費用です。
相場は10万円ほどですが、自分で登記を行う場合は費用がかかりません。
諸費用⑩仲介手数料
不動産仲介会社を通して住宅を購入する場合、契約が成立すると仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料の料率は上限が決まっており、以下の通りです。
| 料率 | |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | ～5％＋消費税 |
| 400万円以下の部分 | ～4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | ～3％＋消費税 |
つまり、3,000万円の住宅を購入した場合、計算方法は下記のようになります。
| 料率 | |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 200万円×5％ （10万円） |
| 400万円以下の部分 | 200万円×4％ （8万円） |
| 400万円超の部分 | 2,600万円×3％ （78万円） |
| 合計 | 96万円 |
この金額に消費税をかけた金額が上限額です。
あくまで上限のため、実際はこれより低い場合もあります。
住宅購入の諸費用を抑える4つのポイント
住宅購入の際にかかる諸費用は高額なため、抑えられる部分はできるだけ安く抑えたいですよね。
住宅ローンの諸費用を抑えるポイントは、下記の4つです。
住宅ローンの諸費用を抑えるポイント
この中でも特に効果的なのが「諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ」という方法です。
住宅ローンを利用するユーザーの3割は諸費用を低く抑えるために、諸費用の少ない金融機関を選んでいます。
他の方法に比べると簡単なので、ぜひ検討してくださいね。
ポイント①諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ
住宅ローンの諸費用を抑えるポイントの中で、特に効果的なのが「諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ」という方法です。
実は諸費用の金額は金融機関によって異なるため、比較検討することで諸費用を下げることができるのです。
諸費用の中で大きな割合を占めるケースが多い「保証料」や「融資事務手数料」が低い住宅ローンを選ぶことで、50～70万円程度を節約できるケースもあるほどです。
諸費用の安い住宅ローンに関しては、諸費用の安い住宅ローンの章で詳しくご紹介していますので、住宅ローンを選ぶ際に参考にしてくださいね。
ポイント②仲介会社を介さずに物件を購入する
新築の物件を購入する際は、
- 売主が直接売り出している
- 不動産会社が仲介している
という2つのパターンがあります。
このうち、①の物件を購入する場合には仲介手数料がかかりません。
例えば3,000万円の物件を購入した場合、100万円近くの仲介手数料が発生するケースもあるため、これをおさえることができるのは大きいですね。
ただし、売主が直接売り出している物件は少ないため、「物件を探すのが大変」というデメリットもあります。
とはいえ節約効果は非常に大きいので、時間のある方はじっくり探してみるのも良いでしょう。
なお、仲介手数料はかかりませんが、物件価格に不動産会社の儲け分（利益）が上乗せはされていますので、物件価格自体が高い場合があります。
何れにしても、諸費用を踏まえて、物件比較することが大切です。
ポイント③登記を自分で行う、または、手数料の安い司法書士を探す
最後に、「登記を自分で行う」という方法があります。もし自分で済ませることができれば、司法書士への手数料をそのまま節約することができます。
しかしながら、登記は専門用語が多く、必要となる書類も多いため、ここまで触れた2つの方法より難易度は高いかもしれません。
登記の流れを大まかにご説明すると、下記のようになります。
- 登記の流れ
STEP1
建物を管轄する法務局へ行く
STEP2
敷地の登記簿と公図を取得
STEP3
建物図面、平面図を作成する
STEP4
建物表題登記申請書を用意する
STEP5
住民票、所有権証明書、建築確認書類、完了検査証、原本証明書、現地地図を用意する
STEP6
用意した書類を法務局へ持参し、申請を行う
上記をご覧いただくとわかるように、全くの素人には理解しづらい書類もたくさん必要になります。
したがって、「不動産に関する知識がある」という方以外は、司法書士に任せたほうが無難です。
しかし、不動産について素人でもできる諸費用の節約方法もあります。
それは「手数料の安い司法書士を探す」という方法です。
司法書士に支払う報酬額は、実は担当してくれる司法書士によってピンキリです。
安い場合と高い場合では、10万円以上の節約効果を得られるケースもあります。
また、不動産会社から指定の司法書士を利用するよう促されることもありますが、中には著しく高額な報酬を求められるケースもあります。
不動産会社から言われるままに依頼するのではなく、必ず比較検討してくださいね。
ポイント④火災保険料を節約する
住宅ローンの契約の際に、金融機関から勧められた火災保険に加入してしまう人は少なくありません。
しかし、長い間加入する保険なので、より自分に合った補償を受けられ、かつ節約ができそうな保険会社を選ぶことをおすすめします。
契約前に大切なのが、まず購入する土地はどんな災害リスクがあるのかを考えてみること。
例えば 海岸、湖沼や河川から離れていて、マンションの上階であれば、洪水等による床上浸水の可能性は少ないでしょう。
不要な補償を見直すことで、保険料を抑えることができるかもしれません。
諸費用の安い住宅ローン
諸費用を抑えられる住宅ローンとしては、ソニー銀行住宅ローンと、楽天銀行住宅ローンがおすすめ。
参考までに、3,000万円を返済期間35年で借りた場合の住宅ローン諸費用の比較をしてみると、以下のようになります。
| 住宅ローン | 保証料／ 事務手数料 | 諸費用合計 |
|---|---|---|
| 一般的な金融機関 | 保証料： 約60万円 事務手数料： 約3～5万円 | 約900,000円 |
| ソニー銀行 | 保証料： 無料 事務手数料： 44,000円 | 約264,000円 |
| 楽天銀行 | 保証料： 無料 事務手数料： 330,000円 | 570,000円 |
諸費用の合計で見ると圧倒的にソニー銀行住宅ローンが安くなりますが、楽天銀行も一般的な住宅ローンと比較するとかなり諸費用が低いことがわかります。
それぞれの特徴やメリットをしっかり理解したうえで、自分に合った住宅ローンを選ぶようにしましょう。
諸費用の安い住宅ローン① ソニー銀行
ソニー銀行の住宅ローンの特徴として、「住宅ローン」の金利タイプを選べば、事務手数料が固定になることがあげられます。
多くのネット銀行では事務手数料は「借入金額×2.20%(税込)」で設定されているため、ソニー銀行の事務手数料はかなり安い部類に入ります。
保証料も無料のため、住宅ローンにかかる諸費用を節約することができますね。
- 変動金利
- 変動セレクト住宅ローン
- 年
0.897
%
金利についての注意事項をみる
- ※2025年7月適用金利
- ※新規購入の場合
おすすめポイント
- 01がん団信50が金利上乗せなしで付帯
- がんと診断確定時に住宅ローン残高の50％が保障される「がん団信50」が金利上乗せなしで付帯できます。
- 02がん団信100の上乗せ金利が割安＆充実の保障
- 年+0.1%の金利上乗せで、がん診断確定時に住宅ローン残高0円+100万円が保障され、さらにがん先進医療給付金（通算1,000万円）がついて保障充実。
- 03事務手数料を抑えられる金利プランが選べる
- すべての金利タイプで事務手数料が4.4万円（税込）の金利プランが選べるため、諸費用を抑えたいかたにも向いています。
- 04ワイド団信の上乗せ金利が割安
- 一般的なワイド団信の上乗せ金利は年+0.3%。ソニー銀行のワイド団信なら年+0.2%の上乗せ金利で加入できるため他行に比べ割安です。
ソニー銀行住宅ローンについては、以下の記事で口コミや評判を解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。
諸費用の安い住宅ローン② 楽天銀行
ソニー銀行と同様に、楽天銀行も事務手数料が固定の住宅ローンです。
ソニー銀行が44,000円(税込)に対して、楽天銀行では330,000円(税込)となっているため、やや楽天銀行の方が諸費用は高めです。
とはいえ、他の多くのネット銀行が「借入金額×2.20%(税込)」であることと比べると、諸費用をかなり抑えることができます。
また、楽天スーパーポイントがたまりやすくなるなどのメリットもありますので、楽天をよく利用する人などにもおすすめです。
楽天銀行住宅ローンについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
現金で用意できない場合の対処法
ここまで諸費用の内訳と抑えるポイントを紹介してきましたが、正直なところハードルが高いと感じる人も多いのではないでしょうか。
どうしても現金で用意できないという場合は
現金で用意できないという場合の対処法
といった手段を検討しましょう。
ここからはそれぞれのメリット・デメリットを紹介していきます。
対処法①住宅ローンに諸費用を含める
住宅ローンに諸費用を含めるメリット
- 低い金利で諸費用分を借入できる
- 大きな金額を用意する必要がないため、購入ハードルが低い
- 現金を手元に残せる
住宅ローンに諸費用を含めるデメリット
- 住宅や土地にあてられる借入可能額が減ってしまう
- 諸費用を含めると金利が上がる場合がある
- 「返済能力に不安あり」と判断され、審査に落ちてしまう可能性がある
- 住宅ローンの借り換えをする際に諸費用分の追金が発生する可能性がある
対処法②諸費用ローンを利用する
諸費用ローンを利用するメリット
- 現金を用意する必要がない
- 場合によっては、購入を早められる
- 現金を手元に残せる
住宅ローンに諸費用を含めるデメリット
- 住宅ローンよりも金利が高い
- 手続きに要する手間が増える
- 毎月の返済額が増える
おすすめは「住宅ローンに諸費用を含める」方法
どちらの方法がよりおすすめかでいうと、場合にはよるものの、全社の「住宅ローンに諸費用を含める」方法でしょう。
現在は住宅ローンの金利が非常に低いため、諸費用ローンなどを借りる場合よりもはるかに低い金利で借りることができます。
とはいえ、すべての人にとって住宅ローンに諸費用を含める方法がお得になるとは限りませんので、自分の経済状況とリスクを理解したうえで判断することが大切です。
費用を組み込めるおすすめの住宅ローン
諸費用を住宅ローンで支払うのであれば、
- できる限り低金利であること
- 「諸費用組み込み可」と明記されている
- 諸費用項目が少ないかどうか
というポイントをチェックしましょう。
3つの条件を満たす住宅ローンは非常に少ないですが、その中でもおすすめを挙げるなら「JA住宅ローン」が良いでしょう。
利用条件や適用要件は地域によって異なる可能性がありますが、保証料、登記費用、司法書士報酬、火災保険料なども住宅ローンに組み込むことができます。
まとめ
住宅ローンの諸費用は非常に高額です。しかしながら、工夫次第で節約することもできます。予算を明確にしつつ、できるかぎり無駄な諸費用を節約するようにしましょう。
また、住宅ローンにかかる諸費用は金融機関によって異なるため、借入れを検討する際には諸費用を含めた返済シミュレーションをした上で返済総額を確認して選択することが重要です。
諸費用を含めた金額を比較するには、下記のツールが便利ですので、ぜひご利用ください。
金利タイプや借入先で
返済額が変わる！
たった
1分
まずはシミュレーションで
住宅ローンを一括比較
千日太郎 / オフィス千日合同会社 代表社員 公認会計士
【専門家の解説】
住宅を購入するにあたっては、住宅の代金に加えて多額の手数料が必要となり、特に住宅ローンの諸費用がその多くを占めることになります。
低金利の住宅ローンに組み込んで、最長35年で返済していけばよいという考え方もあるでしょう。
しかし、わたしは基本的に住宅ローンの諸費用は自己資金で賄う方が安全であるという立場をとっています。
なぜなら、住宅ローンの諸費用も住宅ローンで借りると、当初の期間は住宅の市場価値よりも住宅ローンの方が大きい、オーバーローンの状態になってしまうからです。
何らかのアクシデントによって住宅ローンの継続が難しくなった場合、住宅を売って住宅ローンを完済する選択肢があるのですが、オーバーローンの状態ですと、家を売った代金で住宅ローンを完済できません。
そのような状態ですと、債権者である金融機関は住宅の売却を認めてくれません。
つまり住宅に設定した抵当権を外してくれないのです。
抵当権を外してもらえない家など誰が買うでしょうか？つまり、家を売るという選択肢のない状態になっているのです。
つまり、返済継続の困難な住宅ローンを背負った状態から脱却ができない、袋小路に入ってしまうということになります。
このように本当に困った状態になってから、親などに借金を申し込むのではなく、住宅購入時点から親から借りるなどして諸費用を現金で払い、オーバーローン状態にならないようにしておくことをお勧めします。
頼藤太希 / 株式会社 Money＆You 代表取締役
【専門家の解説】
金融機関を選ぶ時のポイントは、金利水準や諸費用だけで比べるのではなく、利息や諸費用も含めたトータルコストで比較していくことが大切です。
住宅ローンを提供している多くの金融機関では、借り換えをした場合のシミュレーションができるようになっていますが、そのシミュレーションに諸費用が含まれていないケースが少なくありません。
諸費用を必ず入れて比較するようにしましょう。
諸費用は新規借り入れだけでなく、借り換えでももちろんかかります。
シミュレーションの結果、借り換えメリットがあったとしても、必ず審査に通るとは限らない点に留意しておきましょう。
なぜならば、健康状態の悪化、勤務先の経営状態悪化、収入減少、不動産価値の下落、転職して勤続年数が短くなった、住宅ローン以外にローンを組んでいるなどが理由で審査に通らないこともあるからです。
住宅ローンの諸費用の関連記事
諸費用って、現金で支払うの？ そんなに用意できないよ…